“私建”別墅的法律尷尬

楊中旭　劉　震

既然超過1/4的業(yè)主選擇了違法自建搭建，表明市場存在需求，那么為何不能在統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下放開自建房的口子

山西商人王某這兩年在北京所做的事情，盡管在農(nóng)村司空見慣，但在城市人看來，卻極其不可思議——他拆了兩套坐落在北京城區(qū)的別墅，又在原址建了一套更大的。

這一切在2007年的12月3日廣為人知。在這一天，在經(jīng)過了包括登報(bào)公告在內(nèi)的所有告知義務(wù)之后，北京市豐臺區(qū)城管大隊(duì)動用了3臺大型拆除機(jī)械，花了一天半的工夫，將王某的私建別墅夷為平地。

事情過去了18天，王某仍然沒有回復(fù)過情緒來——他不肯直接接受本刊的采訪，而是派出了他的代理人。代理人說，下一步該怎么辦，他們都還沒有想好。

無意之間，王某給這個社會留下了一道難題：他能否請施工隊(duì)恢復(fù)兩座別墅出售前的原貌？

一個殘疾富人無意間的嘗試

王某的代理人稱，由于王的生意主要在外地，原本沒有在京購置房產(chǎn)的計(jì)劃。

但發(fā)生于2003年的一場悲劇改變了這個富商的想法。當(dāng)時，他邀請表弟同車，卻在高速上遭遇車禍，兄弟二人腰椎同時受到重創(chuàng)，同時坐上了輪椅。

王內(nèi)心很是愧疚，決定對表弟進(jìn)行補(bǔ)償。由于兄弟二人均需在北京接受康復(fù)治療，在2005年初，王買下距離康復(fù)中心不遠(yuǎn)的豐臺區(qū)北京國際花園一期E1、E2(即168-1、168-2)兩套聯(lián)排別墅，作為兄弟倆在北京的新家。盡管500萬的房款均由王一人支付，產(chǎn)權(quán)也均屬王一人，他卻對表弟說：這兩套別墅，咱倆一人一套。

等到準(zhǔn)備裝修的時候，王才開始有些后悔。兩套別墅都是地上二層地下一層，兄弟倆進(jìn)出都需要輪椅，沒有電梯怎么行！

兄弟倆碰了一下，商量說，那就安部電梯吧，兩人可以共享。

兩套聯(lián)排別墅想要共享電梯，惟一的辦法只有拆掉兩套別墅之間的墻壁，將電梯置于其中。通過代理人，王某向物業(yè)公司表示了這一意愿。物業(yè)公司考慮到兄弟兩人確有殘疾，在沒有電梯的情況下生活不便，也就同意了這一要求。事后，北京高之苑物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理、國際花園項(xiàng)目部經(jīng)理李懷書向本刊證實(shí)了這一點(diǎn)。

高之苑物業(yè)管理公司向本刊提供的E1、E2裝修合同顯示，裝修內(nèi)容的最后一項(xiàng)為：安裝電梯一至兩部。

5月8日，裝修正式開始。一個星期之后的5月15日，裝修的異常情況在第一時間被保安發(fā)覺，隨即，李懷書也得到了消息。

李懷書和王某的代理人分別于2007年12月20日、21日接受本刊采訪，在一些關(guān)鍵細(xì)節(jié)上，兩人開始說法不一。

王某的代理人稱，在拆除準(zhǔn)備安裝電梯的承重墻后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，別墅質(zhì)量有些差強(qiáng)人意。究其原因，E1、E2在1999年即已完工，在2005年售出之前，一直作為開發(fā)商的售樓處和樣板間，施工質(zhì)量比不上其他別墅。

代理人開始找物業(yè)協(xié)調(diào)，由于承重墻已被拆除，兩套別墅都難以“支撐”，為避免出現(xiàn)更大的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主要求將別墅推倒再建。代理人告訴《中國新聞周刊》，物業(yè)在萬般無奈之下只好勉強(qiáng)同意了業(yè)主的意見。

很多媒體的視聽因此受到影響，在一些報(bào)道中，出現(xiàn)了“業(yè)主與物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議”的字樣。

在回答這一問題之前，李懷書讓辦公室主任拿出了一個足有20公分高的大盒子，打開之后，里面摞滿了關(guān)于E1、E2私建別墅的材料。這些材料顯示，5月15日，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)E1、E2裝修工人開始拆瓦，隨即上前阻止，未果。次日，物業(yè)公司向業(yè)主王某正式發(fā)出了要求停止違法施工的公函。

