用經(jīng)濟學(xué)的原理分析當(dāng)前的房價

吳　竑

[摘 要]中國的房地產(chǎn)市場是伴隨著政府停止住房實物分配的政策逐步推行，在上個世紀(jì)90年代真正形成的。從這十幾年房地產(chǎn)價格走勢看，房價確實呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢。但是，房價上漲并不構(gòu)成社會對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)政策進(jìn)行譴責(zé)的理由，房地產(chǎn)市場也是經(jīng)濟發(fā)展的一個晴雨表，經(jīng)濟持續(xù)增長，房價沒有理由停滯。問題關(guān)鍵是，現(xiàn)在的房價是“泡沫性”虛高且有不斷攀升的態(tài)勢，不僅會帶來了一系列的社會性問題，也對面臨改革重大關(guān)口的中國經(jīng)濟產(chǎn)生了深刻的影響。

[關(guān)鍵詞]房價 需求 低利率 “泡沫性”虛高

長期以來，中國人都渴望“居者有其房”。而近年我國房地產(chǎn)很熱門，房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲，搞得政府焦頭爛額，百姓叫苦連天，已產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。房地產(chǎn)價格上漲太快，房地產(chǎn)需求釋放過于迅速，容易使房地產(chǎn)業(yè)透支下期需求，影響其持續(xù)健康發(fā)展，還容易導(dǎo)致部分低收入群體住房困難和銀行及社會資金不合理地向房地產(chǎn)傾斜，加劇金融風(fēng)險和社會的貧富分化，影響社會穩(wěn)定。因此，調(diào)控房價很必要，國家也出臺了一系列的調(diào)控政策，旨在壓制不正常的房價。然而，根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最新調(diào)查顯示，2007年5月份全國70個大中城市房價同比上漲6.4%，4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，著實在令人吃驚。深圳的每平方米均價超過14，000元，而上海則高達(dá)每17，000以上?？梢哉f5月創(chuàng)下了18個月來的新高，但房價仍是“沒有最高，只有更高”，像一匹脫韁的野馬。這是為什么呢？除了房地產(chǎn)市場的不規(guī)范炒作外，還需要我們用經(jīng)濟學(xué)的基本原理來分析房價持續(xù)高漲的原因。

一、土地出讓招拍掛政策

各地政府代行土地?fù)碛姓咧畽?quán)，土地由地方政府所壟斷。近些年來越來越多的采取純粹價高者得之的拍賣方式來向開發(fā)商出讓土地，這就造成土地價格的突飛猛進(jìn)，進(jìn)而使得很大程度上基于土地價格的房產(chǎn)價格也就隨之扶搖直上。杭州是最早實行土地出讓招拍掛牌政策的城市之一，也正是杭州，最先拉開了房價快速上漲的大幕。加之在土地在二級市場上的瘋狂炒作，如何不使土地的價格更上一層樓。所以，房價永遠(yuǎn)上漲源自土地資源的稀缺性。土地是不可再生資源，隨著人均占用的土地逐步減少，土地價格便會呈現(xiàn)上升趨勢?，F(xiàn)在中央為了保住18億畝耕地的紅線，要求地方政府必須采取一切措施集約、節(jié)約用地。在城市尤其是中心城市，這一趨勢更加明顯。城市化進(jìn)程使得土地資源相對稀缺這一矛盾更加突出，一個地方城市化進(jìn)程越快，它的房價上漲得也更快。對于北京、上海、深圳這樣的全國性城市，此矛盾更加突出。用經(jīng)濟學(xué)的供求曲線進(jìn)行分析，這一原因帶來的土地價格的上升導(dǎo)致房產(chǎn)成本的上升，使得房產(chǎn)市場的供給曲線S左移到S。而下面二點是需求的原因，需求的增加，導(dǎo)致房產(chǎn)市場的需求曲線D右移到D，這樣兩支曲線的同時移動就造成了房價的上升，而同時房產(chǎn)交易數(shù)量（即均衡時需求或供給的數(shù)量）并未縮水。

