房地產(chǎn)行業(yè)和諧發(fā)展的思考

　　自2005年3月國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的管理領(lǐng)域新政頻出，旨在起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)，合理房源結(jié)構(gòu)，保護(hù)土地資源，抑制投資性及投機(jī)性購(gòu)房行為，保障中低收入家庭住房需求得到有效滿足，同時(shí)，也消除由非正常購(gòu)房需求急劇膨脹而攪起的虛假繁榮式的經(jīng)濟(jì)泡沫。
　　筆者在一個(gè)縣級(jí)市了解到，新政出臺(tái)前的2004年市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)為2200元/平方米，2005年上升為2600元/平方米，2006年1—7月上升為2800元/平方米，兩三年中的平均漲幅為12.93%，而在2000年至2004年間，市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)則分別為800元/平方米、1050元/平方米、1300元/平方米、1800元/平方米、2200元/平方米，幾年中平均漲幅為28.94%，顯然，漲幅得到了有效控制，政策在房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上已初步發(fā)揮作用。
　　筆者還發(fā)現(xiàn)，新政并沒有影響老百姓對(duì)住房的正常需求，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的稅收額仍保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。今年1—7月份，某縣房地產(chǎn)業(yè)交易量為1177戶，比去年同期增加151戶；實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅分別為4267萬(wàn)元、212萬(wàn)元、1286萬(wàn)元，分別比去年同期增加800萬(wàn)元、22萬(wàn)元、365萬(wàn)元，其中，二手房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)稅收總額為221萬(wàn)元，比去年同期增加193萬(wàn)元。稅收的增長(zhǎng)固然來(lái)自于稅收管理部門的精細(xì)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理的成果，但與交易量的平穩(wěn)提高也有著密切的關(guān)系，從中也反映出新政的積極意義：一是讓老百姓感覺到房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入規(guī)范化運(yùn)行階段，所以購(gòu)房比較放心；二是使真正需要換房者的心愿更易實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)房源結(jié)構(gòu)趨于合理，投機(jī)購(gòu)房行為得到控制。表現(xiàn)為對(duì)營(yíng)業(yè)稅的免征對(duì)象由兩年期已住房改為五年期已住房，二手房市場(chǎng)房源結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，由原次新房獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷轉(zhuǎn)為次新房和舊房平分秋色，而進(jìn)入市場(chǎng)的二手房持有者大多是需要換房的居民，且大部分換房需求來(lái)自于小面積住房戶，價(jià)格更趨理性，從而在確保一部分生活條件改善的小面積住戶有機(jī)會(huì)置換住房的同時(shí)，可為滿足最基本住房需求的中低收入者提供更多、更廣的房源選擇對(duì)象。而市場(chǎng)對(duì)五年期以下次新房的冷落，使專門走炒房致富之路的投機(jī)者的購(gòu)房行為得到控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入較為理性的運(yùn)行狀態(tài)；三是對(duì)土地資源利用效率的提高上。自“國(guó)六條”、“國(guó)八條”出臺(tái)后，許多地方停止了別墅用地的審批，普通住房的開發(fā)用地得到了保障。而且，土地開發(fā)的指標(biāo)化也使許多開發(fā)商減少了低層公寓房的建設(shè)，在地質(zhì)條件允許的前提下，大多開發(fā)商開始向空間要資源，這在城市建設(shè)的發(fā)展史上樹起了具有見證意義的里程碑。四是在稅收領(lǐng)域，國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)文和國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào)文的頒發(fā)，將房地產(chǎn)稅收的一體化管理推向法定化、規(guī)范化管理推向程式化；而國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)文、國(guó)稅發(fā)[2006]74號(hào)文和國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)文，使房地產(chǎn)稅收的監(jiān)控措施更加嚴(yán)密，可操作性也大大提高。如對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅的征收，總局提出了“實(shí)行核定征稅”的措施，并設(shè)定了“1%—3%”的幅度征收比例，供各級(jí)地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況選擇，不僅起到了化繁為簡(jiǎn)的作用，也使個(gè)人所得稅的征收獲得了應(yīng)有的保障。
　　但新政的威力也是有限的，作為對(duì)治房地產(chǎn)行業(yè)管理弊端的藥方，在其藥效漸漸發(fā)揮的時(shí)候，也難免產(chǎn)生一些副作用：一是在新政的開發(fā)信貸收縮效應(yīng)漸漸顯現(xiàn)的同時(shí)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因融資障礙而帶來(lái)的資金壓力也漸漸加大，一些企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)有著首期一次性資金投入大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，一方面依靠社會(huì)資金的支撐（如銀行貸款、企業(yè)間融資等），一方面依靠開盤時(shí)購(gòu)房預(yù)付資金（定金）的輸入。