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    “小產(chǎn)權(quán)房”熱銷京城

    2007-12-29 00:00:00牛建宏
    中國經(jīng)濟(jì)周刊 2007年22期


      盡管政府明確警示存在購買風(fēng)險,但僅相當(dāng)于北京四環(huán)內(nèi)房價25%至30%的低價格,令購房者仍趨之若騖。
      
      如果你有30萬,你可以在北京的二環(huán)內(nèi)買到20平米的房子;如果你運(yùn)氣好,也可以在五環(huán)內(nèi)買到40平米的房子,或者六環(huán)內(nèi)買到45平米的房子。
      而在五環(huán)外的“小產(chǎn)權(quán)房”,你用這筆錢則可以買到近100平米的房子!
      據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示,北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū),房價多在每平方米2500元至4000元之間,僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。
      低廉的價格造成了購房者對“小產(chǎn)權(quán)房”的趨之若騖。但在“小產(chǎn)權(quán)房”熱銷的背后,卻是難掩的風(fēng)險和顯而易見的利益驅(qū)動。
      
      “小產(chǎn)權(quán)房”賣火了
      
      5月26日上午10點,當(dāng)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》(國內(nèi)郵發(fā)代號2-977)記者來到通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)太玉園小區(qū)售樓處時,這個北京聞名的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤正迎來新的一期開盤,很多購房者在向售樓人員了解情況。
      “通州的樓盤60%都是小產(chǎn)權(quán)的,我們一點也不愁賣!今天開盤我已經(jīng)賣了4套了。有時候團(tuán)購十幾套的情況也是有的。附近城市如保定的一些居民也來我們這里買房,最遠(yuǎn)的還有呼和浩特的呢!”銷售人員李先生對記者說,他并不忌諱告訴購房者房子是“小產(chǎn)權(quán)”。
      記者在現(xiàn)場了解到,新開的這一期樓盤打出的牌子是“歐洲人文城鎮(zhèn)生活樣式”,“9-13萬即可擁有一個真正屬于自己的家”。房子確實很便宜,一套一層的87平米的兩室一廳只需要28萬左右,相當(dāng)于3200余元每平米,這樣的價格在五環(huán)內(nèi)是不可想象的。
      “看準(zhǔn)了就趕緊下手買,不用考慮太多。這地方特別適合養(yǎng)老。”一位已經(jīng)在太玉園買了一居室的李大媽對記者說,她去年買時這邊的房價只有2500元一平米?,F(xiàn)在她準(zhǔn)備為兒子再買一套。
      當(dāng)記者問她會不會介意這是“小產(chǎn)權(quán)房”時,她告訴記者:“如果只有三棟兩棟,再便宜我也不會買。這個小區(qū)規(guī)模大,這么多的居民,別人都不怕,你怕什么?小產(chǎn)權(quán)也沒有什么,反正都是自己住?!?br/>  和李大媽不同,劉女士是專程從唐山趕來看房子的?!芭畠航裉煜奶飚厴I(yè),需要在北京買房子,但市中心的房子太貴了,于是就想著在這里先買一個,算做一個過渡吧。知道買小產(chǎn)權(quán)房會有風(fēng)險,但也顧不了那么多了?!彼f。
      記者在采訪中發(fā)現(xiàn),購買“小產(chǎn)權(quán)房”的多是初次置業(yè)的年輕人和想要養(yǎng)老的老人。原因很簡單:“便宜”,“環(huán)境清靜”。
      “去年軍博等房展會我們還參加,今年以來基本就不做宣傳了,因為賣得太火了?!变N售人員李先生告訴記者,目前他們還有四棟樓沒有開盤,到年底開盤的時候,“一定能漲到4000元每平米。”
      
      “小產(chǎn)權(quán)”實際是無產(chǎn)權(quán)?
      
      盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷景象,但在眾多的業(yè)內(nèi)人士看來,“小產(chǎn)權(quán)房”存在多重風(fēng)險,最大的問題是實際上沒有產(chǎn)權(quán),不受法律的保護(hù)。
      在太玉園小區(qū)售樓處,記者發(fā)現(xiàn),購房者簽訂的合同與一般的商品房買賣合同有所不同,其名稱是“北京市太玉園項目房屋買賣合同”,合同由北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)人民政府監(jiān)制,出賣人為張家灣鎮(zhèn)張家灣村民委員會。
      
      合同上寫著:出賣人在購房人辦理入住手續(xù)一年之內(nèi)辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)證,購房人如產(chǎn)權(quán)狀況發(fā)生變更時,應(yīng)到相應(yīng)主管部門辦理手續(xù),交納費(fèi)用。
      銷售人員告訴記者,“小產(chǎn)權(quán)”房屋可以轉(zhuǎn)讓或繼承,但當(dāng)記者請他出示房產(chǎn)證的樣本時,該人士稱現(xiàn)在手頭沒有,改天才能看。
      在記者的追問下,他才告訴記者,將來要發(fā)的房產(chǎn)證全稱是“太玉園小區(qū)內(nèi)銷房房屋產(chǎn)權(quán)證”,而不是通常國家建設(shè)部門所發(fā)的“房屋所有權(quán)證”,而辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的所謂主管部門,實際就是村民委員會。
      在張家灣鎮(zhèn)西定福莊村附近的另一個小產(chǎn)權(quán)樓盤——“環(huán)湖小鎮(zhèn)”,一位姓孫的銷售人員這樣解答記者的疑惑:如果真的遇到國家的大型規(guī)劃或拆遷,“小產(chǎn)權(quán)”房子可能沒有“大產(chǎn)權(quán)”的房子獲得的補(bǔ)償多,但補(bǔ)償一定會有的,而且肯定會比購房的費(fèi)用高。
      記者隨后發(fā)現(xiàn),與“太玉園”有所不同的是,該樓盤出示的購房合同又有了一個新的名稱:“房屋買賣契約”,但賣方依然是村委會:通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)西定福莊村民委員會。
      不過在這里,記者終于看到了房產(chǎn)證的樣本,全稱為“房屋所有證”,其中規(guī)定了“轉(zhuǎn)讓或繼承時,必須到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。”
      “就是到村民委員會去辦理,交2000元的手續(xù)費(fèi)?!边@位姓孫的銷售人員對記者說。
      “這樣的‘小產(chǎn)權(quán)房’實際上是無產(chǎn)權(quán)房。因為這類住房是建在集體土地上的,不允許對外銷售,沒有法律保證。也就是說,購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定?!苯ㄔO(shè)部政策研究中心副主任王玨林對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
      “如果集體要求收回房產(chǎn)或者因為政府規(guī)劃,要求拆除鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,購房人是得不到法律支持的。另外,部分為養(yǎng)老而到郊區(qū)購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的老年人,由于缺乏產(chǎn)權(quán),未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。”北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》(國內(nèi)郵發(fā)代號2-977)說。
      
      “小產(chǎn)權(quán)”與“新農(nóng)村”有無關(guān)系
      
      據(jù)了解,今年3月,面對“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷,北京市建委曾對購房者發(fā)出風(fēng)險提示,建議不要購買“小產(chǎn)權(quán)”房屋,因為此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
      但這樣的風(fēng)險提示似乎擋不住購買“小產(chǎn)權(quán)房”的浩蕩大軍:京城400余個在售樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,目前在售“小產(chǎn)權(quán)”樓盤約占市場總量的18%。
      一方面是官方警示鄉(xiāng)鎮(zhèn)“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)有風(fēng)險,一方面卻是“小產(chǎn)權(quán)”房市場的產(chǎn)銷兩旺,其中原因何在?
      “那么多人去購買‘小產(chǎn)權(quán)房’,主要原因還是在于價格比較低,地點也有吸引力;還有一個重要的集

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