北京樓市，捂出來的“神話”

章劍鋒

公布出來的房價并不一定是市場真實的反映。這是一種典型的虛假繁榮景象，它的市場實質(zhì)是：開發(fā)商普遍捂盤囤售是高房價蔓延的最直接原因；銀行的信貸資金支撐、土地的供給問題，則是相對深層的原因。

一個陽光昏濁的午后，沈玉泉開著車子由東五環(huán)外一路向西，當他將車子開到東三環(huán)國貿(mào)橋上的時候，鱗次櫛比的高樓大廈深深刺激著他，他不再只是簡單抱怨物質(zhì)不豐厚所帶來的窘迫，轉(zhuǎn)而失落地談起房價。

這個31歲的外省人，拖家?guī)Э谠诒本┥盍?0年，依靠開“黑車”來維持一家人的生計。最近兩年，月收入勉強可以達到3000元，于是有了想買房的“企圖”。不過現(xiàn)實總是讓人泄氣。在高房價面前，他認為自己與這座城市之間的距離是不可企及的。

當他嘗試著出現(xiàn)在開發(fā)商的售樓處，總是無法獲得熱情歡迎，售樓小姐們根本就沒有耐心去“忍受”他小心翼翼的反復(fù)詢問，往往交談不了幾句，就將他撇在一邊。

“遇到這種事情你是不可以生氣的?！鄙蛴袢χ鴮⑹謴姆较虮P上拿起來，做一個揮袖趕人狀，說，“沒有人和你浪費時間?！?/p>

沈玉泉描述的情況，在北京大大小小的樓盤里皆有存在。根據(jù)記者最近的走訪，問題還遠不止售樓小姐的態(tài)度無一不表現(xiàn)為冷淡和傲慢。并且，那些被高房價驅(qū)逐出局的低收入者，顯然還沒有能力識破目前房價高得離譜的背面的真相。

然而，公布出來的房價并不一定是市場真實的反映。顯而易見，沈玉泉所遭遇的“不受待見”，更多時候只是一個迷局。

真正的情況是，這是一種典型的虛假繁榮景象。它的市場實質(zhì)是：開發(fā)商的普遍捂盤囤售，是高房價蔓延的最直接原因，銀行的信貸資金支撐、土地的供給問題，則是相對深層的原因。如果沈玉泉知道這一點，他恐怕不想生氣都不行了。

“捂熱”的房價

北京樓市沒有銷售神話。

北京市建設(shè)委員會提供的數(shù)據(jù)顯示，在全市3600多個項目中，目前可售的住宅總數(shù)未超過11萬套。這其中，全市的在售商品期房為6，兩套左右，在售商品現(xiàn)房為2.1萬套左右，存量房則在1.8萬套左右。

根據(jù)記者的跟蹤調(diào)查，北京的商品期房平均每天簽約不超過200套，最高峰時也只簽約500套；而現(xiàn)房簽約平均每天不超過100套，最高峰時也只簽約200套；至于那些積壓在中介機構(gòu)手里的存量房，全市平均每天簽約在100套左右，最高峰時不超過300套。

如果建委提供的實時監(jiān)測數(shù)據(jù)是可信的，則意味著北京市商品房的簽售情況不但不算高，而且按照一般的市場經(jīng)驗，還屬于不十分景氣的情況。那么在這樣的一種簽約比待售比率之下，似乎找不出房價可以走高的理由。

考慮到根據(jù)簡單數(shù)據(jù)變化來判定北京市全部項目的銷售真實性，也許不免過于抽象和勉強，在過去的半個多月中，記者也對一些項目進行了抽樣跟蹤，以便捕捉直觀狀況。而在實地跟蹤的時候，一些更真實的情況，比如“捂盤”，也隨之浮出水面。

房地產(chǎn)商“捂盤”是全部被抽樣調(diào)查項目中普遍存在的現(xiàn)象。在調(diào)查過程中，沈玉泉遭遇的一切，記者也有同樣經(jīng)歷。售樓員對于登門顧客的冷淡和不屑自不必說，售樓處門可羅雀的真實性也是同樣大白于天下。然而即使是此情此景，銷售方仍然可以無精打采甚至干脆拒絕向來訪客人提供樓盤相關(guān)銷售材料，也無意引導(dǎo)客人做進一步了解。

每進一處樓盤，銷售方說得最多的一句話是——賣得差不多了。在北京東五環(huán)外朝陽路的一個在建項目里，銷售人員對記者稱，全部樓盤目前賣得只剩下20來套了。但記者此前自北京市建委獲得的數(shù)據(jù)顯示，這個自今年6月1日取得預(yù)售許可、總共有500多套住宅且地基仍未夯實的被調(diào)查項目，盡管銷售已過半，但仍有超過60套房屋處于可售狀態(tài)。然而在銷售人員的嘴里，在售量—下子就被“砍”掉近半數(shù)。

