我國(guó)ＲＥＩＴｓ發(fā)行的法律準(zhǔn)備

張　芙

一、REITs的含義

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱為REITs）是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集多數(shù)投資人的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資、經(jīng)營(yíng)、管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資人的一種信托基金制度。 從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過(guò)組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資人將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時(shí)，REITs又類(lèi)似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，它通過(guò)對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托法律現(xiàn)狀

（一）《信托法》作為信托業(yè)的基本法，最主要的是填補(bǔ)了我國(guó)信托法律規(guī)范的空白，因?yàn)樵凇缎磐蟹ā烦雠_(tái)前，我國(guó)民法中沒(méi)有關(guān)于信托的任何規(guī)定，其它有關(guān)規(guī)定對(duì)信托含義并沒(méi)有明確。其次，《信托法》的貢獻(xiàn)是建綱立制，對(duì)信托的基本原理包括信托定義、信托財(cái)產(chǎn)、信托經(jīng)營(yíng)基本原則及信托當(dāng)事人法律地位、基本權(quán)利義務(wù)等等都作了一般性規(guī)定。同時(shí)《信托法》也是制定信托業(yè)法等其他相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)和依據(jù)。

（二）《信托投資公司管理辦法》作為信托主體法，在《信托法》頒布前就已經(jīng)出臺(tái)。其背景是為了配合國(guó)家對(duì)信托投資公司原有業(yè)務(wù)的清理與規(guī)范，為整個(gè)信托業(yè)的整頓與信托投資公司重新登記提供法律依據(jù)?！缎磐蟹ā穼?shí)施后，中國(guó)人民銀行依據(jù)《信托法》對(duì)《信托投資公司管理辦法》進(jìn)行了一定的修改，主要包括：（1）在自有資金的使用方面，增加了可以從事貸款業(yè)務(wù)；（2）在設(shè)立信托品種的管理辦法方面，刪除了信托投資公司設(shè)立信托業(yè)務(wù)品種需要人民銀行核準(zhǔn)的規(guī)定；（3）在資金信托規(guī)模方面，刪除了由信托投資公司代為確定管理方式的資金信托跟資本金掛鉤的限制。

（三）《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》作為信托業(yè)監(jiān)管法，其出臺(tái)是因?yàn)樘岣咝磐袠I(yè)信息披露程度既是強(qiáng)化對(duì)信托投資公司的市場(chǎng)約束、加強(qiáng)透明度建設(shè)的必然要求，也是國(guó)際金融監(jiān)管的發(fā)展趨勢(shì)。《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》對(duì)信托投資公司信息披露的原則、內(nèi)容、方式等做出了整體規(guī)范。其中，信息披露的內(nèi)容主要包括：一是年度報(bào)告，包括自營(yíng)資產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、信托資產(chǎn)管理會(huì)計(jì)報(bào)告、公司治理、年度重大事項(xiàng)、重大關(guān)聯(lián)交易等信息。二是臨時(shí)公告，即對(duì)發(fā)生可能影響本公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果及客戶和相關(guān)利益人的重大事件時(shí)，信托投資公司應(yīng)當(dāng)發(fā)布臨時(shí)公告。信息披露有利于信托業(yè)安全、穩(wěn)定的運(yùn)行，是信托監(jiān)管的有效補(bǔ)充。

（四）從《房地產(chǎn)信托辦法草案》來(lái)看，部分條款已涉及到了REITs的概念。例如，《房地產(chǎn)信托辦法草案》第38條規(guī)定：“信托投資公司運(yùn)用不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托資金，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行組合投資，不得將資金運(yùn)用于單個(gè)不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)”。REITs主要有以下幾大特點(diǎn)：不受購(gòu)買(mǎi)份數(shù)限制，投資人可無(wú)窮多；規(guī)模大，存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)；資金主要投向不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，但投資組合多樣等等。如果按照這幾大特點(diǎn)來(lái)衡量此次銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《房地產(chǎn)信托辦法草案》，就不難發(fā)現(xiàn)這一草案與REITs有眾多相似之處。

