把產(chǎn)業(yè)化蛋糕做大

易　茗

每個人都希望自己成為第一個吃螃蟹的人，然而這一口咀嚼的滋味卻并不都是鮮，從第一口到把整個螃蟹吃完，可能就是一個苦盡甘來的過程。在中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的洪流中，民興地產(chǎn)就是這樣一個敢于嘗鮮的人。

做產(chǎn)業(yè)化先做產(chǎn)品

住宅產(chǎn)業(yè)化就好比是一個汽車的生產(chǎn)線，住宅產(chǎn)品就是從生產(chǎn)線上下來的汽車，而作為產(chǎn)品的銷售商——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面履行的是汽車銷售商的職責(zé)，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還擔(dān)當(dāng)著住宅產(chǎn)品研發(fā)和生產(chǎn)的責(zé)任，因此地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個相對綜合的領(lǐng)域，從技術(shù)、管理、經(jīng)營上都對從業(yè)者提出了更高的要求。正常的順序是，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動著生產(chǎn)線技術(shù)的革新，生產(chǎn)線技術(shù)的進(jìn)步帶動著終端產(chǎn)品品質(zhì)的提升，而住宅領(lǐng)域卻是一個相反的過程，是通過終端產(chǎn)品的不斷變革推動住宅產(chǎn)業(yè)化的向前發(fā)展，因為在沒有形成住宅的生產(chǎn)線之前，大家是在“摸著石頭過河”，這種自下而上的革命要求開發(fā)企業(yè)，要想做好住宅產(chǎn)業(yè)化必須先做好自己的產(chǎn)品。

1999年，當(dāng)房地產(chǎn)市場方興未艾的時候，民興地產(chǎn)就開始了對建筑品質(zhì)、建筑節(jié)能技術(shù)的研究，依托項目、依靠國際先進(jìn)技術(shù)和理念，取得了一個個第一：第一個采用外墻保溫技術(shù)、第一個實現(xiàn)二步節(jié)能、第一個人車分流、第一個“五明”設(shè)計、第一個“綠色社區(qū)”。從建筑部品、從結(jié)構(gòu)設(shè)計入手，通過民興花園項目完成了住宅產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化初始發(fā)展。正是在此類項目的帶動下，新世紀(jì)初的幾年間，城市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展速度大幅提高，開發(fā)企業(yè)開始重視住宅產(chǎn)品的研發(fā)和設(shè)計，一批造型新穎的精裝修房、科技房紛紛上市，項目間的競爭也逐漸由概念轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)的競爭，它們?nèi)缃褚呀?jīng)成為這座城市中不可或缺的風(fēng)景。

民興花園是試金石，它的成功不僅僅是給市民提供了一個環(huán)境優(yōu)美、高性價比的房子，更重要的是讓行業(yè)協(xié)會、政府組織一直大力推廣的新產(chǎn)品、新技術(shù)有了用武之地，讓同行業(yè)企業(yè)看到了住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的效益。目前，大連房地產(chǎn)市場上已經(jīng)出現(xiàn)了多個產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的技術(shù)研發(fā)方向，有研發(fā)太陽能應(yīng)用的，有研發(fā)中水回用、海水淡化的，有研發(fā)節(jié)能省地的，這種百家爭鳴、百花齊放的局面是地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步的象征，是建筑文明的延續(xù)。

民興地產(chǎn)能成為第一個吃螃蟹的人不是偶然的，沒有當(dāng)初的走出去與請進(jìn)來，一切就無從談起。作為一個行業(yè)發(fā)展剛剛起步的國家，向外國發(fā)達(dá)國家學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)與理念尤為重要。從2003年至今，公司先后多次組織企業(yè)高管、部門經(jīng)理赴日本、韓國、歐洲各國參觀學(xué)習(xí)，考察建筑生產(chǎn)企業(yè)、學(xué)習(xí)項目施工技術(shù)，給員工“洗腦”。與此同時，把國際先進(jìn)產(chǎn)品帶回國內(nèi)，并應(yīng)用于項目，實踐證明，這些代表世界建筑發(fā)展一流水平的部品在很短的時間內(nèi)就被廣大消費者所接受，并成為我們項目宣傳的又一個賣點。

“001號”的裂變效應(yīng)

