“七十年房屋產權”還是層層迷浪

最近，江湖間還真是不太平。一項《物權法(草案)》攪得世間風云變色。常提起“衣食住行”這四樣，相對而言，“住”作為一切活動的載體，是人類發(fā)展最基本的生理要求。一聽70年后大家可能沒有房子住，住自己的房子還得再交錢，大家是火的火、急的急，紛紛奔走相告，引起了軒然大波。就這一事件，各武林門派決定召開一個有針對性的大會。于是，各個門派、各界人士紛紛出來叫板，要為自己討個說法。

順水派

“順水，順水”，顧名思義就是順國家政策而行之。他們信奉的是“拉著黨的手，吃喝全都有。步步跟黨走，幸福生活在前頭”。所以對國家出臺的政策必定是支持無疑。而且順水派也可謂是陣容強大。

憂郁派

這一派以業(yè)主居多。說句實在話，這時候誰愁也愁不過憂郁派的業(yè)主們。像被關在悶罐里，想搞明白是怎么一回事，可是挖空心思還是想不通。真是可憐又可嘆。

逍遙派

逍遙派一貫奉行的觀點是“事不關己，高高掛起”。在這件事上當然也不例外。他們注重的是當前的生活。自己過得輕松快意比什么都強?！皟簩O自有兒孫?！保氲媚敲撮L遠。操那么多心，累不累啊?

獨孤派

誰要是想和獨孤派的一爭高下。可千萬不要單槍匹馬，赤膊上陣。否則被打得遍體鱗傷那是肯定的。他們盛氣凌人，天不怕地不怕。誰愛交誰交，反正我是不交。有本事就殺了我，我就是那“高高山上一棵草，好過一秒是一秒”。

順水派：申請續(xù)期不會遭拒絕

順水派掌門人、清華大學法學院申衛(wèi)星副教授站了出來。掌門人就是掌門人，話語簡潔明了，句句落地有聲。不僅表明“地租關系”是根本的解決辦法，還指出“土地是公有的，是國家所有的”，確立了順水派的有利地位。徐滌宇教授拍手叫好，“我認為應當用出租戶與承租人的關系來看待公私雙方的權益。其實在土地使用權問題上，更多時候表現為一種‘地租關系’，土地是有價值的，你總不能無代價使用一輩子吧?！?/p>

順水派的代表人物、北京娛樂信報負責房產的資深記者鄒玉瑞表示：“這是一件好事。這樣一來，把國家與個人的分開，該歸國家的就是國家的，該是個人的國家也不得干涉，豈不是兩全其美?大家清楚一點沒什么不好。再者70年后，房屋不歸個人所有，仍可以提前一年申請房產的使用權，可見還是考慮到了業(yè)主的利益。雖然，要交一定數額的出讓金，但這里所說的‘一定數額’是業(yè)主所能負擔的，大家根本不必擔心?，F在大家主要關心的應該是如何申請續(xù)期，續(xù)期應該是多少年的問題。至于有的人擔心申請會遭到拒絕，我認為，只要是通過正當渠道和臺法手段購買的房產，一般情況下是不會遭到拒絕的?！?/p>

《物權法(草案)》起草人之一、北京大學法學院副教授王軼講話，“我想就剛才大家申請房產使用權的有關細節(jié)，作一個簡單的補充。延期使用要交納相應使用金，如果建筑使用權期限截止的時候，如房屋管理部門拒絕了房屋所有者的申請，房屋權利人有權就此對遭受到的損害要求國家進行合理的補償。提醒大家保護自身的權利。”

下面的群眾已經亂成了一鍋粥。有人喊：“續(xù)期好，我主張延長為100年?！庇钟腥苏f：“我主張為150年。”這時站出來一位壯漢倒是不含糊，竟然提出應當取消出讓年限的規(guī)定，成為永久性權利。好不容易才站出來一位說話著邊際的，“我認為應規(guī)定續(xù)期的年限，住宅的續(xù)期時間為五十年。”說起來容易做起來難啊?，F在誰說了都不算，國家規(guī)定才是硬道理。

