反向抵押貸款基礎(chǔ)及其使用成本分析

　　摘要：反向抵押貸款在我國又稱為倒按揭，在最近幾年成為學(xué)者們討論的熱門話題。反向抵押貸款是在人口老齡化的背景下推行的，國外（以美國為代表）推行的反向抵押貸款為社會養(yǎng)老起到了積極的作用，為我國提供了可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。我國的老齡化問題的嚴(yán)峻為反向抵押貸款的推行提供了基本條件，但是由于我國經(jīng)驗(yàn)不足，國情特殊使得反向抵押貸款的推行困難重重。文章將從反向抵押貸款基礎(chǔ)知識和老年人使用反向抵押貸款的成本方面作些探討，希望能對反向抵押貸款的理論研究起到促進(jìn)作用。
　　關(guān)鍵詞：反向抵押貸款；倒按揭；老年人；抵押；成本費(fèi)用
　　
　　2006年全國老齡辦首次發(fā)布了關(guān)于人口老齡化的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》。報(bào)告指出，21世紀(jì)是人口老齡化的時(shí)代。中國已于1999年進(jìn)入老齡社會，而且是世界上老年人口最多的國家，占全球老年人口總量的1/5。2000年第五次人口普查表明，我國60歲以上人口已達(dá)到113億，占總?cè)丝诘?0.41%。據(jù)人口研究表明，老年人口比例將逐年增大，據(jù)測算，到2015年，60歲以上人口將超過2億，約占總?cè)丝诘?4%。這些數(shù)據(jù)表明，我國正快速步入老齡化社會。這樣養(yǎng)老問題成為一個(gè)嚴(yán)峻的社會問題。
　　反向抵押貸款正是針對老年人養(yǎng)老推出的一種住房金融產(chǎn)品，它使得老年人可以利用自己的房產(chǎn)作抵押從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款以滿足日后生活中的需要或者提高老年人的生活質(zhì)量。這樣老年人可以充分利用自己的財(cái)產(chǎn)來養(yǎng)老，同時(shí)可以繼續(xù)擁有自己住房的居住權(quán)，為老年人養(yǎng)老開辟了新途徑。
　　目前國外以美國為首的一些國家都已經(jīng)推行了反向抵押貸款，解決了很多老年人的養(yǎng)老問題。鑒于我國目前老年化問題，近年來我國許多學(xué)者在這方面展開了討論，并在南京、上海、重慶等地曾推出過試點(diǎn)。
　　
　　一、反向抵押貸款的簡要介紹
　　
　　（一）反向抵押貸款的產(chǎn)生和發(fā)展
　　反向抵押貸款在我國被稱為倒按揭，這是因?yàn)樗诹鞒毯筒僮髟砗桶唇屹J款基本相反。
　　關(guān)于反向抵押貸款的起源有兩個(gè)說法。一種是說起源并發(fā)展于美國；另一種就是說起源于荷蘭而后來在美國得到了充分的發(fā)展。事實(shí)上后一種說法是正確的。反向抵押貸款最早出現(xiàn)于荷蘭，但是由于經(jīng)濟(jì)、市場環(huán)境方面的因素沒有得到很好的發(fā)展，而是在后來的美國，在潛在的市場需求和金融機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門的政策扶持下反向抵押貸款逐步得到了發(fā)展。
　　美國從20世紀(jì)60年代就開始出現(xiàn)了各種形式的反向抵押貸款的初期產(chǎn)品，但是嚴(yán)格來說真正意義上的“反向抵押貸款”產(chǎn)品是在20世紀(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。1989年FHA以其創(chuàng)立的HCEM產(chǎn)品進(jìn)入反向抵押貸款市場直接促進(jìn)了反向抵押貸款迅速的發(fā)展，隨后Fannie Mae進(jìn)入反向抵押貸款市場又再進(jìn)一步促進(jìn)了反向抵押貸款的發(fā)展。經(jīng)過20余年的發(fā)展，目前反向抵押貸款產(chǎn)品品種豐富，操作更加規(guī)范，市場也逐漸擴(kuò)大，為老年人的福利的提高起到了重大作用。從全世界范圍來看，目前美國、新加坡、日本、澳大利亞及歐洲一些國家都推行了反向抵押貸款，但是發(fā)展程度不一。我國目前也在討論這個(gè)問題，并且在少數(shù)幾個(gè)地方比如南京、上海、重慶等地進(jìn)行反向抵押貸款的試點(diǎn)。
　?。ǘ┓聪虻盅嘿J款的內(nèi)涵
　　反向抵押貸款是將自有房產(chǎn)作為抵押向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，取得貸款以用于個(gè)人的基本生活需要或者提高生活質(zhì)量的需要，在貸款期滿時(shí)以出售自己所擁有的房產(chǎn)或者其他途徑還貸，這項(xiàng)貸款主要針對老年人。