5月16日，物業(yè)公司保安開始阻擋E1、E2工地工人進(jìn)入別墅區(qū)，還曾撥打110報(bào)警，一度將幾十名工人勸退。但據(jù)李懷書回憶，警察前腳一走，工人后腳就卷土重來，“我這里一共只有30多名保安，擋不住”。于是，李懷書只好眼看著兩套別墅被徹底拆除，眼看著一套新的獨(dú)棟別墅在年底落成。

豐臺區(qū)城管大隊(duì)宣教科科長王強(qiáng)告訴《中國新聞周刊》，E1、E2別墅總計(jì)面積736平方米，新別墅總計(jì)面積超過了1100平方米。

在接到舉報(bào)并盡過所有調(diào)查、告知義務(wù)之后，豐臺區(qū)城管大隊(duì)依法強(qiáng)拆了這一違章建筑。17天后，記者在現(xiàn)場所見，平地之上除了有4個原本等待安裝的新馬桶，全部都是破損的紅色磚頭。

我的地盤誰做主

王某和他的代理人原本寄望于“民不舉官不究”，因?yàn)樵谘b修之初——據(jù)王某的代理人稱，他們曾和業(yè)主委員會達(dá)成允許裝修的口頭協(xié)議。

但從一封陰差陽錯的舉報(bào)信開始，王某的新建別墅開始走向“毀滅”。

2007年2月，國際花園三期全部賣出。購買三期150號獨(dú)棟別墅的業(yè)主在庭院右側(cè)與鄰居一墻之隔的地方，私自搭建了一個很小的水系和木質(zhì)亭臺；孰料人算不如天算，他的鄰居153號業(yè)主財(cái)力也很雄厚，在庭院左側(cè)與150號一墻之隔之處搭建了一個灰色磚墻的中式庭院。同時，由于該業(yè)主的親屬購買了153號別墅前方的152號別墅，152號、153號業(yè)主索性將各自的庭院打通，搭成一座貫穿南北的二層走廊。

這個相連的中式庭院，不僅與美式風(fēng)格的別墅極不協(xié)調(diào)，同時，這面灰色磚墻的存在，讓相鄰的150、151號業(yè)主備感壓抑。

李懷書在接受本刊采訪時表示，這四戶業(yè)主也曾聚在一起協(xié)調(diào)，但最終還是翻了臉。151號業(yè)主認(rèn)為，152號業(yè)主在私搭走廊二層所開的窗戶，可以侵犯到己身的隱私，為了以眼還眼，151號業(yè)主在相鄰處搭起了一座更高的鋼梁。

此時，150號業(yè)主開始動用其全國人大代表的特權(quán)，這位每年都在中央電視臺春節(jié)晚會露面的明星大腕兒將一封舉報(bào)信直遞北京市某領(lǐng)導(dǎo)的案頭。據(jù)豐臺區(qū)城管大隊(duì)宣教科科長王強(qiáng)透露，該領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)即批示：堅(jiān)決拆除違法建筑。

豐臺區(qū)城管大隊(duì)隨即發(fā)現(xiàn)，相連的中式庭院總面積只有200多個平方，還不是這一小區(qū)內(nèi)私建面積最大的。在調(diào)查之后，王某的168-1、168-2被鎖定?！伴_始強(qiáng)拆的話，總得從最大的開始拆起。”王強(qiáng)說。

豐臺區(qū)城管大隊(duì)表示，在拆除王某的私建別墅后，預(yù)計(jì)在年底前拆除位列第二位和第三位的違章建筑。據(jù)本刊了解，位列第二的，是一位主旋律歌唱家的私建別墅，總面積超過300個平方，“中式庭院”位列第三。

12月20日下午，物業(yè)公司經(jīng)理李懷書帶著記者轉(zhuǎn)遍了整個小區(qū)。路上，他告訴本刊，違法私建的別墅總計(jì)有52戶，而這里總計(jì)也只建有200套別墅。

據(jù)北京媒體報(bào)道，國際花園的這一“私建”比例，還算不上北京別墅區(qū)的最高，昌平區(qū)一處別墅項(xiàng)目的私建情況，比國際花園更為嚴(yán)重。對這一現(xiàn)象，政府頗感頭疼。12月20傍晚，王強(qiáng)給本刊記者發(fā)來短信：請看今天法晚(《法制晚報(bào)》)10版，業(yè)主私搭自建，漸成宜居隱患。

盡管網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)出現(xiàn)為豐臺城管請功的帖子，王強(qiáng)的臉上卻看不到一絲得意之色，相反，他說：我們城管刻意選擇了低調(diào)。

