對“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則若干問題探討

摘要：2007年新準(zhǔn)則已在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行，今明兩年將會擴(kuò)大實施范圍，而當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國資本市場上主要投資手段之一。新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)有了進(jìn)一步的劃分，在保留現(xiàn)行實際成本計量屬性的同時還引入了公允價值計量屬性?！巴顿Y性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則在實施中，因公允價值計量模式的引入，可能產(chǎn)生新的問題。為了更好的運用新準(zhǔn)則，應(yīng)做好以下方面，加快會計理論研究、完善我國的市場體系、引入先進(jìn)的估值方法、提高會計審計執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)等。

關(guān)鍵詞：新準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；公允價值

中圖分類號：F230文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號：1673－291Ｘ（2008）05－0072－02

即將全面實施的新會計準(zhǔn)則體系中增加了一項《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱：新準(zhǔn)則），“投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售?！辫b于房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國資本市場上主要投資手段之一，本文就新準(zhǔn)則的運用作進(jìn)一步探討。

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

新準(zhǔn)則第6條規(guī)定投資性房地產(chǎn)同時滿足“與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”和“該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量”兩個條件的，才能予以確認(rèn)。

1．要劃分開投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著的差異。前者現(xiàn)金流量的產(chǎn)生在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)，而后者必須與其他資產(chǎn)如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。因此，按土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物的實際用途及其現(xiàn)金流量的特點，分別把投資性房地產(chǎn)單獨核算，自用房地產(chǎn)納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算。

2．要劃分開企業(yè)個別會計報表與合并會計報表中房地產(chǎn)性質(zhì)

企業(yè)若將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或子公司使用，從擁有房地產(chǎn)的單個企業(yè)來看，該項房地產(chǎn)是投資性房地產(chǎn)。但是，從整個集團(tuán)來看該項房地產(chǎn)屬于自用房地產(chǎn)，在合并財務(wù)報表中按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算。

3．要劃分開企業(yè)出租部分房地產(chǎn)情況下房地產(chǎn)性質(zhì)

企業(yè)若將其擁有的房產(chǎn)的一部分留為自用，另一部分對外出租，如果出租部分能夠分別出售(或采用融資租賃方式分別出租），則企業(yè)應(yīng)將自用的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)分別按固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)核算；如果出租的部分不能分別出售，根據(jù)重要性，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)，否則出租的部分均應(yīng)視同自用房地產(chǎn)確認(rèn)。

4．要劃分開企業(yè)出租房地產(chǎn)的同時為客戶提供服務(wù)情況下房地產(chǎn)的性質(zhì)

企業(yè)不僅向其客戶出租房產(chǎn)，同時提供與房產(chǎn)相聯(lián)系的服務(wù)。此時該房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)作為自用還是投資性房產(chǎn)確認(rèn)應(yīng)按如下原則進(jìn)行判斷：如果企業(yè)提供的服務(wù)在整個協(xié)議中只是一個不十分重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)；反之，如果提供的服務(wù)是整個協(xié)議的主要部分，此時就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該房產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有，應(yīng)作為自用房產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的計量

新準(zhǔn)則在保留現(xiàn)行實際成本計量屬性的同時還引入了公允價值計量屬性。這是新準(zhǔn)則比較突出的特點，但企業(yè)對公允價值計量屬性的引用需要相當(dāng)慎重，且對投資性房地產(chǎn)的計量屬性一經(jīng)確定，不得隨意變更，從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，視為會計政策變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

1．初始計量

投資性房地產(chǎn)的初始計量應(yīng)遵循實際成本原則，根據(jù)計量對象是建筑物還是土地使用權(quán)分別按照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)會計準(zhǔn)則處理。具體而言：投資性房地產(chǎn)屬于外購的按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費作為入賬價值；屬于自行建造的按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出作為入賬價值；屬于以其他方式取得的按其取得時的實際成本參照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

2．后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上。會計準(zhǔn)則允許選擇實際成本和公允價值兩種后續(xù)計量模式。新會計準(zhǔn)則規(guī)定：在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可采取公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，這需要滿足：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

三、“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則實施產(chǎn)生的新問題分析

新準(zhǔn)則引入公允價值計量模式，對于這樣一個非確定性、變動性和集合性的模糊性計量方式，相對于客觀性、確定性和可驗證性的從事實基礎(chǔ)出發(fā)的實際成本計量模式，雖然在財務(wù)報告中能提供更為相關(guān)性的信息，但在可靠性的質(zhì)量要求上卻難以保證，可能出現(xiàn)以下三個方面問題：

1．計量模式轉(zhuǎn)換可能成為企業(yè)操縱報表項目的契機(jī)

