“一保一控”政策背景下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

[摘要]在未來一段時期，我國經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)“一保一控”的宏觀調(diào)控目標(biāo)，擴(kuò)大內(nèi)需是關(guān)鍵。國際經(jīng)驗(yàn)表明，每一次的房價大幅度下降，都可能伴隨著消費(fèi)的停滯和經(jīng)濟(jì)的衰退。政府的宏觀調(diào)控，既要有利于避免房價大幅上漲帶來泡沫，也要防止房地產(chǎn)市場的過度波動對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的沖擊。因此，防止我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“大落”，應(yīng)包含在“一保一控”宏調(diào)政策的內(nèi)容之中。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控理性調(diào)整制度調(diào)整

[中圖分類號]F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1004-6623（2008）05-0016-04

[作者簡介] 郭萬達(dá)（1965-），江西定南人，綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）副院長，研究員。研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)；鄭宇劼（1973-），福建龍巖人，綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）信息部部長。研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。

近兩年來，在中央政府針對國內(nèi)流動性過?？赡芤l(fā)的經(jīng)濟(jì)過熱而采取的緊縮型宏觀調(diào)控政策和針對房地產(chǎn)市場引發(fā)的資產(chǎn)價格泡沫而采取的一系列調(diào)整措施的共同作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境和市場形勢都發(fā)生了較大的變化。應(yīng)該說，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是必要的，而且是及時的，效果也是正面的，并且已經(jīng)初見成效。進(jìn)入2008年下半年，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢趨于復(fù)雜化的情況下，中央將宏觀調(diào)控政策的基調(diào)從“兩防”調(diào)整為“一保一控”。2008年9月16日，央行公布“兩率”（即貸款利率和存款準(zhǔn)備金率）下調(diào)，意味著緊縮的貨幣政策信號開始轉(zhuǎn)向。在此背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展何去何從，在“一保一控”的宏調(diào)政策中面臨著什么樣的選擇，值得研究。

一、避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“大落”，

有利于“一保一控”宏調(diào)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

近兩年來，由于受全球的流動性過剩的影響，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)面臨著復(fù)雜多變的調(diào)控環(huán)境，宏調(diào)目標(biāo)也經(jīng)歷了從2007年初的“一防”（防止經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)向過熱）到2008年初的“兩防”（防止經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)向過熱和防止通貨膨脹），再到2008年下半年的“一保一控”（保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長和控制通貨膨脹）。應(yīng)該說，無論是“一防”，以及“兩防”，還是“一保一控”，都與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著非常密切的關(guān)系。

首先，從“一?！眮矸治?，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定很重要。研究表明，我國近年來GDP取得兩位數(shù)的增長，都與投資和出口的拉動關(guān)系很大。2007年GDP增長11.9%，其中投資占GDP的比例為42%。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的投資是一個重要的指標(biāo)，既影響政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資，又影響到企業(yè)的投資意愿。一般而言，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)了建筑投資的增長，帶動相關(guān)部門就業(yè)的增加，因而會促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。然而，一旦房價急劇下滑，私人消費(fèi)和住宅投資將受到嚴(yán)重沖擊，從而對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響。

從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗(yàn)來看，歷次的房價調(diào)整、房價大幅度下降，都可能伴隨著消費(fèi)的停滯和經(jīng)濟(jì)的衰退。以美國為例，自2005年以來，美國房價進(jìn)入下降通道，且降幅不斷加大，影響到居民的消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長，結(jié)果導(dǎo)致次貸危機(jī)。2007年2月次貸危機(jī)開始浮出水面，后不斷加深，終至爆發(fā)華爾街金融危機(jī)，2008年9月15日，雷曼兄弟、美林證券、AIG保險(xiǎn)公司均出問題，引至全球性金融震蕩。歐洲委員會在2005年的一份季度報(bào)告中考察了歐元區(qū)的房地產(chǎn)價格周期和消費(fèi)周期的相關(guān)性，結(jié)果顯示，西班牙、芬蘭、愛爾蘭、法國、荷蘭和葡萄牙的房地產(chǎn)價格和消費(fèi)周期的相關(guān)系數(shù)大于0.7，這表明，房地產(chǎn)市場價格的下降將可能嚴(yán)重影響到居民消費(fèi)。