隨后的采訪更像是一場隨意的聊天，王強(qiáng)道出了城管的苦衷：上游法律缺失，矛盾大量向下游堆積，“你知道那些擺攤兒的無計(jì)謀生的老百姓都是怎么罵我們城管的？都說我們最壞！”“如果房子沒建的時候我們?nèi)?，矛盾就會小許多；但我們總是在矛盾最大化的時候出場?！?/p>

“如果我們能夠換一個角度想問題，或許對解決問題更有利”，中國土地勘探規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴《中國新聞周刊》，“既然超過1/4的業(yè)主選擇了違法自建搭建，表明市場存在需求，那么為何不能在統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下放開自建房的口子？”

“問題是，城鎮(zhèn)居民剛剛被行政命令禁止購買小產(chǎn)權(quán)房，更遑論擁有自建房的法律權(quán)利。”房產(chǎn)政策學(xué)者、中國社會科學(xué)院金融所研究員易憲容對本刊說。

青島通達(dá)貿(mào)易公司外貿(mào)主管徐大志曾經(jīng)在旅歐期間到兩名在那里定居的中國教授家里做客。兩名教授住在同一別墅區(qū)，一人購買了開發(fā)商建好出售的房產(chǎn)，另一人則干脆購買了別墅區(qū)的一塊土地，自建了一套更大的別墅。自建別墅的學(xué)者告訴徐大志：只要層高、顏色、風(fēng)格、總面積等符合法律規(guī)定，建筑就是合法的。

法律空白

王某的代理人稱，業(yè)主無意挑戰(zhàn)現(xiàn)有法律。但他并不知道，這一無意間的作為，已經(jīng)給業(yè)界帶來了新的難題：現(xiàn)實(shí)需要王某將兩套聯(lián)排別墅恢復(fù)原狀。但是，作為沒有房地產(chǎn)開發(fā)資格的個人，他是否擁有建房的權(quán)利？

由于土地開發(fā)、建設(shè)房屋均需政府規(guī)劃許可，豐臺區(qū)城管大隊(duì)宣教科科長王強(qiáng)建議記者去找北京市規(guī)劃委咨詢。

12月21日，北京市規(guī)劃委法制處的一位工作人員在回答本刊咨詢時表示，他們碰上了一個新問題。

這位工作人員翻開相關(guān)法律法規(guī)匯編，找到1989年出臺的《北京市城鎮(zhèn)私有房屋翻建擴(kuò)建規(guī)劃管理若干規(guī)定》。規(guī)定中對翻建擴(kuò)建有著如下條件限制：一、符合城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；二、以自用為目的；三、不影響城市基礎(chǔ)設(shè)施管線和其他公用設(shè)施的安全和使用；四、不影響相鄰居住建筑的采光、通風(fēng)、排水和相鄰居民的正常出行。翻建、擴(kuò)建私有房屋，應(yīng)在原批準(zhǔn)的用地(包括院落)范圍內(nèi)進(jìn)行。翻建、擴(kuò)建房屋占用與其他房屋所有人共用的院落，須征得其他房屋所有人書面同意，并經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證。換言之，居民可以在滿足一定前提條件的情況下將建筑恢復(fù)原狀。

工作人員具體解釋說，在那個年代，四合院內(nèi)居民私建搭建較多，如“貧嘴張大民”之流。但是，豐臺區(qū)國際花園私建別墅的問題，這位工作人員還是首次聽聞，具體適用哪個法律法規(guī)，法制處可能也需要研究。

幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，記者發(fā)現(xiàn)，盡管法制處尚未了解相關(guān)情況，但相關(guān)業(yè)務(wù)部門在實(shí)踐中已經(jīng)積累了一定經(jīng)驗(yàn)。北京市規(guī)劃委監(jiān)察執(zhí)法大隊(duì)執(zhí)法室江主任表示，可以采取比照原則的辦法，既然四合院業(yè)主可以在一定情況下自建，別墅業(yè)主應(yīng)該也可以，“打個比方說，比如業(yè)主遭遇火災(zāi)，難道法律就不允許他恢復(fù)建筑原貌”？

但他同時承認(rèn)，相關(guān)法律滯后了，“20年前還沒有普通居民住別墅，法律上也就沒有相關(guān)的規(guī)定”。

同樣出于“比照原則”，既然四合院業(yè)主“恢復(fù)原狀”不屬于“自建房”，別墅業(yè)主“恢復(fù)原狀”也就不算“自建房”。

“如果上游法律對符合規(guī)范的‘自建房給予合法地位，這件事本來不該如此麻煩。”鄒曉云說。