遏制高房?jī)r(jià)須釜底抽薪

[摘要]土地批租、高額稅費(fèi)、銀行貸款是我國(guó)住宅價(jià)格騰飛的三大動(dòng)力。要使住宅價(jià)格恢復(fù)正常，必須采取釜底抽薪的對(duì)策。一是摒棄居者有其屋的小資產(chǎn)階級(jí)幻想，選擇以租為主的住宅消費(fèi)模式，因?yàn)楣べY只包括房租，而不可能包括房?jī)r(jià)。二是房地產(chǎn)分體流通，租、價(jià)、稅分流，用年租制代替批租制，用年稅制代替批稅制。三是政府做軍、公、教人員的房東，有利于穩(wěn)定我國(guó)的房?jī)r(jià)和房租。

[關(guān)鍵詞]遏制高房?jī)r(jià) 住宅消費(fèi)模式 流通體制 年租制 年稅制 對(duì)策

[中圖分類號(hào)]F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1004-6623（2006）03-0011-03

[作者簡(jiǎn)介]劉福垣（1944—），黑龍江省依安縣人，國(guó)務(wù)院發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)院研究員，博士生導(dǎo)師，中國(guó)人力資源開(kāi)發(fā)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)。

在當(dāng)前的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上，我國(guó)住宅的租、售價(jià)格都不是一般的偏高，對(duì)70%以上的普通百姓來(lái)說(shuō)，是不可企及的天價(jià)。然而，中央政府控制房?jī)r(jià)的政策和老百姓對(duì)開(kāi)發(fā)商的怒罵都不管用，這就像孫悟空借了假芭蕉扇一樣，房?jī)r(jià)反而越來(lái)越高。這種不可回避的客觀事實(shí)一再告訴人們，企圖在不改變房地產(chǎn)連體流通體制的條件下降低價(jià)格，這等于踩著油門想剎車一樣可笑。土地批租、高額稅費(fèi)和銀行貸款是我國(guó)住宅價(jià)格騰飛的三大動(dòng)力，要使住宅價(jià)格恢復(fù)正常必須采取釜底抽薪的對(duì)策。

一、必須選擇以租為主的住宅消費(fèi)模式

在“居者有其屋”空想口號(hào)誤導(dǎo)下，銀行給不應(yīng)該買住宅的人貸款，擴(kuò)大了不該擴(kuò)大的購(gòu)買需求，這是目前我國(guó)住宅價(jià)格不正常的第一位原因。而住宅的售價(jià)越高，租價(jià)也就越高，租價(jià)越高，逼迫更多的不該買住宅的人貸款買住宅，使住宅價(jià)格更高。這種惡性循環(huán)的真正動(dòng)力是銀行貸款。實(shí)事求是地看問(wèn)題，即使住宅價(jià)格降低到目前的三分之一，廣大工薪階層也不適宜購(gòu)買住宅，只有租賃消費(fèi)符合勞動(dòng)力再生產(chǎn)規(guī)律。如果停止銀行貸款，有購(gòu)買力的需求大幅度下降，住宅價(jià)格就會(huì)向正常價(jià)位回歸。

首先，我們應(yīng)該明確住宅的經(jīng)濟(jì)物理屬性和勞動(dòng)力再生產(chǎn)的關(guān)系。住宅既是資本品，又是消費(fèi)品，勞動(dòng)力再生產(chǎn)需要的是住宅的消費(fèi)品屬性。作為勞動(dòng)力價(jià)格的工資中，只包括房租，而不可能包括房?jī)r(jià)。租房是消費(fèi)行為、謀生行為；買房是投資行為、樂(lè)生行為。在正常的勞動(dòng)力再生產(chǎn)狀態(tài)下，只獲得勞動(dòng)力價(jià)格的工資勞動(dòng)者，是沒(méi)有錢買房子的。只有收入中包含了一定剩余價(jià)值的靠腦袋賺錢的勞動(dòng)者才有可能買房子。在沒(méi)有外援的條件下，一般工薪階層如果積累了所謂的“首付”，其勞動(dòng)力必然是在萎縮的條件下再生產(chǎn)的。而所謂的“月供”，如果超過(guò)了月房租，其勞動(dòng)力還是在萎縮的條件下再生產(chǎn)的。如果一個(gè)國(guó)家的大量勞動(dòng)力萎縮再生產(chǎn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)混亂必然引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。所以，工薪階層購(gòu)買住宅對(duì)個(gè)人和社會(huì)都是不經(jīng)濟(jì)的。工薪勞動(dòng)者在他的收入超過(guò)了勞動(dòng)力價(jià)值之后，再考慮積累購(gòu)房款，才符合勞動(dòng)力再生產(chǎn)和社會(huì)再生產(chǎn)的規(guī)律。這是工薪階層惟一理智的選擇。