二、居民自購房需求的激增

根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)的定義，需求必須滿足兩個條件：第一，要有欲望和主觀的需要，需求層次的提高和未來二十年內(nèi)我國正處在青壯年人口增長的高峰期，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展有了保證。第二，要有貨幣購買力。需求是以購買力為前提的。當(dāng)前我國的高儲蓄率以及金融信貸市場的發(fā)展，以及 “一人有難，眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國文化，為很多不具買房條件的居民提供了方便。因此，購房的需求非常旺盛。目前，用于自住的購房者大體分為四類：一是城市建設(shè)中形成的拆遷戶，他們是被動剛性需求房子被拆了，必須得買新房，盡管部分人要背上沉重的房貸并嚴(yán)重的影響生活質(zhì)量。近年來，隨著城市的舊城改建迅猛發(fā)展，拆遷數(shù)量加大，使得這類人急劇增多。在一些城市中，占住房總需求的半數(shù)以上。二是城市、農(nóng)村中一部分比較富有的人，他們原先有住房，現(xiàn)在在良好收入的支撐下具有強烈的換房需求他們要求更新環(huán)境更好、面積更大的房子。屬于二次購房，這部分人所占比例相對較小但絕對數(shù)量卻不少。三是隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，在一些發(fā)達(dá)的城市，大量的外資進(jìn)入中國，這些外商有購買辦公樓、住房的需求?；蚴怯捎诘乩砦恢玫鹊脑?，一些港、澳、臺同胞在內(nèi)地購買住房加劇了需求。由于需求層次的不同，這部分人主要的需求是高檔住宅、寫字樓。這些樓盤客觀起到了價格示范效應(yīng)的作用。四是結(jié)婚購房的年輕人，中國的傳統(tǒng)習(xí)慣結(jié)婚需要新房，且要求有獨立的房屋，使他們也有著強烈的購房需求，盡管大部分人由于參加工作時間不長，收入有限，但在父母、親戚的幫助下。也加入了購房大軍中，成為“房奴”。此外，一些原來并不打算立即買房的人，因心理預(yù)期害怕房價的快速上漲，存在著“羊群效應(yīng)”。提前加入到了購房大軍中，擴大了需求的范圍。因此，總的需求的急劇增加成為拉動房價迅速上升的一個重要原因。

