房地產(chǎn)調控應加大力度完善政策

[摘要]2005年的“房產(chǎn)新政”對抑制我國房地產(chǎn)市場過熱起到了一定的作用，但房地產(chǎn)市場反彈、房產(chǎn)泡沫重新膨脹的因素依然存在。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定事關和諧社會的協(xié)調發(fā)展，對其調控不應放松，仍應以中央政府為主導。調控政策需進一步完善，行政調控手段應逐步退出，而以包括稅率、利率、土地、匯率和道義勸告等在內的宏觀經(jīng)濟政策為主。

[關鍵詞]房地產(chǎn)市場調控宏觀經(jīng)濟政策

[中圖分類號]F299.2；F045[文獻標識碼]A[文章編號]1004-6623（2006）03-0023-03

[作者簡介]凌峰（1979-），女，江西樂安人，復旦大學經(jīng)濟學院博士研究生，研究方向：當代中國經(jīng)濟；尹晨（1975-），江蘇泰興人，復旦大學經(jīng)濟學院副教授，博士，研究方向：發(fā)展經(jīng)濟學。

一、2005年“房產(chǎn)新政”的特點及效果

2005年是中國的“房產(chǎn)新政”年。在這一年，國家對房地產(chǎn)市場的調控呈現(xiàn)許多特點。特點之一就是中央政府高度重視房地產(chǎn)市場的調控并重新收回調控的主導權，政令發(fā)布的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，國務院辦公廳下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。4月27日，國務院第88次常務會議研究了進一步調控的指導思想、總體思路和基本原則。5月11日，國務院辦公廳公布了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，下發(fā)了建設部等七部委聯(lián)合制定和出臺的包括土地、信貸和財稅政策等在內的系列宏觀政策措施。特點之二是調控手段有所創(chuàng)新。國家宏觀經(jīng)濟政策，包括利率政策、信貸政策、土地政策、稅收政策等，在這次房地產(chǎn)市場調控中得到了組合使用。特點之三是傳統(tǒng)的行政調控手段仍然發(fā)揮作用。按照國家統(tǒng)計局副局長邱曉華的說法就是“對一些地方不依法行政、不按規(guī)章制度辦事的人員采取了組織措施”①。國務院辦公廳2005年3月下發(fā)的《通知》中明確規(guī)定“對住房價格上漲過快、控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究相關負責人的責任”。

在房產(chǎn)新政的組合拳之下，房地產(chǎn)市場的非理性繁榮終于開始降溫。從2005年第三季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、交易價格、土地購置、開竣工面積等各項行業(yè)指標的漲幅開始回落。根據(jù)全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年第三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同季上漲6.1%，漲幅比去年同期回落3.8個百分點，比第二季度回落1.9個百分點。初步預計，今年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長21%，增幅比去年同期回落約7個百分點，低于同期全社會城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅約4個百分點。遏制投機炒作效果初步顯現(xiàn)，消費者購房行為漸趨理性，購房者中自住比例持續(xù)上升，部分投資者和投機者開始降價出售商品房。

二、對房地產(chǎn)市場要加大調控力度

從2005年第三季度開始，國家對房地產(chǎn)市場的調控政策開始轉向平穩(wěn)操作，全國范圍內沒有進一步出臺調控政策。進入2005年年末，在一些房地產(chǎn)論壇上，一些房地產(chǎn)商及學者開始提出房地產(chǎn)宏觀調控已經(jīng)到位，調控可以結束了，應該給房地產(chǎn)市場吹吹暖風了等言論。對此，筆者不敢茍同。筆者認為，對房地產(chǎn)市場的調控仍應繼續(xù)，應防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈。應該讓房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟的長期快速增長的動力，而不是中國宏觀經(jīng)濟大起大落的禍水（倪鵬飛，2005）①。

1．房地產(chǎn)市場問題關系經(jīng)濟全局。摩根士丹利首席經(jīng)濟學家羅奇認為，2005年調控以后，中國的房地產(chǎn)開發(fā)并未真正放緩，2005年前9個月中國固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)開發(fā)部分繼續(xù)增長，同比增長22%，其投資總額仍占全社會固定資產(chǎn)投資的1/5左右②。在上海、杭州等城市房價增幅下降的同時，深圳、廣州、北京等城市的房價在2005年6月以后繼續(xù)出現(xiàn)不同程度的上漲，有些“按下葫蘆浮起瓢”的味道。

進一步講，雖然從全國范圍內來看，西部某些地區(qū)房價沒有大漲甚至沒漲，房地產(chǎn)泡沫比較嚴重的多集中在東部沿海地區(qū)和大城市，但這些地區(qū)是我國經(jīng)濟最具活力的地方，也是對國家宏觀經(jīng)濟貢獻和影響最大的地區(qū)。因此這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫影響到中國經(jīng)濟的全局，它帶動了鋼鐵、水泥、石化等行業(yè)的投資過度擴張，導致能源、交通運輸?shù)亩倘保瑤恿朔諆r格水平的上升，成為通貨膨脹的重要根源。同時，房地產(chǎn)過熱吸引大量資金進入，突出表現(xiàn)在銀行中長期貸款中房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款的比例大幅提高，加大了金融風險的集聚。

