商品房屋交易市場(chǎng)中的典型法律問(wèn)題研究

邱業(yè)偉

摘要：商品房屋交易市場(chǎng)中存在著許多不規(guī)范的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商與商品房買受人和商品房按揭銀行的矛盾也日益突出。文章對(duì)商品房屋交易市場(chǎng)中存在的一些較為普遍、典型的問(wèn)題和出現(xiàn)的新情況進(jìn)行了研究，提出了解決辦法。這對(duì)保護(hù)商品房屋交易主體的合法權(quán)益，促進(jìn)商品房屋交易市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展，具有積極的現(xiàn)實(shí)和可操作意義。

關(guān)鍵詞：房屋交易；典型問(wèn)題；解決辦法

中圖分類號(hào)：DF5

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1008—5831(2008)06—0108—05

為了規(guī)范商品房屋交易市場(chǎng)，明確商品房出賣人(房地產(chǎn)開發(fā)商)與商品房買受人和商品房按揭銀行之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，保證商品房屋交易市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展，國(guó)家制定了相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章，最高人民法院也制定了相關(guān)的司法解釋來(lái)進(jìn)行調(diào)整。但由于商品房屋交易市場(chǎng)發(fā)展迅猛以及受利益驅(qū)動(dòng)的影響，商品房屋交易市場(chǎng)中仍然存在著許多不規(guī)范的現(xiàn)象，商品房出賣人與商品房買受人和商品房按揭銀行間的矛盾也日益突出。筆者對(duì)商品房屋交易市場(chǎng)中存在的一些較為普遍、典型的問(wèn)題和出現(xiàn)的新情況進(jìn)行了研究，并提出了解決辦法。這對(duì)保護(hù)商品房屋交易主體的合法權(quán)益，促進(jìn)商品房屋交易市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展，具有積極的現(xiàn)實(shí)和可操作意義。

一、房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收不得交付使用

在商品房屋交易市場(chǎng)中，普遍存在房地產(chǎn)企業(yè)將未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在：第一，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未竣工的房屋交付使用；第二，將雖已竣工但未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋交付使用；第三，將已經(jīng)竣工驗(yàn)收但竣工驗(yàn)收不合格的房屋交付使用；第四，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的階段性單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收(如土建驗(yàn)收、房屋主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收等)視為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收而將房屋交付使用；第五，房屋交付使用一段時(shí)間后才進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

將未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或雖經(jīng)竣工驗(yàn)收但竣工驗(yàn)收不合格的房屋交付使用，違反了國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其社會(huì)危害性在于：侵犯了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的管理關(guān)系；擾亂了商品房屋交易市場(chǎng)秩序；不利于住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全；因商品房屋買受人無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書而埋下社會(huì)不安定因素，甚至產(chǎn)生治安或者其他惡性案件。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理辦法》第26條第2款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第16條、《中華人民共和國(guó)建筑法》第6條第2款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條第1、3款、《中華人民共和國(guó)合同法》第279條第2款、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第3、4、9條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門為房地產(chǎn)行政主管部門；房屋交付使用的法定前提條件是房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收合格；驗(yàn)收范圍包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等方面；驗(yàn)收工作由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行；驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作由工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，并由其委托工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)工程竣工驗(yàn)收實(shí)施監(jiān)督；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的目的是為了保證房屋的整體質(zhì)量和房屋其他安全防范設(shè)施設(shè)備符合法定要求，以保障住戶的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。因此，房屋交付使用必須嚴(yán)格依法進(jìn)行竣工驗(yàn)收，凡未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的房屋不得交付使用。

