看不見的手打敗了多只看得見的手

[摘要]當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展處于資本相對過剩的環(huán)境，無論是國內(nèi)還是國際上，資金都處于“超級流動”狀態(tài)。在國內(nèi)消費物價格指數(shù)未出現(xiàn)大幅度上漲的情況下，過量供應(yīng)的貨幣轉(zhuǎn)向了回報率高的資產(chǎn)市場，并將房地產(chǎn)市場推向了高價格和高空置率的雙高狀態(tài)，顯示出房地產(chǎn)具有典型資產(chǎn)市場投資特性。這一分析提供了一個為什么自2003年以來中央政府不斷加大調(diào)控力度，但從實際運行的情況來看，房地產(chǎn)業(yè)仍嚴(yán)重陷入“越調(diào)控越上漲”的怪圈的一個基本背景解釋。另外，政府的宏觀調(diào)控尤其是房地產(chǎn)調(diào)控涉及到中央和地方博弈以及多個部門，雖然中央政府試圖用組合拳來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但由于受不同利益取向的約束，多只看得見的手在本位主義的驅(qū)使下相互牽制，從而大大抵消了調(diào)控的效果，最終使得房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了看不見的手打敗了多只看得見的手的始料未及的結(jié)果。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 資本 土地

[中圖分類號]F299.2

[文獻標(biāo)識碼]A

[文章編號]1004-6623（2006）03-0005-06

[作者簡介]趙曉(1967—），江西奉新人，北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授、博導(dǎo)；研究方向：宏觀經(jīng)濟、市場倫理；譚國榮（973—）， 湖南株洲人， 北京科技大學(xué)管理學(xué)院04MBA。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1～3月，國房景氣指數(shù)分別為100.76、101.05和101.46，低于2005年103.12、102.71和102.43的水平，更低于2004年同期106.59、106.58和106.11的水平，說明2004年下半年以來房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的態(tài)勢尚未發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。但是，當(dāng)前房價上揚的波動態(tài)勢相當(dāng)值得關(guān)注。國家統(tǒng)計局最新月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能提供土地交易價格指數(shù)、房屋銷售價格指數(shù)以及房屋租賃和物業(yè)管理價格指數(shù)等全國性的數(shù)據(jù)，但從北京、廣州和上海這三大房地產(chǎn)的一線城市的房價情況來看，房地產(chǎn)價格飚升已明顯成為2006年以來房地產(chǎn)市場的重要特征。例如，北京商品房價格漲幅為近兩年之最，達7.6%，同比上漲14.8%；廣州房價則環(huán)比上漲了14%；上海的房價也全面回升。

對于國家宏觀調(diào)控下的房價逆勢上揚，目前討論的觀點不盡相同，大多數(shù)分析都局限于房地產(chǎn)業(yè)本身，調(diào)控的政策思路則基本上集中在稅收、地價、利率等方面。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)問題應(yīng)該從宏觀經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)本身三方面來建構(gòu)分析框架，其中資本過剩的國際性特征構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的基本背景，而政府宏觀調(diào)控能力由于中央和地方的博弈以及各個部門的政策導(dǎo)向不盡相同，最終導(dǎo)致看不見的手打敗了多只看得見的手的房地產(chǎn)調(diào)控效果，可以說房地產(chǎn)調(diào)控正經(jīng)歷著前所未有的考驗，政出多門成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的最大障礙。

一、資本相對過剩起推波助瀾的作用

2005年7月21日前我國實行的是盯住美元的固定匯率制度。近兩年來，美元相對于其他主要貨幣有38%以上的貶值，為了與美元保持固定匯率，人民幣也應(yīng)保持同等水平的貶值，在資本市場的直接表現(xiàn)就是增加人民幣供應(yīng)量。而資本的流動性不強則導(dǎo)致銀行的巨額存貸差，即銀行放貸的壓力增強；經(jīng)過近幾年高速發(fā)展，民間也積聚了一定的資本，大量的民間資本進入也加大了資本市場的貨幣供應(yīng)量；人民幣低估為熱錢等套利提供了機會，大量的國際資本的進入更是給資本相對過剩起到推波助瀾的作用。目前中國外匯儲備已經(jīng)躍居世界第一，2006年3月達到8751億美元。為了保持匯率的相對穩(wěn)定，中國持續(xù)地買入美元，這人為地加大了貨幣供應(yīng)量，3月份流通中的現(xiàn)金達到23472.03億元，同比增長10.5%，狹義貨幣和廣義貨幣分別達到106737.08億元和310490.65億元，同比分別增長12.7%和17.3%。