三、 長期持續(xù)的低利率環(huán)境及人民幣的升值是造成房價“泡沫性”虛高的重要原因

如果說，居民自購房需求的激增及土地供應(yīng)的不足，造成了房價的不斷攀升，那么，我國長期的低利率政策及人民幣的升值所造成的投資、投機則是房價“泡沫性”虛高的根本原因。一是低利率導(dǎo)致資金流入房地產(chǎn)業(yè)。作為投資或者投機者，之所以保有各種資產(chǎn)如房地產(chǎn)、股票、債券等，是為了從中獲取收益。如果我們假定各類資產(chǎn)之間的流動性及風(fēng)險一致，那么各類資產(chǎn)之間如果有收益差的話，人們就會通過賣掉收益率低的資產(chǎn)，購入收益率高的資產(chǎn)來進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)整，最后達(dá)致資產(chǎn)收益的平衡。這在經(jīng)濟學(xué)上被稱作“裁定交易”。這些年來，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在著巨大的收益，而貸款成本相對較低，這樣，根據(jù)上面的“裁定交易”的原理。大量資產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。這些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)商的土地儲備、開發(fā)貸款、建筑商的流動資金貸款到消費者信貸，無一例外來自銀行，這整個過程所需資金差不多占到全部房地產(chǎn)資金的80%左右。統(tǒng)計表明，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率高達(dá)76%，房地產(chǎn)企業(yè)多依賴賣“期房”或擴大流動資金貸款融通資金。與此同時，在中國銀行業(yè)總共20萬億元的貸款余額中，超過半數(shù)貸款都是以房產(chǎn)做抵押的?？梢姺康禺a(chǎn)行業(yè)聚集了大量的銀行信貸。二是低利率使房價出現(xiàn)“泡沫”。大量的資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使房價出現(xiàn)了“泡沫”的可能。打比方說，你拿100萬元的資金投資了一處房產(chǎn)，租金年收益為10萬元，當(dāng)前的長期利率水平是5%，那么你所持有房產(chǎn)的資產(chǎn)價格是符合資產(chǎn)價值的（在這里為簡便起見，不考慮房產(chǎn)折舊以及風(fēng)險溢價等問題）。而同時，在這一年間房產(chǎn)的市場價格又上漲了10%。如果把這處房產(chǎn)出售再加上租金收入，一年獲利20萬元，資本（100萬元）的年收益率就是20%，比長期利率多3倍。如果人們普遍預(yù)期房價還將繼續(xù)上漲的話，那么從資本投資收益的角度來看，投資這處房產(chǎn)是絕對合理的。只要房價能保持年5%以上的上漲，同時長期利率不超過5%，那么從資本投資收益的角度來看，任何時候購買這處房產(chǎn)哪怕它漲上了天都是合理的。這就是經(jīng)濟學(xué)上所謂的“合理性泡沫”。這也就是資產(chǎn)市場上會出現(xiàn)越漲越買，越買越漲這種“正反饋”現(xiàn)象的“合理”解釋。當(dāng)然了，這里所說的“合理”是從資本投資收益的角度而言的，并不是指資產(chǎn)的價格“合理”（符合資產(chǎn)的價值）。從資產(chǎn)收益的角度來看已處于泡沫狀態(tài)，而從資本投資收益的角度來看卻是合理的。由于房價居高不下，不少居民一度持幣觀望，當(dāng)他們看到宏觀調(diào)控效果欠佳，預(yù)期房價將會進(jìn)一步上漲時，也加入購買行列，進(jìn)一步推動房價走高。調(diào)查顯示，53％的人認(rèn)為當(dāng)前房價偏高，同時在表示房價偏高的被訪者中仍有88％認(rèn)為年內(nèi)房價將繼續(xù)上漲?！白窛q”心理的根源依然是低利率。泡沫催生恐慌，恐慌催生悲劇。三是低利率及人民幣的升值刺激投機、投資購房增多。銀行貸款利率越低，商品房資金成本就越低，購房者(投資或消費)的購房成本也越低，就會大大刺激房市的有效需求，一步步拉動商品房價格上升。所謂的投資性購買，比如買幾套用于出租，以獲取租金回報，這股力量比較偏于理性。最厲害的是所謂的“游資”?！坝钨Y”所信奉的生存法則是“東方不亮西方亮，炒罷南方炒北方”。當(dāng)京、滬、深、穗房價節(jié)節(jié)攀升的時候，房地產(chǎn)市場的高收益率吸引了全世界游資的目光，從中東的石油美元到美國數(shù)量眾多的對沖基金，全世界許多熱錢都進(jìn)入了中國的房地產(chǎn)市場，他們與一般的投資不同的是他們還會憑借豐富的經(jīng)驗主動對特定地段的房地產(chǎn)進(jìn)行炒作。這些熱錢代表著國外以投機為主的投資性需求，它們的進(jìn)入更加加劇了房地產(chǎn)價格的攀升速度。房價的上升反過來又吸引更多投資性資金的進(jìn)入。于是房價越炒越高，當(dāng)房價被打壓下來，泡沫一破裂，他們又掉轉(zhuǎn)槍頭，另尋出路，就像繁殖能力極強的細(xì)菌總是喜歡尋找最適宜生長的溫床和病灶一樣，更可怕的是，無論是自住、投資還是投機性購買，都普遍存在超前購買的傾向，生怕過了這個村就沒這個店了，其結(jié)果只能是愈演愈烈地供不應(yīng)求。這里的“求”不是正常的間歇性消費，而是幾股力量不約而同地“千軍萬馬擠獨木橋”。

從以上的經(jīng)濟學(xué)分析，可以得出這樣的結(jié)論，房價上升是正常的，要防范的是“泡沫性”虛高。

參考文獻(xiàn)

[１]中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)：調(diào)控房價，地價有責(zé)

[２]人民網(wǎng)：確保18億畝耕地底線

[３]《經(jīng)濟》2006年第5期:房價飆升低利率難辭其咎