居者有其屋是小資產(chǎn)階級(jí)的幻想。我們不應(yīng)該用這個(gè)不切實(shí)際的幻想模糊收入分化的現(xiàn)實(shí)，更不應(yīng)該鼓動(dòng)年輕人的浮躁情緒，使他們陷入“房奴”和“車奴”的尷尬境遇。我們應(yīng)該倡導(dǎo)宜租則租，宜購(gòu)則購(gòu)，實(shí)事求是，量力而行的住宅消費(fèi)模式?，F(xiàn)在大多數(shù)人都想買住宅，是月房租大等于“月供”逼出來(lái)的，如果住宅的租、價(jià)、稅分流之后，絕大多數(shù)人都能租得起住宅，人們就沒(méi)有必要壓縮正常消費(fèi)非買不可了。

現(xiàn)在工薪階層貸款購(gòu)買的住宅大多是公寓樓的一個(gè)單元，只有極少數(shù)人購(gòu)買的是單體房子。而公寓樓至少一棟樓是一個(gè)產(chǎn)權(quán)可以清晰界定的獨(dú)立商品，樓中的每一套單元實(shí)際上是一部分相對(duì)獨(dú)立的居住空間，產(chǎn)權(quán)是難以界定的。所謂購(gòu)買了這種公寓樓的一個(gè)單元，實(shí)際上不過(guò)是預(yù)交了70年的房租，獲得了一定空間的使用權(quán)。這不過(guò)是和土地批租配套的居住權(quán)批租而已。由于市區(qū)的空間有限，于是就搶出了天價(jià)，高收入階層捷足先登，使大量工薪階層被邊緣化，離工作崗位越來(lái)越遠(yuǎn)，造成了交通體系的巨大壓力。如果政府規(guī)劃明確規(guī)定，市區(qū)只允許建造適合租賃的小戶型公寓樓，高收入階層到郊區(qū)去購(gòu)買單體住宅，就會(huì)形成公寓樓和公共交通配套，單體房和小轎車配套的空間格局，城市的交通狀況就不會(huì)出現(xiàn)今天這種擁堵局面。物極必反，市中心的天價(jià)公寓樓總有一天要大幅度降價(jià)的。我國(guó)的高收入階層精神素質(zhì)提高之后，他們會(huì)逐步把安樂(lè)窩遷到郊區(qū)和小城鎮(zhèn)。大面積的天價(jià)公寓樓誰(shuí)來(lái)接盤？到那時(shí)候，租也難，賣也難，這個(gè)經(jīng)濟(jì)損失不僅是個(gè)人的，也是社會(huì)的?！疤烊粲星樘煲嗬?，人間正道是滄?！?。在一個(gè)國(guó)家里，低素質(zhì)人的暴富，小資產(chǎn)階級(jí)的浮躁，除了當(dāng)事人之外，全社會(huì)都要為此付出高昂的代價(jià)?，F(xiàn)在這種尷尬局面，對(duì)我國(guó)的特大城市來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是在劫難逃了，但愿還沒(méi)有能力犯這個(gè)歷史性錯(cuò)誤的廣大中小城市不要重蹈這個(gè)覆轍。

