物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”難破冰

楊　軍

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)股在一波波反彈無(wú)望地下跌中被腰斬，有人在問，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨之大幅下滑嗎?關(guān)于樓市是否拐點(diǎn)已現(xiàn)的討論日益熱烈，被稱為調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格重要手段的物業(yè)稅再次浮出水面。物業(yè)稅真的要開征了嗎?

今年1月22日，在北京市的“兩會(huì)”上，北京市政協(xié)委員、地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平透露，北京市已率先向國(guó)家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)，最快今年6月份北京將開征物業(yè)稅。除北京外，多個(gè)城市向國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部遞交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)方案，認(rèn)為已經(jīng)具備物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的條件，再“空轉(zhuǎn)”下去已經(jīng)沒有意義。物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)的傳聞?dòng)萦摇?/p>

仍處在模擬評(píng)稅試點(diǎn)階段

物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，旨在將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。2003年，中國(guó)已在6個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，所謂空轉(zhuǎn)，就是指虛擬意義上的資金循環(huán)，沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政、房產(chǎn)和土地管理等相關(guān)部門共同參與，采集數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)，屬于開征前的理論研究階段。

從空轉(zhuǎn)試點(diǎn)開始，物業(yè)稅要開始征收的傳言便不脛而走。2007年10月，國(guó)家稅務(wù)總局宣布將物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)由北京、江蘇、深圳等6個(gè)省市擴(kuò)大到河南、安徽、福建、大連等10個(gè)省市，目的非常明確，就是擴(kuò)大數(shù)據(jù)采集及評(píng)估范圍，充分體現(xiàn)稅收公平、合理原則。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這說(shuō)明物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”幾年的試點(diǎn)成果得到國(guó)家有關(guān)部門肯定，開始向全國(guó)推，意味著2008年物業(yè)稅將由空轉(zhuǎn)實(shí)。

綜觀這幾年空轉(zhuǎn)的成果，一些諸如物業(yè)價(jià)值評(píng)估等類的技術(shù)難題已經(jīng)得到突破性解決，創(chuàng)建了符合國(guó)情的評(píng)稅工作模式，開發(fā)了計(jì)算機(jī)批量評(píng)稅軟件。幾年的物業(yè)稅模擬試點(diǎn)評(píng)稅工作，也積累了不少經(jīng)驗(yàn)，但是顯然距離實(shí)轉(zhuǎn)還有一定距離。

物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)包括兩個(gè)環(huán)節(jié)，第一個(gè)環(huán)節(jié)是進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集收錄，第二環(huán)節(jié)是評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)不斷修正估值。目前物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”還處于統(tǒng)計(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)階段，而對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估即評(píng)稅階段還需要有專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。也就是說(shuō)目前的試點(diǎn)工作尚處于初級(jí)階段的第一環(huán)節(jié)。

而“空轉(zhuǎn)”的關(guān)鍵點(diǎn)在于第二環(huán)節(jié)。評(píng)估需要對(duì)房地產(chǎn)的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、建筑成本、坐落位置、附近公用設(shè)施等許多數(shù)據(jù)資料進(jìn)行采集統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)做支撐，因?yàn)樵u(píng)估值將作為征稅的依據(jù)，所以必須準(zhǔn)確，工作量極其龐大。物業(yè)稅開征前的準(zhǔn)備工作尚在試行階段，“空轉(zhuǎn)”尚未完成，如何“實(shí)轉(zhuǎn)”?