從我國的情況來看，實(shí)證資料表明，1998年以來，我國GDP增長和房價、地價的相關(guān)系數(shù)高達(dá)85.27%和79.38%。因此，要保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，實(shí)現(xiàn)“一?！钡暮暧^目標(biāo)，就要防止我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“大落”，從而影響到消費(fèi)和投資意愿，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。

其次，從“一控”來分析，保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與控制通貨膨脹并不矛盾，相反，在“通貨膨脹時代”，房地產(chǎn)價格穩(wěn)定甚至略有上漲，可以穩(wěn)定居民的消費(fèi)預(yù)期，不至于走向“滯脹”。房產(chǎn)既是用來解決住房需求的消費(fèi)品，同時也具有投資屬性。在通貨膨脹的情況下，資產(chǎn)的名義價格傾向于上升。此外，由于買房與租房作為滿足住房需求的兩種方式，兩者存在一定替代關(guān)系。在通貨膨脹的情況下，名義工資的提升雖然不能直接地有力推高房價，卻有利于推高租金。美國在第二次石油危機(jī)期間通貨膨脹形勢最為嚴(yán)峻，CPI上升13%，與此同時房價卻未有大幅度下跌，仍然保持增速為正，在通貨膨脹最為嚴(yán)重的1979～1980年間，房價依然有10%的漲幅。

此外，從理論上來看，在“通貨膨脹時代”，實(shí)際貸款利率的變化將會改變房地產(chǎn)的供求關(guān)系，從而帶來房價的上漲。通脹率的上升與房價漲幅上升之間的關(guān)系，源于名義抵押貸款利率的下降，也即意味著購房人支付能力的上升。通脹率的上升同時也意味著綜合生活成本的上升，從而會帶動租金價格的上漲，因此會加大房地產(chǎn)的投資吸引力和購房需求。購房需求的上升，改變了房地產(chǎn)市場原有的供求關(guān)系，從而引發(fā)了房價的上漲。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)目前已進(jìn)入深度調(diào)整期

統(tǒng)計(jì)表明，我國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)連續(xù)9個月下滑，從2007年11月的106.59下跌到2008年8月的101.78，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期，其主要表現(xiàn)為:

1.2008年以來商品住房銷售面積同比出現(xiàn)較大的負(fù)增長。國家發(fā)改委《2008年1～7月商品住房銷售情況》報(bào)告顯示，2008年1～7月，全國商品住房銷售面積同比下降10.8%，增幅同比下降37.2個百分點(diǎn)，創(chuàng)下2005年以來最低點(diǎn)。

2.部分城市房價出現(xiàn)連續(xù)的環(huán)比下降現(xiàn)象。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，全國房屋銷售均價同比漲幅連續(xù)7個月下降，從2008年1月的11.3%降至8月份的5.3%，環(huán)比漲幅連續(xù)8個月處于較低的水平，8月份環(huán)比下降0.1%。部分城市房價出現(xiàn)連續(xù)的環(huán)比下降現(xiàn)象，8月份，新建住房銷售價格環(huán)比價格下降的城市有25個，其中降幅較大的城市有：昆明-3.1%、廣州-2.6%、大理-1.2%、深圳-1.1%和石家莊-0.7%，深圳和廣州還出現(xiàn)較大的同比跌幅（-4.1%和-3.3%）。據(jù)觀察，房價的下跌比統(tǒng)計(jì)的還要嚴(yán)重，比如按照深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑，8月份住宅價格相對于2月份已經(jīng)下跌了30%。