這個周圍環(huán)境并不好的項目，目前均價為1.2萬元，平方米。一年前的開盤價是9000元。售樓人員口頭上堅稱，過不了多久還會上調(diào)價格。盡管中央銀行的第二套首付比例阻止了一批二套房消費顧客的進入，部分已進入的也已經(jīng)在考慮退出，但銷售人員說，這對他們的樓盤并無負面影響，“只要提高售價，就可以確保不受損失”。

在北京東五環(huán)外通惠河南岸一處占地20萬平方米的住宅項目里，銷售人員在“客人”(記者)的反復(fù)要求下，她才自座位上不情愿地站起來，移步到沙盤一側(cè)與客人遠遠對峙，一臉不耐煩的表情，回答問題的時候一切從簡。

她不容置疑地宣稱，這個小區(qū)只有一棟小高層在售，戶型均在150平方米到200平方米之間，均價1.3萬元/平方米。這名銷售員透過玻璃門指示那唯一一棟在售樓房的具體位置。她顯然是在向“客人”撒謊同樣是北京建委的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤項目根本沒有銷售到“只剩一棟樓”。

從2004年開始，該項目先后6次得到北京建委分批次銷售的預(yù)售許可，除了那些后來因為預(yù)售到期而終止預(yù)售并隱蔽了公開信息、無從跟蹤的樓棟之外，撇開被指為唯一在售的那一棟133套大戶型房屋，預(yù)售階段明確顯示可售的還有超過50多套不同戶型的房屋分別散布在其他不同樓座里。

在另一個占地40Zi平方米的項目中，據(jù)售樓員介紹，總共2000套住宅已被售出60％。但這種說法是否經(jīng)得起檢驗仍屬未知。2006年，這個樓盤先后獲得北京建委四次分批次的預(yù)售許可，今年又獲得三次分批次預(yù)售許可，兩年內(nèi)一共推出12棟樓。且不說去年一年被批準預(yù)售的樓盤目前仍有不少處于可售狀態(tài)，僅就今年3月20日被批準預(yù)售的7、8號樓共計280套住宅而言，在向記者推介過程中，銷售人員就將7號樓132套住宅全部隱匿不提，聲稱目前在售的只有1、2、3、4、8號樓。

大量捂盤的同時，房價亦因受到人為操控而節(jié)節(jié)爬升。在記者訪察過的10多個項目中，價格隨著樓層層數(shù)的變化而變化，樓層越高，價格越貴。以北京四環(huán)外、五環(huán)內(nèi)區(qū)間為例，新建商品住宅均價眼下已超過1.5萬元/平方米，按照層級定價法，一幢16層高的樓房，10層以上的房屋均價可以達到2萬元/平方米。

在層級定價以外，所有項目在售房屋均是大戶型，中央政府的“90平方米”小戶型政策未被推崇。如果150平方米的戶型仍算不上是大戶型，那么在記者跟蹤的項目中，戶型面積在180平方米到200平方米以上的可謂比比皆是。那些夢想著購買小戶型的中低收入者，才提出自己的保守性需求，就會被這種大面積、高均價的陣勢所震懾，不得不知難而退。

這當然不是因為那些項目沒有規(guī)劃小戶型，據(jù)記者調(diào)查，很多項目均有小戶型住宅，但這些小戶型無一例外被捂了盤，沒有對外銷售。

價格逐步升高、購買力逐漸萎縮。此時，有價無市的局面隨之出現(xiàn)。即使是這樣，北京的銷售“標示房價”也似乎絲毫沒

有“愿意”回旋的余地。

依據(jù)中國樓市銷售的通常慣例，開發(fā)商一般都會給予購房者相應(yīng)的折扣優(yōu)惠，但是在北京，當前開發(fā)商們已經(jīng)告別了優(yōu)惠舉措，除非是一次性支付全額款項方能得到9.9折優(yōu)惠，否則購房者不要幻想任何折扣。“開發(fā)商們正步步進逼，有恃無恐”一名研究人士稱。

一名銷售人員告訴“客人”(記者)，北京土地稀少，所以樓房要論層賣。2008年又要召開奧運會，屆時國家有命令，二環(huán)至五環(huán)區(qū)間，建筑工程要全部停止建設(shè)。供給量銳減，房價必將再上臺階。而當奧運過后，五環(huán)以內(nèi)的住宅開發(fā)將呈飽和狀態(tài)，價位必然會被維持在高位。這，或能“真”的說明，開發(fā)商何以在購買力大幅萎縮的時候，仍能心態(tài)冷淡、倨傲無禮。