除了在首次執(zhí)行日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對投資性房地產(chǎn)按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行重新分類、確認(rèn)和計量外，對投資性房地產(chǎn)計量屬性的選擇最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。新準(zhǔn)則第14、15、16條及應(yīng)用指南對轉(zhuǎn)換進(jìn)行了規(guī)范，但是，如果企業(yè)一旦采用公允價值模式計量其早年購入的投資性房產(chǎn)，當(dāng)房價波動較大時，對利潤的波動也較大。企業(yè)可能利用轉(zhuǎn)換的契機(jī)產(chǎn)生的巨額收益或虧損，來調(diào)整當(dāng)期利潤。

2．采用不同計量模式下各企業(yè)的信息可比性降低

由于我國長期以來采用實際成本計量，在房地產(chǎn)大幅升值的情況下，投資性房地產(chǎn)的賬面價值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其公允價值。對于不同企業(yè)的相類似投資性房地產(chǎn)，在選擇成本計量與公允價值計量這兩種模式下，反映出的價值偏差巨大，而租金收入?yún)s是相同或相近的，這使采用不同計量屬性企業(yè)的信息缺乏可比性，不利于宏觀經(jīng)濟(jì)部門和相關(guān)投資人、債權(quán)人合理利用會計信息。

3．體現(xiàn)公允價值的公允性難度較大

公允價值計量的優(yōu)點是同價值結(jié)合緊密，因此同投資者投資決策的相關(guān)性強，缺點是獲取公允價值在操作中有一定難度，結(jié)果帶有一定的主觀性和不確定性。因此，它是一把雙刃劍，一方面，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，可以引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，這無疑構(gòu)成制度性的長期利好；另一方面，一旦被不當(dāng)使用，極有可能成為調(diào)節(jié)利潤的工具。因為，究竟什么樣的價值才是公允價值？如何防止企業(yè)用公允價值操縱利潤？成為我國會計理論界亟待研究和實踐中需要不斷改進(jìn)的問題。

四、對“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則實施的思考

投資性房地產(chǎn)是我國會計領(lǐng)域的新生事物，尤其是公允價值計量屬性的引入，勢必帶來諸如上述有關(guān)問題，為了更好地運用新準(zhǔn)則，從國家、企業(yè)、投資人、債權(quán)人等多方利益出發(fā)，站在真正如實反映會計信息的角度，筆者認(rèn)為應(yīng)著手做好以下幾個方面：

1．加快會計理論研究

會計理論的作用就在于通過對會計的核心概念進(jìn)行研究，并形成一個邏輯一致的會計概念結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到指導(dǎo)會計實務(wù)的作用。目前，對“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則尚有大量關(guān)鍵性的問題有待進(jìn)一步深入研究，有待于相關(guān)會計理論和方法的突破，需要形成一個完善的理論體系。我國需要借鑒國外的研究成果，制定符合我國國情的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則框架，這是投資性房地產(chǎn)應(yīng)用范圍的基本保障。

2．完善我國的市場體系

公允價值是通過市場確認(rèn)的，但市場環(huán)境是復(fù)雜多變的，房地產(chǎn)市場交易價格是多變的，盡管近幾年在持續(xù)攀高，也因此帶來高度的市場泡沫風(fēng)險，因此，只有不斷完善的市場體系，讓房地產(chǎn)市場價格理性回歸，這樣市場交易價格才能成為真實的、準(zhǔn)確的市場信號。

3．引入先進(jìn)的估值方法

嚴(yán)格按照新會計準(zhǔn)則的要求，謹(jǐn)慎、適度地選用公允價值計量模式，并對公允價值的確定方法和確定過程做出充分的信息披露。這需要引入先進(jìn)的估值模型和方法，對估值采用合理依據(jù)和科學(xué)手段，使公允價值建立在合理基礎(chǔ)上。比如基于現(xiàn)金流分析的凈現(xiàn)值法（NPV）、建立各因素對房地產(chǎn)價格影響機(jī)制的定量分析模型——BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型、充分估測環(huán)境影響效果的Hedonic住宅價格模型等均可以考慮引入。

4．提高會計、審計執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)

新會計準(zhǔn)則的實施，需要企業(yè)的財務(wù)人員更多地運用職業(yè)判斷，也更需要審計人員提高業(yè)務(wù)知識和職業(yè)判斷力，才能有效起到審計監(jiān)督作用。為了節(jié)約實施新準(zhǔn)則的運行成本，更重要的是為了更好掌握新準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)該為財務(wù)人員提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運作，越領(lǐng)先做好各項培訓(xùn)工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)新準(zhǔn)則并找到解決問題的對策。

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