歡喜之后難免有淚

韓　波　汪　偉

再高明的人,難道能預(yù)見(jiàn)1997年的金融風(fēng)暴?正是這場(chǎng)風(fēng)暴,造成了香港樓市的崩潰?

“十年來(lái)的香港樓市,粉碎了以往的‘黃金定律?”“基強(qiáng)聯(lián)行”董事長(zhǎng)陳基強(qiáng)搖著頭說(shuō)?

只要手里有兩年的供樓款,就能閉著眼睛在香港置業(yè),這就是香港人昔日公認(rèn)的“黃金定律”?他們都相信,樓市有漲有跌,但從不會(huì)“跌跌不休”,即便市況低迷,略受煎熬定能翻身?然而,2007年的香港樓價(jià),卻仍只相當(dāng)于1997年最高點(diǎn)時(shí)的七成左右?

“十年后依然沒(méi)能漲回來(lái),你能夠想象當(dāng)時(shí)有多‘癲!”

泡沫夸張

2002年5月陳基強(qiáng)在上海創(chuàng)辦“基強(qiáng)聯(lián)行”,從事房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)?

他的事業(yè),在香港起步?1989年,22歲的他從美國(guó)俄亥俄州大學(xué)畢業(yè)后回到香港?1991年他進(jìn)入當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)公司,從事地產(chǎn)代理和物業(yè)經(jīng)紀(jì)?

陳基強(qiáng)認(rèn)為,人們?cè)缫崖?tīng)說(shuō)了許多“負(fù)翁”十年間的慘淡,實(shí)際上,故事往往要從1991年說(shuō)起?

他說(shuō),“二戰(zhàn)”結(jié)束后香港樓市有6個(gè)產(chǎn)業(yè)周期,從1991年到1997年的這個(gè)上升段“非常驚人”?7年間香港房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了4倍,1997年6月巔峰狀態(tài)時(shí),一般中檔住宅的房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米8萬(wàn)元左右(文中均為港幣),豪宅價(jià)格更是高達(dá)每平方米20萬(wàn)元?

當(dāng)時(shí)他進(jìn)入的那家房產(chǎn)公司在香港有8間門店,每月交易量達(dá)到七八十個(gè)單位?“買進(jìn)房子稍稍裝修一下再賣出,一個(gè)周期不會(huì)超過(guò)3個(gè)月,利潤(rùn)率不會(huì)低于30%,你想一想年利潤(rùn)率有多高!”陳基強(qiáng)說(shuō),他記得最夸張的事情,是同一套房子,在同一家公司,一個(gè)月里居然進(jìn)出了3次!

“與期房的樓花炒作比起來(lái),這還是小巫見(jiàn)大巫呢?”陳基強(qiáng)說(shuō),90年代初的香港,一套房子從預(yù)售到交付,轉(zhuǎn)手十余次不足為奇,每一次應(yīng)該都有15%到20%的利潤(rùn)率?

1991年3月下旬,市場(chǎng)傳聞匯景花園將于近日推出,長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的售樓處轉(zhuǎn)眼排起長(zhǎng)隊(duì),發(fā)展商多次貼出告示勸喻市民,但沒(méi)人愿意離去,最后居然出動(dòng)警察驅(qū)散人群?

港府在1991年8月頒布了打擊炒樓的7項(xiàng)措施,比如規(guī)定樓盤登記時(shí)每人只可登記一次限購(gòu)一個(gè)單位等,但樓價(jià)繼續(xù)急升?同年12月,港府再推出6項(xiàng)措施,如向買賣樓花者征收樓價(jià)的2.75%的印花稅?促使銀行按揭貸款最高比例從九成降低到七成?第二年,一些地產(chǎn)商自行將按揭比例提高到七成半到九成,市場(chǎng)熱度難退?港九各區(qū)主要大型屋村的成交價(jià)在1992年3月底升至每平方米4萬(wàn)元以上,到1994年第一季度,售價(jià)升至每平方米5萬(wàn)元以上?

1996年豪宅成為香港樓市明星,平均升幅達(dá)到了三到四成,港島半山一些熱門豪宅的升幅超過(guò)了50%?在豪宅帶動(dòng)下,中小型住宅樓宇價(jià)格再度攀升20%到25%?1997年初,尖沙咀豪宅嘉文花園發(fā)售,當(dāng)天一個(gè)4號(hào)籌以203萬(wàn)元轉(zhuǎn)售,樓花價(jià)格竟相當(dāng)于樓價(jià)的兩成?

當(dāng)時(shí)香港地產(chǎn)代理業(yè)可謂風(fēng)生水起,三四千家店鋪都活得有滋有味?一間小型地產(chǎn)代理公司最低投資額只需要10萬(wàn)港幣,而代理一宗樓宇交易就能獲利數(shù)萬(wàn)?地產(chǎn)代理市場(chǎng)一年的傭金金額高達(dá)數(shù)十億元?市場(chǎng)火爆,銀行按揭部門?律師行和地產(chǎn)代理忙得不可開(kāi)交,一些地產(chǎn)代理的工作時(shí)間是從早上9點(diǎn)到第二天凌晨1點(diǎn),為的是賺取更多傭金?1996年美聯(lián)物業(yè)的金牌經(jīng)紀(jì)人廖玉娟,全年收入超過(guò)400萬(wàn)元,成為醒目的“打工皇帝”?