3.個人房貸增速減慢。人民銀行統(tǒng)計(jì)顯示，2008年上半年全國個人按揭貸款同比增長1.9%，增幅同比下降54.7個百分點(diǎn)，與2007年全年相比下降86.5個百分點(diǎn)，與2008年一季度相比回落14.7個百分點(diǎn)。這表明，受調(diào)控政策影響以及人們對未來市場預(yù)期的調(diào)整，購房意向下降，今年8月份的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示居民戶的貸款延續(xù)了二季度以來同比下降的趨勢，表明住房消費(fèi)依舊低迷。

4.部分城市土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。受緊縮性貨幣政策、IPO融資政策和房地產(chǎn)市場觀望的共同影響，部分城市土地供應(yīng)出現(xiàn)冷場，北京、杭州、南京、福州、深圳、成都等城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。武漢市2008年5月份共推出10幅住宅用地，6幅流拍，其它4幅以底價成交。

5.區(qū)域市場普遍出現(xiàn)成交萎縮現(xiàn)象，一線城市銷量下跌，價格漲幅放緩甚至下跌。在珠三角，廣州和深圳都出現(xiàn)了價格的大幅下跌。尤其是深圳的房價，據(jù)深圳國土資源和房產(chǎn)管理局公布的《2008年1～7月深圳房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》顯示，2008年2月以來深圳房價連續(xù)五個月出現(xiàn)下降，基本回落到2007年初的水平，2008年1～7月深圳新建住房銷售面積及二手房成交面積同比銳減53.2%及69.8%，2008年前7個月的總住宅銷售面積僅相當(dāng)于去年的1/3。廣州市2008年1～7月份住宅銷售面積也下降了40%。在長三角，上海的房價相對穩(wěn)定，但是，2008年1～5月份銷售面積下降近20%。杭州1～5月份平均成交面積同比下降約25%，房價也有松動的跡象。在環(huán)渤海地區(qū)，區(qū)域重點(diǎn)城市成交量都有較大萎縮，2008年1～8月北京一手房成交面積同比下降45%，天津同比下降25.7%。

我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入的“深度調(diào)整期”會持續(xù)多久，將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境的變化以及房地產(chǎn)市場內(nèi)部各方的調(diào)整和適應(yīng)能力。我們認(rèn)為，“深度調(diào)整”是必要的，但“深度調(diào)整”可分為“理性調(diào)整”和“非理性調(diào)整”。所謂“理性調(diào)整”，是指房價、地價合理的下跌，回歸理性，或者漲幅大幅放緩，下跌幅度在30%以內(nèi)；銷量下降，但價格下跌后有需求支撐，恢復(fù)也較快。所謂“非理性調(diào)整”，是指房價、地價大幅度下降，以至于造成市場恐慌，價格下降之后無需求支撐，市場秩序無法恢復(fù)，樓市的調(diào)整引發(fā)金融動蕩，從而影響整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。從政策制訂的目標(biāo)來看，當(dāng)然期待的是“理性的調(diào)整”，努力避免“非理性調(diào)整”的出現(xiàn)。

三、從供求關(guān)系來分析，

房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展符合中國的國情

中國的國情是什么？人多地少。我們要強(qiáng)調(diào)的是，人與自然（土地、資源）關(guān)系緊張尤其是人地矛盾的問題，發(fā)展中國家在發(fā)展過程中不同程度都會遇到，中國沿海這個問題會更加突出。在土地供給緊張的情況下，國家出臺的一系列引導(dǎo)土地使用者合理節(jié)約使用土地的政策，雖然從一個方面限制了開發(fā)商囤積土地的行為，但另一方面，必然提升土地成本，土地供給的局面不可能發(fā)生根本性改變。

因此，從土地供給、房屋開發(fā)和房屋供給的層面來分析，我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“五大特點(diǎn)”：第一，在18億畝耕地紅線的約束下，土地的供給只能是越來越緊，在未來十年峰速城市化的發(fā)展階段，其價格可能是一個持續(xù)上漲的趨勢。第二，從結(jié)構(gòu)來看，通過“制度性供給”的改善可能增強(qiáng)“結(jié)構(gòu)供給”的彈性。第三，政府土地調(diào)控政策指向擴(kuò)大有效供給，首先是確保政府住房保障政策的實(shí)施。第四，房屋供給體系將發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場將根據(jù)收入階層而細(xì)分市場。第五，中國房地產(chǎn)70%的供給將可能為普通住房，這將會成為長期的供給方向。