2．使房地產(chǎn)市場反彈、房產(chǎn)泡沫重新膨脹的因素依然存在。2006年是“十一五”規(guī)劃的開局之年，從以往經(jīng)驗看，五年計劃開局年份固定資產(chǎn)投資的增勢往往會比較強勁。

由于國債市場、股票市場長期低迷，其他投資渠道不暢，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是簡單的消費品，而日益成為重要的投資品。在這樣的情況下，投資性甚至投機性的購房使得房地產(chǎn)市場的地方性逐步減弱，很可能成為區(qū)域性乃至全國性的大市場。在居民儲蓄持續(xù)上升、投資品種稀少的情況下，房地產(chǎn)的投資性和投機性需求仍可能使房產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴大。

國際游資（熱錢）的不斷流入和炒作也給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的金融風險。在我國東部沿海的一些城市，國際資本已成為房地產(chǎn)熱的重要資金來源③。隨著人民幣升值預期繼續(xù)存在，熱錢對房地產(chǎn)泡沫擴大的風險也將繼續(xù)存在。

3．房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定事關和諧社會的協(xié)調發(fā)展。和諧社會人們應該能夠安居樂業(yè)。雖然目前關于房價收入比能在多大程度上衡量中國的房地產(chǎn)泡沫存在爭議，但上海、北京、杭州等地房價收入比畸高確實使得大量的中低收入家庭“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的夢想很難實現(xiàn)④。同時，上海、廣州等城市也明顯地感覺到房價、房租、土地費用等的急劇上升使其商務成本快速上漲，并進而成為吸引和留住外來投資、吸引和留住高層次人才、提高城市競爭力的重要障礙。最近匯豐銀行的一份報告顯示，上海承接服務外包的成本已經(jīng)大大高于印度，聯(lián)合利華、上海大眾等企業(yè)已經(jīng)將部分的生產(chǎn)基地搬出上海⑤。所以，中國房地產(chǎn)市場的泡沫依然存在，后果嚴重，并有反彈的危險，對房地產(chǎn)市場的調控仍需繼續(xù)。

三、房地產(chǎn)市場調控仍應以國家宏觀經(jīng)濟政策為主

2006年甚至2006年以后對房地產(chǎn)市場的調控仍應以中央政府出臺宏觀經(jīng)濟政策為主。

1．調控的主導權仍應掌握在中央政府手中。2005年以前對房地產(chǎn)市場調控的失效已經(jīng)充分說明不能給地方政府大的調控政策空間。主要由于經(jīng)濟利益關系，一些地方政府大多傾向于最大限度地利用中央政府的鼓勵性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。在房地產(chǎn)調控中，一些地方就未能堅決執(zhí)行中央政府的部署，甚至出現(xiàn)“上有政策，下有對策”的情況。因此應該繼續(xù)2005年以來實施的中央政府主導房地產(chǎn)市場調控的做法，盡量壓縮給予地方政府的政策空間。

2．調控的手段應以國家宏觀經(jīng)濟政策為主。在2005年發(fā)揮巨大作用的組織（或干部）手段應逐步退出。以行政手段對市場經(jīng)濟的干預和調節(jié)在特殊時期是可行的，但不應成為常態(tài)。對市場經(jīng)濟的調控應以市場手段，特別是國家宏觀經(jīng)濟政策為主。與行政手段比較起來，宏觀經(jīng)濟政策作用更為廣泛而持久，且不易反彈，同時宏觀經(jīng)濟政策不需要依賴地方政府即可直接作用于企業(yè)和個人，影響投資和消費的總量及結構。

從國際經(jīng)驗來看，無論是發(fā)達國家，還是絕大多數(shù)發(fā)展中國家，當出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱時，最經(jīng)常使用的調控手段也都是利率、稅率等宏觀經(jīng)濟政策。在我國開始出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱的幾乎同一時間段，英國、韓國等也出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格大幅上升的現(xiàn)象。為遏制房地產(chǎn)市場過熱，英國中央銀行從2003年11月到2004年8月連續(xù)5次上調利率，把利率從3.5%提高至4.75%。而韓國整治房地產(chǎn)投機的主要措施是稅收和利率政策。2005年韓國對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅，同時把房地產(chǎn)所有稅的起征點由9億韓元下調到6億韓元，并計劃從2008年起提高房地產(chǎn)所有稅的稅率。但在利率方面，韓國政府對無房戶和低收入者買房予以優(yōu)惠利率，2005年把無房戶和貧困戶購買住房的貸款利率由5.2%下調到4.5%。