第二，我們應(yīng)該處理好住宅雙重經(jīng)濟(jì)屬性之間的關(guān)系。居者有其屋的口號(hào)，如果成為現(xiàn)實(shí)，住宅就只剩下單一的消費(fèi)品屬性，社會(huì)資本的流動(dòng)性就要大大降低。這對(duì)國(guó)家和個(gè)人都是極為不利的。一個(gè)勞動(dòng)者把本來(lái)應(yīng)該正常消費(fèi)的活錢變成死錢，不僅不能增殖，還要支付利息，這是很不聰明的做法。全社會(huì)一大筆資金呆滯在那里，不產(chǎn)生現(xiàn)金流，社會(huì)效益的損失是可想而知的。無(wú)論住宅升值多高，這筆呆滯的資金都不能變現(xiàn)。我們應(yīng)該盡量保持住宅同時(shí)處于消費(fèi)品和資本品雙重屬性狀態(tài)，即對(duì)房東是資本品，對(duì)房客是消費(fèi)品。單一消費(fèi)品功能的住宅，在現(xiàn)階段應(yīng)該視為奢侈性消費(fèi)品，物業(yè)稅應(yīng)該高于具有資本品屬性的住宅。我們還必須明確擁有住宅產(chǎn)權(quán)的人不是社會(huì)保障的對(duì)象。通過(guò)上述政策的引導(dǎo)，使大多數(shù)人恢復(fù)正常的消費(fèi)心態(tài)，選擇租賃消費(fèi)的理性模式。為了使絕大多數(shù)工薪勞動(dòng)者能夠租房消費(fèi)，政府應(yīng)該逐步理順工資和房租的關(guān)系?，F(xiàn)階段月工資和月房租保持在1比0.25左右比較符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際水平。

第三，價(jià)值規(guī)律是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。在城市化高潮時(shí)期，住宅的短缺是短期內(nèi)解決不了的。如果還繼續(xù)提倡大多數(shù)人都買房子，即使我們經(jīng)過(guò)改革，把住宅的價(jià)值價(jià)格降低到目前的三分之一水平，其市場(chǎng)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)大幅度上漲?？梢灶A(yù)見(jiàn)的50年內(nèi)，我國(guó)無(wú)論是房租還是房?jī)r(jià)都會(huì)逐步上漲。由于住宅使用壽命和資金回收期的差距比較大，有回旋的余地，工資和房租的控制對(duì)雇主和房東的利益影響比較小。政府如果調(diào)節(jié)得好，工資和房租形成連動(dòng)機(jī)制，它們之間的關(guān)系是可以控制在1∶0.25左右的。而房?jī)r(jià)的調(diào)控難度就比較大。因?yàn)榉績(jī)r(jià)是要一次性交割的，只要市場(chǎng)上住宅需求大于供給，住宅的價(jià)格就必然高于價(jià)值。

當(dāng)前人們指責(zé)開(kāi)發(fā)商賣高價(jià)，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律角度看問(wèn)題，是沒(méi)有多少道理的。如果開(kāi)發(fā)商公布了住宅的成本，加上平均利潤(rùn)，假定每平方米是3000元。但是供求比是1∶3，他賣9000元，有什么不可以？這是愿買愿賣的事。開(kāi)發(fā)商不是慈善家，不是政府，他沒(méi)有控制物價(jià)的義務(wù)。政府有責(zé)任在體制和機(jī)制上讓有穩(wěn)定收入來(lái)源的勞動(dòng)者都能租得起、租得到住宅，沒(méi)有責(zé)任確保大家都買得起、買得到住宅。目前正是由于沒(méi)有購(gòu)買力的人硬是要貸款買房子，才把住宅給買貴了。如果大多數(shù)人都能量力而行，沒(méi)有工資外收入的人都不買房子，都租和自己支付能力相當(dāng)?shù)淖≌船F(xiàn)在住宅的戶型結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商能否保得住平均利潤(rùn)都將是個(gè)問(wèn)題。

