上海社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀、定位和發(fā)展模式研究

[摘要]社區(qū)商業(yè)無論是功能還是商品都有別于商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以不斷提高社區(qū)居民生活質(zhì)量為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。建設(shè)社區(qū)商業(yè)并不僅僅是簡單地商業(yè)網(wǎng)點分布，而是要立足于引導(dǎo)社區(qū)居民新型的生活消費。隨著上海經(jīng)濟的迅速發(fā)展，上海的社區(qū)建設(shè)出現(xiàn)了新的飛躍。而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)組成部分的社區(qū)商業(yè)也日益凸顯其重要性，這就要求上海既有繁榮繁華的中心商業(yè)，又要有便民利民的社區(qū)商業(yè)?；诖?，文章在對上海社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀和定位分析的基礎(chǔ)上，對上海社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式進行了研究，旨在促進我國城市社區(qū)商業(yè)的加快發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]上海；社區(qū)商業(yè)；現(xiàn)狀；定位；發(fā)展模式

[中圖分類號]F291［文獻標(biāo)識碼］ Ａ

[文章編號] 1673-0461(2008)05-0074-04

※基金項目：本文得到國家自然科學(xué)基金項目“中國公司投資行為與效率研究”（70702035）和上海市重點學(xué)科建設(shè)項目（B802）資助。

社區(qū)商業(yè)無論是功能還是商品都有別于商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以不斷提高社區(qū)居民生活質(zhì)量為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。建設(shè)社區(qū)商業(yè)并不僅僅是簡單地商業(yè)網(wǎng)點分布，而是要立足于引導(dǎo)社區(qū)居民新型的生活消費。隨著上海經(jīng)濟的迅速發(fā)展，上海的社區(qū)建設(shè)出現(xiàn)了新的飛躍。而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)組成部分的社區(qū)商業(yè)日益凸顯其重要性，這就要求上海既有繁榮繁華的中心商業(yè)，又要有便民利民的社區(qū)商業(yè)?；诖耍疚脑趯ι虾Ｉ鐓^(qū)商業(yè)現(xiàn)狀和定位分析的基礎(chǔ)上，對上海社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式進行了研究，希望以此促進上海社區(qū)商業(yè)的加快發(fā)展。

一、上海社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀

截至2006年底，上海常住人口約1，800萬人，其中居住半年以上的約為438萬，占全市常住人口總量的24.6％，接近1/4。2006年全市常住人口密度為2，800人/平方公里。根據(jù)目前行政區(qū)劃，上海市共分為19個區(qū)縣，下屬103個街道、108個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng)，以及3，437個居民委員會和1，874個村民委員會。以現(xiàn)有街道和鎮(zhèn)作為社區(qū)主要劃分單位，上海有210個以街道或鎮(zhèn)為規(guī)模的社區(qū)，即居住區(qū)。若以3～4個居民委員會為單位規(guī)模視為一個居民小區(qū)，上海城鎮(zhèn)范圍約有1，100個居民小區(qū)。[1]

從社區(qū)分布的角度看，上海中心城區(qū)（外環(huán)線內(nèi)）面積約600平方公里，常住人口約1，000萬人，平均人口密度為1.63萬人/平方公里。其中，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)人口密度為3.39萬人/平方公里，內(nèi)中環(huán)之間為1.75萬人/平方公里，中外環(huán)之間為0.70萬人/平方公里。上海郊區(qū)（外環(huán)線外）面積約5，740平方公里，常住人口約800萬人，人口密度為0.14萬人/平方公里。[2]可見，上海中心城區(qū)人口高度集聚，郊區(qū)農(nóng)村人口布局分散。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的人口密度是外環(huán)線以外的24倍。此外，上海的居民社區(qū)在形成歷史、規(guī)模、形態(tài)、人口密度、產(chǎn)業(yè)支撐、經(jīng)濟收入和偏好等因素方面的不同，形成了社區(qū)的不同類型。發(fā)展社區(qū)商業(yè)應(yīng)該根據(jù)不同類型的社區(qū)發(fā)展不同的社區(qū)商業(yè)，既要認(rèn)識社區(qū)商業(yè)發(fā)展的“共性”，也要把握社區(qū)商業(yè)發(fā)展的“個性”，這是上海社區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要前提。

