“外腦”號脈本土商業(yè)地產(chǎn)

　　多數(shù)開發(fā)商都沿用住宅開發(fā)的手法，分割物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售，快速獲利。這一違背國際商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律的做法也讓一些企業(yè)自食其果，成功者少，陷入糾紛者眾
　　
　　一個商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性報告要多少頁才夠標準？
　　在房地產(chǎn)咨詢及物業(yè)服務提供商北京高力國際公司看來，兩三百頁詳盡的報告是非常平常的事情，個別項目還有更高的要求；而國內(nèi)一些“拍腦袋”就做出來的報告，在他們看來，不僅“根本沒辦法看，對項目的實際運作也沒任何意義”，而且就連頁數(shù)也少得可憐。
　　他們認為，國內(nèi)本土的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最大的問題可能就是“不專業(yè)”。
　　1989年即進入北京發(fā)展的高力國際來說，說這番話或許是有資格的。高力國際集團（Colliers International）系獨立商用不動產(chǎn)服務公司的聯(lián)盟組織，跨越世界上51個國家和地區(qū)，無論在營業(yè)額或地理涵蓋上均為世界最大的商用房地產(chǎn)跨國集團之一。其在美洲和歐洲兩地開展業(yè)務時間也已久遠，為兩地不動產(chǎn)服務領域的金字招牌。
　　
　　本土商業(yè)地產(chǎn)的致命傷
　　
　　高力國際認為，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷“營養(yǎng)不均衡”和“消化不良”的折磨。
　　從2004年起，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)變得過熱；而近5年全國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%；2005年6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長達到21%，其中，北京2005年上半年空置一年以上的達到42萬平方米，同比增長133%。這讓人們看到了開發(fā)商們在趕赴“商業(yè)地產(chǎn)盛宴”之后的種種問題。
　　“可以用‘兩個有余，三個不足’來概括目前的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀?！北本└吡H物業(yè)服務有限公司董事、商鋪部主管陸啟浩對《中國新時代》記者說，投資有余、熱情有余，但專業(yè)不足、規(guī)劃不足，因而最后規(guī)范也不足。
　　事實上，無論開發(fā)的是購物中心、商業(yè)街還是社區(qū)商業(yè)物業(yè)，多數(shù)開發(fā)商都沿用住宅開發(fā)的手法，分割物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售，快速獲利。這一違背國際商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律的做法也讓一些企業(yè)自食其果，成功者少，陷入糾紛者眾。
　　商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
　　其良性循環(huán)應該是這樣：開發(fā)一個成功的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商必須通過資源整合的手段將商業(yè)操作的專業(yè)性融入到自己的開發(fā)流程之中，有機地結(jié)合商業(yè)與地產(chǎn)。這種結(jié)合的最終目的，是將項目的操作水平提升到一個真正的專業(yè)化境界，開發(fā)商要在整個操作流程中適時而有效地引入商家的意見，在土地選擇、產(chǎn)品設計等涉及經(jīng)營者切身需求的環(huán)節(jié)，尤其要強調(diào)商家的參與性，將他們的意見作為運作方向的指導。
　　只有這樣，才能要做到“術業(yè)有專攻”，減少“外行冒充內(nèi)行”、“外行指導內(nèi)行”的情況；在資源整合能力普遍低下的行業(yè)發(fā)展最初階段，這些現(xiàn)象是有可能存在的。
　　在競爭日益激烈的今天，不能合理地分配和利用資源必將成為自身的致命傷。高力國際表示，一個本土開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項目，“更多的時候是幾個人坐在那里一說，什么項目可能不錯，就開始做了?！边@樣的致命傷，在北京高力國際專業(yè)咨詢部經(jīng)理楊清和馬利東看來，就是“整個中國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗欠缺”。
　　首先，開發(fā)商的身兼多職、分工不細。在國內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅僅承擔地產(chǎn)項目的開發(fā)，他們還承擔了運營商的角色。而在國際上，開發(fā)商基本上只承擔建筑的責任，后續(xù)的設計、招商、運營等都由專業(yè)的服務機構(gòu)去完成。