1.銀行巨額存貸差。自1995年以后，銀行存貸款關(guān)系從原先的貸差轉(zhuǎn)向存差，存差從1995年的3000多億元快速增加到2005年底的9萬多億元，從實際運行的情況來看，新增貸款額和增長率都呈下降趨勢（見表1）。

從2006年一季度運行的情況來看，這種存貸差將可能進一步擴大，2006年3月份，各項貸款余額20.64萬億元，同比增長11.3%；人民幣各項存款余額30.55萬億元，同比增長19.55%。銀行存貸差快速增大。此外，全部金融機構(gòu)的存貸比（貸款與存款之比）快速降低，由2003年的75%下降到2004年的74%和2005年的68%，2006年3月份則降到67.55%。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，存貸差與貸款余額之比從1997年9%左右上升至2005年年末的47%左右。央行公布的2005年金融運行情況報告也顯示，2005年12月末，全部金融機構(gòu)超額儲備率為4.17%，比上月末高1.18個百分點。貸款業(yè)務(wù)的下降，迫使銀行將大量資金存放于央行，推高了超額準(zhǔn)備率。

自去年底到今年初，四大國有銀行相繼停止了保險公司的協(xié)議存款，最近各股份制銀行也都停止了保險公司的協(xié)議存款①。除保險資金外，銀行還停止了包括同業(yè)金融機構(gòu)的高息存款，而少數(shù)年息超過4%的企業(yè)和個人協(xié)議存款也將被取消。

以上海為例，2005年，全市中外資金融機構(gòu)本外幣存款(以下簡稱各項存款)呈“U”型回升態(tài)勢。年末，各項存款余額為23320.9億元，同比增長16.1%。全年各項存款增加3142.8億元，同比多增398.4億元。全市中外資金融機構(gòu)本外幣貸款(以下簡稱各項貸款)余額16798.1億元，按可比口徑同比增長12.3%，增幅同比下降1.3個百分點。全年各項貸款共增加1785.9億元，同比少增260.9億元。在巨額存貸差的壓力下，不少銀行開始大開票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)。2005年1～9月，商業(yè)匯票累計簽發(fā)3.21萬億元，同比增長31%；累計貼現(xiàn)4.74萬億元，同比增長41%；新增票據(jù)融資在新增貸款中所占比重達20.3%，同比提高了12.3個百分點②。

2.民間資本大量積聚。經(jīng)近幾年10%左右的高速增長，中國民間也積聚了大量的資本，民間資本也是不可忽視的一支生力軍。人民銀行2005年4月份調(diào)查顯示，民間融資的規(guī)模為9500億元。根據(jù)國家外匯管理局的統(tǒng)計，國民儲蓄率（國民總儲蓄/GDP）從2004年的40%上升到2005年的50%左右，個人儲蓄賬戶也突破14萬億。其中僅溫州的民間資本就達到3000億之巨，先后不斷在房地產(chǎn)、煤、電、棉花、石油、國有企業(yè)改制等領(lǐng)域進行投資。民間資本已經(jīng)成為資本市場的重要組成部分。

3.人民幣低估、外匯和熱錢。人民幣匯率問題近幾年引起了國內(nèi)外的普遍關(guān)注，無論是世界銀行按實際購買力評價，還是其他國際上的金融機構(gòu)對人民幣的評價，基本上認(rèn)為人民幣被低估。人民幣匯率問題也引起了歐美政府的高度關(guān)注，如剛剛結(jié)束的美國“匯率報復(fù)案”。

