合作建房、團(tuán)體購(gòu)房的標(biāo)本意義

陳　憲

關(guān)于合作建房的討論，已經(jīng)有一段時(shí)日了。最近，這個(gè)話題上了央視“對(duì)話”節(jié)目，又引起不少人的熱議。合作建房，亦稱合伙建房，個(gè)人集資建房。合作與合伙，意思相近。合作建房，是個(gè)人合作消費(fèi)，不是個(gè)人合作投資或經(jīng)營(yíng)，不存在“集資”營(yíng)利的動(dòng)機(jī)，因此，“集資”二字是不必要的。歸納起來(lái)，對(duì)于合作建房，有以下幾種代表性的看法：一種觀點(diǎn)是，合作蓋樓是老百姓當(dāng)家作主的一次嘗試，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)重要的標(biāo)志；另一種意見(jiàn)認(rèn)為，在社會(huì)分工趨于成熟的今天，出現(xiàn)合作建房是一種反歷史潮流的行為；最多的看法是，合作建房是對(duì)高房?jī)r(jià)的用“腳”投票。

第一種看法有點(diǎn)說(shuō)大了，合作建房和老百姓是否當(dāng)家作主好像沒(méi)有特別關(guān)系，也談不上是什么“標(biāo)志”。第二種看法不盡準(zhǔn)確，恰恰是社會(huì)分工成熟為合作建房提供了可能，建房的各環(huán)節(jié)理論上都是可以外包的。第三種看法是民意，但稍有片面，如果合作建房可行，那么，中低房?jī)r(jià)時(shí)也會(huì)有人出于其他考慮作此選擇。我的看法是，合作建房是市場(chǎng)替代企業(yè)的一種選擇，是對(duì)企業(yè)替代市場(chǎng)的反動(dòng)。這似乎是一種“回歸”，但是一種理性的選擇。

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主科斯說(shuō)過(guò)：“可以假定企業(yè)的顯著特征就是作為價(jià)格機(jī)制（市場(chǎng)）的替代物?！睘槭裁匆娲?？企業(yè)的存在是為了節(jié)約市場(chǎng)交易費(fèi)用，即用費(fèi)用較低的企業(yè)內(nèi)交易替代費(fèi)用較高的市場(chǎng)交易。企業(yè)的規(guī)模被決定在企業(yè)內(nèi)交易的邊際費(fèi)用等于市場(chǎng)交易的邊際費(fèi)用的那一點(diǎn)上。企業(yè)往往根據(jù)這一點(diǎn)上的情形，決定是在相繼生產(chǎn)階段或相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間訂立長(zhǎng)期合同（外購(gòu)或外包），還是實(shí)行縱向一體化（并購(gòu)），這取決于兩種形式的交易費(fèi)用孰高孰低。

同理，同樣存在市場(chǎng)替代企業(yè)的情形。當(dāng)市場(chǎng)主體（指居民和家庭）可以不通過(guò)企業(yè)的形式，而以合作或家庭內(nèi)的形式，獲得更低成本或更大滿足程度的消費(fèi)品或服務(wù)，那么，他們就會(huì)采取合作或家庭內(nèi)的形式。以合作建房為例。面對(duì)不少城市的高房?jī)r(jià)，居民難以承受，選擇個(gè)人合作建房，以非營(yíng)利的方式運(yùn)作，省去廣告銷售費(fèi)用、項(xiàng)目貸款利息、大部分管理費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，就可以較大幅度地降低成本，獲得他們?cè)趦r(jià)格、房型上更加滿意的住房。再如，家庭可以委托醫(yī)院煎中藥，也可以自己煎；可以到面包房買面包和點(diǎn)心，也可以自己做；可以到飯店請(qǐng)客，也可以在家里請(qǐng)。前者的方式，是家庭購(gòu)買企業(yè)的商品或服務(wù)，易言之，是企業(yè)替代了一部分家庭的功能；后者的方式，是以家庭內(nèi)提供的方式替代了企業(yè)，用自己同樣有機(jī)會(huì)成本的時(shí)間為自己服務(wù)，這里，可能有價(jià)格或性價(jià)比的考慮，還可能有個(gè)性化、服務(wù)質(zhì)量等方面的考慮。

因此，一般地說(shuō)，市場(chǎng)替代企業(yè)和企業(yè)替代市場(chǎng)一樣，是市場(chǎng)主體（包括自然人和法人）的理性選擇。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)生活中，建房是一件比較復(fù)雜的活動(dòng)，盡管可以通過(guò)專業(yè)化分工體系，購(gòu)買包括設(shè)計(jì)、融資、保險(xiǎn)、施工和裝修等服務(wù)，但由自然人主體合作運(yùn)作，仍然可能遇到難以克服的困難，或難以駕馭的風(fēng)險(xiǎn)。近來(lái)，又出現(xiàn)了與合作建房有異曲同工之妙的團(tuán)體購(gòu)房——“團(tuán)購(gòu)”，即買房人自發(fā)形成集體購(gòu)買行為，并聘請(qǐng)律師、驗(yàn)房師等專業(yè)人士參與，以提高談判能力，盡最大可能“砍”房?jī)r(jià)。如果說(shuō)合作建房是“模擬”一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行為，那么，團(tuán)購(gòu)就是“模擬”一個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷公司的行為。之所以說(shuō)是“模擬”，是因?yàn)?，合作建房和團(tuán)體購(gòu)房的組織者都是非營(yíng)利的。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，以及香港地區(qū)，居民的絕大部分買房行為，都是通過(guò)中介公司完成的。在這樣的買房交易中，賣房人和買房人都自愿與中介人發(fā)生關(guān)系，得到來(lái)自中介人業(yè)務(wù)和專業(yè)方面的幫助，而且，他們都分別得到各自的“剩余”。這是一個(gè)成熟的、規(guī)范的市場(chǎng)的表征。毋庸諱言，合作建房、團(tuán)體購(gòu)房，直接的起因是高房?jī)r(jià)，背后則深刻地體現(xiàn)了我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟、不規(guī)范。譬如，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有利于房?jī)r(jià)下跌，但由于市場(chǎng)不規(guī)范，不能直接傳導(dǎo)到高房?jī)r(jià)，使得廣大購(gòu)房者仍然感到樓市“高處不勝寒”，因此，頻頻傳來(lái)合作建房和團(tuán)體購(gòu)房的事情。

在關(guān)于合作建房的討論中，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，從邏輯上說(shuō)，一個(gè)無(wú)信的市場(chǎng)走到極端，就會(huì)出現(xiàn)以貨易貨的交易方式。當(dāng)然，如上所述，個(gè)人在家庭內(nèi)自己購(gòu)買自己的服務(wù)，不僅是以貨易貨意義上的，而且是自然經(jīng)濟(jì)（不以交換為目的）的，這和市場(chǎng)信用水平無(wú)直接關(guān)系。筆者還曾聽(tīng)到一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家在一次演講中說(shuō)，如果一個(gè)市場(chǎng)徹底無(wú)信用可言，那么，這個(gè)市場(chǎng)上就都是個(gè)體戶。這兩個(gè)觀點(diǎn)都給人以很重要的啟示意義，那就是，如果信用在較大范圍缺失，那么，市場(chǎng)發(fā)育和完善的進(jìn)程就會(huì)出現(xiàn)倒退，市場(chǎng)主體都會(huì)加大交易費(fèi)用，市場(chǎng)的整體效率就將下降。這種情形在中國(guó)目前的一些市場(chǎng)上出現(xiàn)了，值得引起有關(guān)各方的高度關(guān)注。（作者為上海大學(xué)教授）