我們應(yīng)該以平常心對(duì)待房租和房?jī)r(jià)問(wèn)題。不同發(fā)展水平的城市應(yīng)該有不同的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，最低工資標(biāo)準(zhǔn)中必然包括最低房租含量。北京、上海等特大城市的房?jī)r(jià)和房租大大高于全國(guó)平均水平是正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，說(shuō)明這類城市人口量的擴(kuò)張已經(jīng)達(dá)到和超過(guò)臨界點(diǎn)，承擔(dān)不了這種工資成本的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)應(yīng)該向外轉(zhuǎn)移。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的同時(shí)，人口的素質(zhì)也應(yīng)該發(fā)生相應(yīng)的變化?！伴L(zhǎng)安米貴，居大不易”的局面是遲早要出現(xiàn)的。這是規(guī)律使然。不如此，哪還會(huì)有其他大中城市發(fā)展的空間和時(shí)機(jī)？隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，人口在空間上或快或慢的流動(dòng)也是不可避免的。只要你進(jìn)了北京城，想買房子就應(yīng)該讓你買得起買得到，想租房子的就應(yīng)該讓你租得起租得到，政府不僅沒(méi)有這個(gè)本事，也不應(yīng)該向這個(gè)方向努力。資本是沒(méi)有祖國(guó)的，工人階級(jí)也是沒(méi)有祖國(guó)的，那里工資高，那里房租便宜，就到那里去謀生，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)總有一天讓人們都懂得這個(gè)道理。在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，矛盾和摩擦是不可避免的，理順體制和機(jī)制是需要時(shí)間的，人們心態(tài)的失衡、急功近利、心浮氣燥，也都在所難免。我們的政府必須沉著冷靜，老老實(shí)實(shí)地按規(guī)律制定政策，既不能容忍開(kāi)發(fā)商的暴利，也不要遷就低收入階層不切實(shí)際的要求。目前，當(dāng)務(wù)之急的是，中央政府必須下決心規(guī)范地方政府和銀行在地租、稅費(fèi)和利息上的短期行為。我們的政策應(yīng)該是，只給住宅產(chǎn)業(yè)的投資者貸款，不給住宅的消費(fèi)者貸款，對(duì)租不起住宅的少數(shù)困難戶發(fā)放補(bǔ)貼。

二、房地產(chǎn)分體流通，租、價(jià)、稅分流

土地批租政策是住宅價(jià)格高的第二位原因。70年的地租大體占房?jī)r(jià)30%左右。全民所有制土地資本化只能實(shí)行年租制，不能實(shí)行批租制。70年的批租用時(shí)間偷換了空間，使土地產(chǎn)權(quán)私有化，地方政府把租當(dāng)稅用，侵犯了全民的產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)，也侵犯了十幾屆政府的經(jīng)營(yíng)權(quán)。問(wèn)題的嚴(yán)重性在于69年的土地增殖收益都落入私人手中，實(shí)際上是復(fù)辟了封建主義的分配關(guān)系，丟掉了中國(guó)特色。

購(gòu)買者一次性交割的住宅價(jià)格中包括的稅和費(fèi)，一般占住宅價(jià)格的30%～40%，這是住宅價(jià)格高的第三個(gè)原因。我們知道商品價(jià)格中的租、稅和費(fèi)都屬于剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形態(tài)，是企業(yè)毛利潤(rùn)的組成部分。這三個(gè)部分占住宅價(jià)格的60%～70%，建筑安裝成本加企業(yè)利潤(rùn)才占30%～40%，其中開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)估計(jì)占產(chǎn)品價(jià)值的50%左右。這是極不正常的價(jià)格構(gòu)成。這種商品的成本毛利潤(rùn)率竟然高達(dá)400%～567%。住宅作為廣大人民群眾的生活必需品，在我國(guó)已經(jīng)成為典型的壟斷產(chǎn)品，成為奢侈品。這個(gè)“中國(guó)特色”真有點(diǎn)天方夜譚的味道了。即使開(kāi)發(fā)商的暴利達(dá)到成本利潤(rùn)率100%，和地方政府得到的300%～400%相比也是小巫見(jiàn)大巫。地方政府是住宅天價(jià)形成的始作俑者和主要獲利者，房?jī)r(jià)高的真正根源在我們的吏治和稅制，而不在開(kāi)發(fā)商。這是毋庸置疑的。

我們的改革對(duì)策應(yīng)該是，明租、正稅、除費(fèi)。廢除土地批租制，使房地產(chǎn)分體流通，用年租制代替批租制，使住宅一次性交割的價(jià)格降低1/3；稅費(fèi)合一，用年稅制代替批稅制，即把當(dāng)前的一次性收稅費(fèi)總額分70年計(jì)收，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算稅率，逐年向業(yè)主收稅，可使住宅價(jià)格又降低1/3以上。同時(shí)，我建議，根據(jù)房產(chǎn)的性質(zhì)，實(shí)行差別稅率。每套住宅以100平方米建筑面積為分界線，100平方米以上的實(shí)行高額累進(jìn)稅率；以每平方米造價(jià)3000元為分界線，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)行高額累進(jìn)稅率。去掉兩個(gè)1/3之后，住宅一次性交割的供求平衡價(jià)格只剩下目前的1/3。