“有價無市，是捂出來的?！泵鎸τ浾叩馁|(zhì)疑，一名不愿具名的開發(fā)商笑著直言相告。他表示，出于對房價總會越賣越高而非越賣越低的大膽預(yù)期，捂盤手法在住宅類房地產(chǎn)銷售過程中“早已存在”，而在開發(fā)商內(nèi)部，捂盤的真正術(shù)語則是“銷售控制”，即全部的住宅不可能盡悉投入市場發(fā)售，開發(fā)商一般均會采取分割投放法。

在北京，這種“銷控”手法被發(fā)揮到極致。知情人士告訴記者，所謂分割投放，不僅僅是分期、分批對外銷售，有些大體量樓盤，一次只對外發(fā)售一到兩個單元，刻意延緩銷售進度、限制銷售數(shù)量，以致好幾年不曾賣完。每投放一次，價格就會調(diào)高一次。極端的是，有些樓盤甚至一次只對外發(fā)售一、兩套房屋。這些現(xiàn)象在北京建委的數(shù)據(jù)里均有體現(xiàn)。

一種更為隱秘的銷控更加不易識破。知情人士稱，目前一個房地產(chǎn)項目在銷售報批時至少需要得到多個部門的上百次程序確認，投機的開發(fā)商在跑下一多半“公章”之后，便不再去跑剩下幾個程序，人為制造項目尚處于不具備對外銷售的條件，整盤囤售、坐高價格。

在此背景下，購房人難免受到開發(fā)商的作弄。上述開發(fā)商告訴記者，外人只知道“客戶是上帝”，而他們內(nèi)部一直有一種說法，即“客戶很賤”。只要將購房人不當客戶，冷眼相待，手足無措的必定是購房人，“他們會掏錢證明自己”。在囤售時輔之以此類銷售技巧，往往容易奏效。

囤貨無代價

捂盤惜售，開發(fā)商需要為此支付其它行業(yè)通常需要為“屯貨積壓”支付的高額成本嗎?答案是否定的。

目前開發(fā)商的運營維系資金主要有三方面來源：一是自有資金，二是購房預(yù)付款，三是銀行貸款。擔任過多家房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)顧問的行業(yè)資深策劃人陸新之告訴記者，在這三類維持資金中，銀行貸款對于開發(fā)商的支撐是最大的，沒有哪個開發(fā)商敢說不需要銀行的錢。

首先，捂盤之后，開發(fā)商的預(yù)付款收人大幅削減。至于自有資金，且不說目前開發(fā)商仍難以達到35％的規(guī)定持有比例，僅在項目前期的購地等運作過程中，已經(jīng)支出不少。所以，要維持整個項目和機構(gòu)的后續(xù)運轉(zhuǎn)，只有依靠第三方資金來源。而眾所周知，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄，除了少數(shù)上市企業(yè)可以獲得雄厚的外部資金支持外，多數(shù)企業(yè)只能通過銀行借貸。這意味著，銀行資金不可避免成為支撐開發(fā)商捂盤的必然條件。

北京一位負責(zé)實操業(yè)務(wù)的銀行界人士告訴記者，銀行資金只限于向開發(fā)商提供的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。貸款周期一般為兩年，開發(fā)商可以借助這筆資金維持到項目封頂。也就是說，開發(fā)商一般至少可以將未封頂即可獲準預(yù)售的房子捂上兩年不賣。

這位人士承認，住宅類項目并沒有過高的貸款門檻，大企業(yè)坐等銀行上門，小企業(yè)上門找銀行。其中有很多企業(yè)運營并不規(guī)范，存在諸多問題。特別是一些中小開發(fā)商，通過關(guān)系買地，但只要投有很多不良記錄，并且拿地成本低而升值空間大，銀行都會接手這些業(yè)務(wù)。

銀行在控制借貸資金的真實流向問題上先天不足，這給開發(fā)商隨意挪用資金達成自己的意圖帶來了可乘之機。審貸授信過后，銀行通常會就借貸項目專門設(shè)立一個封閉式資金賬戶，當開發(fā)商需要分批次支取這些錢投入到項目中的時候，應(yīng)向掌管賬戶的銀行出具付款合同，銀行再將開發(fā)商所需款額劃人另一個屬于開發(fā)商的獨立賬戶，開發(fā)商在支取完這筆錢后，還應(yīng)向銀行交付該筆款項的使用發(fā)票。