20世紀(jì)90年代中期以來，我國外匯儲備快速增長。1996年到2005年9年間增長近7倍。特別是近4年來儲備增速進一步加快，每年新增儲備都超過1000億美元，2004年和2005年更是超過2000億美元。當(dāng)前中國外匯儲備已經(jīng)躍居世界第一，2006年3月達到8751億美元。在保持相對穩(wěn)定的匯率水平的政策框架下，外匯儲備的增加，意味著央行必須從市場上購買美元，但同時也釋放了基礎(chǔ)貨幣人民幣的供應(yīng)量。如在2003年，有800億美元的外匯流入中國，其中直接投資為450億美元，央行收購數(shù)量是350億美元。因為這800億美元外匯，央行發(fā)行了6500億元的人民幣投放市場，從央行到商業(yè)銀行，通過貸款的放大機制，實際增加的貨幣供應(yīng)量在1.5萬億左右。

從全國的情況看，2001年之后，中國政府從外匯市場購買的外匯數(shù)量迅速增加，2004年上升為2067億美元。需要特別指出的是這只是正常渠道進入的外匯，由于我國實行的嚴(yán)格外匯管理制度，非正常渠道進入中國的外匯數(shù)量也非常大，這部分在國家外匯平衡表中沒有統(tǒng)計在內(nèi)，如2006年第一季度，中國FDI中大約有180億美元的資金來歷不明。

資本流入也在呈增加趨勢。資本流入在1994年是618億美元，到了2005年急劇增長到4189億美元。直接投資和證券投資變化量并不明顯，但是“其他投資”1994年的時候235億美元，到了2005年就增長到了3067億美元。此外，2002年以來，儲備來源的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了本質(zhì)的變化，資本項目已經(jīng)取代經(jīng)常項目成為我國外匯儲備的主要來源（見表2）。

中國的外匯儲備上升中很大部分來源于對沖基金，通過香港和臺灣以經(jīng)常項目帶進來，政府對此很難控制。目前基本已經(jīng)取得共識的是在北京、上海等地集中了至少上百只海外基金。人民幣升值以來，中國統(tǒng)計的出口比外國統(tǒng)計從中國的進口數(shù)據(jù)要高，大約為500～600億美金之間，這也是境外資本流入的跡象。在國際收支平衡表中，錯誤與遺漏項目反映了非法資本流動的方向，從2002年開始基本上都處于貸方，即非法資本從境外向境內(nèi)流動。

在全球經(jīng)濟連續(xù)十幾年的增長后，資本過剩已經(jīng)成為國際性問題。目前在美國市場聚積的房地產(chǎn)泡沫有20萬億美元，歐盟也達到10萬億美元。國際資本過剩增加了國內(nèi)資本市場的壓力，國際資本不斷進入中國，包括股市、期貨市場等等，當(dāng)前幾乎所有行業(yè)都有國際資本參與。據(jù)報道，索羅斯基金也開始在中國股市現(xiàn)身。

二、投資渠道匱乏導(dǎo)致資本集中到目前利潤較高的房地產(chǎn)業(yè)

中國經(jīng)濟陷于悲慘增長，房地產(chǎn)外的許多投資領(lǐng)域并不樂觀：2003年以來，上游產(chǎn)品和下游產(chǎn)品價格走向出現(xiàn)分歧。尤其是2005年，1～9月份數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模以上工業(yè)虧損企業(yè)虧損額1532億元，同比增長57.6%；各行業(yè)均衡利潤增長的局面已不復(fù)存在，39個工業(yè)大類行業(yè)除石油、煤炭、化工、有色金屬，鋼鐵等五類與能源原材料相關(guān)的行業(yè)外，其它34個行業(yè)利潤增長基本處于停滯狀態(tài)，利潤整體增幅比上年下降20.1%。

居民可以選擇的投資產(chǎn)品很少，國債收益低，股市經(jīng)歷了漫長的熊市，在超低利潤下的資本在銀行不能實現(xiàn)資本的保值，只有集中到利潤目前還較高的房地產(chǎn)業(yè)。