　　在生活實(shí)際中，反向抵押貸款一般可理解為老年人以自己的房產(chǎn)做抵押，從以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)申請貸款，申請成功后將獲得金融機(jī)構(gòu)支付的貸款用于生活上的各項(xiàng)花銷，解決老年人因退休、失業(yè)等原因而無固定收入、生活無保障問題，為老年人的養(yǎng)老提高提供了一種新途徑。這種貸款和人們在年輕時(shí)的按揭貸款買房在方向上是幾乎相反的，所以在我國又被稱為倒按揭。
　　（三）反向抵押貸款的申辦
　　反向抵押貸款申請方面包括資格審查和額度的審批。
　　1、反向抵押貸款申請一般資格條件有：反向抵押貸款一般針對老年人，具體而言有些國家如新加坡要求年滿60歲的老年人，有些國家如美國要求62歲。申請人必須有可以作為抵押的房產(chǎn)，一般要求是自己獨(dú)立擁有的并自己居住的房屋。老年人的負(fù)債方面有特定的要求，最好沒有負(fù)債特別是其他貸款。
　　2、在額度審批方面，反向抵押貸款的申請者可能有所差別，主要影響因素有：房屋的價(jià)值、申請人的年齡、目前貸款利率等，一般來說年齡越大，房屋價(jià)值越高，利率越低，申請者所能夠申請到的貸款額度就越大。
　　（四）反向抵押貸款的特征
　　反向抵押貸款有無追索權(quán)和期限的獨(dú)特性特征。
　　反向抵押貸款的一個(gè)主要特點(diǎn)即它是一種無追索權(quán)的貸款，這意味著貸款的總額不能超過房屋售價(jià)，貸款人也不能對借款人除房屋外的其他資產(chǎn)求償。換句話說，即使借款人所借本金加上利息已經(jīng)超過了資產(chǎn)變現(xiàn)的價(jià)值，需要償還給貸款人的金額也以房屋價(jià)值為限。而這也恰好是金融貸款機(jī)構(gòu)所必須承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　反向抵押貸款的另外一個(gè)主要特點(diǎn)是貸款期限的獨(dú)特性。貸款必須到申請人死亡或者搬出住所時(shí)貸款機(jī)構(gòu)才能出售申請人的房產(chǎn)來歸還貸款期間的貸款本金和利息，而不能強(qiáng)制老人在死亡前還貸或者強(qiáng)制其搬出自己的住所。當(dāng)然，貸款機(jī)構(gòu)也為自己保留了一些結(jié)束合同的例外情況來保護(hù)自己。比如在美國當(dāng)借款人無法支付財(cái)產(chǎn)稅時(shí)貸款就自動到期，貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)要求屋主清償該貸款。
　?。ㄎ澹┓聪虻盅嘿J款的意義
　　反向抵押貸款的推行可以起到一些積極作用。
　　1、它開拓了養(yǎng)老的新途徑，為老年人解決了養(yǎng)老問題。當(dāng)老年人在使用反向抵押貸款時(shí)：（1）保證了日后養(yǎng)老生活的經(jīng)濟(jì)來源，保障了老年人的基本生活。（2）住房的繼續(xù)居住權(quán)。當(dāng)老年人的房產(chǎn)被用來抵押申請反向抵押貸款時(shí)，老人們可以繼續(xù)自由的住在自己的房子里面，直到老人去世，反向抵押貸款終止為止，不影響正常的起居生活。（3）減輕“四二一”式家庭模式下老年人的子女的負(fù)擔(dān)。
　　2、反向抵押貸款的推行可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，由于反向抵押貸款必須以房屋作為抵押，這些房屋大多數(shù)是舊房屋，把這些房屋作為抵押能活躍房地產(chǎn)市場。
　　
　　二、成本分析
　　
　　（一）反向抵押貸款的費(fèi)用分析
　　反向抵押貸款借款人要支付兩個(gè)方面的費(fèi)用：一是利息費(fèi)用；二是業(yè)務(wù)發(fā)生的整個(gè)過程中支付的各項(xiàng)費(fèi)用。
　　反向抵押貸款業(yè)務(wù)中，從最初的貸款申請批準(zhǔn)到最后貸款期滿，借款者償還貸款為止借款人必須支付各種費(fèi)用。這是因?yàn)榉聪虻盅嘿J款的執(zhí)行過程復(fù)雜，期間需要有房地產(chǎn)評估、認(rèn)證、維修等，這些項(xiàng)目都需要直接向借款者收取一定的費(fèi)用。主要的費(fèi)用有：
　　1、貸款發(fā)起階段。這個(gè)階段包括貸款的申請，貸款者對借款者進(jìn)行資格的審查并最終雙方訂立反向抵押貸款業(yè)務(wù)的貸款合同等。這段時(shí)期的工作關(guān)鍵，要進(jìn)行的工作比較多，這些工作基本上都要向借款申請者收取一定的費(fèi)用，費(fèi)用項(xiàng)目很多。主要費(fèi)用項(xiàng)目如下：貸款的發(fā)起費(fèi)；文件整理和登記備案費(fèi)；財(cái)產(chǎn)評估和調(diào)查費(fèi)，資格認(rèn)證和稅收審查費(fèi)；（律師）代理費(fèi)（直到貸款結(jié)束）；信譽(yù)報(bào)告，災(zāi)區(qū)調(diào)查，檢察費(fèi)；年金購買支付；貸款正式成立前，對合同修改和調(diào)整的各種費(fèi)用；稅務(wù)報(bào)告服務(wù)費(fèi)（一次性）；抵押保險(xiǎn)費(fèi)；房產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)；抵押經(jīng)紀(jì)人服務(wù)費(fèi)。