《房地產(chǎn)信托辦法草案》對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行了很多突破性的嘗試，其中最引人關(guān)注的主要包括三個(gè)方面：第一，《房地產(chǎn)信托辦法草案》第8、12、以及31至38條的規(guī)定取消了信托合同200份的限制，這被認(rèn)為是《房地產(chǎn)信托辦法草案》的最大亮點(diǎn)。但是，必須注意的是，辦理不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃必須取得銀監(jiān)會(huì)條件相當(dāng)高的業(yè)務(wù)許可以及相當(dāng)嚴(yán)格的審批程序。例如：信托投資公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣５億元；過(guò)去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的60%；其從事信托業(yè)務(wù)的員工必須占員工總數(shù)的三分之二以上，其中具有房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和背景的信托經(jīng)理不少于4人等等。第二，《房地產(chǎn)信托辦法草案》第42至46條規(guī)定了對(duì)于不完全具備“四證”的房地產(chǎn)信托貸款的相關(guān)事項(xiàng)。首先，《房地產(chǎn)信托辦法草案》第42條規(guī)定原則上只能對(duì)具備“四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行信托貸款。其次，對(duì)于不完全具備“四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果能符合《房地產(chǎn)信托辦法草案》第43至46規(guī)定的一系列條件，信托投資公司就可以發(fā)放房地產(chǎn)信托貸款。所以，即使開(kāi)發(fā)商“四證”不全，同樣有可能通過(guò)信托進(jìn)行融資，這些條款充分顯示了房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢(shì)。第三，《房地產(chǎn)信托辦法草案》第4、16至20、29、30、47、53、54條規(guī)定了保管人的一系列條件以及相關(guān)的權(quán)利義務(wù)等等，在房地產(chǎn)信托中保管人概念首次被推向市場(chǎng)。保管人由達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)銀行充當(dāng)，信托投資公司在募集到房地產(chǎn)信托資金后，應(yīng)當(dāng)將該資金存入保管人所開(kāi)設(shè)的信托資金專戶。屆時(shí)，保管人將負(fù)責(zé)對(duì)特定的信托資金進(jìn)行監(jiān)管并收取5%的保管費(fèi)。

REITs源于美國(guó)。其次，各國(guó)和地區(qū)在引進(jìn)REITs時(shí)均以美國(guó)為參照，且在基本原則、運(yùn)作程序和規(guī)范上無(wú)大變化。最后，各國(guó)和地區(qū)在引進(jìn)REITs時(shí)融入的本國(guó)特色仍處于試驗(yàn)階段，尚不成熟。所以，我國(guó)引入REITs應(yīng)當(dāng)主要以美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和立法為參考，并在具體實(shí)踐中融入本國(guó)國(guó)情。美國(guó)REITs的法律環(huán)境至少在以下幾點(diǎn)值得我國(guó)借鑒：

第一，由于REITs立法涉及信托法、稅法、公司法、證券法等多方面法律規(guī)范，所以美國(guó)采用一系列特別法案的形式加以規(guī)范。如果我國(guó)引進(jìn)及發(fā)展REITs，必將同樣面臨REITs立法模式的問(wèn)題。由于REITs客觀上跨越多個(gè)部門(mén)法的規(guī)定，所以我國(guó)應(yīng)當(dāng)采取特別立法的模式。但是，是否單獨(dú)就REITs設(shè)立專項(xiàng)法以及如何解決REITs專項(xiàng)法與眾多部門(mén)法的關(guān)系是值得關(guān)注的立法問(wèn)題。

第二，美國(guó)REITs的立法主要針對(duì)REITs的特點(diǎn)在立法上進(jìn)行突破：一是免稅收；二是流通性。信托稅收和受益憑證的問(wèn)題不僅是我國(guó)發(fā)展REITs必須解決的問(wèn)題，也是我國(guó)發(fā)展信托業(yè)必須解決的問(wèn)題，否則將在很大程度上加大信托成本，阻礙我國(guó)信托業(yè)的發(fā)展?？梢钥紤]以引進(jìn)REITs為契機(jī)，以REITs為試點(diǎn)，從立法上解決信托稅收和受益憑證的問(wèn)題：一是明確信托稅收的實(shí)際課稅對(duì)象應(yīng)當(dāng)僅僅是受益人，而不應(yīng)包括受托人。二是明確信托憑證的性質(zhì)及交易方式。

第三，美國(guó)REITs的立法體現(xiàn)出“有條件的優(yōu)惠”的立法原則?！坝袟l件的優(yōu)惠”即指REITs要享有免稅收和流通性的優(yōu)惠，就必須符合法律對(duì)于REITs的一系列更為嚴(yán)格的規(guī)定。REITs是一種特殊的信托產(chǎn)品，而且主要面向中小投資人，所以美國(guó)立法一方面考慮要減少成本（規(guī)定REITs免稅收和流通性），另一方面考慮要保護(hù)投資人（規(guī)定REITs必須符合相對(duì)于一般信托更為嚴(yán)格的規(guī)定）。在我國(guó)目前對(duì)于信托稅收和受益憑證規(guī)定不完善的情況下，這種“有條件的優(yōu)惠”的立法模式尤為值得我國(guó)借鑒，因?yàn)檫@一方面可以兼顧發(fā)揮REITs的優(yōu)勢(shì)和保護(hù)投資人的利益，另一方面也可以為我國(guó)徹底解決信托稅收和受益憑證的問(wèn)題提供實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)

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