由于信息不對稱等原因，股民對中國的股市很失望，另外股市經(jīng)歷了長達5年之久的熊市也制約了資本向股市的流通。2005年，上海證券交易所上證綜指下跌8.3%，全年股票成交1.9萬億元，同比下降近三成。股票籌資299.8億元，同比下降三成多。上海期貨交易所全年累計成交6.5萬億元，同比下降22.4%。目前保險資金實際投資股票的比例只有1%，而政策規(guī)定的上限為5%。

我國工商局登記的個體工商戶數(shù)量，從1999年時的3160萬戶減少為2004年的2350萬戶。從另一個方面說明了現(xiàn)在投資渠道的匱乏，投資環(huán)境急需改變。

三、長期低利率導(dǎo)致大量資本以購買房產(chǎn)來實現(xiàn)保值增值

去年，反映通貨膨脹的消費者價格指數(shù)（CPI）的漲幅為1.8%，今年一季度是1.2%。我國CPI的統(tǒng)計中不含房價，此外汽油、電力等能源價格還有繼續(xù)上漲的潛力。中國投資的渠道實在太少，長時間的低利率，以及從去年下半年開始出現(xiàn)的負利率，資金的保值增值就成了重要問題，我國現(xiàn)行的金融制度中，房地產(chǎn)可以作為抵押物變現(xiàn)能力強，在中國傳統(tǒng)觀念的影響下，大量的資本通過購買房產(chǎn)來實現(xiàn)個人資產(chǎn)的保值增值。從歷史數(shù)據(jù)來看，貸款利率也是長時間低水平運行，短期貸款（6個月以內(nèi)）為5.22%，最高的為五年以上的長期貸款，利率為6.12%，使得資金成本很低，客觀上增強了貨幣供應(yīng)量。

在目前的利率水平下，扣除利息稅后的實際存款利率已經(jīng)為負。而各地房地產(chǎn)的租金回報率則多數(shù)介于4%～6%之間，買房投資成為了可能。受中國傳統(tǒng)思想的影響，中國人講究“安居樂業(yè)”，有為子孫置辦家業(yè)的傳統(tǒng)，在當(dāng)前制度環(huán)境下，似乎房產(chǎn)是最合適的，因為兩種動機都能得到滿足。此外，在當(dāng)前金融環(huán)境中，地產(chǎn)的變現(xiàn)能力最好，速度最快。中國居民儲蓄突破14萬億，但在公共建設(shè)不完善情況下，這其中很大一部分是老百姓的“養(yǎng)老救命錢”，要求變現(xiàn)能力強、變現(xiàn)快，也增加了投資房產(chǎn)的傾向。

對于賭人民幣升值的進入境內(nèi)的境外游資，房地產(chǎn)也就成了最好的投資對象。如上海，2006年2月每天銷售的面積為2.8萬平方米，3月份為5.9萬平方米，房價上漲了5.5%，而房貸卻呈現(xiàn)下降，2月份下降36億元，3月份下降38億元，這其中就有大量的境外資金投資房地產(chǎn)。根據(jù)外匯管理局的分析，境外游資大約有15%流向了房地產(chǎn)業(yè)，主要集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)。中國人民銀行公布的2004年上海市金融運行報告表明，2004年1～11月，境外資金通過各種渠道流入上海房地產(chǎn)市場的總額超過220億元，比2003年增長13.5%。

四、政府、銀行與中央宏觀調(diào)控的博弈

盡管中央有宏觀調(diào)控的現(xiàn)實需求，但仔細研究會發(fā)現(xiàn)，目前所謂的宏觀調(diào)控，是借宏觀調(diào)控的名義實施微觀調(diào)控，或者是習(xí)慣性地走進了行政調(diào)控。試圖用行政調(diào)控來代替真正的宏觀調(diào)控，試圖用降低貨幣流動性的辦法來減少貨幣的供應(yīng)，試圖用對地根的調(diào)控代替對銀根的調(diào)控，試圖用威嚇代替真實的調(diào)控。如2005年曾出現(xiàn)行政長官房價負責(zé)制的行政調(diào)控，房價上漲，你可能就要被撤職，用這個代替真實的貨幣的作用。最終形成了誰都看不清的市場預(yù)期。

