啟動第三次土地革命正當(dāng)其時

趙　曉

我們知道，中國革命成功的起點是土改，讓廣大農(nóng)民獲得土地，從而天下歸心；中國改革成功的起點則是分田到戶，對人民公社運動撥亂反正，把土地的部分產(chǎn)權(quán)歸還給農(nóng)民。而現(xiàn)在，我們顯然是已經(jīng)到了啟動第三次土地革命(“現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度”)的時候了

盡管政府早就提出要建立“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”，但是中國房地產(chǎn)無論市場化也罷，房地產(chǎn)調(diào)控也罷，幾乎都沒有涉及到房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)制度——產(chǎn)權(quán)制度的變革。

然而，房地產(chǎn)市場如同其他市場一樣，其實是一個制度體系，而產(chǎn)權(quán)乃市場的基礎(chǔ)和根本。在中國房地產(chǎn)沒有建立起現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度之前，哪怕“房地產(chǎn)市場”叫得震天響，哪怕這樣的市場化已經(jīng)進行了近十年，對不起，我們只能遺憾地發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場仍是一個產(chǎn)權(quán)缺位的市場，而這樣的“市場化”一定會出現(xiàn)嚴重的問題。

事實上，從房地產(chǎn)產(chǎn)品市場化與要素市場化的背離上，我們看到的是中國市場化的跛足與艱難。中國雖然已經(jīng)被越來越多的國家承認是“市場經(jīng)濟”國家，但人們看到的更多是產(chǎn)品的市場化，而生產(chǎn)要素(土地、資金)的市場化卻遠遠談不上。

不僅資金要素仍被政府牢牢控制，與工業(yè)化、城市化相關(guān)的土地也仍被政府牢牢控制，其表現(xiàn)就是全國人民要賣地，只能賣給政府，全國人民要買地，只能從政府哪里購買。

其結(jié)果，中國的工業(yè)化和城市化都完全可以在政府的主導(dǎo)下，以最大程度降低成本，以及獲取政府收益的方式來加快進行，但是不免以農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的收入與財富損失為代價。

房價與地權(quán)

各級地方政府對城市用地供應(yīng)，致使城市化、房地產(chǎn)市場化最終在中國蛻化為一場不斷強化和擴大政府對于土地的壟斷。

某些地方政府對于土地暴利的追逐，不僅極大地損害了政府與公眾的關(guān)系，也破壞了中央的科學(xué)發(fā)展觀與和諧社會的偉大部署，致使房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)無法實現(xiàn)，中央與國務(wù)院的公信力為此受到嚴重損害。

近日，政府又傳出要求依法嚴格管理農(nóng)村集體建設(shè)用地、嚴格執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅的聲音。這就意味著，此前因北京市國土資源局的一紙叫停，而命運難測的小產(chǎn)權(quán)房，最終以嚴厲禁止而告終。媒體稱之為“叫停小產(chǎn)權(quán)房”。

政府禁止小產(chǎn)權(quán)房的理由是保護耕地，但這樣保護耕地值得商榷。

中國宏觀經(jīng)濟學(xué)會為國家發(fā)改委“十一五”規(guī)劃所做的另一項研究也表明，從土地資源條件看，如果到2030年中國的糧食進口規(guī)模保持在5000萬噸，國內(nèi)耕地的單產(chǎn)提高速度保持在改革開放以來的水平，則在目前的18億畝耕地資源中，國家還可以拿出1.5億畝來轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，平均到25年中每年約600萬畝，這比改革開放以來年均耕地轉(zhuǎn)移規(guī)模還要高，也比過去幾年的用地高峰還要高，因此土地供應(yīng)其實是有一定保障的。

另據(jù)國土資源部公布的數(shù)字，全國城市用地現(xiàn)在大概是5600萬畝，相當(dāng)于全國國土面積的0.3%；相比之下，農(nóng)民占2.6億畝，為城市現(xiàn)在所占用土地的五倍。

顯然，如果城市化將7億農(nóng)民都轉(zhuǎn)移出來的話，那么全國只要用1%土地就能解決全部人口的居住問題，那我們?yōu)槭裁催€要擔(dān)心土地會日益緊張而不是樂觀地相信大量的土地將會被釋放出來呢？

有些學(xué)者還經(jīng)常談農(nóng)民的土地如果買賣，農(nóng)民會變窮。這是全世界最奇怪的產(chǎn)權(quán)理論，其意思是說，你剝奪了人的產(chǎn)權(quán)，反而對人有好處。

十七大上提出的非常重要的一點，就是要增長居民的財產(chǎn)性收入。然而，迄今中國農(nóng)民的人均財產(chǎn)性收入只有幾十塊錢。如果農(nóng)民缺乏土地權(quán)利，他們的財產(chǎn)性收入的增加將很難實現(xiàn)。