憂郁派：房子不能隨地走

一位老太太提問：“國家租給咱老百姓的土地都有一定年限，土地使用權到期了，國家要收回，難不成連上面蓋的房子都一起拿走嗎?真是笑壞老太太我了?！?/p>

不知道什么時候從人堆里鉆出一位小伙子，接著說道：“國家是允許咱們續(xù)期，繼續(xù)擁有土地使用權。如果有人不愿意續(xù)期，國家當然會收回土地，但上面房屋到底歸誰還沒有明確地告訴我們，不過國外的慣例是建筑物歸土地所有者。我想咱國家也不會有多大差別?！?/p>

中國人民大學土地管理系教授、博士生導師林增杰作沉思狀說，“個人認為，在我國可以采取三個方式來解決這一問題。第一，允許延長土地使用權期限?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。至于再次申請的期限，不應該超過30年。第二，國家收回土地和地上建筑物，對業(yè)主進行補償。第三，用類似拆遷安置的辦法解決。大家認為如何?”只聽下面是一陣噓聲。

有人就“購買的房屋是否存在70年使用權”這一問題，向新浪房產的李律師提問。

李律師思索片刻后，以極快的語速說：“開發(fā)商所說的使用權應是指該房屋占地范圍內土地的使用權。土地是屬于國家所有的財產，開發(fā)商或以劃撥或以土地出讓方式取得的是該土地的使用權，而作為住宅用地的使用權是70年。而大家所購買的則是該房屋的所有權，所有權不存在年限的限制，只是在該土地使用權期滿后，需要與該土地上其他業(yè)主一起向國家申請土地使用權續(xù)期等手續(xù)。同時，還要核實該開發(fā)商的開發(fā)資格和對該房屋是否有銷售許可證。你聽明白了嗎?”這時，大家一起轉頭注視著提問者，只見他滿臉寫著兩個字“迷?！?。

大家還沒回過神來，一位群眾又提出一個問題：“70年土地使用權等于70年房產權嗎?”

順水派、中原地產咨詢的有關人士，如此答道：“70年土地使用權當然不意味只有70年產權。購房者在與銷售方簽訂的合同中一般都有條款注明這些細節(jié)，房屋所占用土地的使用年中住宅用地一般為70年，但這并不意味著購房人只有70年產權。購房者享有的是完全的房屋所有權?！?/p>

有人坐不住了：“現在很多開發(fā)商慢慢地把綠地占有了，實際上影響了業(yè)主的權利。小區(qū)內道路、綠地、物業(yè)管理用房等，

除非是作為公共設施或者事先約定，原則上都歸全體業(yè)主共有?？涩F在有很多開發(fā)商沒有和業(yè)主商量，就拿走了一些業(yè)主共有的東西。這怎么解釋?”

一位老者講：“這些都是有規(guī)定的。像以上所說的都應當是歸業(yè)主共同所有的。草案中不是也指出，將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房和將共有部分改變用途這些情形，都是要經過全體建筑物區(qū)的所有權人同意。請大家放心。”

憂郁派：對私有財產變相侵占

憂郁派業(yè)主宋春寧家里加起來有近200平米的房產，此前他并不清楚存在土地使用權期限問題?！爸拔乙恢币詾椋覀兊姆孔邮强梢砸恢睋碛械模强梢源鄠鞯??！彼未簩幷f。但70年后現有房屋所面臨的問題，他既不愿意去想，又覺得的確太重要了，“沒有了土地，一切都將泡湯”。另一位業(yè)主對于土地使用年限也頗犯疑慮，不知何去何從。他說，他是今年年初才知道土地使用權一事的，“做律師的女友告訴我計劃買套房子，她說，就算我們買了房子也只有70年的使用權。我一想，等我住進去，到我兒子要結婚的時候，房子就歸國有了，這算哪門子事情?”

憂郁派、北京建外SOHO一位業(yè)主同樣表示不解，他認為所謂的年限只是拍腦袋拍出來的，并沒有征求公眾的意愿，他說，“建外SOHO的商鋪產權40年，住宅70年，難道一、二、三層的商鋪建筑壽命比它樓上的公寓要短30年嗎?樓下的建筑壽命完了樓上的還在，這合乎邏輯嗎?”不僅如此，這位業(yè)主還認為，當土地使用年限到期后，國家將房產連同土地一道收回，“這難道不是對私有財產的一種變相侵占嗎?”