2003年，前城國際花園項目一期開工建設(shè)，在民興花園項目的基礎(chǔ)上，我們對項目的部品進(jìn)行打包設(shè)計，把原來單一的、零散的部品統(tǒng)一起來，形成了民興地產(chǎn)獨有的住宅部品體系，也就是后來民興地產(chǎn)所倡導(dǎo)的住宅標(biāo)準(zhǔn)體系。省、市第一個三步節(jié)能示范項目、第一個L.E.E.D社區(qū)、第一個建筑節(jié)能達(dá)到“歐標(biāo)”項目，一系列的榮譽(yù)印證了民興人的正確選擇，在這個時候選擇再進(jìn)一步也就水到渠成了。

2005年，在前城國際花園二期中，民興選擇與海爾合作，進(jìn)行成品房的研究。成品房的出現(xiàn)等于從根本上顛覆了傳統(tǒng)建筑設(shè)計邏輯，原來是先出建筑施工圖，后出室內(nèi)裝修圖，而現(xiàn)在則是兩張圖紙合二為一，從設(shè)計上就把產(chǎn)品的建筑施工和室內(nèi)裝修兩個環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，保證了住宅實現(xiàn)成品化一體式交房，這種對住宅功能現(xiàn)代化的革命，開創(chuàng)了中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的新天地。我們與海爾合作的成品房不單純是圖紙的革命，而是整個施工設(shè)計過程的革命，即從產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計、施工、交付、售后服務(wù)全部由海爾介入，因此產(chǎn)品還有一個名字就是海爾裝配式裝修房，也叫海爾房。

海爾家居事業(yè)部從2001年成立之初就致力于室內(nèi)裝修集成化的研究，這恰好與我們的住宅標(biāo)準(zhǔn)體系形成互補(bǔ)，有了默契，合作順理成章。住宅外部為民興標(biāo)準(zhǔn)體系，內(nèi)部為海爾裝配式裝修體系，建筑的一體化得以實現(xiàn)。2005年，中國第一個海爾房花落前城國際花園二期，理論與實踐的成功結(jié)合，使得該裝配式裝修體系被建設(shè)部命名為“康居產(chǎn)品001號”，從技術(shù)和理念上得到了國家的充分肯定，而前城國際花園項目也自然而然成為中國第一個康居產(chǎn)品001號住宅示范項目。

如今第一個“001號”產(chǎn)品已經(jīng)部分交付使用，可以說，“001號”的效應(yīng)不是量變，不是質(zhì)變，而是裂變。它是中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展一個里程碑式的總結(jié)，為中國今后住宅產(chǎn)業(yè)化之路應(yīng)該怎么走打下了實戰(zhàn)基礎(chǔ)；它為房地產(chǎn)企業(yè)指明了前進(jìn)的方向，成品化、工廠化、集成化的大生產(chǎn)將取代現(xiàn)在的單兵作戰(zhàn)的開發(fā)模式；而對民興地產(chǎn)而言，它堅定了企業(yè)走成品化的決心，確立了公司今后的經(jīng)營方向，目前包括已經(jīng)啟動的山東中央華府項目、旅順戴維營項目等都將采用該項技術(shù)，我們不但要立足自己的項目繼續(xù)住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的延伸，更要把目光上升到整個產(chǎn)業(yè)鏈的高度。

用產(chǎn)品延伸把產(chǎn)業(yè)化蛋糕做大

有了產(chǎn)品的基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)化鏈條的輪廓逐漸清晰。通過我們和海爾的合作與努力，集部品生產(chǎn)、住宅研發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計、施工、銷售以及售后服務(wù)于一體的住宅生產(chǎn)線已經(jīng)雛形初具。面對著產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的加速和產(chǎn)業(yè)化需求的不斷加大，在區(qū)域形成一個具有較強(qiáng)輻射力的產(chǎn)業(yè)化基地成為我們思考的又一個問題。而此時的海爾也正在進(jìn)行家居事業(yè)基地全國發(fā)展的戰(zhàn)略布局階段，兩家的發(fā)展觀點再一次不謀而合，于是在山東以青島為基地，在東北以大連為基地的海爾產(chǎn)業(yè)園區(qū)域發(fā)展概念浮出水面。

