２００７哈姆雷特游蕩中國樓市

謝良兵

“買房，還是不買房”成為歲末眾多中國人的哈姆雷特式自詰?！皧W運(yùn)大限”的傳聞，宏觀調(diào)控的兌現(xiàn)，甚至結(jié)婚率的未來下降趨勢，都成為影響這一答案的擾動函數(shù)，然而誰又能猜到那個(gè)真正的結(jié)果呢？

范小娟開始急了?！凹依锏腻X還沒寄到?！边@幾天，她一直在忙著四處向朋友借錢。2006年12月16日，她訂了一套30多平方米的小戶型。范小娟的策略是，先借錢應(yīng)應(yīng)急，交完定金把房號拿上，免得等家里的錢寄來之后房都沒了。

范小娟買的這個(gè)樓盤位于北京望京地區(qū)。這是一個(gè)以30～90平方米為主的小戶型項(xiàng)目，開盤價(jià)格9400元/平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在開盤當(dāng)日，就認(rèn)購了320套，占開盤總量576套的56%，認(rèn)購金額高達(dá)1.9億元。

忽悠與被忽悠的

在年底的京城樓市，這并非個(gè)例。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2006年11月份，北京住宅期房網(wǎng)上簽約日均482套，略低于3月和4月；而截至12月25日，12月份卻已有7天單日期房現(xiàn)房簽約數(shù)超過600套。有媒體稱“恐慌性購房再次出現(xiàn)”。

由于一系列的地產(chǎn)宏觀調(diào)控，2006年北京地產(chǎn)的“金九銀十”期間，沒有了往年的熱銷景象。但人們不解的是，為什么在2006年即將過去的12月份，樓市卻突然發(fā)力，引發(fā)新一輪的“恐慌性購房潮？”他們?yōu)槭裁催@個(gè)時(shí)候急著買房？

新增供應(yīng)量的減少是一個(gè)重要因素。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從2006年9月份開始的連續(xù)3個(gè)月，住宅期房新增供應(yīng)量都小于當(dāng)月銷售量，這是近年來首次出現(xiàn)的新增供應(yīng)小于銷售量的情況。而且，新開樓盤數(shù)量明顯減少。

當(dāng)然，在一定時(shí)間的觀望無效之后，人們“買漲不買跌”的心理又開始作怪。

“實(shí)在是等不下去了?！睂儆凇?0后”的范小娟坦言，早在2005年的時(shí)候，她就已經(jīng)開始計(jì)劃在北京買房，那個(gè)時(shí)候，她一直喜歡的望京地區(qū)房價(jià)也不過6000元/平方米。而今，這個(gè)區(qū)域的新房均價(jià)，已經(jīng)達(dá)到了9500～15000元／平方米。

范小娟的一位同事，2004年在靠近通州的地區(qū)，買了一套近100平方米的房子，如今已經(jīng)升值了20多萬元。盡管她同事房子的升值只是表面的，并沒有帶來現(xiàn)金價(jià)值。但這個(gè)漲幅，多少讓范小娟為自己當(dāng)初所選擇的觀望而后悔不已。

范小娟的另一個(gè)考量是，這次開盤的項(xiàng)目屬于小戶型，而望京地區(qū)目前在售的主力戶型，是以100平方米左右的兩居和130平方米的三居為主?！暗?008年底入住的時(shí)候，我估計(jì)也該結(jié)婚了，正需要房子住?！狈缎【杲忉屨f。

孫芳是一位地產(chǎn)記者。連續(xù)兩個(gè)月來，不斷地有朋友找到她，希望能幫忙找找開發(fā)商。以往找過來的人基本都是要求開發(fā)商打點(diǎn)折扣，如今這些人只要求能拿到房號就足以了。不過，即使是與開發(fā)商關(guān)系不錯(cuò)的孫芳，現(xiàn)在也難以要到房號了。

“開發(fā)商說不好意思，找的人實(shí)在太多，房子實(shí)在太好賣了。”孫芳說。她的另一個(gè)感受則是，地產(chǎn)廣告也日漸減少，至少少了30%，而此前她所在媒體正是靠大量的地產(chǎn)廣告養(yǎng)著?！叭缃癫恍枰嗟膹V告，開發(fā)商也不愁賣不出房子?！睂O芳說。