當(dāng)時(shí)香港流行一句話:HighTech就揩(從事高科技往往蝕本),LowTech就撈(炒樓就賺錢)?經(jīng)商獲利哪里比得上炒樓投機(jī)快捷保險(xiǎn)?“一鋪定輸贏,贏了就發(fā)達(dá)”的賭徒心態(tài)成為主流?

陳基強(qiáng)說(shuō),1997年成交的物業(yè)中,一手房與二手房的數(shù)量大約為1比6,僅從這個(gè)數(shù)字,就可見(jiàn)炒風(fēng)之盛?

一份資料顯示,1996年底香港甲級(jí)寫字樓的租金在全球主要商業(yè)城市中高居榜首,國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力大受影響?租金高昂使得不少商鋪難以為繼,只得打烊關(guān)張?高地價(jià)?高樓價(jià)?高租金加劇了社會(huì)貧富懸殊,貧富差距急劇擴(kuò)大?1997年3月,幾家傳媒收到匿名信,有人聲稱要對(duì)當(dāng)時(shí)的房屋司首長(zhǎng)下毒?

香港的房地產(chǎn)泡沫如何越來(lái)越大?陳基強(qiáng)說(shuō),要探究樓價(jià)飆升的原因,離不開(kāi)當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景?

房地產(chǎn)業(yè)在香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中一直占有很大的比重?90年代初,香港房地產(chǎn)業(yè)?制造業(yè)和金融服務(wù)業(yè)三足鼎立,其中房地產(chǎn)業(yè)一度占到了GDP的四成?如果說(shuō)香港經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)圍著房地產(chǎn)轉(zhuǎn),似乎也并不為過(guò)?

其次,香港政府一直實(shí)行高地價(jià)政策?有人統(tǒng)計(jì),從1971年到1997年,香港政府的賣地收入占到了財(cái)政總收入的13.5%,其中1980到1981年度,賣地收入占財(cái)政總收入的比重高達(dá)35%?地產(chǎn)業(yè)的景氣程度,直接影響港府的財(cái)政收支平衡?

陳基強(qiáng)說(shuō),對(duì)此業(yè)內(nèi)人戲稱是“面粉比面包貴”:許多項(xiàng)目的地價(jià)加上建筑成本,就已經(jīng)相當(dāng)于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)賣價(jià),發(fā)展商的利潤(rùn)都指望著項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的樓價(jià)漲幅?有的項(xiàng)目,地價(jià)甚至占到了總成本的90%,因此香港幾乎沒(méi)有“爛尾樓”——但凡拿得起土地,就不會(huì)蓋不起樓?如此一來(lái),地價(jià)就是天價(jià),樓價(jià)怎么可能低下頭來(lái)?

還有,香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度,使得長(zhǎng)期跟隨美國(guó)推行低利率政策,大量銀行存款被擠壓到樓市和股市?而香港長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),使得市民的投資熱情不斷升溫?

1994年,陳基強(qiáng)離開(kāi)香港到北京開(kāi)拓業(yè)務(wù),“當(dāng)時(shí)許多人說(shuō)我笨?1997年樓市大跌之后,他們又開(kāi)始夸我高明?”

陳基強(qiáng)笑著說(shuō):這并不是我的高明?況且,再高明的人,難道能預(yù)見(jiàn)1997年的金融風(fēng)暴?正是這場(chǎng)風(fēng)暴,造成了香港樓市的崩潰?

市道輪回?

這十年里,內(nèi)地許多人說(shuō)起香港“負(fù)翁”的傳聞,總是不勝唏噓,以為種種慘痛前所未有?

這也許真是一種誤解?內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,人們沒(méi)有看到過(guò)多少循環(huán)周期?他們不知道,在香港,從浪尖到波谷的起起落落并不罕見(jiàn)?

就像《獅子山下》所唱:人生中有歡喜,難免亦常有淚?

放眼看去,1877年到1881年上半年,香港地價(jià)?樓價(jià)的升幅就曾高達(dá)6倍?1881年樓價(jià)大跌,破產(chǎn)者眾多,當(dāng)時(shí)香港立法局首位華人議員伍廷芳,據(jù)說(shuō)就是因?yàn)榈禺a(chǎn)投機(jī)失敗而悄然離港北上,出任李鴻章的幕僚?

就在近50年里,大起大落也很常見(jiàn)?1965年香港爆發(fā)銀行危機(jī),大幅收縮對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款,諸多地產(chǎn)商因資金周轉(zhuǎn)不靈而倒閉,地價(jià)?樓價(jià)和租金大幅暴跌,1964年觀塘工業(yè)地皮最高售價(jià)每平方英尺120元,到了1965年底,只有每平方英尺40元?

