律師秦兵：北京約八成小區(qū)存在規(guī)劃變更

　　
　　“不是我不明白，這世界變化快”，“北京北”的業(yè)主們就遇到這樣一個不明不白的事：開發(fā)商在售樓的時候說是要建網(wǎng)球場的地方，卻突然通知要建設一個開閉站（電力設施，指只有接通斷開功能的配電站）。
　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“北京北”并不是一個特例，在北京的住宅小區(qū)中，開發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃的情況屢屢發(fā)生，有關業(yè)內(nèi)人士透露，這樣的情況能占到北京住宅小區(qū)總數(shù)量的80%左右。
　　
　　天上掉下個開閉站
　　
　　“買樓的時候我為什么不知道？怎么突然多出了一個開閉站呢？真像天上掉下來的一樣?！薄氨本┍薄钡囊幻麡I(yè)主小范對記者說，“北京北”的開發(fā)商在銷售4、5、7、8、10號樓時明確社區(qū)內(nèi)包含網(wǎng)球場，并在沙盤上明示了具體位置，但最近卻發(fā)通知說，要在原網(wǎng)球場的位置，建設一個10KV開閉站。
　　在業(yè)主看來，小區(qū)內(nèi)建設如此大的開閉站不僅侵占了大家的公攤面積，而且降低了本小區(qū)的居住品質(zhì)，減少了小區(qū)住房的升值空間。
　　“既然之前的規(guī)劃要建設開閉站，為什么在賣房的時候不告訴我們，如果知道有開閉站，我就不會選擇購買。這算不算是欺詐行為呢？”小范對記者說。
　　對于突然增加的、建在網(wǎng)球場位置的開閉站，“北京北”的開發(fā)商新天麓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的解釋是：20平方米左右的新建小區(qū)必須建電力開閉站，10KV的電力形成的電磁場對人體的健康沒有影響。
　　在一份由新天麓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起草的《10kv開閉站釋疑》的書面材料中，記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商反復強調(diào)了開閉站的建設是“經(jīng)過規(guī)劃部門的嚴格審批的，滿足北京市建筑和規(guī)劃規(guī)范要求”，“開閉站的報批程序自始至終都是在政府規(guī)定的范圍內(nèi)正常進行”。
　　“作為開閉站的用地早在總體規(guī)劃審批中已明確標為‘市政站點’，開閉站是對已經(jīng)過規(guī)劃部門審批的小區(qū)總體規(guī)劃中‘市政站點’功能的進一步深化和明確，因此開閉站不是新增加的建筑?！痹摴居嘘P負責人說。
　　開發(fā)商覺得自己也很委屈。按照他們的說法，10號樓和11號樓之間的“市政站點”在2006年10號樓開盤前就已經(jīng)確定了，至于這個市政站點究竟是做什么的，多大規(guī)模，他們不知道，當然也談不上隱瞞了。
　　
　　難找的“規(guī)劃部門”
　　
　　開閉站的建設真的是如開發(fā)商所說，是“經(jīng)過規(guī)劃部門的嚴格審批”嗎？
　　“開發(fā)商在書面材料中強調(diào)，二十萬平米左右的小區(qū)必須建開閉站，但開發(fā)商在這里忽略了開閉站的規(guī)模，他們要建的可是個280平米、可能要為周邊小區(qū)供電的開閉站?。　薄氨本┍薄钡囊幻麡I(yè)主張先生對記者說。
　　他的疑問是：這樣的開閉站應該屬于市政公用設施，怎么會建在我們住宅小區(qū)內(nèi)？
　　“北京北的事情我們知道一些，業(yè)主曾經(jīng)到我們這里信訪過?！?月4日，昌平區(qū)規(guī)劃局綜合科的一位負責人對記者說。
　　“關于開閉站，開發(fā)商在審定設計方案的時候是有的，但他們給業(yè)主看的沙盤是沒有的。至于應不應該建？建設多大，這是管理科的事，他們負責審批，你應該問他們。據(jù)我所知，目前開閉站還沒有批?！痹撊耸空f。
　　記者隨后和管理科聯(lián)系，得到的答復是：這是市政科的事，包括業(yè)主的有關信訪都是由他們回復的。
　　“我們科主要是負責大的、區(qū)域性的市政工作，而北京北的市政只屬于小區(qū)的配套設施，不在我們的審批范圍，具體哪個科室在辦，我也不清楚。但從程序上看肯定是沒有什么問題的。”市政科的一位負責人對記者說。