“供給”是緊約束的，但“需求”卻是持續(xù)增長的。首先，居民收入的持續(xù)增長，將繼續(xù)成為房地產(chǎn)需求中最為直接的推動因素。隨著國內(nèi)居民人均收入的提高，對居住條件的改善將是國內(nèi)房地產(chǎn)市場中最直接的需求。按國際通用的人均居住面積計(jì)算法，2005年底內(nèi)地城鎮(zhèn)人均居住而積只有15.33平方米，尚低于全世界中低收入國家的平均水平。美國的人均居住面積超過60平方米，歐洲發(fā)達(dá)國家普遍在35～40平方米，即使是住房緊缺的韓國目前也接近20平方米，全世界中低收入國家的人均住房而積17.6平方米。未來住房消費(fèi)的升級將不僅僅是住房面積的升級，將更多地體現(xiàn)為住房質(zhì)量、戶型、結(jié)構(gòu)的升級。由于建筑質(zhì)量較差，國內(nèi)住宅建筑的平均壽命僅為40年，而歐美國家住宅的平均建筑壽命為80年。這意味著如果提高國內(nèi)住宅的平均建筑壽命，就直接增加了存量住宅的需求。

其次，我國即將進(jìn)入城市化峰速發(fā)展階段，龐大的人口規(guī)模以及城市化高速發(fā)展將帶動巨大的住房需求。根據(jù)發(fā)達(dá)國家城市化的歷史，城市化率從40%上升到60%的過程，是城市化進(jìn)程最為迅速的階段，國際上稱之為城市化峰速發(fā)展階段（Peak Rate of Urbanization）。目前，國內(nèi)的城市化率已經(jīng)超過40%，正處在從城市化起飛階段向城市化峰速發(fā)展階段上。城市化進(jìn)入峰速發(fā)展階段，帶來城市人口的大幅增加和城市規(guī)模的急速膨脹，住房投資規(guī)模會進(jìn)一步擴(kuò)大，住房投資總量將達(dá)到相當(dāng)于GDP7%～9%的高位水平，城市房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模在國民財(cái)富中的比例，將從城市化啟動階段的15%提高到60%以上。這意味著未來10～20年，國內(nèi)龐大的人口規(guī)模以及城市化高速發(fā)展將帶動巨大住房需求。

第三，我國家庭小型化的趨勢仍將繼續(xù)，還將創(chuàng)造增量需求。除城市化外，家庭規(guī)模的小型化對房地產(chǎn)增量需求的創(chuàng)造同樣較大。香港1966年到1996年30年內(nèi)人口總量增加72%，但由于家庭平均人口由4.7人下降到了3.3人，導(dǎo)致家庭數(shù)量在30年內(nèi)增加了145%。內(nèi)地家庭小型化的趨勢同樣存在。1987年，內(nèi)地家庭平均人口還高達(dá)4.7人，但到2005年家庭人均人口已下降到了3.1人，而未來這一趨勢仍將繼續(xù)。

最后，舊城改造、改善性需求仍是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的重要推動力。據(jù)預(yù)測，舊城改造將帶來年平均2.82億平方米的住房剛性需求。此外，隨著生活水平的提高，內(nèi)地居民的改善性需求將獲得提升。

四、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)“理性調(diào)整”，

關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)“制度的調(diào)整”