在我國，房地產(chǎn)市場調控可以采用的宏觀經(jīng)濟政策包括稅率、利率、土地、匯率和道義勸告等。談到這些宏觀政策，總有人覺得它們的實施必然導致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大起大落的局面。實際上恰恰相反，這些宏觀經(jīng)濟政策的有效搭配組合可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場短期調控和長期穩(wěn)定、保和壓、治標和治本的有機統(tǒng)一。

（1）稅收政策。房地產(chǎn)稅收政策實際上是一個綜合性政策，在房地產(chǎn)市場的不同環(huán)節(jié)設置不同的稅種，可以起到不同的調控作用。房地產(chǎn)開發(fā)階段的課稅將會影響房地產(chǎn)投資的規(guī)模和結構；在房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)開發(fā)商征收營業(yè)稅將增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本；在房地產(chǎn)購買環(huán)節(jié)對購房者征收契稅將增加購房者的購房成本，從而減少需求；在住宅轉讓環(huán)節(jié)實行有差別的個人所得稅征收，對自住者給予免稅或低稅可以刺激自住需求，而對短期投機者征收高額所得稅可以迫使其改變投機交易行為；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅可使得購房者的房地產(chǎn)保有成本提高，有利于抑制房地產(chǎn)投機行為。短期來看，對交易環(huán)節(jié)、流轉環(huán)節(jié)采取稅收差別對待有利于迅速抑制投機，穩(wěn)定房價；而從長期看，通過征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅有助于抑制奢侈性和投機性住房需求，鼓勵適度合理消費。

（2）利率政策。前一段時間中央銀行出臺的利率調控政策包括取消個人住房貸款優(yōu)惠利率、要求商業(yè)銀行提高按揭貸款首付比率等。更嚴厲的政策就是提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人房貸的利率。利率的提高將降低房產(chǎn)投機中所需要的杠桿效應，提高房地產(chǎn)投機的風險，有助于擠出房產(chǎn)泡沫。雖然利率的提高會給具有剛性的自住型住房需求者帶來更高的支出，但住房泡沫的擠出將會帶來房地產(chǎn)價格的回歸，最終將有利于購房者。

（3）土地政策。土地調控是2005房產(chǎn)新政的重要內容，事實證明也是非常有效的一項宏觀經(jīng)濟政策。土地調控政策應繼續(xù)堅持。國土資源部應根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。對住宅價格上漲過快的地方，應適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量，嚴格控制高檔住宅的土地供應；同時還應加強對已供土地的批后監(jiān)管，嚴格轉讓管理，嚴格執(zhí)行1年不動工開發(fā)收取土地閑置費，滿2年不動工無償收回土地使用權的法律規(guī)定。

（4）匯率政策。熱錢的流入和炒作不僅阻礙了匯率制度的改革，也給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的金融風險。要盡可能擠出房地產(chǎn)泡沫，匯率方面政策的主要目標就是要促成在未來一段時期匯率機制調整的確定性預期，使熱錢對房地產(chǎn)的投機收益下降，風險提高，使境外投機資金有序撤出。當然這些都必須在國家匯率利率調整和匯率形成機制改革的整體框架內進行。

（5）道義勸告。道義勸告的主要作用也是調整人們的預期?，F(xiàn)代宏觀經(jīng)濟中的許多理論和實踐都表明，有的時候即便沒有政策出臺，但人們對該項政策的預期就可以實現(xiàn)該項政策的目標。政府利用掌握主流媒體的優(yōu)勢，把握有利于調控的新聞輿論導向，或由政府出面通過座談會、 政策通氣會和個別交談等形式對相關行業(yè)協(xié)會和大型企業(yè)進行勸說，讓其配合政府調控等，都能夠幫助業(yè)界和公眾形成正確的市場預期并采取理性行為，從而促成調控目標的實現(xiàn)。

（6）其他宏觀金融政策。目前正在進行的金融改革也可以為房地產(chǎn)市場的調控提供比較好的宏觀環(huán)境。股票市場的全流通改革正在解決長期限制中國股市可持續(xù)發(fā)展的瓶頸問題，為股市的長期向好打下了基礎；隨著央行和銀監(jiān)會進一步放寬對外資金融機構的管制、鼓勵中外資金融機構創(chuàng)新，金融產(chǎn)品將日益豐富。這些都可以為居民的投資提供更多的選擇和渠道。

①引自2005年12月20日《新晚報》。

②引自2005年11月04日《東方早報》。

③根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，僅2004年1至11月，境外資金通過多種途徑流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元。

④據(jù)中國社會科學院劉建昌研究員測算，上海目前80平方米的住宅價格相當于每戶一年可支配收入的27.5倍。

⑤引自上海社科院副院長左學金教授2005年12月在復旦大學的演講。

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(收稿日期:2005-12-28責任編輯:垠喜)