20世紀(jì)90年代中期以來，上海率先推進社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。社區(qū)商業(yè)的核心零售業(yè)態(tài)從以社區(qū)百貨店為中心、到社區(qū)購物中心和大賣場為中心，以及菜市場和食品超市為主體的生鮮食品供應(yīng)體系，社區(qū)商業(yè)的形態(tài)和內(nèi)涵不斷得到完善。目前，上海已經(jīng)有175個社區(qū)被列入社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造范圍。其中，122個老社區(qū)的商業(yè)配套已經(jīng)基本完成，改造后的社區(qū)商業(yè)面積約400萬平方米，主要包括大型綜合超市、生鮮食品超市、標(biāo)準(zhǔn)化菜場、各類專業(yè)專賣店和生活服務(wù)網(wǎng)點等，53個新建社區(qū)將自2007年起逐步列入建設(shè)計劃，預(yù)計在“十一五”期間全部完成。[3]

事實上，上海社區(qū)居民消費已突破短缺經(jīng)濟時代單一物質(zhì)消費的結(jié)構(gòu)，對精神文化消費需求與日俱增。居民對消費需求的方式呈現(xiàn)“三多”，即要求辦大賣場、超市的多；要求開書店、報亭、花卉店的多；要求設(shè)娛樂、休閑場所的多。筆者認(rèn)為，目前上海只有加快社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，才能滿足社區(qū)居民的現(xiàn)代消費需求。而加快上海社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，可以從以下三方面入手：

1.明確社區(qū)商業(yè)的功能定位和布局。目前，上海社區(qū)商業(yè)尚缺乏明確的功能定位。在布局方面，往往注重于局部數(shù)個點上的布局，各街道之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、互補相容不夠。不少地區(qū)既有社區(qū)商業(yè)配套不足，也存在過度配套的問題。隨著城市建設(shè)和舊區(qū)改造的不斷推進，一些人口導(dǎo)入?yún)^(qū)內(nèi)居住人口迅速增加，社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施還跟不上，但在部分較成熟的大型居住區(qū)域內(nèi)，以大型綜合超市為代表的商業(yè)設(shè)施往往扎堆開設(shè)，競爭激烈，給社區(qū)交通、環(huán)境和中小商戶帶來不利影響。

2.豐富社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。社區(qū)商業(yè)應(yīng)根據(jù)功能定位和人口規(guī)模的不同，布局不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括社區(qū)購物中心、超市、便利店、生鮮食品超市、書報亭、醫(yī)藥店、餐飲店、維修店、洗染店等，以滿足社區(qū)居民的各類消費需求。

3.提升社區(qū)商業(yè)檔次。近幾年上海經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平明顯提高，已初步進入小康社會的消費水平，居民對消費的需求已經(jīng)不限于商品的品種和價格。品牌消費、服務(wù)型消費和消費環(huán)境等因素越來越受到消費者的重視。但是，目前一些社區(qū)的購物環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量和業(yè)態(tài)配置，尚不能完全滿足居民對休閑、娛樂及生活服務(wù)等綜合消費的需求，亟需提升社區(qū)商業(yè)檔次，滿足不同層次的消費需求。

二、上海社區(qū)商業(yè)的功能定位

社區(qū)商業(yè)在城市商業(yè)中處于基礎(chǔ)地位，是社區(qū)建設(shè)的有機組成部分，是面向社區(qū)居民提供便利性和綜合性服務(wù)的主體系統(tǒng)，是拉動服務(wù)消費的基本力量，也是社區(qū)建設(shè)的有機組成部分。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營面積要與主要服務(wù)人口相適應(yīng)；滿足人們生活與消費方式變化的需求，調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)，完備服務(wù)功能，發(fā)展服務(wù)消費；根據(jù)上海社區(qū)的實際情況，優(yōu)化社區(qū)商業(yè)的空間形態(tài)，大力發(fā)展功能齊全、業(yè)態(tài)先進、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)商業(yè)中心；利用網(wǎng)絡(luò)、電話等手段，拓展服務(wù)范圍，創(chuàng)新服務(wù)方式；社區(qū)商業(yè)中心要與社區(qū)交通組織、景觀組織相協(xié)調(diào)；引導(dǎo)在社區(qū)周邊設(shè)立新型街市。