然而，令孫芳耿耿于懷的一件事，是上個(gè)月某開發(fā)商對她說，項(xiàng)目賣得很好，沒房號了。但是前些日子她不留神在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查到，這個(gè)項(xiàng)目300多套房子才賣掉160多套而已。“我和我朋友都被開發(fā)商忽悠了。”孫芳說。

2007年買房合適嗎

過去的2006年，對于計(jì)劃在北京購房的人來說，觀望或買房都是最令人痛苦和后悔的選擇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年的北京，在6～10月間，房價(jià)同比分別上升了11.2%、11.1%、11.4%、10.3%和10.7%。

有專業(yè)人士表示，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的“執(zhí)行年”。2007年的房地產(chǎn)行業(yè)正處在變革的前夜。因?yàn)?，中國房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，正在從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸。在這樣的背景下，2007年的房價(jià)走勢成為眾目所在。

“2007年的房價(jià)將依然堅(jiān)挺?！北究浾呓佑|的多位專家均如此判斷。中信證券地產(chǎn)分析師段海瑞稱，2006年猛烈的宏觀調(diào)控并沒有使房價(jià)下跌。仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜則認(rèn)為，由于慣性的原因，2007年上半年住宅價(jià)格仍可能上漲。

凱安娜同時(shí)認(rèn)為，由于奧運(yùn)會日益臨近，許多潛在的買家可能選擇持幣待購，從而造成2007年交易量的短期下降。偉業(yè)顧問預(yù)計(jì)，2007年北京一手住宅市場新增住宅供應(yīng)量將大漲，漲幅超過50%；成交均價(jià)漲幅放緩，回落至10%左右。

近日中國人民銀行研究局專題課題組的研究表明，2006年，全國只有上海和北海的房價(jià)處于下降態(tài)勢。其余均有不同程度的漲幅，其中漲幅大的主要有深圳、北京、大連、廈門、天津、沈陽、南充等城市。

其中，上海房價(jià)在2005年瘋狂領(lǐng)跑全國之后，因?yàn)閲业膹?qiáng)力宏觀調(diào)控而急速下降，直至穩(wěn)定，成為許多人關(guān)注的焦點(diǎn)。人們開始期待北京的房價(jià)能像上海一樣，因調(diào)控而受到控制。坊間也曾不斷地流傳，2008年奧運(yùn)會結(jié)束之后，北京的房價(jià)就會下跌。

“中國房價(jià)高漲，主要是受資金推動和地方財(cái)政政策的影響。中國房價(jià)2007年將進(jìn)入調(diào)整期，2008年或2009年將進(jìn)入谷底?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠，在“財(cái)經(jīng)2007年會：預(yù)測與戰(zhàn)略”各行業(yè)分會上拋出此觀點(diǎn)。

不過，這個(gè)預(yù)言也并非沒有道理。2006年頒布實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控政策，盡管在當(dāng)年因?yàn)橹芷谛缘木壒?，并沒有顯露出其應(yīng)有的效果。但本刊接觸的不少專家認(rèn)為，這些效果將在2007年下半年逐漸顯露。“因此，下半年房價(jià)將趨于穩(wěn)定?！眲P安娜說。

很多專家認(rèn)為，2007年可能實(shí)行的宏觀調(diào)控分區(qū)域區(qū)別對待，對大戶型保有環(huán)節(jié)征稅、物業(yè)稅可能開征、農(nóng)地直接入市等諸多政策也將在一定預(yù)期上抑制房價(jià)的上漲。

偉業(yè)顧問的研究表明，作為2006年宏觀調(diào)控中最具分量的一筆，“90m2-70%”政策無疑對調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理消費(fèi)有著積極而深遠(yuǎn)的意義。但該“政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響效果，在2007年暫時(shí)無法體現(xiàn)，長遠(yuǎn)影響會在以后逐年釋放”。