這里需要特別強(qiáng)調(diào)和說(shuō)明三個(gè)問(wèn)題。第一，工程竣工后必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照法定的要求和程序進(jìn)行?？⒐を?yàn)收指的是施工工程完工后，施工方將工程交給建設(shè)方的交工驗(yàn)收，換個(gè)角度說(shuō)，即發(fā)包方對(duì)承包方完成的工程按照約定或法定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)、接收?？⒐を?yàn)收的依據(jù)主要包括：施工圖紙和說(shuō)明書、國(guó)家頒布的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)?？⒐を?yàn)收由建設(shè)方(即發(fā)包方)組織設(shè)計(jì)、勘察、工程監(jiān)理、施工等有關(guān)單位進(jìn)行。施工方(即承包方)應(yīng)當(dāng)提供竣工驗(yàn)收技術(shù)資料和工程竣工結(jié)算，建設(shè)方應(yīng)負(fù)責(zé)審查竣工現(xiàn)場(chǎng)，做到工完場(chǎng)清。驗(yàn)收合格后，建設(shè)方應(yīng)當(dāng)接收該建設(shè)工程，按照合同約定給付工程款，并且應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案。第二，《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的竣工驗(yàn)收范圍有所不同。《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的竣工驗(yàn)收僅指建筑工程的施工質(zhì)量驗(yàn)收；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的竣工驗(yàn)收，不僅包括建筑工程的施工質(zhì)量驗(yàn)收，還包括規(guī)劃、消防、人防等涉及公共安全的驗(yàn)收；住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收還包括拆遷安置方案的落實(shí)情況和物業(yè)管理的落實(shí)情況。商品房買賣合同糾紛案件中涉及到房屋交付條件該怎么處理?筆者認(rèn)為，如果合同特別約定房屋交付條件，只要該約定為合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，則應(yīng)以當(dāng)事人的約定為依據(jù)；如果合同中未約定房屋的交付條件，應(yīng)以《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的竣工驗(yàn)收合格作為商品房的交付使用條件。第三，依據(jù)2000年1月30日起施行的國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，竣工驗(yàn)收由原為建設(shè)行政主管部門進(jìn)行的行政行為改變?yōu)榻ㄔO(shè)方組織設(shè)計(jì)、勘察、工程監(jiān)理、施工等有關(guān)單位進(jìn)行的企業(yè)行為，并實(shí)行竣工驗(yàn)收合格建設(shè)方向建設(shè)行政主管部門備案的制度。因此，在房屋交付使用時(shí)是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，原則上由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位共同出具驗(yàn)收合格報(bào)告書或意見書即可，并不必須以建設(shè)行政主管部門出具驗(yàn)收合格文件為依據(jù)。

二、商品房預(yù)售合同簽訂后預(yù)購(gòu)人可以拒絕接受預(yù)購(gòu)房屋

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè))應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

在商品房預(yù)售中有一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人簽訂了商品房預(yù)售合同，預(yù)購(gòu)人也向預(yù)售人支付了定金和部分房?jī)r(jià)款，但預(yù)購(gòu)人卻無(wú)意再購(gòu)買預(yù)購(gòu)房。預(yù)購(gòu)人是否可以不再購(gòu)買并拒絕接受預(yù)購(gòu)的商品房，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題；《城市商品房預(yù)購(gòu)管理辦法》以及其他法律、行政法規(guī)有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定中尚無(wú)規(guī)定。筆者認(rèn)為，從《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》以及道義上講，預(yù)購(gòu)人可以不再購(gòu)買并拒絕接受預(yù)購(gòu)的商品房，但應(yīng)按商品房預(yù)售合同的約定承擔(dān)

相應(yīng)的違約責(zé)任。

從合同性質(zhì)上講，商品房預(yù)售合同并非正式的房屋買賣合同。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)作為預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中約定的權(quán)利義務(wù)，只是預(yù)售(購(gòu))商品房的意思表示，而非正式購(gòu)買的意思表示。預(yù)購(gòu)人正式購(gòu)買，即辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)簽訂正式的房屋買賣合同，并以此作為登記合同。因此，預(yù)售合同不能作為正式房屋買賣合同來(lái)對(duì)待。

從物權(quán)理論上講，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)的設(shè)立、變更、終止以向國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)登記作為社會(huì)公示的方法，未予登記其設(shè)立、變更、終止不產(chǎn)生法律效力。因此，即使簽訂了房屋買賣合同，只要未辦理登記手續(xù)，該房屋的所有權(quán)仍歸原所有人，房屋預(yù)購(gòu)人可以拒絕接受預(yù)售合同約定的應(yīng)由自己購(gòu)買的房屋。

從道義上講，房屋買賣屬于高額消費(fèi)，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買房屋也許會(huì)傾其平生積蓄，并且也是預(yù)購(gòu)人一生中的大事。預(yù)購(gòu)人在決定預(yù)購(gòu)，簽訂預(yù)售合同時(shí)，往往因?yàn)椴皇煜し课葙I賣市場(chǎng)情況、購(gòu)房缺乏經(jīng)驗(yàn)等因素，難免會(huì)出現(xiàn)考慮不周的情況。因此，從這個(gè)角度上講，預(yù)購(gòu)人不再購(gòu)買并拒絕接受預(yù)購(gòu)房屋也情有可原。