上海新建社區(qū)應(yīng)按5%～10%的比例預(yù)留商業(yè)面積，并以社區(qū)商業(yè)中心為主要形態(tài)；鼓勵發(fā)展社區(qū)購物中心、中小型超市、便利店、生鮮食品超市、新型街市、餐飲、洗衣、家庭服務(wù)、維修和再生資源回收等服務(wù)網(wǎng)點；積極發(fā)展社區(qū)電子商務(wù)；限制發(fā)展農(nóng)貿(mào)市場、消費品專業(yè)市場以及污染環(huán)境、影響居民生活的商業(yè)，居民購物出行距離不超過1，000米。

由于上海人口構(gòu)成中不僅有大量本地市民，還有來自全國、全世界各地的人員。不同的收入差距構(gòu)成了居民消費的多層次，既有工薪族中低等收入水平，也有相當(dāng)一部分具有很高收入和消費能力的人群。由此，上海社區(qū)商業(yè)應(yīng)至少定位在以下三個功能：

1.購物功能。以社區(qū)內(nèi)不同消費層次居民為目標(biāo)對象，居民不出社區(qū)，基本生活所需商品和服務(wù)都能步行10分鐘即能買到，達到購物方便、生活便捷。

2.服務(wù)功能。適應(yīng)現(xiàn)代居民生活節(jié)奏加快和閑暇時間增加的消費特點，為社區(qū)居民提供各種商業(yè)服務(wù)。如商品維修、送貨上門、洗染、彩擴、家政家教服務(wù)等。同時，商業(yè)外部環(huán)境與周邊住宅小區(qū)相協(xié)調(diào)，交通設(shè)施、停車場地、綠化與之相配套。

3.休閑功能?，F(xiàn)代社區(qū)不僅是消費中心，也是休閑中心。社區(qū)商業(yè)應(yīng)為社區(qū)不同消費層次居民提供休閑、文化、健身、娛樂活動，可設(shè)有茶坊、舞廳、健身房、書店、花卉店等。

三、上海社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式

在上述功能定位的前提下，上海社區(qū)商業(yè)的發(fā)展亟需豐富業(yè)態(tài)和提升檔次。而社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式正是針對上海社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)和檔次進行研究的。下文將對此進行詳細(xì)論述。

總體而言，上海社區(qū)商業(yè)的發(fā)展應(yīng)呈扇型輻射、網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，逐步緩解中心城區(qū)壓力。鼓勵發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)和各種服務(wù)功能于一體的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)配置應(yīng)該結(jié)合所在社區(qū)的人口規(guī)模，具體如表1。

結(jié)合城市的具體情況，上海社區(qū)商業(yè)應(yīng)有兩種發(fā)展模式：即居住區(qū)商業(yè)模式和街坊型商業(yè)模式。

1.居住區(qū)商業(yè)模式。它是以街道共享型的、以居民居住地到商業(yè)區(qū)域垂直距離步行約10分鐘為半徑，覆蓋整個街道的“消費圈”。其必備性的業(yè)態(tài)主要是以社區(qū)購物中心為主，連接連鎖超市、菜場、酒樓、藥店、美容美發(fā)廳、維修站、郵局、銀行等。對其指導(dǎo)性的業(yè)態(tài)是引入專賣店、咖啡館、酒吧、休閑浴室、網(wǎng)吧、商務(wù)中心、花店、影視娛樂場所、健身中心等。

居住區(qū)商業(yè)模式的核心是社區(qū)購物中心（community shopping mall），也就是說，社區(qū)購物中心是居住區(qū)商業(yè)模式下的社區(qū)商業(yè)中心。購物中心始端于20世紀(jì)六、七十年代歐美發(fā)達國家，并非是一種獨立的零售企業(yè)，而是以百貨業(yè)、大型超市為龍頭，配以上百家專賣店、餐飲、休閑、娛樂、銀行等相關(guān)服務(wù)業(yè)態(tài)，在以相對集中設(shè)施內(nèi)聚合而成的商業(yè)綜合體。根據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類，從商圈輻射范圍看，購物中心可分為四類：鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、廣域型購物中心。社區(qū)購物中心在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都界于區(qū)域型購物中心和鄰里型購物中心之間。它具有適應(yīng)綜合消費的功能，各種消費形式如精品時尚百貨、專賣店、特色店、餐飲、娛樂交錯林立，吃、穿、用、玩、樂一應(yīng)俱全；而且具有時尚導(dǎo)向作用。匯集國內(nèi)外主流品牌、前衛(wèi)消費，領(lǐng)導(dǎo)消費新潮流，對消費流行起指導(dǎo)與示范作用。目前，世界各國著名城市都在社區(qū)周邊建立了社區(qū)購物中心。例如，美國社區(qū)購物中心的形態(tài)以單層樓為主，營業(yè)面積在9，000～36，000平方米，服務(wù)人口2萬至10萬。社區(qū)購物中心實施團組式開發(fā)，融合各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，實施集約化經(jīng)營，管理成本低，商業(yè)帶動效應(yīng)強，容易凝聚人氣。結(jié)合上海社區(qū)的具體情況，上海建立社區(qū)購物中心時應(yīng)體現(xiàn)兩個特點：