　　但他同時告訴記者，開發(fā)商所提到的總體規(guī)劃只是一個上游規(guī)劃，而開閉站是控制性規(guī)劃，應該是在賣房之前有一個明確的公示。作為小區(qū)的配套站點，開閉站放在哪里要看開發(fā)商和業(yè)主的協(xié)調(diào)結果。
　　記者希望就開發(fā)商所說的“已取得了規(guī)劃部門就建設10KV開閉站的規(guī)劃意見書”，求證區(qū)規(guī)劃局有關領導。辦公室有關人員的答復是：這需要聯(lián)系市規(guī)委，我們領導接受采訪必須要經(jīng)過市規(guī)委的同意。
　　 規(guī)劃部門的答復讓一些業(yè)主很失望?！拔矣X得在這樣的矛盾糾葛中，政府有不可推卸的責任，正是因為政府責任的缺失才給開發(fā)商的違規(guī)操作提供了空間，而業(yè)主卻只能對既定的結果進行微弱的維權和反抗。”業(yè)主范先生對記者說。
　　
　　面對規(guī)劃變更，政府應有所作為
　　
　　7月3日，中國消費者協(xié)會在京發(fā)布《12城市商品住房消費者滿意度調(diào)查報告》，報告顯示：被調(diào)查的12個城市中，消費者對現(xiàn)住房屋的開發(fā)商廣告宣傳內(nèi)容的誠信滿意度指數(shù)為62.50，對開發(fā)商廣告宣傳內(nèi)容的兌現(xiàn)程度評價“一般”。
　　記者在采訪中了解到，涉及房地產(chǎn)商誠信的“小區(qū)規(guī)劃變更”現(xiàn)象在現(xiàn)實中屢屢發(fā)生，北京的太月園社區(qū)、美麗園社區(qū)都曾因此而引起大眾的廣泛關注。
　　一位房地產(chǎn)人士也告訴記者，“小區(qū)規(guī)劃”往往是開發(fā)商手中的一個“誘餌”，等業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，開發(fā)商亦有應對之術。
　　“業(yè)主可以退房，我們可以按有關約定賠償，但現(xiàn)在我們的房子可以賣8000多，對我們沒有損失，有損失的倒是業(yè)主。”新天麓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位銷售人員對記者說。
　　“很明顯，這是迫使業(yè)主在房價上漲的行情面前放棄追究責任。”該房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。
　　“北京北”小區(qū)網(wǎng)球場變身配電站 業(yè)主投訴遭遇“踢皮球”
　　
　　“這樣的事情太多了。有承諾的設施‘消失’的，有原本沒有的設施突然‘出現(xiàn)’的。”北京著名的房地產(chǎn)律師秦兵對記者說。
　　根據(jù)他多年從事房地產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗，秦兵透露，在北京，大約有80%左右小區(qū)存在規(guī)劃變更的情況。
　　秦兵說，雖然《商品房銷售管理辦法》早有規(guī)定，商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃。然而，卻并未明確規(guī)定如何去規(guī)范行政規(guī)劃部門的行為，出了問題，購房者也不知該找誰說理。
　　“規(guī)劃頻繁變更的一個很大的原因，在于有關部門不承擔責任，沒有壓力，沒有相關的制約機制?！鼻乇f。在他看來，一些名氣大的開發(fā)商，往往因有巨大的資金而得到政府某些部門的特殊“優(yōu)待”，某些部門甚至給這些開發(fā)商大開“綠燈”。
　　“政府部門應該為大眾服務，面對掌握絕對優(yōu)勢和資源的開發(fā)商，面對絕對的賣方市場，如果政府部門還不站在民眾的一邊，民眾將何去何從？維權又有何意義？”業(yè)主范先生對記者說。
　　在他看來，能否讓政府部門更好地承擔管理者的職責，減少違規(guī)事件的發(fā)生可能才是根本，畢竟沒有業(yè)主愿意去抗議去上訪去維權，大多數(shù)人只想有個安定的家。
　　秦兵認為，開發(fā)商之所以敢這么做，就是因為業(yè)主不能聯(lián)合起來。所以當前的關鍵是業(yè)主自己組織起來，成立業(yè)主委員會，保護自己的權益，同時要明確簽訂維權協(xié)議，自己開展維權活動。否則一定失敗。