“封閉式賬戶管理2003年就被提倡了，但開發(fā)商都挺牛，讓他用，他死活不答應(yīng)。銀行扛不住?！彼f。

但上述人士表示，如果開發(fā)商心懷不軌，完全可以與材料商、建筑商等第三方串通一氣，編造假合同來支取款項，銀行對于封閉式賬戶看似無懈可擊的嚴密控制，根本阻止不了開發(fā)商借該筆貸款來維持自己的非正當經(jīng)營行為。

當開發(fā)商利用銀行的資金維持到項目基本封頂后，如果決定捂盤不賣，可以采取繼續(xù)向銀行申請貸款展期、或者轉(zhuǎn)貸的辦法獲得維持。展期一般為半年，轉(zhuǎn)貸則是在未有全部償清原有貸款之外，重新開始下一輪貸款。

在開發(fā)商那里，有銀行做后盾，囤售幾乎是不用冒風(fēng)險的行為。記者詢問一名開發(fā)商，如果捂在手里的房屋某一天突然全部跌價，又該怎么辦?這位開發(fā)商不無灑脫地告訴記者，賣不掉可以抵給銀行。因為從開發(fā)環(huán)節(jié)開始，銀行資金就已經(jīng)被引入，“要是賣不掉，你說誰著急?”基于這個原因，此開發(fā)商表示，“漲價是大勢所趨，不漲不行?！?/p>

沒有人知道目前自銀行流入開發(fā)商環(huán)節(jié)的維持資金到底龐大到何種程度，但從一些數(shù)據(jù)上仍能窺出端倪。根據(jù)中央銀行的數(shù)據(jù)，在宏觀調(diào)控步調(diào)緊逼的2005年，16家商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的企業(yè)貸款為10291億元，比2004年增加390億元。在此基礎(chǔ)上，各商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)的企業(yè)貸款不僅沒有收縮跡象，反而仍維持固有膨脹態(tài)勢。

就五大國有商業(yè)銀行中已上市的4家披露的數(shù)據(jù)來看，最近3年間，房地產(chǎn)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)除交通銀行保持在6％的比重區(qū)間，稍低之外，建設(shè)銀行過去兩年的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)占全行業(yè)務(wù)比重保持在10％左右；中國銀行則保持在11％，工商銀行同比保持在8％至9％區(qū)間。其他的股份制銀行，房地產(chǎn)企業(yè)貸款比重亦在不斷擴大，每年度增幅可分別以億元計。

共同之處在于，這些銀行始終沒有公開自身對于房地產(chǎn)企業(yè)信貸的評估，也未曾透露對于這些信貸流向的控制。

“銀行是主動配合開發(fā)商?！标懶轮f。不論是銀行還是開發(fā)商，最終都在賺購房人的錢。對于銀行而言，開發(fā)商是“優(yōu)質(zhì)客戶”，不僅每年借，并且借貸額度很大，贏利能力強且能還上利息，有地有房，可以抵押，這似乎是別類行業(yè)所不能比擬的。因此銀行往往更愿意傾囊相助。至于金融風(fēng)險和市場崩潰等潛在風(fēng)險，那似乎是政府的事情，對于銀行而言，顧及這些沒有意義。

知情人士稱，銀行資金對于開發(fā)商形成的強硬支撐即便在宏觀調(diào)控中仍不被斥退，也是由于惡性授信競爭的結(jié)果。一方面各商業(yè)銀行自身均有放貸任務(wù)，在當前，許多海外財團和基金組織又紛紛登陸境內(nèi)向開發(fā)商提供資金支持，分食本土銀行的“蛋糕”，

這迫使銀行不得不紛紛主動出擊，搶奪資源。

對于開發(fā)商捂盤形成支撐的“第三股”資金中，不僅包括了銀行信貸和大量海外資金，還包括各項目內(nèi)部的建筑商和材料商墊款。依據(jù)一般慣例，在項目未建成并發(fā)售前，迫于開發(fā)商的施壓，工程款和材料款都會由建筑商和材料商墊支。項目竣工后，開發(fā)商才會分期支付這些款項。這意味著，捂盤從來就是低成本的。

“好的開發(fā)商，能夠維護好自己的資金鏈?！币幻_發(fā)商告訴記者，在開發(fā)商眼里，日常運營所需的費用幾乎可以忽略不計，諸如人員薪資、工程建設(shè)、材料款項在真正成本里面并不占多少比重。因此，開發(fā)商毫不費力地就做起了低成本、高利潤的買賣。