年租制和年稅制可以使房?jī)r(jià)降低2/3，又可以使國(guó)家每年收租、收稅的范圍擴(kuò)大到整個(gè)城市建成區(qū)的建筑物，可以穩(wěn)定地獲得兩大筆不斷增長(zhǎng)的巨額財(cái)源，何樂(lè)而不為呢？問(wèn)題又在于各級(jí)政府能不能放棄好大喜功的政績(jī)工程，真正落實(shí)以人為本的發(fā)展觀。政府一次性獲得的租、稅收入少了，可以使政府頭腦冷靜下來(lái)，以平常心對(duì)待市容的美化、亮化和綠化問(wèn)題，極大地抑制目前的奢靡之風(fēng)。

采取了上述改革措施之后，我國(guó)住宅的價(jià)值價(jià)格大體上只相當(dāng)于目前的三分之一左右，租不起住宅的家庭至多5%左右，政府通過(guò)社會(huì)保障開(kāi)支補(bǔ)貼支付能力不足的部分，我國(guó)的住宅問(wèn)題就基本上解決了。

三、政府應(yīng)該做軍、公、教人員的房東

我們還應(yīng)該明確，在以租為主的條件下誰(shuí)來(lái)當(dāng)房東的問(wèn)題。如果經(jīng)過(guò)上述改革，可以肯定地說(shuō)，大部分開(kāi)發(fā)商都不得不告別房地產(chǎn)的所謂開(kāi)發(fā)行業(yè)。因?yàn)?，他們大多?shù)是政府批租政策的產(chǎn)物，如果停止了批租，他們喪失了地利，套不來(lái)銀行的錢，大多數(shù)都將混不下去。在新的制度環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商和其他有錢人都會(huì)看到住宅租賃業(yè)是一個(gè)穩(wěn)定高回報(bào)的行業(yè)，當(dāng)房東的人不會(huì)少。但是要穩(wěn)定地保持房租占工資的25%左右，全靠私人房東還是有問(wèn)題的，政府必須充當(dāng)中國(guó)最大的房東。

我認(rèn)為軍、公、教人員住宅的房東應(yīng)該由政府來(lái)充當(dāng)。實(shí)踐已經(jīng)證明政府把國(guó)有房產(chǎn)折價(jià)賣掉是一個(gè)嚴(yán)重的戰(zhàn)略性失誤。政府當(dāng)這個(gè)房東雖然在指導(dǎo)思想上不以盈利為目的，但長(zhǎng)期看還可能賺大錢。政府根據(jù)軍、公、教隊(duì)伍的人數(shù)和結(jié)構(gòu)，投資建設(shè)一批50年不落后，100年不后悔的小康水平的住宅。房租就控制在我國(guó)軍、公、教人員工資的25%左右。目前如果財(cái)政拿不出來(lái)這么多錢，可以分批發(fā)行國(guó)債。我估計(jì)20年之內(nèi)就可以收回投資，余下30年到80年的房租都是盈利。穩(wěn)住了公務(wù)員的住宅，好處太多了。至于有多少好處，可以給讀者留下想象的空間。政府充當(dāng)一部分人的房東，至少可以穩(wěn)定我國(guó)的房?jī)r(jià)和房租，使之保持在社會(huì)和個(gè)人應(yīng)該耗費(fèi)的正常成本之內(nèi)。在政府掛帥的同時(shí)，我們應(yīng)該鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人當(dāng)房東，為他們的合理經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造制度和政策條件。

如果決策者能接受上述對(duì)策意見(jiàn)，我國(guó)的住宅問(wèn)題就從根本上解決了。政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者情緒化的對(duì)峙局面就會(huì)轉(zhuǎn)化為各得其所的祥和和諧的新氣象。我國(guó)可以節(jié)約和盤活大量的資金用于當(dāng)前急需的其他領(lǐng)域，特別是勞動(dòng)力擴(kuò)大再生產(chǎn)方面。