上海樓市在等第二只鞋掉下來

上海樓市回歸理性的需求還沒有遇上回歸理性的供應(yīng)，發(fā)展商目前的減價(jià)多屬促銷的手段，所以調(diào)價(jià)總是遮遮掩掩、點(diǎn)到為止。從未來市場充沛的供量看，發(fā)展商早降價(jià)比晚降價(jià)交子，一次到位比遮遮掩掩好，跌到位了反而會有上升空間。

已故相聲大師馬三立有個(gè)膾炙人口的段子，講一個(gè)小伙子每天很晚回家，且總將脫下的鞋“咚咚”兩聲重重扔在地板上，驚醒住在樓下的房東的清夢。房東忍不住向小伙投訴。小伙子當(dāng)晚回家，習(xí)慣性地摔下一只鞋后，突然想起房東的話，于是輕手輕腳地放下第二只鞋。次日一早，房東便來拍門說：“昨晚我一夜沒睡，等你的第二只鞋掉下來?！?/p>

今天上海的房地產(chǎn)市場，就在等第二只鞋掉下來。被發(fā)展商寄予厚望的“金九銀十”銷售旺季，在幾近無聲無息中過去。發(fā)展商雖包裝著將價(jià)格降了一些，但是成交的反彈卻屬曇花一現(xiàn)。黃金周的展銷會上，發(fā)展商來了不少，人群尚算踴躍，不過銷售并不理想。同期二手市場的成交萎縮，更是慘不忍睹。上海房地產(chǎn)的蕭條，與不少城市的回暖形成對照。上海發(fā)展商更是羨煞二，三線城市重新啟動的房地產(chǎn)建設(shè)。

上海房地產(chǎn)的第一只鞋早已掉下。房價(jià)只升不跌的神話，在消費(fèi)者心中早已破滅，資金不再盲目地、源源不斷地送入發(fā)展商的腰包中，于是需求大減，成交萎縮。然而，回歸理性的需求還沒有遇上回歸理性的供應(yīng)。發(fā)展商懷念昔日的暴利，目前的減價(jià)多屬促銷的手段，而非逃生之抉擇，所以價(jià)格的下調(diào)總是遮遮掩掩，點(diǎn)到為止?？墒琴I房人偏偏不領(lǐng)情，膠著狀態(tài)便從七、八月淡季延續(xù)到九、十月旺季。

然而，發(fā)展商的資金鏈已被拉得嘎嘎作響，相當(dāng)一部分中小發(fā)展商的現(xiàn)金流已亮起紅燈，個(gè)別大型發(fā)展商似乎也因過度擴(kuò)張而頭寸吃緊。同時(shí)，新盤卻在今后數(shù)月集中涌現(xiàn)。9月份發(fā)展商拚出老命售出將近1．2萬套住宅，可售房源數(shù)目不降反升到27萬套。9、10月上海共推出新房近10萬套，今年最后兩個(gè)月預(yù)計(jì)還有15—18個(gè)新盤入市，即再加可售房源15萬套，而當(dāng)前市場的每月銷售速度不過1—1．2萬套。明眼人都看得出，上海房地產(chǎn)還有一劫。

上海市政府對此的對策是控制信息。公平地說，上海房地產(chǎn)市場信息數(shù)量和質(zhì)量遠(yuǎn)好過全國任何一個(gè)城市。但是，隨著房地產(chǎn)銷售的慘淡，政府開始減少數(shù)據(jù)供應(yīng)，房地產(chǎn)均價(jià)這樣似是而非的數(shù)字變成主流，二手市場數(shù)據(jù)更不公開。政府這樣做是好意，希望減輕消費(fèi)者的心理負(fù)擔(dān)，避免羊群心理，但實(shí)際上增加了人們的疑慮，因?yàn)樗麄兊闹闄?quán)受到了干擾。

其實(shí)上海房地產(chǎn)的基礎(chǔ)面并非如此不堪一擊。勿庸諱言，上海房價(jià)在過去兩年上升過猛，與普通市民購買力脫節(jié)，需要一個(gè)調(diào)整。但是，任何地方的房地產(chǎn)市場都有周期現(xiàn)象，而調(diào)整是周期中不可缺少的一部分。必須看到上海的整體經(jīng)濟(jì)依然健康，增長動力十足：上海市民的收入提升相當(dāng)迅猛，國內(nèi)、海外人才仍在涌入；上海仍是相當(dāng)部分傳統(tǒng)海外直接投資的總部所在地，也是下一輪海外金融、服務(wù)業(yè)的搶灘點(diǎn)；在國內(nèi)，上海的經(jīng)濟(jì)、金融中心地位已大體確定，上海同時(shí)擁有世界級的基礎(chǔ)設(shè)施。這些是上海經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的底蘊(yùn)，也是上海房地產(chǎn)長期向好的本錢。

筆者看來，拉動上海房地產(chǎn)向前發(fā)展的三大需求并未消失。首先，本土居民的剛性需求依然強(qiáng)勁，大量外來人口進(jìn)一步加大了住房需求的動能。第二，國內(nèi)外對上海住房的投資需求依然旺盛。這部分資金認(rèn)同上海是中國的經(jīng)濟(jì)金融中心，是與國際接軌的窗口，愿意長期投資上海物業(yè)。第三，海內(nèi)外資金流動性依然充沛，熱錢隨時(shí)可能殺回。這部分資金也許不是政府想要的，但確實(shí)是市場上難以剔除的一部分，也是不可忽視的一種需求。

需求存在，卻暫時(shí)未轉(zhuǎn)化成有效需求，因?yàn)樾枨笤诘却?。今天的需求已變得理性，變得有耐性。然而供?yīng)僅向前邁出了一小步，發(fā)展商心理上僥幸成分多過理性成分。以今天的可售房存量和今后6個(gè)月的增量來看，發(fā)展商念拖字訣是躲得過初一躲不過十五。上海房地產(chǎn)面前還有一個(gè)長長的寒冬，早走比晚走好，早降價(jià)比晚降價(jià)好，降價(jià)一次到位比遮遮掩掩好，跌到位了反而有了上升空間。這是上海房地產(chǎn)市場在等待落地的第二只鞋。