捂盤何時了

“如果有風(fēng)險，在高額利益與可見風(fēng)險之間，我會選擇前者?！睆氖聵潜P營銷事務(wù)的竇化侖坦率地說。

這位從業(yè)10年、如今手中已經(jīng)無房可賣的資深業(yè)界人士深諳囤售之道。竇化侖認為，雖然不捂盤可以使資金快速“回籠”，但所得利潤過少；如果是捂盤，先期資金盡管“回籠”緩慢，但利潤收益高，賣一套可以養(yǎng)兩套，賣4套可以把10套的錢收回來，而且能制造品牌效應(yīng)好的假象。

房價沒有最高，只有更高；誰捂到最后，誰笑到最后——這些于業(yè)界廣泛傳播的戲謔之語，顯示了當前市場的殘酷一面。但是業(yè)界人士提醒記者注意，捂盤囤售現(xiàn)象背后有更為殘酷的深層次誘因，即入為捂地以及由此引發(fā)的供需失衡。

“捂盤不可怕，對捂地來說這是賺小錢，而捂地的地方政府，賺的則是大錢。”竇化侖說。

有關(guān)人士稱，“捂地”格局如不能出現(xiàn)改善，捂盤現(xiàn)象則不可掃除。

據(jù)介紹，近3年以來，北京市住宅建設(shè)用地供應(yīng)—直處于削減狀態(tài)。在2005年全市土地供應(yīng)計劃安排的6500公頃供應(yīng)總量中，住宅商品房供應(yīng)量為1750公頃，經(jīng)濟適用房為200公頃；2006年在總量未變的前提下，住宅商品房供應(yīng)量減為1600公頃，經(jīng)濟適用房增至300公頃，而這其中，刨除中央單位(部隊)經(jīng)濟適用房用地約80公頃，市、區(qū)政府集中建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目以及其他經(jīng)濟適用房和比照經(jīng)濟適用房用地管理的項目用地也只有2lO余公頃；2007年，全市的供地總量已減到6300公頃，包括“兩限”普通商品房在內(nèi)的全部商品房建設(shè)用地計劃供應(yīng)1280公頃，經(jīng)濟適用房為220公頃。

且不說這些年度指標很少能夠全部完成。從外部性來看，2005年開始，北京市的東、西、北四環(huán)路以內(nèi)、南三環(huán)及其東西延長線與四環(huán)交界以內(nèi)已不再新增經(jīng)濟適用住房項目建設(shè)用地供應(yīng)，二環(huán)路以內(nèi)不再新增住宅商品房項目建設(shè)用地供應(yīng)，加之受到國土局分批次、限數(shù)量、分區(qū)域的供地周期與供應(yīng)方式的影響，供地指標逐一被稀釋，非但不能起到規(guī)模供給效應(yīng)，反而對“地一房”的供應(yīng)鏈條產(chǎn)生更多負面抑制。

土地供應(yīng)削減的同時，常住人口規(guī)模出現(xiàn)較快增長，據(jù)官方披露，北京市目前常住人口規(guī)模已達到1800萬，供需形勢嚴峻。在供給低效的情況下，開發(fā)商的人為性捂盤則進一步使危機加劇。

“捂盤符合商業(yè)邏輯，法無禁止即可為。”陸新之說，尋找問題的解決方法，是一項需要智慧和魄力的工作，“政府也許需要拿出當年將全國糧食調(diào)往一地去對付無良商販囤米惜售牟取暴利的勇氣，來對付房價。”

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱，要對付開發(fā)商囤售，技術(shù)上需要同時擴大“地一房”的供應(yīng)。土地層面，在不動搖靈活性緊縮性政策的前提下，需要進行結(jié)構(gòu)性供給調(diào)整?！跋愀凵缴隙伎梢陨w房子，國內(nèi)的城市規(guī)劃是超過限度一定就不能蓋。要真是在城市里大量建設(shè)筒子樓，相信北京大部分人都可以‘裝進去的。”

確保土地適度和高效供給后，政府還需要擴大保障性、政策性住房供應(yīng)，以保證大多數(shù)民眾能得到基本的住房維持。在此之外，普通商品房的供應(yīng)也不應(yīng)該受到抑制，一旦加以控制，囤售和信息不對稱等問題又將卷土重來，價格屆時亦會水漲船高。

最后，“在技術(shù)層面之外，還一定有更深層面上的宏觀格局重新定位和調(diào)整戰(zhàn)略，存在于中央政府內(nèi)部的‘精英群體智慧里，沒有被說出來?！币晃谎芯亢暧^經(jīng)濟和國際經(jīng)濟戰(zhàn)略的人士稱。

(編輯郭凱)