（1）大規(guī)模，能容納綜合消費需求。地下1～2層為停車場，地面為精品百貨、專賣店、餐飲、娛樂、影劇場、休閑、健身中心……周邊開辟不同寬度的公共配套綠地及中心廣場，錯落有致地布局，以適應(yīng)人們物質(zhì)、精神、購物的自然生態(tài)和多樣化的消費需求。

（2）高品位，開創(chuàng)現(xiàn)代消費新生活。上海社區(qū)購物中心要創(chuàng)造三個一流：一流的購物環(huán)境。應(yīng)體現(xiàn)21世紀(jì)現(xiàn)代都市人時尚消費意識；一流的商品和服務(wù)品牌。導(dǎo)入國內(nèi)外著名品牌的商品和服務(wù)，進一步提升上海商業(yè)的層次；一流的商業(yè)技術(shù)。以現(xiàn)代計算機信息技術(shù)、物流技術(shù)以及食品衛(wèi)生、環(huán)保技術(shù)打造社區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)。

上海社區(qū)購物中心選址的基本原則，一是要人流相對密集的大型社區(qū)（10萬人以上）周圍，平均日客流約1.5萬人次以上；二是交通樞紐，各種交通方式俱全。如公交車站、地鐵出入口、長途及旅游車站；三是在道路主干道的附近，以利于商品的物流配送。此外，還要留出足夠的土地面積可供二次開發(fā)。

為此建議社區(qū)購物中心的建設(shè)，可結(jié)合上海市政的改造。社區(qū)購物中心應(yīng)具有較大體量、集聚各類居家商品、主副食品、冷凍食品、生鮮食品等，便于居民“一站式”消費的特點，又能休閑和餐飲、又能帶孩子在兒童天地娛樂。這種多樣化的商品和服務(wù)能滿足不同層次的消費需求，是一種典型的居家補充型消費形式。為此，上海社區(qū)商業(yè)購物中心在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布上要體現(xiàn)三個層次：

（1）龍頭店占較大比例。購物中心龍頭店可以導(dǎo)入以大賣場為主，占總面積的55%。

（2）各種個性化專賣店配合支持。五花八門的國內(nèi)外精品專賣店數(shù)十家，一般可占總面積20%。

（3）多種多樣的服務(wù)配套，如維修、彩擴沖印、風(fēng)味小吃、特色餐飲、洗衣店、銀行、咖啡館、茶坊、書店、郵局、藥房、小型影劇院、舞廳等，占25%（如圖1）。

2.街坊型商業(yè)模式。街坊型商業(yè)模式是建在居住小區(qū)內(nèi)的、以居民居住地到商店垂直距離步行約5分鐘的半徑的便民商業(yè)。其必備性的業(yè)態(tài)是24小時便利店、餐飲店（早點、夜宵、快餐）、洗燙店、理發(fā)店、棋牌茶室。它的指導(dǎo)性業(yè)態(tài)有書報亭、咖啡室、寵物花卉寄養(yǎng)、音像租賃等。

在居住型商業(yè)模式發(fā)展的基礎(chǔ)上，上海應(yīng)適時地向街坊型商業(yè)模式滲透。應(yīng)根據(jù)居民不同收入水平、居住不同價位的住房、不同消費水平和消費習(xí)慣，在不同居住點建設(shè)具有不同特點的商業(yè)設(shè)施。在商業(yè)布局上主要有以下三種不同的形式供參考。[4]

