默契：開發(fā)商的入市門檻

陳　曉

自2002年招拍掛制度開始，開發(fā)商們就摸索出了一套在招拍掛制度的程序下，“變相協(xié)議出讓”的方式。決定土地歸屬的不是公平的市場(chǎng)，也不是政府苦心營(yíng)造的招拍掛制度，而是交易中的默契。這一情況在2007年仍然繼續(xù)

2007年中國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)熱鬧場(chǎng)景，是土地價(jià)格在招拍掛中不斷被刷新著紀(jì)錄。各地的“地王”紀(jì)錄陸續(xù)被房地產(chǎn)上市企業(yè)(H股和A股)刷新：上半年北辰實(shí)業(yè)和城開聯(lián)合斥資92億天價(jià)在長(zhǎng)沙拿地，刷新地價(jià)總價(jià)記錄；8月24日蘇寧拿下上海黃浦區(qū)163號(hào)街坊地塊，樓面地價(jià)達(dá)到6.69萬(wàn)元，創(chuàng)造樓面成本的新紀(jì)錄！

10月份，國(guó)土資源部終于祭出第39號(hào)令——《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，試圖通過壓縮開發(fā)商的資金杠桿，平抑地價(jià)。其中二十三條中指出：“未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書?！?/p>

此舉被視為對(duì)招拍掛制度的完善。但在真實(shí)的操作里，招拍掛制度的作用仍然受到質(zhì)疑。自2002年招拍掛制度之始，開發(fā)商們就摸索出了一套在招拍掛制度的程序下，“變相協(xié)議出讓”的方式。這種方式秉承了私下磋商交易的默契，范圍從二級(jí)市場(chǎng)延續(xù)到了一級(jí)開發(fā)——兩重市場(chǎng)，兩次獲利。

由于土地所有權(quán)歸屬的復(fù)雜性，中國(guó)的土地市場(chǎng)，仍然籠罩在強(qiáng)大的私人關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中，伴隨個(gè)體利益的交換而流轉(zhuǎn)。決定土地歸屬的不是公平的市場(chǎng)，也不是政府苦心營(yíng)造的招拍掛制度，而是交易中的默契。這一情況在2007年仍然繼續(xù)。

天價(jià)地掩蓋下的招拍掛現(xiàn)實(shí)

“其實(shí)，所謂天價(jià)地在轉(zhuǎn)讓的土地市場(chǎng)中所占的份額極少，土地交易中90%地塊都是自掛自摘?！北本┮患曳康禺a(chǎn)咨詢公司的總裁林齊(化名)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說。

林齊的主要工作，就是幫助一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)做項(xiàng)目。他的公司可以提供從拿地，到跑規(guī)劃、拿批文的一條龍服務(wù)。他的資歷，在北京房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)已經(jīng)是小有名氣，而且他的專長(zhǎng)在于總能拿到內(nèi)部信息，所以雖然大多項(xiàng)目規(guī)模不大，但卻個(gè)個(gè)都收益頗豐。

本刊記者也注意到，根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心提供的2007年度土地交易地塊一覽表中，2007年度迄今為止共交易76宗地塊。其中41幅是招標(biāo)，35幅是掛牌交易，但沒有一宗是拍賣，雖然在掛牌的形式下也產(chǎn)生了幾塊“天價(jià)地”，但所占比例極少。

在實(shí)際操作中，招標(biāo)和掛牌兩種方式多針對(duì)“土地方要求上市，但尚未完成平整的土地”。北京市土地整理儲(chǔ)備中心史賢英主任曾頗為無(wú)奈地表示：限于人力物力，儲(chǔ)備中心不可能把每一塊土地都細(xì)化到純粹的“凈地”。因此，在掛牌和招標(biāo)的方式中，通常會(huì)在說明書或者補(bǔ)充文件中，加上一些關(guān)于土地平整的附加條件，有時(shí)候是一座無(wú)法移動(dòng)的鍋爐，一群釘子戶的拆遷，或者是一些看不出準(zhǔn)確答案的要求。