按照目前我國的經(jīng)濟(jì)增長速度和城市化進(jìn)程速度，未來十年至二十年內(nèi)，城市對住宅的需求將進(jìn)一步增大，到2020年為止，每年將有2000萬的城市新增人口，以人均22平方米計算，就要增加4.4億平方米的建筑面積，再加上原有城市居民改善居住環(huán)境的客觀要求，說明房地產(chǎn)市場存在的巨大的真實需求，這樣的結(jié)果對房地產(chǎn)及其它相關(guān)行業(yè)的發(fā)展起到了極大的推動作用，因此，快速推進(jìn)“節(jié)能、省地”的住宅產(chǎn)業(yè)化速度顯得尤為重要。

住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展除了政府的大力推進(jìn)，還需要

行業(yè)企業(yè)的實踐探索，我們的構(gòu)思是在這種行業(yè)發(fā)展大背景下，建立以區(qū)域為中心，輻射周邊，滿足行業(yè)發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)化示范基地。該住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃時，本著社會效益最大化的原則，力求實現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的互補(bǔ)以及產(chǎn)業(yè)鏈的完整和順暢，在有效整合資源、節(jié)約資源的基礎(chǔ)上實現(xiàn)與住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)的各種產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展的基礎(chǔ)上達(dá)到推動房地產(chǎn)行業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。

住宅產(chǎn)業(yè)化國家示范基地將以具備強(qiáng)大的家裝部品研發(fā)、生產(chǎn)、集成能力的海爾集團(tuán)和大連民興房地產(chǎn)為龍頭，以其他國內(nèi)外知名住宅部品生產(chǎn)企業(yè)為“骨干”。在構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)業(yè)鏈時，把企業(yè)經(jīng)營能力、創(chuàng)新能力、技術(shù)領(lǐng)先水平、品牌知名度作為衡量引進(jìn)企業(yè)的基本標(biāo)準(zhǔn)，以使住宅產(chǎn)業(yè)基地在引領(lǐng)區(qū)域市場的同時，也具備引領(lǐng)整個大連市場乃至全國房地產(chǎn)市場的能力。在具備絕大部分住宅部品工廠化生產(chǎn)能力的基礎(chǔ)上，我們將大力研究各種部品的集成技術(shù)，并進(jìn)一步研究建筑工程施工的標(biāo)準(zhǔn)化，最終真正達(dá)到住宅開發(fā)的工廠化和標(biāo)準(zhǔn)化。

大連住宅產(chǎn)業(yè)化國家示范基地涵蓋的產(chǎn)業(yè)主要包括海爾家居裝修體系、海爾整體廚房、海爾整體衛(wèi)浴、商用及家用中央空調(diào)、海爾社區(qū)和家庭智能化系統(tǒng)等部分。其每一部分都是住宅建筑結(jié)構(gòu)中的一個獨立單元，具有特定的功能。其中，海爾家居裝修體系參與住宅產(chǎn)品的前期設(shè)計，提出裝配式裝修的主張：集成式的配套使用各種整體式部件設(shè)備，項目標(biāo)準(zhǔn)化部件使用率能達(dá)到70％。并將以獨創(chuàng)的工廠化管理為支撐，將傳統(tǒng)的裝修過程轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品生產(chǎn)，有效確保項目工期與工程質(zhì)量。同時，還將把海爾家電的模塊化和各項技術(shù)指標(biāo)有機(jī)的融合到整體的空間設(shè)計中，最大限度實現(xiàn)室內(nèi)空間的裝修風(fēng)格與家用電器實用性與功能性的有機(jī)統(tǒng)一。

同時，“基地”還將與國際知名建材連鎖企業(yè)合作，建立國際化的裝修材料和標(biāo)準(zhǔn)件供應(yīng)系統(tǒng)，可提供上萬種綠色環(huán)保的專業(yè)材料；并與國內(nèi)外眾多標(biāo)準(zhǔn)化部件供應(yīng)商結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，引進(jìn)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，通過與他們的緊密合作，共同研究及發(fā)展應(yīng)用內(nèi)裝木制產(chǎn)品，如門、窗、門窗套、木線、衣櫥、收納柜等，適應(yīng)住宅部品產(chǎn)業(yè)化要求。最后，將研發(fā)的裝修技術(shù)、家裝以及其他住宅部品應(yīng)用與試驗住宅，通過消費者的居住體驗，對不足之處加以不斷地改進(jìn)和優(yōu)化，最終使基地的試驗成果達(dá)到國內(nèi)甚至國際領(lǐng)先水平。

從建筑部品到成品住宅，從成品住宅到產(chǎn)業(yè)化基地，民興地產(chǎn)希望通過自己的努力，把產(chǎn)業(yè)化這個蛋糕做大。