如前所述，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)，預(yù)購(gòu)人拒絕接受預(yù)售合同中約定的房屋，不辦理登記手續(xù)，該房屋所有權(quán)仍歸原所有人所有。但由于房屋預(yù)售合同的簽訂致使合同當(dāng)事人形成了一個(gè)債的法律關(guān)系，因此，如果預(yù)購(gòu)人違反了預(yù)售合同中的約定義務(wù)，預(yù)售人可以債權(quán)人的身份要求預(yù)購(gòu)人從合同之債的角度承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如預(yù)購(gòu)人支付了定金，預(yù)售人不予退還；預(yù)售合同中約定了違約金的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)向預(yù)售人支付違約金，當(dāng)然違約金過(guò)高的，預(yù)購(gòu)人可向人民法院請(qǐng)求適當(dāng)減少。

預(yù)購(gòu)人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)預(yù)購(gòu)合同無(wú)效或者撤銷、解除預(yù)購(gòu)合同，拒絕接受預(yù)購(gòu)房屋的法定情形。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第48、51、54條的規(guī)定：無(wú)權(quán)代理人與預(yù)購(gòu)人簽訂房屋預(yù)售合同，且在獲得預(yù)售房屋所有權(quán)人追認(rèn)前，或者無(wú)權(quán)處分人與預(yù)購(gòu)人簽訂房屋預(yù)售合同，且在無(wú)權(quán)處分人未獲得該預(yù)售房屋所有權(quán)或獲得該預(yù)售房屋所有權(quán)人追認(rèn)前，以及預(yù)購(gòu)人因重大誤解或者顯失公平與房屋預(yù)售人簽訂房屋預(yù)售合同的，預(yù)購(gòu)人可依法行使撤銷權(quán)或者可撤銷權(quán)，撤銷房屋預(yù)售合同，拒絕接受預(yù)購(gòu)房屋。此外，還可依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條的規(guī)定，確認(rèn)房屋預(yù)售合同無(wú)效，拒絕接受預(yù)購(gòu)房屋。

依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8、9條規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或者出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，以及出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，房屋買受人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同無(wú)效或者撤銷合同、解除合同，并可以請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

此外，該《解釋》第10、15條分別規(guī)定“買受人以出賣人與第三人訂立惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持”。“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。

三、商品房交付使用后買受人可以退房

商品房交付使用后，甚至買受人辦理了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，買受人是否可以退房，這是買受人普遍關(guān)心的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，買受人可以退房。

《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)；本法未作規(guī)定的，受其他有關(guān)法律、法規(guī)保護(hù)?！鄙唐贩繉儆谏唐?，購(gòu)買人是消費(fèi)者，因此，商品房的買賣可適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者保護(hù)法》保護(hù)購(gòu)買人的合法權(quán)益。該法第40、44條分別規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供的商品有瑕疵，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任；經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)，造成消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求，以修理、重作、更換、退貨、補(bǔ)足商品數(shù)量、退還貨款和服務(wù)費(fèi)用或者賠償損失等方式承擔(dān)民事責(zé)任。消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者另有約定的，按照約定履行。據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供的商品房質(zhì)量或數(shù)量(面積)有瑕疵，買受人可依據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第40條追究其法律責(zé)任，承擔(dān)民事法律責(zé)任的方式依據(jù)該法第44條規(guī)定可采用：退房、維修、補(bǔ)充面積或退還不足面積部分房款、賠償損失、賠禮道歉。

《中華人民共和國(guó)合同法》第107、148條分別規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供的房屋質(zhì)量不符合合同要求，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，房屋買受人可以解除合同，退還房屋。

1998年7月20日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第32條對(duì)退房問(wèn)題還作出了專門性的規(guī)定：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人可以退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這一規(guī)定符合《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》有關(guān)經(jīng)營(yíng)者提供瑕疵商品應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的規(guī)定，同時(shí)也符合《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)當(dāng)事人一方不履行義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的規(guī)定。