針對(duì)“北京市最快將在今年6月份開征物業(yè)稅”一說(shuō)，國(guó)稅總局辦公廳新聞中心主任牛新文隨后在媒體上表示，“是一件沒影兒的事”，“我國(guó)現(xiàn)階段，既沒有物業(yè)稅稅種，又沒有相關(guān)的法律支持，6月份征收物業(yè)稅從何談起?”牛新文說(shuō)，所有做過物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”試點(diǎn)的地區(qū)，都可以和北京一樣隨時(shí)向國(guó)稅總局提交類似的申請(qǐng)報(bào)告，但這并不意味著，物業(yè)稅的征收就進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作階段。從試點(diǎn)到申請(qǐng)、到審批、到新政實(shí)施，究竟還要多長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)在還不好說(shuō)。物業(yè)稅作為一種新稅種，須通過全國(guó)人大常委會(huì)立法確定。而根據(jù)《立法法》以及立法慣例，即使物業(yè)稅進(jìn)入立法計(jì)劃，相關(guān)準(zhǔn)備工作也需要兩年左右，物業(yè)稅立法工作尚未開始，尚不具備法律基礎(chǔ)。

從兩部局的工作要點(diǎn)看，物業(yè)稅改革顯然加大了步伐，物業(yè)稅試點(diǎn)范圍也明顯進(jìn)一步擴(kuò)大。但從其政策制定的本意看，物業(yè)稅改革尚處于模擬評(píng)稅試點(diǎn)這一初級(jí)階段。至此，和以往一樣，物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)的傳言再次止于傳言。

國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人不久前在媒體上稱，因客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會(huì)開征。開征的大概時(shí)間在2010年～2015年間，這在稅務(wù)，總局內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。

難解的結(jié)

開征物業(yè)稅政策性比較強(qiáng)，它的復(fù)雜程度出乎很多人的想象。

一項(xiàng)調(diào)查顯示，遼寧、重慶、江蘇三地“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)分別出現(xiàn)民用房產(chǎn)尚未模擬評(píng)稅、未定由誰(shuí)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值、房地產(chǎn)稅改革非常復(fù)雜等情況。中國(guó)地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，各地也很難采用統(tǒng)一的政策。各城市申報(bào)的方案也不統(tǒng)一，物業(yè)稅是否能分地區(qū)執(zhí)行?

含有水分的統(tǒng)計(jì)數(shù)字在中國(guó)一向廣為詬病，試點(diǎn)地區(qū)在操作真實(shí)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方面也遇到諸多問題。在征收工作流程上也不順暢，地方各部門無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)信息共享、免稅范圍及減免幅度也不明確，在城鄉(xiāng)一體化情況下，是否對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)進(jìn)行征稅等問題也未商定。

如果征收物業(yè)稅，一些諸如醫(yī)院、軍隊(duì)等非盈利單位持有的物業(yè)原則上也要征收，這個(gè)問題怎么解決，營(yíng)利性和非營(yíng)利性單位如何區(qū)分?

商業(yè)地產(chǎn)一向是投資性購(gòu)房的熱點(diǎn)，而且物業(yè)價(jià)值比較好評(píng)估，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)較小，因此選擇先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。多數(shù)試點(diǎn)城市為避免評(píng)估困難，都準(zhǔn)備只對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。北京市提交的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”方案中也提出“只征商業(yè)地產(chǎn)”。所有參與物業(yè)稅政策制定的專家都傾向一種觀點(diǎn)：開征物業(yè)稅不能增加普通納稅人負(fù)擔(dān)。如果物業(yè)稅真的空轉(zhuǎn)實(shí)，只征商業(yè)地產(chǎn)屬于暫行辦法還是長(zhǎng)期如此?

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費(fèi)，既有稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、契稅、教育附加費(fèi)、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費(fèi)用；還有房地產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營(yíng)交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用。要想科學(xué)準(zhǔn)確地測(cè)算現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)比較困難，物業(yè)稅的實(shí)際稅負(fù)水平就難以確定。

從操作層面來(lái)看，物業(yè)稅開征時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值是由稅務(wù)部門來(lái)估值還是由社會(huì)中介組織來(lái)估值，也還有待確定。按照國(guó)際通行的做法，應(yīng)該由社會(huì)中介組織來(lái)評(píng)估，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)近年來(lái)剛剛興起，目前還沒有很成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu)，具備資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估師也僅1萬(wàn)人左右，根本無(wú)法完成眾多房產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。