但在林齊這樣的開發(fā)商看來，“可以加條件，就意味著還有私人操作的空間。”

默契，是拿地的第一步

林齊于2007年4月，操作了一塊位于北京郊區(qū)的商業(yè)住宅A地塊。這片土地外觀上了無(wú)生氣，閑置多年，林齊托熟人到市規(guī)劃局查出這是當(dāng)?shù)剞r(nóng)機(jī)公司的一塊廠房廢地。

找到土地出讓方并達(dá)成默契，這是整個(gè)拿地過程的第一步，對(duì)有私人關(guān)系的地產(chǎn)企業(yè)來說，這也是最輕松的一塊。因?yàn)樗较履玫赝ǔ６际侨プ约菏煜さ牡胤?，“不了解或水深的地方都不去?！绷铸R說。他所在的公司在北京郊區(qū)和二三線省會(huì)城市都有進(jìn)入，基本都是通過當(dāng)?shù)嘏c土地有關(guān)的個(gè)人引薦進(jìn)入。比如他們剛完成收購(gòu)的一塊地，就是在通州和一個(gè)廠長(zhǎng)聊天時(shí)得到信息的。

復(fù)雜的無(wú)主之地，成就了兩個(gè)充滿了傳統(tǒng)交易智慧的出讓方式——招標(biāo)和掛牌。特別是招標(biāo)，拋棄了純粹價(jià)高者得的方式，實(shí)行考核各種條件后綜合評(píng)分，為土地二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作留下了更大的操作空間。

更有游戲精神的做法是設(shè)置一些莫須有的條件。林齊曾經(jīng)操作過一塊地的掛牌，雖然已完成“三通一平”，但土地方在掛牌說明書中表明，還有200人的拆遷必須完成?！安疬w是土地開發(fā)中最棘手的事情。其實(shí)并沒有這200人，但沒參加過土地一級(jí)開發(fā)的公司不清楚底細(xì)，大部分會(huì)知難而退。”林齊說。

這是自2002年招拍掛制度后形成的“提高市場(chǎng)門檻”傳統(tǒng)。個(gè)人建房者于凌罡也曾遇到過這樣“凈地不凈”的情況。2005年芍藥居地塊掛牌，不知深淺的于凌罡“直接去搶地”，結(jié)果在掛牌的補(bǔ)充文件里發(fā)現(xiàn)這塊已完成“三通一平”的地塊中央，存留一座占地405平方米的鍋爐房，并且不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)?！耙簿褪钦f，買一輛車，四個(gè)車轱轆，他只給你三個(gè)?！庇诹桀笇?duì)《中國(guó)新聞周刊》說，“如果我們拿這塊地，將立即面臨訴訟風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

一級(jí)開發(fā)中的伏筆

林齊拿到的A地塊，同樣也是通過招標(biāo)的方式。林齊對(duì)A地塊的操作依照這樣的程序：

首先，由林齊出全資注冊(cè)一個(gè)子公司，負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開發(fā)。這個(gè)子公司花費(fèi)4000萬(wàn)元完成了這塊地的整理。而土地方雖然不用出一分錢，但卻會(huì)在下一步分享該公司一級(jí)開發(fā)所得的利潤(rùn)。

這個(gè)近萬(wàn)平方米的A地塊在進(jìn)入土地儲(chǔ)備中心，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易前被評(píng)估的底價(jià)為10300萬(wàn)元，其構(gòu)成分為兩部分：土地出讓金3300萬(wàn)元(政府所得)+土地補(bǔ)償費(fèi)7000萬(wàn)元(土地方所得)。

土地補(bǔ)償費(fèi)是土地的實(shí)際整理成本，加上土地整理利潤(rùn)，開發(fā)商一級(jí)開發(fā)獲利多少的奧妙就隱藏在其中。按國(guó)家規(guī)定，一級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)商可以在土地整理成本的基礎(chǔ)上，加上8%的土地整理利潤(rùn)和2%的管理費(fèi)。但在實(shí)際操作中，“土地整理利潤(rùn)有時(shí)候可以是100%，甚至更多?！绷铸R說。