商品房買受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除房屋買賣合同，退還房屋。前述《中華人民共和國(guó)合同法》第48、51、52、54條的規(guī)定可以適用于商品房屋交付使用后，即商品房買受人可依據(jù)以上法律規(guī)定請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效或者撤銷房屋買賣合同，退還房屋。

依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同

糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12、13條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，商品房買受人可請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，退還房屋，造成買受人損失的應(yīng)賠償損失。

該《解釋》第14條還規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不符，合同有約定的，按照合同約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

四、商品房買賣不能破除原租賃關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)商將自己開發(fā)建設(shè)的房屋先租后賣的現(xiàn)象大量存在，由此而引起的房屋租賃糾紛也隨之增多。訴至法院，新房主或不認(rèn)可承租人與自己的租賃關(guān)系，或以承租人未與之簽訂租約，總之以房屋已經(jīng)出賣，承租人與原房主的租賃關(guān)系與其無(wú)關(guān)。而請(qǐng)求法院判令承租人搬遷。這類糾紛怎么處理，筆者認(rèn)為，在房屋租賃期間內(nèi)的房屋買賣不能破除該房屋已經(jīng)存在的租賃關(guān)系。承租人與新房主的租賃關(guān)系只是承租人與原房主租賃關(guān)系的轉(zhuǎn)移、延續(xù)，應(yīng)該受到法律的保護(hù)。

其民法學(xué)理論和法律依據(jù)有三。

第一，數(shù)物權(quán)上，先設(shè)物權(quán)效力優(yōu)先理論。所謂物權(quán)是指對(duì)物直接管領(lǐng)并排除他人的干涉的權(quán)利，也即權(quán)利人直接行使于物上的權(quán)利。所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等均為其組成部分。物權(quán)的特征之一就是具有優(yōu)先行使性，即當(dāng)同一物上設(shè)定有兩個(gè)以上物權(quán)時(shí)，在先設(shè)定的物權(quán)可以排斥在后設(shè)定的物權(quán)，而獨(dú)立發(fā)生效力。房屋租賃權(quán)是承租人通過(guò)租賃對(duì)承租房屋所享有的占有、使用的權(quán)利，是房屋所有權(quán)的行使必然派生出的他物權(quán)，它具有物權(quán)這一特征。所以，房屋租賃期內(nèi)，房屋所有權(quán)因買賣而發(fā)生轉(zhuǎn)移，該房已經(jīng)存在的租賃關(guān)系仍然有效，新房主不得以所有權(quán)已轉(zhuǎn)移而排斥承租人租賃權(quán)。因?yàn)榘凑者@個(gè)理論，承租人的租賃權(quán)設(shè)定在先，新房主的所有權(quán)設(shè)定于后，租賃權(quán)的效力應(yīng)該優(yōu)先于所有權(quán)。法律賦予房屋租賃權(quán)這一特征，其目的在于維護(hù)住房的穩(wěn)定性，而最終以維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所必需的正常的社會(huì)秩序。

第二，民事法律關(guān)系主體變更，權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移理論。民事法律關(guān)系是指由民法規(guī)范調(diào)整的、平等主體之間發(fā)生的、具有民事權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的具體社會(huì)關(guān)系。這種社會(huì)關(guān)系就是公民之間、法人之間、公民與法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系在法律上的體現(xiàn)。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系、租賃關(guān)系均為民事法律關(guān)系。民事法律關(guān)系主體是指參加具體的民事法律關(guān)系，享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的人。一般來(lái)說(shuō)，民事法律關(guān)系主體發(fā)生變更，新主體享有原主體享有的權(quán)利，但同時(shí)也應(yīng)該履行原主體應(yīng)該履行的義務(wù)。房屋所有權(quán)人發(fā)生變更，在法律上為民事法律關(guān)系主體的變更。因此，房屋租賃期內(nèi)，房屋所有權(quán)人發(fā)生變更，新所有權(quán)人既享有原所有權(quán)人享有的權(quán)利——所有權(quán)中的收益權(quán)和處分權(quán)，但同時(shí)也應(yīng)該履行原所有權(quán)人應(yīng)該履行的義務(wù)——容許承租人占有、使用承租房屋。

第三，1998年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見》(試行)第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。”《中華人民共和國(guó)合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

值得一提的是，解決這類糾紛時(shí)，如果承租人與原房主未簽訂租約，或者簽有租約而未確定租期的，法院應(yīng)該督促承租人與新房主簽訂租約，或者確定租期。

五、商品房按揭中的保險(xiǎn)和可執(zhí)行公證費(fèi)用由銀行承擔(dān)