一個(gè)比較麻煩的問題是，因?yàn)橹袊?guó)的土地制度不是私有制，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)，而其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付?，F(xiàn)在中國(guó)的房產(chǎn)土地使用期限70年，房產(chǎn)所有者在購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)，即目前的買房人已經(jīng)承擔(dān)了政府批租后高昂的房?jī)r(jià)，政府事實(shí)上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。

在規(guī)范的“物業(yè)稅”模式下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，購(gòu)房?jī)r(jià)格會(huì)相對(duì)便宜，業(yè)主購(gòu)房之后，每年再繳納相應(yīng)的稅金。這樣一方面可以降低房?jī)r(jià)，另一方面還可以為地方政府提供連續(xù)、穩(wěn)定的稅源。但如果將

房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)入物業(yè)稅，對(duì)所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著對(duì)原來(lái)已經(jīng)承擔(dān)了高額費(fèi)用的買房者進(jìn)行了重復(fù)計(jì)征。如何從土地批租制向“物業(yè)稅”模式轉(zhuǎn)變，有很多繁瑣的問題需要解決。

一個(gè)更棘手的問題是，土地出讓金如何歸屬。土地出讓金原本就是地方的小金庫(kù)，財(cái)權(quán)上移事權(quán)下移造成地方政府財(cái)政緊張已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，土地出讓金是變相解決這一問題的辦法，所以這些年中央才對(duì)地方的賣地沖動(dòng)睜一眼閉一眼。土地出讓金納人預(yù)算體系之后，地方政府已經(jīng)頗有微詞。目前土地出讓金繳納制度要求開發(fā)商在一定期限內(nèi)全額付清，如果再把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金由一次性繳納分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中，按年繳納，肯定會(huì)遭到地方政府的強(qiáng)烈反對(duì)，也會(huì)一定程度上導(dǎo)致地方政府城市建設(shè)資金吃緊。按照某些政府官員的話說(shuō)：“每年收上來(lái)的物業(yè)稅，可能僅夠城市維護(hù)之用?！?/p>

但如果把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收，這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，人們最期待的物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用，就成了空談。物業(yè)稅出臺(tái)的意義會(huì)大打折扣。

所有這些問題加在一起，使物業(yè)稅的實(shí)轉(zhuǎn)面臨著很多難以解開的結(jié)。

永遠(yuǎn)的利益

對(duì)于物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)，中央、地方和專家的看法各不相同。技術(shù)難題的背后，是永遠(yuǎn)的利益博弈。部門利益之爭(zhēng)，是物業(yè)稅方案出臺(tái)技術(shù)問題之外的最大難題。土地出讓金的歸屬問題折射的是央地矛盾，各種稅費(fèi)的測(cè)算歸攏，又影響到不同部門之間的利益分配。物業(yè)稅開征絕非一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)合并過程，而直接決定著諸多現(xiàn)實(shí)狀況的變革。物業(yè)稅一旦開征，包括物業(yè)管理費(fèi)、土地增值附加費(fèi)、土地使用費(fèi)等稅費(fèi)項(xiàng)目必然會(huì)被整合，這也就意味著，一些與國(guó)土資源部、建設(shè)部相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目，會(huì)因物業(yè)稅的開征而宣告終結(jié)。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)總體的發(fā)展趨勢(shì)是漸進(jìn)的，但是應(yīng)該盡可能把漸進(jìn)過程推快一點(diǎn)。這很大程度上代表了專家的主流看法。

在許多西方國(guó)家，物業(yè)稅是地方政府的主體稅種。在美國(guó)，整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)富占私人財(cái)富的55％，財(cái)產(chǎn)稅占縣一級(jí)政府收入的68％，市鎮(zhèn)政府收入的53％，學(xué)區(qū)政府收入的68％。而中國(guó)地方政府目前并沒有主體稅種，1995至2005年期間的財(cái)產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入的比重平均僅為7.36％。