在這塊地的一級(jí)開發(fā)上，林齊的實(shí)際整理成本為4000萬(wàn)元，他得到的土地整理利潤(rùn)和管理費(fèi)為700萬(wàn)元(以7000萬(wàn)元的土地補(bǔ)償費(fèi)評(píng)估價(jià)，按8%的土地整理利潤(rùn)加上2%的管理費(fèi)計(jì))。

在最后評(píng)估出的7000萬(wàn)土地補(bǔ)償費(fèi)中,土地方先返還林齊4700萬(wàn)元。而比實(shí)際評(píng)估多出的2300萬(wàn), 由林齊和土地方六四分成。

這還僅是一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn)。土地平整后，要進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易。一級(jí)市場(chǎng)上的合作，也為二級(jí)交易中附加條件的書寫埋下伏筆。

二級(jí)市場(chǎng)的“變相協(xié)議”

由于林齊的子公司已經(jīng)負(fù)責(zé)了該地塊的一級(jí)開發(fā)，林齊在制定標(biāo)書時(shí)胸有成竹。在一級(jí)開發(fā)中所掌握的信息讓他知道，這塊地因?yàn)榕聦?duì)北邊的項(xiàng)目有遮擋，所以會(huì)限高。于是，在他所寫就的標(biāo)書中，對(duì)這一點(diǎn)已經(jīng)如先知般妥善做出了設(shè)計(jì)安排。

除此之外，因?yàn)楹屯恋胤接幸患?jí)開發(fā)的淵源，林齊可以毫不在乎的選擇政府所提倡的一次性付款。畢竟，何時(shí)支付給土地方7000萬(wàn)土地補(bǔ)償費(fèi)，這種默契甚至已經(jīng)無(wú)需事后商量。如此一來，林齊的拿地對(duì)自己公司的一次性資金支付壓力并不大。

是次招標(biāo)中，林齊公司對(duì)A地塊的報(bào)價(jià)是1億3700萬(wàn)，在所有競(jìng)標(biāo)者中報(bào)價(jià)排行第三，但他們卻因綜合評(píng)分最高而順利中標(biāo)。

最終，在林齊順利摘牌成功，他的報(bào)價(jià)扣除這些前期一級(jí)開發(fā)的收益后，實(shí)際只需要為這塊地付出1億1千萬(wàn)。

大量的私人操盤空間，顯示著土地招拍掛出讓制度的難以觸及的交易行為。但林齊也認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)范土地市場(chǎng)來看，這項(xiàng)制度的存在和完善，依然有進(jìn)步意義。和協(xié)議出讓相比，招標(biāo)，掛牌，拍賣都需要更多的程序。在制度之外的交易，每一個(gè)程序的增加，都加大了操盤的困難和風(fēng)險(xiǎn)。林齊就遇到過操盤多年的地塊，在二級(jí)市場(chǎng)上，被別人高價(jià)摘走。“參與的人越多，程序越長(zhǎng)，交易結(jié)果的不確定性就越大?！?/p>

林齊今年拿地的范圍已經(jīng)逐漸向二三線城市擴(kuò)張，因?yàn)樵凇氨本┖蜕虾＃雠_(tái)的有關(guān)土地交易的地方細(xì)則比別的城市多得多。”

其實(shí)，國(guó)土資源部2007年才提出的“付清土地出讓全款才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證”等規(guī)定早就寫入北京的地方法規(guī)。2007年1月，北京還開始嘗試對(duì)一級(jí)開發(fā)實(shí)行招標(biāo)。大量細(xì)則的約束下，地產(chǎn)商在這兩個(gè)城市“變相協(xié)議出讓土地”的空間已經(jīng)很小了。