申衛(wèi)星副教授及時補充：“你買的就是70年的土地使用期，70年后你的使用權失去了，難道不該充值嗎?”

想一輩子擁有甚至將私有房產代代相傳是憂郁派的共同例證之一。按人之常情來說，這并沒有錯。錯就錯在有人他不這么看。順水派、中國社會科學院法學研究所民法室研究員渠濤對此觀點進行了糾正與激烈的反駁?！爱斖恋厥褂脵嗥谙迣脻M，因為使用者未提出申請或者申請未獲批準，被國家收回的時候，國家不可能收回土地而繼續(xù)把房屋留給房屋所有人使用，這樣國家無法重新在這塊土地上設定新的使用權，所以，國家只能把地上房屋一并收走，‘這叫地隨房走，房隨地走’。”

就是說到姥姥家，顯然“憂郁派”的群眾還是無法理解，傾盡畢生心血買到手的房子只是一個70年的租用期。就像自己拿著存折，密碼卻在別人手里一樣，始終找不到安全感。

這時又遇到了新問題。憂郁派、廣東籍在京工作的一位女士愁眉苦臉地說，“個人在購買房產時，開發(fā)商的房價中已含有了溢價的土地費用，辦理相關產權手續(xù)時亦向國家繳納了稅費，購房者同時向開發(fā)商及政府交了‘租’，70年后個人再向政府‘重交一次’，心理接受不了?！边€有聲音說：“房產作為私產，與個人購進的別類商品無異，別類商品可以通過一次性購買永久擁有，但房產則要進行二次購買，看似交納土地出讓金，實際上仍是為了保證房產的永久性使用才掏錢，這等同于將一件商品搬回家后進行二次消費?！?/p>

順水派徐滌宇教授一拍桌子說，“我也不贊同永久使用權的觀點。雖然土地使用權已經一次性繳費，但那只是70年的地租，并非無期限使用土地的費用，70年后的地租本來就未交過，何來‘二次’、‘重復’?”

順水派：不能一輩子無償使用土地

順水派、德國大眾北京分公司工作的褚潔大聲呼吁：“這是我們每個人的義務。我認為二次費用是應該交納的，盡管有人對此可能并不接受，但不這樣做個人私產將無法得以保全，‘只要我們承認土地還是公有的’。希望有關部門能主持公道，從而更加完善地保護土地使用人及房屋所有人的私權益?！彼难哉撚幸欢ǖ恼f服力，得到了不少群眾的支持。

爭論的戰(zhàn)火絲毫沒有要熄滅的勢頭。可見，事情還真是不好解決，迷霧是一浪高過一浪。

逍遙派一位年輕女子表示，我根本不放在心上，該干什么還干什么?？偛荒芤驗檫@么一件事就不吃不喝吧?！败嚨缴角氨赜新??！被钊诉€能讓尿憋死?

獨孤派一位長著絡腮胡的先生大怒，道：“說來說去，不就是要交錢嗎?我家窮，要錢沒有，要命一條?！比绱丝裢莫毠屡?，我看只有動用國家政治武器來向他們開火了。

以目前形式來看，“公說公有理，婆說婆有理”，但順水派以多數的呼聲占領著絕對地位。好在逍遙派與獨孤派的人數較少，否則順水派真是要“吃不了兜著走”了。順水派的建議是：“通過建立一次性繳費制度，讓使用權永久化才是一勞永逸的解決方案”。并且他們緊隨國家事態(tài)、政策而動，手里還握有超大的優(yōu)勢，這樣看來，武林盟主非他們莫屬了。房產政策當務之急就是完善立法，做到讓人心服口服。

萬通集團董事局主席馮侖拍拍衣袖，“土地使用權收回問題應由人大立法，土地管理部門出臺的相關辦法應該只是一個方向性的政策。”北京另一家房地產公司的老總插話，“土地使用權收回問題的很多細節(jié)還需要細化。一些私家產權如宅基地的土地使用權又該如何處理?這些問題都應出臺具體細則，否則操作起來難度較大。”武林之爭仍在繼續(xù)，最終結果尚無定數。

編輯 向陽