商品房按揭購(gòu)房者向銀行借款，銀行通常設(shè)有四道貸款保障門檻：一是購(gòu)房者購(gòu)買的商品房抵押給銀行作為借款擔(dān)保；二是按照銀行要求，購(gòu)房者與保險(xiǎn)公司訂立保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)費(fèi)由購(gòu)房者繳付(按揭年限在16年至30年，保險(xiǎn)費(fèi)按購(gòu)房總價(jià)款的0.6％收取，如一套價(jià)值107345元的房屋申請(qǐng)銀行按揭，需交納1288元保險(xiǎn)費(fèi))，受益人為銀行，如果購(gòu)房者不能歸還借款，保險(xiǎn)公司予以賠付銀行；三是按照銀行要求購(gòu)房者對(duì)提供給銀行的抵押房屋進(jìn)行可執(zhí)行公證，公證費(fèi)由購(gòu)房者繳付(一套價(jià)值107345元的房屋需繳付公證費(fèi)150元)，如果購(gòu)房者不能歸還借款，銀行可直接向人民法院申請(qǐng)對(duì)購(gòu)房者提供的抵押房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行；四是商品房開發(fā)商作為借款保證人，如果購(gòu)房者不能歸還借款，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任保證，銀行直接在開發(fā)商賬上劃款還貸。

抵押、保險(xiǎn)、公證和保證對(duì)銀行貸款的回歸當(dāng)然具有極大的保障作用，但銀行的這種做法對(duì)借款人(購(gòu)房者)有失公平，具有不合法性。據(jù)調(diào)查，購(gòu)房者以購(gòu)買的商品房為其借款提供抵押沒有意見，但對(duì)銀行要求借款人與保險(xiǎn)公司訂立保險(xiǎn)合同繳付保險(xiǎn)費(fèi)和進(jìn)行可執(zhí)行公證交付公證費(fèi)的意見頗大：第一，抵押和保證足以保證銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)為零，完全沒有必要再搞保險(xiǎn)和公證。據(jù)筆者了解，借款人不能歸還借款時(shí)，銀行便在保證人賬上劃款還貸(每位開發(fā)商應(yīng)銀行的要求，在該行設(shè)有保證金專用賬戶)，或者變賣抵押房屋還貸。至今還沒有發(fā)生保險(xiǎn)公司賠付的個(gè)例。保險(xiǎn)與公證除了繳付保險(xiǎn)、公證費(fèi)外，形同虛設(shè)。第二，銀行處于強(qiáng)勢(shì)地位，保險(xiǎn)和公證屬于銀行貸款強(qiáng)迫所為，不是借款人的真實(shí)意思表示。借款人為了購(gòu)房迫于無(wú)奈而為之，不符合合同有效要件中的“意思表示真實(shí)”要件。第三，保險(xiǎn)費(fèi)和公證費(fèi)由借款人繳付加大了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，不符合中國(guó)長(zhǎng)期倡導(dǎo)的厲行節(jié)約的精神。第四，保險(xiǎn)和公證是銀行為了自身利益、避免貸款風(fēng)險(xiǎn)而采取的措施，如此，銀行就應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)和公證費(fèi)。銀行為了自己的利益，讓借款人為其買單的做法，有違《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的公平原則，也侵犯了消費(fèi)者依《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》享有的公平交易權(quán)。第五，銀行指定保險(xiǎn)公司和公證機(jī)關(guān)，侵犯了消費(fèi)者依《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》享有的自主選擇權(quán)。

由于銀行強(qiáng)制借款人保險(xiǎn)和公證并承擔(dān)費(fèi)用有失公平和具有不合法性，因此，保險(xiǎn)和公證應(yīng)予取消。如果銀行為了避免貸款風(fēng)險(xiǎn)、保證貸款回歸安全和自己的利益不受損失，需要保險(xiǎn)和公證，那么，