（1）“會所式”居住點商業(yè)。對消費水平相對較高的樓盤內(nèi)的社區(qū)，主要通過“會所”，使餐飲、咖啡、酒吧、便利店、餐館、娛樂、健身等服務(wù)相對集中在會所式的商業(yè)群落內(nèi)。其中購物占30%，餐飲占40%，服務(wù)占30％?？梢?，“會所”是該模式下的社區(qū)商業(yè)中心（如圖2）。

（2）“多點式”的居住點商業(yè)。商業(yè)網(wǎng)點鑲嵌在居民住宅之中，設(shè)有便利店、餐飲、維修等，其中購物占50%，餐飲占30%，服務(wù)占20%。這種形式一般在中檔的樓盤中開展（如圖3）。

（3）“沿街式”的居住點商業(yè)。這主要是針對老城區(qū)。由于上海老城區(qū)較多，老城區(qū)受原有樓房設(shè)施的局限，只能依賴馬路兩側(cè)的沿街商業(yè)網(wǎng)點，滿足居民的日常生活需要。購物占60%，餐飲占20%，維修等服務(wù)占20%（如圖4）。

以上述兩種模式發(fā)展上海的社區(qū)商業(yè)，可以豐富上海社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)，提升社區(qū)商業(yè)的檔次，加快上海社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，充分發(fā)揮社區(qū)商業(yè)在基礎(chǔ)性商業(yè)中的引領(lǐng)作用，使上海的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)邁上一個新的臺階。

結(jié) 語

目前，中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于戰(zhàn)略性調(diào)整的重要歷史時期。黨的十七大報告強調(diào)要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，城市社區(qū)商業(yè)的重要性正日益凸顯。

城市社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民綜合消費的重要載體。當(dāng)前，我國城市商業(yè)日益繁榮，城市中心商業(yè)區(qū)的建設(shè)已經(jīng)達到較高水平。但是，伴隨著我國城市化進程的加快、城市社區(qū)建設(shè)的飛速發(fā)展以及消費需求和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生的顯著變化，居民對社區(qū)商業(yè)的需求日益增加。目前我國大部分城市社區(qū)商業(yè)設(shè)施不足、網(wǎng)點布局不合理、服務(wù)功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質(zhì)量的需求。加快發(fā)展我國城市社區(qū)商業(yè)，是滿足居民消費，改變城市面貌，擴大勞動就業(yè)，提升我國城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競爭力，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的迫切要求。我國應(yīng)爭取利用3～5年時間，在全國人口過百萬的166個城市中，初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造工作，形成滿足基本生活消費需求的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。在消費水平較高的社區(qū)，要在滿足基本生活需求的基礎(chǔ)上，形成商業(yè)布局較合理、服務(wù)功能較齊備、服務(wù)質(zhì)量和管理水平較高的社區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)體系。

本文以我國的經(jīng)濟中心城市上海為例，通過對上海社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀、功能定位和發(fā)展模式的研究，提出了發(fā)展上海社區(qū)商業(yè)的兩類主要模式，并對這兩類主要模式的業(yè)態(tài)、布局等進行了重點研究，希望以此拋磚引玉，促進我國城市社區(qū)商業(yè)的加快發(fā)展。

[參考文獻]

[1]上海統(tǒng)計局.上海統(tǒng)計年鑒2006[Z].北京：中國統(tǒng)計出版社，2006.

[2]上海統(tǒng)計局.上海統(tǒng)計年鑒2006[Z]. 北京：中國統(tǒng)計出版社，2006.

[3]金 偉.上海社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、瓶頸與[EB/OL].http://www.shanghai100.cn/view.asp?id=575（上海百貨網(wǎng)），2007-4-2.

[4]《南京市玄武區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》課題組.南京市玄武區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃[Z].2003-10.

A Study on the Status-quo， Position and Developing Models of Shanghai Community Business

He Jun

(Institute of Finance Economics， Shanghai University of Finance and Economics， Shanghai 200433，China）

Abstract：Compared with business center from functions to commodities， community business is quite different. Community business regards certain living area as carrier， and considers convenience and happiness as the goals for the community people. Building community business is not only an issue of business locations， but also an issue of business orientation. With the rapid development of Shanghai， Shanghai is urgent to build community business. Based on this， the thesis focuses on the status-quo， position and developing models of community business in Shanghai.

Key words：Shanghai；community business；status-quo；position；developing models

（責(zé)任編輯：張改蘭）