賈康認(rèn)為，如果物業(yè)稅能夠推出，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，就會(huì)實(shí)現(xiàn)最基本的內(nèi)外資并軌。這樣的機(jī)制對(duì)中國(guó)的意義非常重大，可以把目前地方政府短期行為的土地財(cái)政，改造成為長(zhǎng)期行為的土地財(cái)政。

財(cái)稅方面專家多傾向于物業(yè)稅應(yīng)該承擔(dān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控功能，一旦推出就要對(duì)全國(guó)過快上漲的房?jī)r(jià)起到抑制作用。這意味著土地出讓金不會(huì)單列出來(lái)。

目前一些城市在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”申報(bào)中十分積極，主要原因是物業(yè)稅是對(duì)固定資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收，之前有說(shuō)法是物業(yè)稅歸地方政府，這能給地方帶來(lái)巨大的財(cái)政收入。有人算過一筆賬，在北京，商業(yè)地產(chǎn)樓面面積保守估計(jì)在4萬(wàn)平方米以上，保守估計(jì)每月也可增加稅款4億元，一年就增加稅款50億元以上。上海市房?jī)r(jià)升值更高，原來(lái)每平方米千元的商業(yè)物業(yè)如今已經(jīng)上漲到每平方米二三萬(wàn)元。按照物業(yè)評(píng)估值征收1％的話，上海市財(cái)政收入將增加上百1億元。

公開的報(bào)道認(rèn)為，北京市申報(bào)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”主要出于三個(gè)方面原因：一是完善目前稅制，相應(yīng)國(guó)家稅務(wù)總局推出物業(yè)稅的工作；二是開辟新的地方稅源，優(yōu)化北京市稅收結(jié)構(gòu)；三是增強(qiáng)稅收參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的功能，以區(qū)別性物業(yè)稅來(lái)調(diào)節(jié)購(gòu)房需求。但如果土地出讓金納入物業(yè)稅體系，恐怕其它房地產(chǎn)開發(fā)不夠發(fā)達(dá)，也沒有那么多商業(yè)地產(chǎn)稅可以征收的地方政府不會(huì)像北京市政府那么積極地申請(qǐng)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)實(shí)。

現(xiàn)在北京上海等一些大城市資金相對(duì)充分，流動(dòng)性過剩嚴(yán)重，但中西部一些相對(duì)落后的地方仍然在想方設(shè)法吸引外來(lái)投資，即使從這個(gè)角度，物業(yè)稅轉(zhuǎn)實(shí)也肯定會(huì)遭到一些城市的反對(duì)。有業(yè)內(nèi)人士稱，2006年財(cái)政部就曾跟6個(gè)試點(diǎn)省市一一商討2007年能否實(shí)轉(zhuǎn)，但遭到有的城市的反對(duì)，原因之一是他們擔(dān)心這會(huì)對(duì)吸引外來(lái)投資產(chǎn)生很大沖擊。有試點(diǎn)城市認(rèn)為，如果他們實(shí)轉(zhuǎn)收了這筆物業(yè)稅，開發(fā)商都會(huì)跑到其他省市投資，損失會(huì)很大。一名地方財(cái)政官員說(shuō)，對(duì)那些房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就薄弱的城市來(lái)說(shuō)，率先開征物業(yè)稅短期沖擊會(huì)很大。

物業(yè)稅歸中央還是歸地方或者中央和地方按比例收取，并沒有最后明確。如果主要由省級(jí)以下的政府支配，如何平衡、協(xié)調(diào)中央和地方的利益分配，至今懸而未決。據(jù)悉，幾個(gè)主管部門仍對(duì)物業(yè)稅歸屬問題有較大分歧。各地物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”方案的前提均是不增加納稅人負(fù)擔(dān)，都將采取降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)的方式來(lái)平衡稅收。如果按照各地申報(bào)的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”方案，將是中央與地方財(cái)政收入的一次再分配。在各種利益的博弈中，物業(yè)稅像燃油稅一樣千呼萬(wàn)喚不出來(lái)，恐怕是意料之中的。