　　其次，地產(chǎn)商更多地選擇了把經(jīng)營權(quán)給銷售出去。經(jīng)營權(quán)分散之后，導致商業(yè)地產(chǎn)項目的整體經(jīng)營沒有保證。因為每一個小業(yè)主都會根據(jù)自己的偏好去經(jīng)營，不會考慮整個商業(yè)地產(chǎn)項目適合的發(fā)展方向。
　　出現(xiàn)這些現(xiàn)象的主要原因，是因為開發(fā)商的資金壓力。因為銀行是目前中國地產(chǎn)商的主要融資渠道，而且國內(nèi)的政策支持不夠，房地產(chǎn)金融工具缺乏。所以，地產(chǎn)商要實現(xiàn)短期內(nèi)套利，要實現(xiàn)短期內(nèi)還貸，往往要迅速把項目出手，沒有時間去考慮后續(xù)運營的問題。
　　當然，經(jīng)營理念的不同，也會導致諸多問題。在國際上，地產(chǎn)商追求的都是長期升值空間，而不是短期帶來的銷售利潤，他們都希望能夠在項目的后續(xù)經(jīng)營上面得到一個贏利的保證，所以基本上都是做整體經(jīng)營，而不是銷售分散經(jīng)營權(quán)。
　　
　　成功的諸多因素
　　
　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)如何才能成功運作呢？陸啟浩認為，關鍵是要有一個成熟的、優(yōu)秀的開發(fā)商。因為同樣的項目，不同的操作者，市場就有不同的期望；甚至，有些地段并不好，但是如果有很成熟的開發(fā)商，就可以彌補地段或者其他不成熟的因素。
　　一個準確的項目定位也非常重要，因為，項目定位是項目前期運作的重點，準確的定位可以給項目提供一個獨特、鮮明的個性。項目定位傳達的是項目的精髓、項目的主旨；定位不準，項目就很難適應市場，甚至難以生存。
　　項目定位是指市場定位，它包括產(chǎn)品定位和客戶定位。
　　產(chǎn)品定位包括業(yè)態(tài)選擇、商業(yè)檔次、產(chǎn)品形式等。在進行產(chǎn)品定位分析時，首先要獲取和項目密切相關的市場信息，比如當?shù)氐某鞘幸?guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展水平、土地歷史背景、地塊輻射范圍內(nèi)人群的消費能力及經(jīng)濟實力等，之后要分析相關區(qū)域內(nèi)競爭對手的產(chǎn)品構(gòu)成、業(yè)態(tài)組合等。更重要的是，一定要聯(lián)系城市的總體狀況，對區(qū)域、市場和客戶進行總體的把握和深入理解。同時還要了解宏觀的商業(yè)發(fā)展趨勢，以確定適合于自身項目的定位。
　　客戶定位指消費者的來源、特征等，客戶定位直接決定了商業(yè)項目的檔次。
　　再者，要有良好的經(jīng)營管理。沒有良好的經(jīng)營管理，很可能出現(xiàn)項目初期銷售、租賃火爆，但維持不了多長時間就會人去樓空、經(jīng)營慘淡的情況。因此，只有做好項目的后期經(jīng)營管理工作，才能使項目得到市場的認可，從而創(chuàng)造出高額的利潤和良好的信譽。這樣，投資者的收益才有保障。
　　需要強調(diào)的是，商業(yè)地產(chǎn)的個性化很強，可復制性很低，再加上業(yè)態(tài)選擇較多，比如百貨、超市、餐飲、服飾等，想要成功還要看經(jīng)驗，所以對從業(yè)人員的要求也比較高。
　　所謂的“個性化”，就是商業(yè)地產(chǎn)項目需要根據(jù)市場需求進行的轉(zhuǎn)變。比如北京中關村海龍電子城，“按常規(guī)理解，海龍應該是做寫字樓的，但是他們的商貿(mào)和商鋪反而非常成功?！边@跟海龍依托中關村做出自己的特色有關，亦被引為成功的典范。
　　
　　塑造令人信服的品牌
　　
　　怎樣保持商業(yè)地產(chǎn)的競爭力，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，企業(yè)品牌的塑造尤為重要。一個令人信服的品牌，能夠帶來眾多的跟隨者，不僅僅是消費者，更多的是投資者和經(jīng)營者。這些客戶儲備，能夠使整個企業(yè)的持續(xù)運作進入良性循環(huán)。
　　以上海的一個項目為例，客戶要求所有的入駐商戶都必須是法國的，并且要保證后續(xù)經(jīng)營項目的品牌性。這不難理解，成功的商業(yè)項目即“活的品牌”，不但能夠為企業(yè)長期發(fā)展進行強有力的宣傳，也能為企業(yè)后續(xù)的發(fā)展網(wǎng)羅大量的投資和客戶。
　　品牌一旦建立，則非常堅固。成功的商業(yè)項目即是活的品牌，不但能夠為企業(yè)的長期發(fā)展進行強有力的宣傳，而且也為企業(yè)后續(xù)的發(fā)展網(wǎng)羅大量的投資、經(jīng)營客戶。
　　北京高力國際評估市場認為，一般本土的開發(fā)商都是以賣為主，希望盡快回收資金。這樣做雖然有利回收資金，但是商業(yè)地產(chǎn)的最大利潤是后期運營。眾多的國外基金和地產(chǎn)運營商不斷高價從本土開發(fā)商拿到地標性的項目，取得國外市場沒有的商業(yè)回報。所以部分資金雄厚的開發(fā)商開始把部分的項目委托給有國際經(jīng)驗的代理行來做，使操作后期運營為新的利潤點成為可能。
　　“已經(jīng)有項目比如第三極，住邦和華貿(mào)都把開發(fā)和后期運營結(jié)合起來，形成了良好的市場反饋和經(jīng)濟收益?！备吡H提出。