雖然高房價已經(jīng)到了崩潰的邊緣，中央政府也有決心調(diào)控房地產(chǎn)市場，但政府各部門之間、地方政府、銀行都在和中央宏觀調(diào)控進行博弈。同時同一系統(tǒng)中的不同層級也存在博弈。學(xué)者和各利益集團形成了結(jié)盟，學(xué)者蛻變成了利益集團的代言人。在房地產(chǎn)市場中，惟獨消費者缺乏訴求的渠道，只能選擇沉默的“用腳投票”方式來對抗。

1.調(diào)控基礎(chǔ)的偏差。自2003年以來，有關(guān)房地產(chǎn)是否存在泡沫的討論就愈演愈烈；但缺少一個權(quán)威的部門或機構(gòu)對房地產(chǎn)市場進行很好的調(diào)研。各級政府、 各個部門各自為政，每個部門都有研究機構(gòu)，自成體系。各部門為了實現(xiàn)自身的目標(biāo)，分別提出自身的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和分析報告，缺乏統(tǒng)一的調(diào)控依據(jù)。2006年4月20日，北京市統(tǒng)計局和國家調(diào)查局北京調(diào)查總隊公布的數(shù)據(jù)表明，北京一季度房價同比漲幅為7.6%。而此前北京市建委下屬的城研中心在2006年4月13日發(fā)布消息說，2006年一季度，全市商品住宅期房預(yù)售均價為6885元/平方米，同比增長14.8%。同樣的數(shù)據(jù)兩者竟然相差一倍，而此給出的解釋是房價取的基數(shù)不同，只要有點統(tǒng)計常識的人都知道，統(tǒng)計的科學(xué)性和嚴(yán)肅性不可能讓不同的人不同部門得出的結(jié)論如此大相徑庭。

房價到底高不高，高到一個什么樣的程度，這些最基本的問題在宏觀調(diào)控的各部門都沒有達到一致的認(rèn)識，也使得宏觀調(diào)控缺乏統(tǒng)一的基礎(chǔ)。為什么消費者感受到的房價和政府公布的數(shù)據(jù)完全不同？目前各種聲音都有，各個部門分別選擇了對自己有利的基礎(chǔ)作為調(diào)控的依據(jù)。

2.政府各部門的自利性。房地產(chǎn)業(yè)涉及的部門眾多，宏觀調(diào)控的措施也很多，但是如何運用卻好像缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)的指揮。就房地產(chǎn)業(yè)而言，各部門關(guān)注的焦點不盡相同。人民銀行更多的是關(guān)注金融風(fēng)險，防止房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機，重蹈日本的覆轍；但是又害怕房價的下降，因為貸款抵押物中不動產(chǎn)占有很大比重。建設(shè)部關(guān)注行業(yè)的發(fā)展，從某種意義上來說，建設(shè)部和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)是一致的，希望房價持續(xù)上漲，行業(yè)的繁榮是建設(shè)部追求的目標(biāo)。不同的部門可能會出來完全不同的觀點，如“121文件”和央行的“18號文件”就讓房地產(chǎn)業(yè)在2003年經(jīng)歷了冰火兩重天的情形。

從調(diào)控的手段來看，又有經(jīng)濟政策和行政手段之別。人民銀行傾向于運用貨幣政策，如利率、按揭比例等，試圖用降低貨幣流動性的辦法來減少貨幣供應(yīng)。但發(fā)改委等卻偏好行政手段，試圖用行政調(diào)控代替真正的宏觀調(diào)控，而土地部門則試圖用地根調(diào)控代替銀根調(diào)控。宏觀調(diào)控成了各部門邀功請賞的道具，各自都在宏觀調(diào)控中竭力爭寵。

宏觀調(diào)控目的的多樣性，使得各部門追求的調(diào)控效果也相距甚遠。各部門在宏觀調(diào)控中的自利性選擇削減了彼此之間應(yīng)有的效果。結(jié)果宏觀調(diào)控成了各部門的“斗法”，而房地產(chǎn)商則是“隔岸觀火”還不忘記“煽風(fēng)點火”。