所以，非常清楚的一點就是，要穩(wěn)定房價的增長，要實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀和和諧社會，必須盡快啟動土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度變革，必須使得土地有多元的供應(yīng)。

土地供給影響下的房價

最近，筆者所帶領(lǐng)的課題組對中國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的實證分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，我國的土地價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈正相關(guān)。

緊收的土地政策必然會加速土地價格的增加，控制土地價格的政策，將抑制房地產(chǎn)價格指數(shù)的上漲，合理控制土地價格的土地政策可以影響土地價格，繼而影響房地產(chǎn)價格指數(shù)。所以，可以認為我國土地供給的松緊政策明顯地影響著房地產(chǎn)均價。

而我國目前的基本土地制度及政策就是，即便在流動性已經(jīng)嚴重過剩從而對房地產(chǎn)需求暴漲的時候，政府依然將所有的城市開發(fā)土地都捏在自己手里，然后再像擠牙膏一樣擠出一小點、一小點來，而擠出來的地就是走進招拍掛市場。

我們知道，獲得最高收益的最佳方式，就是通過拍賣來投放到二級市場，這是想讓地價房價漲多高，就可以漲多高。如此一來，土地價格不狂漲進而帶動房價狂漲才怪。

所以，當(dāng)前房價上漲的原因其實非常清楚。一方面是流動性過剩背景下的過旺需求，另一方面則是政府壟斷土地下的人為地減少了供應(yīng)。

的確，中國的經(jīng)濟增長速度不慢，改革開放以來近30年的增速超過9.5%，而近年來甚至表現(xiàn)出越來越快的趨勢。比如，過去四年平均增長速度超過了10%，而2007年前三季度的增速達到了11.5%。

然而，在許多地方房價的增長速度大大超過了GDP增長速度，也超過了居民收入的增長速度。

特別是今年開春以來，很多城市的樓盤的價格增長超過了一倍，如此一來的結(jié)果必然就是，普通老百姓越來越買不起好房子、大房子，越來越?jīng)]有辦法實現(xiàn)美好的人居理想。長期以往，中國國民的幸福感何在？

切莫走向怪胎模式

中國內(nèi)地現(xiàn)在正在走向的正是香港和新加坡式的怪胎模式——左手從老百姓口袋中掏錢，右手建經(jīng)濟適用房和廉租房。

香港的情況很特殊，其土地在回歸之前一直壟斷于港英政府手里，港英政府用拍賣的方式來獲得最高的地價，直到目前，整個香港的土地開發(fā)率才只有23%，大量的土地處于未開發(fā)狀態(tài)。

而與這種擠牙膏式的土地供應(yīng)相對應(yīng)的，是香港居民極其惡劣的居住環(huán)境——這種惡劣環(huán)境在全世界都是罕見。

新加坡的情況同樣特殊。它是一個海島國家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。因此，它的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式同樣是畸形的，因為它只能采用大政府的住房供應(yīng)方式，采用類似于“共產(chǎn)主義”平均分配的方式來保證居民的住房供應(yīng)，否則就會有人住不上房。

然而，內(nèi)地與香港、新加坡的情況完全不同，內(nèi)地是一個正常的完全可以走市場經(jīng)濟發(fā)展模式的大陸國家。它應(yīng)該學(xué)習(xí)正常的市場經(jīng)濟國家，建立起土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)模式，來保證土地的正常流轉(zhuǎn)和有效供應(yīng)，以保障經(jīng)濟發(fā)展和公民福利的同步長進，而不應(yīng)該學(xué)習(xí)香港、新加坡的怪胎模式。

至于住房保障體系，它只能作為補充手段，而不能作為主流手段。如果反客為主，那么，所導(dǎo)致的結(jié)果是中產(chǎn)階級日益貧困化，全國人民都得靠政府住房保障體系來實解決住房總量，這樣政府就又回到大政府時段，計劃經(jīng)濟再次回潮，左手把大家的土地財產(chǎn)全拿走，右手再給大家分房，而其結(jié)果，上一代人已經(jīng)經(jīng)歷過，無復(fù)多言。

土地從來都是這個國家的命根子。我們知道，中國革命成功的起點是土改，讓廣大農(nóng)民獲得土地，從而天下歸心；中國改革成功的起點則是分田到戶，對人民公社運動撥亂反正，把土地的部分產(chǎn)權(quán)歸還給農(nóng)民。

而現(xiàn)在，中國已經(jīng)到了在第一次土地革命(“土改”)、第二次土地革命(“聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制”)之后，啟動第三次土地革命(“現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度”)的時候了。

這意味著在物權(quán)法頒布之后，中國的土地制度終將發(fā)生根本性的變化。

(本文作者為北京科技大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院教授)