如今，銀行信貸的收緊，使一些攤子過大或開發(fā)能力不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到資金困難，而房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的征收政策規(guī)定需要對(duì)預(yù)收的房地產(chǎn)定金征收相應(yīng)的稅收，房地產(chǎn)企業(yè)為了套用資金完成房產(chǎn)的前期開發(fā)，就可能發(fā)生拖欠國(guó)家稅收的現(xiàn)象；二是新政對(duì)消費(fèi)信貸內(nèi)容的調(diào)整，在使老百姓感受到首付壓力增大的同時(shí)，住房建設(shè)和住房購(gòu)買過程中的變通行為也漸漸增多，“低密度、大面積”開發(fā)現(xiàn)象以另一種比較隱秘的方式存在。表現(xiàn)為買家花整為零地訂購(gòu)兩套90平方米以下的住房，以套取低首付比例的優(yōu)惠，而開發(fā)商樂得兩頭討巧，在開發(fā)過程中盡量滿足購(gòu)房者需要，也使自己的項(xiàng)目計(jì)劃更易獲得政府支持；三是國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)文中繼續(xù)強(qiáng)調(diào)財(cái)稅字[1999]278號(hào)文的規(guī)定，即“對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)買的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的差額，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”。這里有兩個(gè)問題需商酌，第一，1年內(nèi)重新購(gòu)買的如不是唯一生活用房，是否應(yīng)給予享受退還保證金的優(yōu)惠？第二，有些需要換房的老百姓因在新房購(gòu)買前出售現(xiàn)住房，就無(wú)處可住，又擔(dān)心租房住會(huì)多花費(fèi)本就有限的資金，便選擇先購(gòu)新房后出售舊房的辦法實(shí)現(xiàn)換房的夢(mèng)想，而這種方法又讓其要面臨繳納個(gè)人所得稅的現(xiàn)實(shí)，這樣是否合理？事實(shí)上筆者在調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)老百姓非常關(guān)心這個(gè)問題，對(duì)現(xiàn)行政策口徑很不滿意，覺得這有違新政初衷，無(wú)法全面體現(xiàn)保護(hù)中低收入者利益的原則。
　　針對(duì)以上情況，筆者感到，在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)管理上，各級(jí)政府及其主管部門尚需繼續(xù)努力，早日在政策的完善和措施的加強(qiáng)上作出理性思考和正確抉擇。筆者也想提出一些建議。
　　
　　一、稅收政策還有調(diào)節(jié)空間
　　
　　現(xiàn)行新政（尤其是“國(guó)六條”、“國(guó)八條”）對(duì)土地閑置及投機(jī)性購(gòu)房、惡意囤積房源等行為設(shè)置了控制措施，如“國(guó)八條”指出：“對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但長(zhǎng)期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進(jìn)行處置”，“要在繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件的基礎(chǔ)上，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大控制投資性購(gòu)房需求的力度，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房?jī)r(jià)格等非法行為，有效遏制投機(jī)炒作”。“國(guó)六條”的規(guī)定就更具體、更詳細(xì)：“對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)的原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”，“對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置”，“對(duì)捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任”。
　　事實(shí)上，我們也可以通過稅收政策對(duì)這些行為參與調(diào)節(jié)。完善房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收政策體系及規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的征管行為，就是一個(gè)非常有效的手段。
　　現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等內(nèi)容，不僅內(nèi)外資企業(yè)采取區(qū)別對(duì)待的政策，在城鄉(xiāng)之間和不同的房產(chǎn)之間政策尺度也不盡相同，諸如農(nóng)村的用地、居民的住房都在政策的豁免范圍之內(nèi)，而且計(jì)征依據(jù)也欠恰當(dāng)（如房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值征收，就難以對(duì)房產(chǎn)的增值或貶值情況及時(shí)作出反映，也無(wú)法使其稅源與經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展、同步增長(zhǎng)的目標(biāo)），調(diào)節(jié)功能不強(qiáng)，對(duì)土地、房源閑置和投機(jī)性購(gòu)房等行為更起不到制約作用（如對(duì)閑置土地和閑置房屋未設(shè)置相應(yīng)稅收調(diào)節(jié)手段，致使一方面土地資源緊張奇缺，另一方面資源又得不到充分利用）。建議根據(jù)“簡(jiǎn)化稅制、適度稅負(fù)、充實(shí)稅基、保護(hù)稅源、方便管理”的原則修改上述政策，先將其合并正名，將涉及房地產(chǎn)性質(zhì)的有關(guān)稅收合并確定為“物業(yè)稅”或“房地產(chǎn)稅”，以體現(xiàn)“簡(jiǎn)化稅制”的精神，然后合理確定其計(jì)征依據(jù)和覆蓋范圍。建議將所有土地、房產(chǎn)都納入稅基范圍，以體現(xiàn)“充實(shí)稅基”的精神，再對(duì)居民住房設(shè)置依當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均房?jī)r(jià)及90平方米限制面積計(jì)算而得的房產(chǎn)價(jià)值為起征點(diǎn)，同時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)用及居住用房產(chǎn)設(shè)置差別稅率予以調(diào)控，以體現(xiàn)“適度稅負(fù)”的精神。另外，對(duì)單純土地持有環(huán)節(jié)同樣征收上述稅收，這不僅符合“充實(shí)稅基、保護(hù)稅源”的原則，也可體現(xiàn)稅收“公平”和“調(diào)節(jié)”的特性，對(duì)土地的持有和開發(fā)行為起到調(diào)節(jié)作用的同時(shí)，促進(jìn)對(duì)資源的合理、高效利用。另外，在對(duì)上述稅收的計(jì)征依據(jù)的確定上，可借用他國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，以其評(píng)估價(jià)為宜，而且，為了體現(xiàn)發(fā)展規(guī)律，可規(guī)定恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估周期（如三至五年評(píng)估一次，或與國(guó)家和地方的五年期規(guī)劃同步確定其評(píng)估周期），使納稅人持有的土地、房產(chǎn)的價(jià)值得到客觀、正確的反映，也使國(guó)家稅收全面反映出宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，并對(duì)納稅人的行為真正起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。
