“合作購房面臨夭折”的感悟

畢　舸

深圳合作購房眼看大功告成，卻突生變故。十幾位合作購房者宣布因為所購房屋價格未達(dá)到心理價位，以及一塊空地的歸屬問題，而退出。

這讓深圳合作購房的發(fā)起人陷入了被動局面，他向《南方都市》報記者承認(rèn)：此次深圳合作購房宣布失敗，之前所交納的50 萬拍賣保證金也將按規(guī)定被有關(guān)部門沒收（《南方都市》報4 月12 日報道）。

事件的走向如此出人意料，令人唏噓遺憾。從“深圳合作購房面臨夭折”事件來看，我們可以看出有兩點教訓(xùn)必須吸取，以供其他地區(qū)的合作建房、購房者借鑒。

首先，深圳合作購房聯(lián)盟是一個非常松散、缺乏足夠組織性的利益群體。根據(jù)記者調(diào)查，其發(fā)起人在面對當(dāng)初大量熱情報名者時，采取了非常原始的辦法。即通過報名者所提出的心理價位，與自己根據(jù)事前摸底所指定的市場價格一一對比，根據(jù)接近程度“劃”出一批條件“符合”者。限于人力、時間等資源限制，發(fā)起人也無法對報名者的經(jīng)濟實力等資質(zhì)進行調(diào)查取證。因此，報名者存在參差不齊、心態(tài)不一的情況。

其次，深圳合作購房發(fā)起人并沒有事先制訂一個比較完備的合同，在合同上標(biāo)明參與者應(yīng)盡的義務(wù)與權(quán)利，尤其是對中途退出的可能缺乏預(yù)見性，并提出相應(yīng)的制約條約—比如每人先期交納多少責(zé)任保證金，突然變卦不但要失去保證金，還要面臨追罰等成本。沒有足夠的懲罰機制，造成權(quán)利與義務(wù)分擔(dān)不均衡，很容易就出現(xiàn)集體行為“搭便車”現(xiàn)象，有些參與者只想著利益多得，卻不愿付出足夠的投入，一遇到不順情況就打退堂鼓，這就是經(jīng)濟學(xué)上典型的“公共地悲劇”。

由此我們可以得出結(jié)論：在變幻莫測的市場經(jīng)濟面前，一個人乃至一個群體要作出經(jīng)濟決策，首先要形成一個專業(yè)化的組織形態(tài)。我們無法事先保證每人都具備起碼的契約意識，那么為了防止其可能，就必須輔之以一系列制衡機制, 包括合同的簽訂、先期投入資金的共擔(dān)，這些事務(wù)絕非發(fā)起人憑一己之力可“合作購房面臨夭折”的感悟以完成，需要借助包括律師、會計等專業(yè)人士的知識支持。

對照溫州首個合作購房案例，我們就可以發(fā)現(xiàn)兩者之間的區(qū)別之處：溫州合作購房通過一家房地產(chǎn)公司委托競拍，在之前也對成員有著比較明確的責(zé)任與權(quán)利劃分。可以說，溫州合作購房聯(lián)盟巧妙地運用了市場專業(yè)分工的特性，規(guī)避了許多風(fēng)險變數(shù)，才能取得初步成功。

在此之前，就有專家對合作購房存在的隱憂提出過看法，認(rèn)為要將分散化的個體組成集體，必須經(jīng)過更加條理化的籌備、更加專業(yè)化的組織，才能將“松散的土豆”組建成基本達(dá)成價值共識、愿意為目標(biāo)付出一定成本與風(fēng)險的群體。市場不相信眼淚，也不一味依靠善良的初衷，人性的變化是不可控的，但市場經(jīng)濟的游戲規(guī)則就高明在，能夠針對人性弱點，制定出對應(yīng)的控制手段，保證人人都按規(guī)則出牌，而不是任由“經(jīng)濟人理性”惡性膨脹。這一點，我們在“深圳合作購房面臨夭折”事件中，要吸取足夠的教訓(xùn)。