政府不應(yīng)阻礙個(gè)人合作建房

秋　風(fēng)

問(wèn)題的關(guān)鍵在于，政府能否從商人心態(tài)轉(zhuǎn)換為公共管理者心態(tài)，能否允許民眾自由地發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造低成本的自行解決住房問(wèn)題的組織形態(tài)

在全國(guó)個(gè)人集資建房嘗試中首例成功“拿地”的溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目，最近發(fā)生“質(zhì)變”。該項(xiàng)目正在轉(zhuǎn)為商品房開(kāi)發(fā)模式，256名會(huì)員變成項(xiàng)目投資股東，他們不再是為自己建房，而只是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的投資者。

有些專(zhuān)家貌似高深地分析個(gè)人合作建房的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)，比如會(huì)員管理、資金監(jiān)管、成本控制等等。但是，這樣的風(fēng)險(xiǎn)，民眾是完全可以找到解決辦法的，問(wèn)題是，政府根本就不給民眾探索解決辦法的機(jī)會(huì)。還有專(zhuān)家說(shuō)，對(duì)個(gè)人合作建房，政府缺少相關(guān)法律、法規(guī)監(jiān)管，不好管理。但是，以目前政府立法、決策的效率，似乎不難制定出這方面的法規(guī)、政策。

真正的理由異常清楚而明白：針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，溫州市政府專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)“領(lǐng)導(dǎo)小組”，常務(wù)副市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，市政府三位主要領(lǐng)導(dǎo)先后針對(duì)該項(xiàng)目作出批示，其中最重要的一條就是，這個(gè)項(xiàng)目要理想開(kāi)工，就必須改變性質(zhì)，按商品房模式開(kāi)發(fā)。負(fù)責(zé)立項(xiàng)的溫州地方官員表示，所謂“個(gè)人合作建房”在法律意義上并不成立，所以，這些民眾要建房，就必須按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常程序進(jìn)行。

不管全國(guó)性的法律和政策是如何規(guī)定的，地方官員已經(jīng)明確地宣布當(dāng)?shù)氐姆桑赫┮徽J(rèn)可的建設(shè)房屋的模式就是開(kāi)發(fā)商模式。這樣的表態(tài)早就已是這些年來(lái)的一個(gè)基本事實(shí)。90年代中期以來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的基本特征是雙重壟斷：政府壟斷城市房屋建設(shè)用地的供應(yīng)，政府認(rèn)可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則壟斷房屋的供應(yīng)。城市房屋建設(shè)的渠道是惟一的、壟斷的，政府把一種壟斷地位授予全體開(kāi)發(fā)商，城市居民只能到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里去買(mǎi)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)建好的房屋，不可能從政府那里獲得土地自行建設(shè)房屋。有些地方還一直在拆除別墅業(yè)主改建、擴(kuò)建的房屋，這就更明確地宣布：開(kāi)發(fā)商建造什么房屋，業(yè)主就只能住什么房屋，根本無(wú)權(quán)對(duì)自己已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行任何形式的改建、翻建，即使是在不影響他人的別墅區(qū)內(nèi)。

政府為什么要維護(hù)開(kāi)發(fā)商如此全面的壟斷地位？不用討論什么官商勾結(jié)，或者開(kāi)發(fā)商的背景，根本的制度性原因顯而易見(jiàn)：政府就是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的生意人，房?jī)r(jià)如果維持在高位上，政府可以從土地上、從房地產(chǎn)交易中坐享巨大收益。而賦予開(kāi)發(fā)商以壟斷地位，禁止市民自行建造房屋，有助于將房?jī)r(jià)、從而將地價(jià)維持在一個(gè)高位。當(dāng)然，維持房?jī)r(jià)價(jià)格高位又以政府人為制造土地供應(yīng)緊張為前提——而政府恰恰擁有這種權(quán)力，政府就是城市建設(shè)用地的壟斷供應(yīng)者?？傊?，在目前的土地與房地產(chǎn)法律與政策框架下，政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成了一個(gè)相互配合的利益共同體，兩者共同壟斷居民所需要的房屋的供應(yīng)，并分享巨大的壟斷利潤(rùn)。