　　2、貸款期間的費(fèi)用。反向抵押貸款業(yè)務(wù)正式成立后到貸款期滿，借款人仍然需要支付一些小額費(fèi)用，不過這些費(fèi)用項(xiàng)目較少，額度也不高，但是收取次數(shù)多，基本上每期（月）一次。主要有：附加的抵押保險(xiǎn)費(fèi)；維持房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整性費(fèi)用；重新募集和擴(kuò)展貸款費(fèi)用；房產(chǎn)費(fèi)和財(cái)產(chǎn)費(fèi)；每月的服務(wù)費(fèi)（在美國不得不超過30美元）。
　　
　　3、貸款期滿，合同結(jié)束時(shí)候的費(fèi)用。到期終止費(fèi)用：安排房產(chǎn)出售等的實(shí)際費(fèi)用，貸款合到期比如借款人死亡，金融機(jī)構(gòu)將安排借款者的房產(chǎn)出售。
　?。ǘ?shí)例說明
　　下面將以一個(gè)簡單的實(shí)例來說明反向抵押貸款各項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)生。
　　假如：老張65歲，有一自住房用來申請反向抵押貸款進(jìn)行養(yǎng)老，目前住房價(jià)值30萬，申請貸款額度18萬，預(yù)期壽命80歲，這樣每月可以取得貸款額1000元，貸款利率為6%，共180期。15年后所應(yīng)還本金和利息總額，利用公式計(jì)算為290808元。另外其他的費(fèi)用（中等水平）有：發(fā)起費(fèi)2000元，每月服務(wù)費(fèi)30元共5400元，貸款終止時(shí)費(fèi)用3000元，加總為10400元。到貸款終止時(shí)借款人總共付出加總為301208元。這樣一來總成本為121208元，占貸款額的67.34%。
　　一筆18萬，年利率為6%，期限為15年的按揭貸款最后應(yīng)還額為273409元，成本為93409元占貸款額的51.89%。
　　由上面的分析數(shù)據(jù)可以看出，反向抵押貸款的成本是非常高的，一方面是因?yàn)榉聪虻盅嘿J款期間需要支付各項(xiàng)費(fèi)用如發(fā)起費(fèi)、服務(wù)費(fèi)以及貸款終止時(shí)安排房屋出售的費(fèi)用等，這是由于反向抵押貸款與按揭貸款比更復(fù)雜的原因決定的，同時(shí)由于其執(zhí)行過程上的差異，需要支付的利息費(fèi)用也比正常的按揭貸款要高，利息總額就要高出10%以上。目前我國的實(shí)際貸款利率已經(jīng)達(dá)到7%以上，依此計(jì)算的實(shí)際成本還要高。
　　
　　三、結(jié)論
　　
　　從目前國際經(jīng)驗(yàn)來看，反向抵押貸款的推行可以起到一些積極作用，在滿足了一些客戶的需求的同時(shí)，還能起到活躍房地產(chǎn)市場和其他積極作用。但是使用反向抵押貸款的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，費(fèi)用總值高，在支付金融機(jī)構(gòu)的貸款利息時(shí)，還得向其他的參與機(jī)構(gòu)支付服務(wù)費(fèi)。
　　當(dāng)一個(gè)老年人使用反向抵押貸款養(yǎng)老時(shí)，考慮房屋增值與折舊，使用成本達(dá)到了房屋價(jià)值的1/4左右。如果年輕時(shí)候按揭供房，支付的成本加上反向抵押貸款的成本可能占房屋最終價(jià)值的一半，最終老年人所獲得的收益為幾十年的住房使用權(quán)和10到20年的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)來源。使用反向抵押貸款的高成本成為阻礙反向抵押貸款的重要因素，可以說反向抵押貸款的成本高可能打擊老年人使用反向抵押貸款的積極性，阻礙反向抵押貸款在我國的推行。如何減少各項(xiàng)費(fèi)用，降低成本是一個(gè)值得注意的問題。
　　同時(shí)我國由于在推行初期面臨傳統(tǒng)文化的沖突，業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的缺乏以及沒有相關(guān)法律政策的扶持等不利因素，使得我國反向抵押貸款的推行困難重重。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、老齡協(xié).中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告[R].2006.
　　2、Stacey Williamson and Celia Ray Hay