保險(xiǎn)費(fèi)和公證費(fèi)應(yīng)由銀行自己承擔(dān)。

六、商品房屋按揭借款人未按期歸還借款。銀行無(wú)權(quán)在開發(fā)商賬戶劃款還貸

當(dāng)前商品房按揭貸款借款人未按期歸還借款時(shí)，銀行有一種普遍的做法是既不首先依法處理借款人向其提供的抵押物，也不向法院起訴保證人——房屋開發(fā)商，而是立即在房屋開發(fā)商賬戶上直接扣劃賬款以償還商品房按揭貸款借款人未按期歸還的借款。筆者認(rèn)為，銀行的這種做法不合法。

如前所述，銀行向商品房買受人提供按揭貸款設(shè)有四道保障門檻，其中首要的一道是借款人(商品房買受人)以其購(gòu)買的商品房向銀行提供借款抵押擔(dān)保

從民法理論上講，借款人以其購(gòu)買的商品房為其借款向銀行提供抵押擔(dān)保屬于物的擔(dān)保，房屋開發(fā)商為借款人向銀行借款負(fù)連帶責(zé)任保證屬于人的擔(dān)保，即債權(quán)式擔(dān)保。物的擔(dān)保由于有特定財(cái)產(chǎn)作為清償債務(wù)的保證，對(duì)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)較之人的擔(dān)保更為可靠。在同一債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人應(yīng)首先通過(guò)物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，只有在物的擔(dān)保不足以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)時(shí)，才能通過(guò)人的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。

從法律依據(jù)上講，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第28條規(guī)定，“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的，保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任”。據(jù)此，對(duì)同一債權(quán)既有抵押物擔(dān)保又有保證人擔(dān)保的，債權(quán)清償期限屆滿后，債權(quán)人應(yīng)首先處分抵押物，從賣得價(jià)款中優(yōu)先受償；只有抵押物賣得的價(jià)款不足以清償被擔(dān)保的債權(quán)時(shí)，債權(quán)人才能就其余額請(qǐng)求保證人清償。也就是說(shuō)，債權(quán)人請(qǐng)求保證人代債務(wù)人清償債務(wù)的前置條件是，債權(quán)人應(yīng)首先處分抵押物從所賣價(jià)款中優(yōu)先受償，債權(quán)人在未或不處分抵押物之前，無(wú)權(quán)請(qǐng)求保證人代債務(wù)人清償債務(wù)。如果債權(quán)人放棄抵押物，則保證人在債權(quán)人放棄抵押物范圍內(nèi)不承擔(dān)保證責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第176條規(guī)定，“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)：第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債權(quán)人追償”。該條與《擔(dān)保法》第28條的區(qū)別在于：首先，被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，前者規(guī)定了如果擔(dān)保人與債權(quán)人約定了先就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，或者先就人的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；而后者無(wú)此規(guī)定。其次，前者規(guī)定了先就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，或者先就人的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任；而后者關(guān)于“物的擔(dān)?！睕]有區(qū)分“債務(wù)人自己提供物的擔(dān)?！焙汀暗谌藶閭鶆?wù)人提供物的擔(dān)保”。因此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第176條規(guī)定，在先就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，或者先就人的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)沒有約定或者約定不明確的情況下，銀行應(yīng)當(dāng)先就借款人(商品房買受人)提供的物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，即依法處置借款人向銀行借款所提供的抵押擔(dān)保物——借款人購(gòu)買的商品房，而無(wú)權(quán)先從保證人房屋開發(fā)商賬上直接劃款還貸。

特別強(qiáng)調(diào)指出的是，即使借款抵押擔(dān)保物處分后，貸款不能全部收回，銀行也無(wú)權(quán)直接從保證人房屋開發(fā)商賬上直接劃款還貸，因?yàn)樵诒ＷC合同關(guān)系中，保證合同債權(quán)人銀行對(duì)保證合同債務(wù)人——保證人房屋開發(fā)商享有的是債權(quán)而不是物權(quán)，也就是說(shuō)，保證合同債權(quán)人銀行對(duì)保證合同債務(wù)人——保證人房屋開發(fā)商享有的是請(qǐng)求權(quán)而不是支配權(quán)。正確的做法應(yīng)當(dāng)是：保證合同債權(quán)人銀行在保證期間內(nèi)，可請(qǐng)求保證合同債務(wù)人——保證人房屋開發(fā)商代借款人(商品房買受人)清償債務(wù)，房屋開發(fā)商不代為清償時(shí)，銀行可向法院起訴，無(wú)權(quán)從保證人房屋開發(fā)商賬上直接扣款還貸。

(責(zé)任編輯胡志平)