1973年香港出現(xiàn)股票投機(jī)狂潮,地價(jià)?樓價(jià)和租金也不斷攀升,樓花炒賣異?；钴S,不少地產(chǎn)商都推遲了樓宇銷售,寧愿空置,待價(jià)而沽,市場(chǎng)一度有買家無(wú)賣家?而隨著恒生指數(shù)從1973年3月的1774.96點(diǎn),跌到1974年12月10日的150.11點(diǎn),地產(chǎn)業(yè)同樣呵氣成冰?

1978年地產(chǎn)市場(chǎng)再次爆發(fā),尖沙咀東部地價(jià)3年內(nèi)上升了六七倍,樓價(jià)也上升了3倍?

尖沙咀新世界中心售樓處輪購(gòu)沙田第一城,一個(gè)星期前就有人露宿街頭排隊(duì),隊(duì)伍中有人帶了木棒?鐵管自衛(wèi)?到1982年樓價(jià)崩盤,普遍比高峰時(shí)期下跌三四成,許多炒樓者又成了被捆住手腳的“大閘蟹”?

……

陳基強(qiáng)說(shuō),1997年10月開(kāi)始的樓市深幅調(diào)整與以往不盡相同,因?yàn)檫@一次的跳水,關(guān)鍵原因是人們難以預(yù)測(cè)的亞洲金融風(fēng)暴?許多人對(duì)香港政府的“八萬(wàn)五計(jì)劃”耿耿于懷,認(rèn)為大量推出廉價(jià)公屋拉低了樓價(jià),實(shí)際上,面對(duì)凌厲風(fēng)暴,政府早已“軟化”了立場(chǎng),彈性處理這一計(jì)劃,它對(duì)市場(chǎng)的真正影響十分有限?

根據(jù)他的數(shù)據(jù),1997年香港前十大發(fā)展商推出的住宅單位占到了銷售總量的80%,而十大巨頭中,又以長(zhǎng)江實(shí)業(yè)?新世界發(fā)展?新鴻基地產(chǎn)和恒基地產(chǎn)四家最為煊赫?

以往無(wú)論市況涼熱,各大巨頭在銷售新盤時(shí)似乎都有默契,總會(huì)彼此之間輪流開(kāi)盤,輪流推銷,樓宇單位分成小批推出,秩序井然?他們總會(huì)盡量避免“撞盤”和殺價(jià)?香港消費(fèi)者委員會(huì)曾經(jīng)稱這種默契“推高了樓價(jià),減低消費(fèi)者比價(jià)的機(jī)會(huì)”?陳基強(qiáng)說(shuō),巨頭之間既有競(jìng)爭(zhēng)又有合作,一些項(xiàng)目都是共同開(kāi)發(fā),自然不會(huì)拆臺(tái)?

而這一次地產(chǎn)危機(jī),傳統(tǒng)的游戲規(guī)則幾乎蕩然無(wú)存,新樓盤的減價(jià)大戰(zhàn)十分慘烈,形成了樓價(jià)大跌的骨牌效應(yīng)?“這反映了當(dāng)時(shí)他們對(duì)后市的普遍預(yù)期?”陳基強(qiáng)說(shuō)?

地產(chǎn)代理和物業(yè)經(jīng)紀(jì)的業(yè)內(nèi)人士,在這次危機(jī)中多是傷痕累累?陳基強(qiáng)說(shuō),他們?cè)?jīng)一路奏凱,以為自己是市場(chǎng)中的頂尖人物,肯定能在低位買入,高位賣出?強(qiáng)烈的自信使得他們出手彪悍,卻極少能在市況改變前全身而退?

陳基強(qiáng)的一位朋友是某公司董事,1997年時(shí)年薪高達(dá)150萬(wàn)元,此人在1997年初持有4套物業(yè),利潤(rùn)就高達(dá)2000萬(wàn)元左右?當(dāng)時(shí)老板對(duì)他不敢有絲毫不敬,生怕一言不合就拂袖而去?沒(méi)過(guò)多久,市道急轉(zhuǎn)直下,此人不但2000萬(wàn)元利潤(rùn)化為烏有,還欠下了800萬(wàn)元的債務(wù)?此時(shí),變成了他生怕開(kāi)罪老板,因?yàn)橐坏┍怀呆滛~(yú),供樓簡(jiǎn)直成了天方夜譚?

“當(dāng)初是天天晚上卡拉OK,開(kāi)紅酒,吃牛排;后來(lái)呢,每天準(zhǔn)時(shí)下班回家看DVD?整個(gè)人徹底變了樣?”

不過(guò),當(dāng)初的這些“負(fù)翁”,由于多是久經(jīng)沙場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士,不少都已抓住了翻身機(jī)會(huì)?陳基強(qiáng)說(shuō),有一些人就是在上海樓市扳了回來(lái)?

“如果CPI是3%,貸款利率是6%,房?jī)r(jià)每年上漲10%左右沒(méi)有什么不正常,只是保證資產(chǎn)不貶值而已?”陳基強(qiáng)說(shuō),長(zhǎng)遠(yuǎn)而論,他看好香港樓市,尤其是在這個(gè)市場(chǎng)褪盡了虛火的今天?