中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立，從人口結(jié)構(gòu)的變化分析說，2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多，因此，2008年之后的房價(jià)可能會下跌?！?008年將是中國房地產(chǎn)市場的真正拐點(diǎn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)喧囂可能很快將會結(jié)束?！币辛⒄f。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，如果政府能下大力氣把廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)做好，2007年房價(jià)一定會平抑?！爱?dāng)中低收入人群可以得到足夠的住房保障時(shí)，只占部分市場比例的商品房將缺乏價(jià)格飛漲的支撐。”社會學(xué)家、中國人民大學(xué)教授鄭保衛(wèi)說。

在談到2007年是否適合買房時(shí)，本刊接觸的專家均認(rèn)為，要根據(jù)自己的實(shí)際需求來做決定，切忌盲目跟風(fēng)。“沒房子的買房人，可以根據(jù)自己的購買能力進(jìn)行置業(yè)；而已經(jīng)有房子的人，沒必要在這個(gè)時(shí)候買房進(jìn)行投資。要謹(jǐn)防被忽悠。”段海瑞對記者說。

梯級消費(fèi)顯端倪

“恐慌性購房潮”的背后依然有理性者的存在。周朝迎是一位IT行業(yè)的白領(lǐng)，工作已經(jīng)4年多，存款也足夠付個(gè)首付買套房了。但畢業(yè)后的這4年多，他一直租住在公司附近的一個(gè)小區(qū)里。盡管，他身邊的朋友或同事，一個(gè)個(gè)都貸款買了房。

“在結(jié)婚前，我并不認(rèn)為租房不好?！敝艹f。在他看來，貸款買的房也不真正屬于自己，而屬于銀行?！芭c其為銀行打二十幾年的工，當(dāng)房奴，不如租房來的省事和痛快?！蹦壳八蟛糠仲Y產(chǎn)還是股票形式。

國際清算銀行(BIS)日前發(fā)布季度報(bào)告指出，中國人在超前的不理性消費(fèi)下，在低門檻的房貸“引誘”下，必然淪為“房奴”。調(diào)查顯示，在貸款買房的人當(dāng)中，54.1%的人月供占其收入的20%～50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上。

大學(xué)時(shí)學(xué)期貨交易專業(yè)的周朝迎認(rèn)為，目前的房價(jià)太高，只有在房價(jià)降到他的心理價(jià)位，他有能力一次性付款時(shí)，他才會考慮擁有一套屬于自己的房子。“到時(shí)候，或許會將手中已經(jīng)到期的期權(quán)套現(xiàn)，拿去買房。”周朝迎說。

長久以來，在中國人的傳統(tǒng)思想里，有房才算有家。有專家指出，中國大陸的住房自有率高居世界首位，城鎮(zhèn)家庭為80%，農(nóng)村為100%。但其實(shí)在發(fā)達(dá)國家，居民平均住房自有率也僅為50%左右，美國是65.5%，瑞士是42%，英國是46%。

事實(shí)上，在歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數(shù)青年人剛參加工作便去買產(chǎn)權(quán)房。流行的住房時(shí)尚，是先租房后買房的“梯級住房消費(fèi)”模式?！斑@是市場經(jīng)濟(jì)社會中最被提倡的住房消費(fèi)觀念。”一位專家說。

在“國六條”中，“合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式”，開始成為調(diào)控的手段之一?！皣鶙l”甚至提出，要“積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難?！边@可謂政府首次旗幟鮮明地倡導(dǎo)“梯級住房消費(fèi)”。

而此前，“一次到位”的購房理念，正是政府1998年以來持續(xù)鼓勵(lì)而形成的。當(dāng)年為啟動住房改革和房屋商品市場，政府倡導(dǎo)了“人人擁有一套產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)觀念。當(dāng)時(shí)房改政策的出臺，也正是出于拉動經(jīng)濟(jì)增長，拉動內(nèi)需，消化存量貨幣的考量。

“我愛我家”的最新研究表明，在2006年，傳統(tǒng)求學(xué)旺季(6～9月)的到來，再加之新政所導(dǎo)致的原有購房者猶豫觀望，使得8月租賃市場總體客戶需求，首次超過了市場供給水平。“棄買求租現(xiàn)象在北京的住宅租賃市場漸露端倪。”而千萬家總經(jīng)理華國強(qiáng)認(rèn)為，梯級消費(fèi)觀念更趨成熟，置業(yè)分流有助房價(jià)回落。