3.地方政府和中央政府的博弈。中央政府是有決心對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，2005年第一次在政府工作報告中提出要“抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲”。溫家寶總理在十屆人大四次會議上作政府工作報告時繼續(xù)強調(diào):“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度?！?/p>

但同時可以看出中央政府和地方政府一樣處于一個尷尬的位置，一方面有決心調(diào)控，但同時又擔(dān)心過度調(diào)控會影響到整個經(jīng)濟的運行。所以中央政府的目標(biāo)是防止房地產(chǎn)價格上漲過快，換言之就是，實現(xiàn)穩(wěn)步增長。這樣也就給各部門和地方政府調(diào)控政策留下了更多的空間。

政府無疑對住房問題負有責(zé)任，但地方政府一方面是房地產(chǎn)市場的利益分配者，另一方面房地產(chǎn)市場的繁榮也帶動了政績的提升，在目前的價值取向體系下，地方政府不希望房價下降。

1994年稅制改革前，地方政府相對財政收入約68.4%，財政支出約占59.0%，所以形成了富地方、窮中央的局面；稅制改革后，地方政府的相對財政收入約為43%，財政支出的責(zé)任則達到了70%。地方政府的財政收入占整個財政收入的比重逐年下降，從1993年的78%下降到2004年的42.7%；客觀上也形成了地方政府的收支不平衡，也形成了客觀上的地方政府和中央政府博弈的動機和籌碼。

目前情況下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)占到了全社會固定資產(chǎn)投資的18%，在一些房地產(chǎn)投資旺盛的大城市，這一數(shù)字已經(jīng)達到55%以上，成為拉動當(dāng)?shù)谿DP增長的主要動力，而從土地出讓中獲取的收益也是各地政府最主要的財政來源。房地產(chǎn)市場的繁榮可以增加地方官員的政績、增加地方財政收入。土地轉(zhuǎn)讓金通常是采取地方和中央分成的模式，以北京為例，中央、市、區(qū)三級的分配比例為4∶4∶2。2004年上海來自房地產(chǎn)的稅收直接貢獻約為400億元，而上海當(dāng)年的地方財政收入為1119．7億元。2005年全國土地轉(zhuǎn)讓金為5500億元，即地方財政從土地轉(zhuǎn)讓中獲得3000多億的收入。所以從理性的角度來看，地方政府是需要房地產(chǎn)市場的繁榮，即使是非理性的。如上海，業(yè)內(nèi)共識是上海的房地產(chǎn)價格偏高，存在泡沫成分，但前不久就有上海的官員表示上海的房價不能降。

“為官一任，造福一方”，從這個角度出發(fā)，地方政府同樣也不希望房地產(chǎn)價格的下降影響地方經(jīng)濟發(fā)展的局面出現(xiàn)。更多地希望別的地方政府嚴(yán)格執(zhí)行中央的政策，本地區(qū)按兵不動，在各地方政府的博弈中成為贏家。各地的實際情況不完全相同，而中央的政策是全國統(tǒng)一的，也為地方政府不執(zhí)行中央政府的政策提供客觀理由。如東部城市的房地產(chǎn)過熱成為主流，但西部房地產(chǎn)市場在這兩年才剛剛開始發(fā)展。特別是改革開放以來，越是嚴(yán)格執(zhí)行中央政策的地區(qū)，發(fā)展越慢；嚴(yán)格執(zhí)行中央有關(guān)對房地產(chǎn)調(diào)控的政策必然會影響到地方的經(jīng)濟。所以地方政府在制定本地房地產(chǎn)發(fā)展政策時，傾向“把政策用足”，最大限度地執(zhí)行中央政府的政策底線，包括打政策擦邊球，地方政府之間的競爭陷入了“囚徒困境”。此外，地方政府普遍存在“搭便車”的心理，中央調(diào)控是中央考慮的，落后需要發(fā)展是地方的責(zé)任。房地產(chǎn)作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)不能亂，發(fā)展好了是政績，風(fēng)險則由中央承擔(dān)。總之，地方政府在這方面成本很低，銀行風(fēng)險等等最終是由全國人民承擔(dān)。這種高收益與零成本成了地方政府快速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的原動力。

