以廉租房信托促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

在當(dāng)前建設(shè)和諧社會(huì)的過(guò)程中。如何解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)階段性問(wèn)題，也是從中央到地方政府都格外關(guān)注的一個(gè)重大民生問(wèn)題。近年來(lái)。隨著住房市場(chǎng)化的推進(jìn)，土地供應(yīng)政策的調(diào)整，征地拆遷難度的加大，經(jīng)濟(jì)適用住房成本價(jià)格倒掛，供給比例逐年下降。而廉租住房作為住房保障體系中的重要部分，總體覆蓋面還很窄，且覆蓋人群比例較低。

目前廉租房發(fā)展存在兩個(gè)具體問(wèn)題，一是政策缺位(本文不做具體分析)，二是資金缺位。目前的資金來(lái)源渠道主要包括財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益資金、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)等，但遠(yuǎn)不能滿足廉租房建設(shè)的需要。據(jù)建設(shè)部通報(bào)顯示。截至2005年底，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，尚存在巨大的資金缺口。

一、廉租房信托融資模式提出的背景及依據(jù)

(一)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)發(fā)展不均衡，不宜低水平新建大量廉租房

因?yàn)槟壳按嬖谥罅康纳鲜兰o(jì)80-90年代建設(shè)的暫時(shí)還達(dá)不到拆遷標(biāo)準(zhǔn)的二手房，再建設(shè)低成本廉租房小區(qū)無(wú)疑是低水平的重復(fù)建設(shè)。這與建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)目標(biāo)不符，況且低收入者集中居住有可能形成像發(fā)達(dá)國(guó)家出現(xiàn)過(guò)的貧民窟，引發(fā)新的社會(huì)問(wèn)題。

(二)KEITs(房地產(chǎn)投資信托基金)目前在房地產(chǎn)高端啟動(dòng)，在中國(guó)存在金融障礙

因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是低端缺位。高端不缺位，如果在金融方面支持高端房地產(chǎn)市場(chǎng)，這和目前宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想有悖；如果高端市場(chǎng)要融資，可以不用REITs。政府政策層面可能也不會(huì)首先支持。在解決低端市場(chǎng)過(guò)程中把REITs機(jī)制、運(yùn)作規(guī)律建立起來(lái)，這個(gè)工具將來(lái)還可以向高端發(fā)展，所以當(dāng)務(wù)之急是首先有REITs，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。

二、廉租房信托的運(yùn)作思路和模式

(一)廉租房信托總體的運(yùn)作思路

采用信托的方式分散購(gòu)買(mǎi)購(gòu)房存量市場(chǎng)中的二手房、空置房、銀行處置資產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)適用房作為廉租房，持有廉租房的是政府背景的主導(dǎo)機(jī)構(gòu)，在廉租房上形成一些基金。比如原來(lái)支持廉租房的社保、土地出讓金等等，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)運(yùn)作，使廉租房的信托形成一種類似于國(guó)債性質(zhì)的投資項(xiàng)目。最大化利用社會(huì)資源。政府負(fù)責(zé)制定廉租房的標(biāo)準(zhǔn)、審批入住資格，并提供租金和稅收方面的補(bǔ)貼，金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)發(fā)行信托產(chǎn)品和管理信托資金，并負(fù)責(zé)聘請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行管理。

(二)模式的收益來(lái)源

廉租房信托的主要收益來(lái)源是廉租房的租金收入，包括政府補(bǔ)貼和承租戶支付的租金?？梢宰鳛榉康禺a(chǎn)信托基金的紅利來(lái)源和償付本息的來(lái)源。政府每年投入的預(yù)算資金只要保障廉租房租金和資本市場(chǎng)回報(bào)率之間的缺口即可，這使有限的政府資金能夠帶動(dòng)較大規(guī)模的社會(huì)資金來(lái)收購(gòu)充足的廉租房源。以滿足廣大低收入群體的住房需求。

假設(shè)全國(guó)每年通過(guò)發(fā)行廉租房信托籌集1000億資金，按照2006年約3500元，平米的平均房?jī)r(jià)，可以購(gòu)買(mǎi)約3000萬(wàn)平米普通住房。按平均每戶60平米，可以解決約50萬(wàn)戶低收入者的居住問(wèn)題。按照信托5％左右的年資金回報(bào)要求，假設(shè)租金收入是1元／平米／月(一個(gè)較低的水平)，每年政府的補(bǔ)貼支出大約為1000億×5％-1元／平米／月×12月×3000萬(wàn)平米=46.4億元。

(三)投資者回報(bào)

因?yàn)榱夥坑姓Y金的介入，再加上一部分土地出讓金等投資，廉租房信托的回報(bào)率不會(huì)太高。但一定高于銀行存款，像國(guó)債就是這樣。由于有政府背景的保證，回報(bào)比較可靠，投資者購(gòu)買(mǎi)的會(huì)比較多。

三、啟動(dòng)廉租房信托的意義

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)重心往下移，穩(wěn)定低端意義非常大。廉租房信托對(duì)低端房地產(chǎn)的發(fā)展和穩(wěn)定尤其具有意義?，F(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)低端不穩(wěn)定，最缺位的是低端的。不能把所有的住房需求都弄到市場(chǎng)上去解決，政策公共產(chǎn)品應(yīng)該包括廉租房。

通過(guò)這種模式既能解決政府保證中低收入群體住房的難題又不過(guò)度地增加負(fù)擔(dān)，同時(shí)還能整合存量房地產(chǎn)市場(chǎng)資源、減少低水平重復(fù)投資，疏導(dǎo)部分中長(zhǎng)期資金投資房地產(chǎn)的需求，拓寬資金渠道。

總之，以廉租房為突破口和切入點(diǎn)來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托。不僅能解決廉租房發(fā)展中資金的瓶頸難題。也可以緩解房地產(chǎn)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)發(fā)展不均衡的深層次問(wèn)題，推動(dòng)房地產(chǎn)金融走向成熟和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

(作者單位：上海師范大學(xué))