　　
　　
　　二、綜合治理力度需進(jìn)一步加強(qiáng)
　　
　　首先，是綜合性立法問題需盡早解決?，F(xiàn)行政策中有對(duì)“唯一”住房的強(qiáng)調(diào)，如國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)文規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓5年以上家庭唯一生活用房取得的所得，可免征個(gè)人所得稅，那么，如何界定其唯一性呢？這就需要有健全的財(cái)產(chǎn)登記制度作為支撐。目前，政府各職能部門圍繞行業(yè)或系統(tǒng)內(nèi)廉政建設(shè)的需要，已對(duì)財(cái)產(chǎn)登記作出了相應(yīng)的規(guī)定，但在全國(guó)尚缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的立法。建議將其作為綜合立法內(nèi)容考慮，使其由各職能部門的廉政建設(shè)措施上升為國(guó)家綜合治理的法律法規(guī)，規(guī)定任何居民的財(cái)產(chǎn)必須進(jìn)行實(shí)名登記，終身有效登記號(hào)為居民身份證號(hào)碼，具體登記管理部門為房產(chǎn)管理單位。這樣，不僅對(duì)居民住房的唯一性可以正確查定，還能為房地產(chǎn)稅源的精細(xì)化管理奠定基礎(chǔ)，更可以為搞好廉政建設(shè)提供法定的依據(jù)。
　　其次，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)的相關(guān)管理制度，如政府的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房保障制度，以確保低收入者的基本住房需求的滿足。同時(shí)，還可建立區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制，來(lái)抑制局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資比重過大現(xiàn)象的發(fā)生，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
　　再次，是社會(huì)各部門應(yīng)協(xié)力配合。從“國(guó)六條”、“國(guó)八條”可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的管理并非一個(gè)部門的職責(zé)，它涉及各級(jí)政府及作為其管理部門的建設(shè)、規(guī)劃、土管、房管、金融、稅務(wù)，甚至還有眾多的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)。譬如，現(xiàn)在在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的資料審核中，就涉及到公證部門提供的買賣事實(shí)證明、房地產(chǎn)評(píng)估部門提供的評(píng)估材料、公安部門核發(fā)的居民身份證或戶口簿、房產(chǎn)管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證、土管部門核發(fā)的土地使用證、農(nóng)稅部門開具的契稅憑證、稅務(wù)部門監(jiān)制的原始發(fā)票等等。而新房產(chǎn)的開發(fā)與銷售牽涉的部門就更多：規(guī)劃部門的規(guī)劃材料、設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)圖樣、建設(shè)局建管處的登記材料、土管局的土地劃撥或征用材料、房管部門的登記備案材料及發(fā)證材料、稅務(wù)部門的申報(bào)納稅材料等等。如此眾多的部門共同面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理，各唱各的戲顯然是難以取得高效率的，大家必須有大局意識(shí)，能協(xié)力配合。當(dāng)前，首先要解決信息和其他資源共享、共管的問題，切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收的一體化管理，在其取得成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，逐漸實(shí)現(xiàn)各相關(guān)職能部門的信息互享，并最終進(jìn)入社會(huì)綜合性監(jiān)控系統(tǒng)，從而在確保房地產(chǎn)行業(yè)真正進(jìn)入規(guī)范化的發(fā)展軌道的同時(shí)，保證經(jīng)濟(jì)信息得到有效過濾，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量得到應(yīng)有的提高。
　　房地產(chǎn)稅收的一體化管理已在一些地方試點(diǎn)并取得了階段性的成效，建議應(yīng)盡快在全國(guó)推廣。在推廣過程中，政府應(yīng)起到牽頭或協(xié)調(diào)作用，整合各部門的政策和人力、物力、財(cái)力資源，設(shè)立聯(lián)合性的綜合辦事機(jī)構(gòu)。如可在房管部門或稅務(wù)辦稅大廳設(shè)立管理窗口，相關(guān)部門派員進(jìn)駐，形成共管系統(tǒng)，或者在各地的行政審批中心加設(shè)房地產(chǎn)一體化管理窗口，將涉及房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、征地、建造、銷售、發(fā)證、征稅等環(huán)節(jié)集中在一起管理，甚至可以開發(fā)出共享系統(tǒng)，使其從規(guī)劃到征稅、辦證的全過程在同一個(gè)系統(tǒng)內(nèi)得以反映，形成環(huán)環(huán)相扣的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理，為提高行政效率、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
　?。ㄗ髡邽榈り?yáng)市地稅局副局長(zhǎng)）