國際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場持續(xù)增長的“長周期”，往往出現(xiàn)在一個國家持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長和繁榮時期，這一時期，也是促進(jìn)房地產(chǎn)制度建設(shè)的重要時期。比如，上世紀(jì)30年代美國羅斯福新政和二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后美國房地產(chǎn)開發(fā)的高漲，50年代后期到70年代早期歐洲大規(guī)模的住宅建設(shè)，以及戰(zhàn)后日本60～80年代房地產(chǎn)行業(yè)的高速成長，大約都有20年左右的“長周期”。這些國家（地區(qū)）房地產(chǎn)的\"長周期\"增長中，同時也都經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的“調(diào)整期”和“發(fā)展期”，也是房地產(chǎn)制度性變革的重要時期。以美國為例，30年代后美國設(shè)立“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)（FHLB）”，批準(zhǔn)《住宅抵押貸款法（HOLA）》，通過《國家住房法》，構(gòu)建了美國當(dāng)今房地產(chǎn)金融，特別是住宅抵押貸款的基本體系；1949年美國提出“讓每個美國人擁有合適的住宅和居住環(huán)境”的目標(biāo)。

國內(nèi)“房地產(chǎn)快速增長十年”的長周期始于1998年，以國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)職工住宅制度改革，加快住房建設(shè)的通知》為標(biāo)志，住房制度改革全面展開。通過采取停止福利實(shí)物分房、推行住房分配貨幣化、發(fā)展住房市場等一系列政策措施，住房制度開始了向由市場配置住房資源的制度轉(zhuǎn)變。住房市場出現(xiàn)了“一元供給體系”下的增長。

“增長的十年”也是制度缺陷的十年，2007年重大的調(diào)整變化，就是由“一元供給體系”轉(zhuǎn)變成“多元供給體系”，即增強(qiáng)了政府住房保障體系的建立，完善多層次住房供應(yīng)體系。從我國主要城市發(fā)布的2008年住宅建設(shè)計(jì)劃表明，2008年新增保障性住房用地面積占住宅總供地面積的20%左右，新開工保障住房面積占全部住房面積比重一般在20%～35%之間，保障住房用地和新開工面積相比2007年均有大幅增加。我國房地產(chǎn)市場目前進(jìn)入了“調(diào)整期”，這個“調(diào)整”的含義不僅是價格的調(diào)整，我們認(rèn)為，更重要的是“制度”的調(diào)整。

實(shí)施住房保障是政府不可推卸的職責(zé)。在世界大多數(shù)國家，住房保障都是社會政策的重要內(nèi)容，政府對低收入階層均實(shí)行某種方式的住房援助措施。我們認(rèn)為，近三年來國家實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最直接的目的是穩(wěn)定房價，穩(wěn)定房價的目的主要有兩個：一是防止因房地產(chǎn)泡沫過度膨脹引發(fā)金融泡沫，二是要安撫民生，解決低收入階層的住房保障問題。從2008年的情況來看，擠出“泡沫”的目標(biāo)已經(jīng)初見成效，因此，最主要的還是要解決低收入者的住房保障，顯然，這樣的目標(biāo)不是靠把房地產(chǎn)的價格迫到“非理性下降”的程度所能解決的，對此，決策者一定要有清醒的認(rèn)識和把握。

綜上所述，結(jié)論是:持續(xù)緊縮的貨幣政策使得包括住房在內(nèi)的資產(chǎn)價格出現(xiàn)調(diào)整；保障性住房的推出在短期內(nèi)分流了部分住房需求、遏制了房價的上漲；隨著股市的下跌和房市的調(diào)整，居民的收入預(yù)期已經(jīng)大幅下降，這在較大程度上影響到了居民包括住房在內(nèi)的消費(fèi)需求。因此，政府的宏觀調(diào)控，既要有利于避免房價大幅上漲帶來泡沫，也要防止房地產(chǎn)市場的過度波動帶來對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的沖擊，政府要在兩者平衡考慮中適度掌控。

我們的政策建議是，在未來的一段時期，防止我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“大落”，應(yīng)包含在“一保一控”宏調(diào)政策的內(nèi)容之中。也就是說，需要適當(dāng)調(diào)整針對房地產(chǎn)業(yè)的“緊縮”政策，通過“減息”或注入流動性，推進(jìn)金融體系的穩(wěn)定成長。通過“制度調(diào)整”，加大保障性住房的供給，努力改善人民群眾居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。