個(gè)人合作建房顯然會(huì)對(duì)這種雙重壟斷局面構(gòu)成沖擊。個(gè)人合作建房將會(huì)取消中國(guó)式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?，F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商首先從政府那里獲得土地，再開(kāi)發(fā)房屋出售，在此期間土地的升值收益歸開(kāi)發(fā)商享有，而在政府壟斷土地供應(yīng)、人們預(yù)期土地供應(yīng)緊張的環(huán)境下，土地升值收益是非常巨大的，這構(gòu)成了開(kāi)發(fā)商的主要收入來(lái)源，開(kāi)發(fā)商投入的其他要素的正常利潤(rùn)反而是次要的。個(gè)人合作建房者當(dāng)然就不用支付這筆錢(qián)，建房者即使雇傭開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商也只是簡(jiǎn)單的建筑商而已，不可能享有開(kāi)發(fā)期間土地升值的收益。相反，這筆收益會(huì)表現(xiàn)為建房者的賬面收入。

一旦中國(guó)特色的開(kāi)發(fā)商消失，政府在土地上的收益也將大大減少。廢除開(kāi)發(fā)商后，土地主要由家庭或個(gè)人聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有了開(kāi)發(fā)商的囤積因素，土地價(jià)格會(huì)相對(duì)處于低水平，政府的土地收入不可能像現(xiàn)在這樣大。同時(shí)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有土地交易與房屋交易兩個(gè)交易環(huán)節(jié)，廢除開(kāi)發(fā)商后，只有土地交易一個(gè)環(huán)節(jié)，政府的稅收可能減少，GDP總量也會(huì)縮水。而在目前的體制下，GDP增長(zhǎng)率和稅收增長(zhǎng)率是官員政績(jī)的主要衡量指標(biāo)，各級(jí)政府官員當(dāng)然不會(huì)容忍任何東西沖擊這兩者。

所以，盡管政策上本就有鼓勵(lì)個(gè)人合作建房的條文，四五年前民眾就提出了個(gè)人合作建房的設(shè)想，盡管各地都有民眾在堅(jiān)持不懈地努力實(shí)現(xiàn)個(gè)人合作建房之夢(mèng)，溫州市民也僥幸地以個(gè)人合作建房的名義拿到了土地，但最終，個(gè)人合作建房的嘗試還是被政府及時(shí)地剎車(chē)了。民眾的熱情被兜頭潑了一盆冷水，地方政府官員恐怕也出了一身冷汗：終于沒(méi)有自斷財(cái)路。

不過(guò)，政府維持這一財(cái)路的代價(jià)是自己不得不承擔(dān)起一個(gè)沉重的責(zé)任。由于價(jià)格持續(xù)上漲超出大多數(shù)民眾的承受能力，住房問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)與政治問(wèn)題。價(jià)格之所以上漲的根源則在于目前城市土地、房屋的雙重壟斷模式。于是，政府設(shè)計(jì)了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等制度來(lái)應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題。但所有這些解決方案都以維護(hù)目前的為前提，問(wèn)題是，如果大多數(shù)人要依賴政府的福利才能解決住房，政府承擔(dān)得起這一福利責(zé)任嗎？政府真的有能力通過(guò)福利手段解決大多數(shù)城市家庭的住房問(wèn)題嗎？

是否放行個(gè)人合作建房，對(duì)政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)考驗(yàn)，考驗(yàn)政府是否明智，也考驗(yàn)政府是否有解決民眾住房問(wèn)題的誠(chéng)心。假如政府比較明智，且確有負(fù)責(zé)的誠(chéng)心，那就應(yīng)當(dāng)放手地讓民眾自己解決自己的住房問(wèn)題。

解決民眾住房問(wèn)題的根本出路是讓大多數(shù)民眾不靠政府、可以在市場(chǎng)上自己解決自己的住房問(wèn)題。而這就要求存在一個(gè)相對(duì)健全的市場(chǎng)制度，也即土地和房屋供應(yīng)是開(kāi)放的、競(jìng)爭(zhēng)性的，家庭及諸多家庭組成的合作社可以從城市政府手里獲得土地，甚至更進(jìn)一步，直接從農(nóng)民手里購(gòu)買(mǎi)土地，自己建造房屋。在這樣一個(gè)相對(duì)健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府責(zé)任自然會(huì)被縮小到一個(gè)較小的范圍內(nèi)。

個(gè)人合作建房的具體制度設(shè)計(jì)，不會(huì)有多難，合作社內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制，更是無(wú)需政府操心。問(wèn)題的關(guān)鍵僅在于：政府能否從商人心態(tài)轉(zhuǎn)換為公共管理者心態(tài)，能否允許民眾自由地發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造低成本地自行解決住房問(wèn)題的組織形態(tài)。歸根到底，政府能否把民眾在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該享有的最基本的自由還給民眾？