就地方政府而言，還涉及到當(dāng)前的民主制度。地方官員的產(chǎn)生是自上而下的，在GDP政績觀的驅(qū)動下，房地產(chǎn)的大干快上能滿足其客觀訴求。而消費者的訴求不能通過有效的途徑來表達，消費者也不能通過有效的制度來對這種“政府機會主義”形成有效的制衡。

4.銀行的兩難選擇。利率一直是宏觀調(diào)控的重要工具，在當(dāng)前情況下，市場上有提高利率的要求。但周小川行長提示的利率風(fēng)險銀行其實早已注意到，但在缺乏投資渠道的情況下，只能退而求其次，追求邊際收益而不是實際收益最大化。低利率還給金融產(chǎn)品的定價帶來困難。房地產(chǎn)及相關(guān)的貸款所占的比重非常大，房地產(chǎn)開發(fā)的資金七成以上來自銀行，自有資金有限。絕大部分風(fēng)險集中在銀行身上，蘊藏了金融風(fēng)險，中央銀行更關(guān)注分散金融風(fēng)險。

銀行業(yè)貸款的抵押物多為不動產(chǎn)。目前，國內(nèi)人民幣貸款余額超過17萬億元，其中房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人房貸總量超過2.5萬億元。在17萬億元的人民幣貸款中，超過50%以上的貸款是以房產(chǎn)作為抵押的。所以銀行業(yè)在房價上漲與下跌的夾縫中找平衡。

在金融政策方面，政府雙管齊下，一方面嚴(yán)格控制地產(chǎn)的信貸規(guī)模，另一方面又提高個人住房按揭貸款的門檻。央行和銀監(jiān)會都曾制定相關(guān)政策對房地產(chǎn)過熱進行宏觀調(diào)控。但中國各地區(qū)差異性很大，到具體的地方可能存在偏差，所以在不同的地區(qū)就存在不同的執(zhí)行偏好。各銀行的實際情況也不盡相同，由于各銀行都存在巨額的存貸差，有很大的放貸壓力，各商業(yè)銀行之間的競爭使得銀行在執(zhí)行政策和風(fēng)險評估方面都會降低標(biāo)準(zhǔn)。所以央行要求提高房地產(chǎn)貸款的門檻，各銀行在執(zhí)行時都大打折扣。商業(yè)銀行不能承擔(dān)自身的經(jīng)營虧損也是商業(yè)銀行不嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會政策的動因之一，商業(yè)銀行的呆壞賬最終由全國人民承擔(dān)，如前幾年國家將四大銀行的呆壞賬1.4萬億轉(zhuǎn)入到四大資產(chǎn)公司，但最后賣不出去，最終由財政部解決。

此外，各商業(yè)銀行的分支機構(gòu)對總行的政策執(zhí)行也存在偏差，如建行，在去年不到5個月的時間，建設(shè)銀行已經(jīng)向7?。▍^(qū)）承諾了近7000億人民幣的金融信貸支持。在這種情況下，房地產(chǎn)金融市場也并未能像宏觀調(diào)控政策期望的那樣受到嚴(yán)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率一般都在60%～70%，其余資金大部分來源于銀行。對于銀行而言，前期的資金已經(jīng)貸出去，如果銀行不接著放貸，結(jié)果是呆壞賬的增加，在貸與不貸的兩難境地犧牲了政策的權(quán)威性和一致性。

5.房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤最大化。就中國當(dāng)前市場環(huán)境來看，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特別明顯。由于歷史原因，中國經(jīng)濟區(qū)域化特征明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的進入壁壘除了通常意義的行業(yè)壁壘外；更多的是制度性壁壘和制度以外的壁壘。地方保護主義一直存在，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入新市場領(lǐng)域的成本過高，以至于形成了地方諸侯分割的局面。在當(dāng)前資本相對過剩的大背景下，投資需求掩蓋了消費需求不足帶來的潛在問題，雖然住房保障制度的缺失，讓老百姓處于“望房興嘆”的困境，但是政府卻希望市場主體來主動承擔(dān)政府應(yīng)該承擔(dān)的社會責(zé)任，主動將房價控制在消費者能夠接受的水平。而由于前述市場的特點，房地產(chǎn)開發(fā)商對產(chǎn)品的價格有更高的主導(dǎo)性。政出多門，讓開發(fā)商找到了更多漲價的噱頭；也使得宏觀調(diào)控走向政策出臺初衷的反面。

同時還應(yīng)該注意到，政府的調(diào)控目標(biāo)僅僅是防止房價上漲過快，另一方面，政府還寄希望于市場自我調(diào)整到一個合理的上漲水平，而開發(fā)商的出發(fā)點和歸宿點是追求利潤的最大化，因此客觀上不存在自動降低利潤的主動性，因此在與政府的博弈中也是執(zhí)行政策的底線。

6.消費者的選擇。在房價收入比居高不下的今天，消費者只有兩條路可走，一是背上沉重的債務(wù)成為“房奴”，另一種就用沉默的方式選擇“用腳投票”，而后者更多的是迫于無奈。在中國公共保障機制不完善的情況下，絕大多數(shù)只能選擇市場供應(yīng)。雖然消費者有訴求的需要，但在當(dāng)前的民主制度下，缺乏有效的訴求途徑。日前就有深圳市民鄒濤發(fā)起的“三年不買房運動”，并且在兩天之內(nèi)參與人數(shù)已經(jīng)達到4000人。雖然在世人看來這是無奈的宣泄，卻反映了當(dāng)前弱勢群體的無助。

五、結(jié)論

支撐房價的根本是相對過剩的資本。顯然，如果沒有新的、更加有效的宏觀調(diào)控政策來影響消費預(yù)期和資本流動方向的話，在國內(nèi)外資本過剩的大環(huán)境下，中國的房地產(chǎn)價格還將進一步上漲。

行政調(diào)控受利益主體的牽制，在中國已經(jīng)演變成中央和地方，各個部門之間的博弈，而真正起到實質(zhì)調(diào)控作用的政策并不多。在這樣的態(tài)勢下，宏觀調(diào)控很難取得預(yù)期效果。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了高房價和高空置率的“雙高”局面，高房價以及對解決低收入群體住房的漠視已經(jīng)使得70%的居民購房難。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的目的，除了落實執(zhí)行2006年5月17日國務(wù)院發(fā)布的“新國六條”，土地政策、貨幣政策、稅收政策和市場政策等齊頭并進，進行調(diào)控外，更重要的是要嘗試轉(zhuǎn)變地方政府行為，規(guī)范各權(quán)力部門的行為，打破中央與地方的博弈僵局以及各部門各自為政的局面，并且大力改善投資環(huán)境，拓展投資渠道，為相對過剩的資本尋找出路。

除此之外，政府還有必要超越房價調(diào)控的思維局限，從房地產(chǎn)發(fā)展的單純經(jīng)濟增長導(dǎo)向轉(zhuǎn)向更為關(guān)鍵的民生導(dǎo)向，強化保障性住房的建設(shè)，并且在土地制度上進行根本變革，從地根調(diào)控轉(zhuǎn)向制度創(chuàng)新，對土地收益進行合理調(diào)整，促使房地產(chǎn)的市場化進入新的階段，真正改變房地產(chǎn)發(fā)展的模式，重建游戲規(guī)則，才有望解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)越積越深的一系列尖銳矛盾。

①保險公司大額協(xié)議存款是銀行對保險公司法人辦理的5年期以上、3000萬元以上，并訂立協(xié)議存款合同和開立協(xié)議存款憑證予以確認(rèn)的人民幣存款品種。3000萬元以上、5年期協(xié)議存款利率曾一度達到3%至3.5%以上。

② 央行上?？偛?《2005年上海金融運行報告》。