高校物業(yè)管理的風險初探

[摘要]高校物業(yè)管理除了行業(yè)的一般性風險外，還面臨著一些日益凸顯出來的特殊性風險。這些風險關(guān)系到高校物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展。本文從政治風險、體制風險、市場風險和法律風險等四個方面進行了描述和分析，以引起業(yè)界的關(guān)注與探討。

[關(guān)鍵詞]高校物業(yè)管理 政治風險 體制風險 市場風險 法律風險

[中圖分類號]F270 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-662：3(2005)06-0107-02

[作者簡介]林雋中(1963－)，廣東汕尾人，深圳大學高等教育研究所副研究員，華南理工大學工商管理學院MBA。研究方向：高等教育、高校物業(yè)管理。

物業(yè)管理行業(yè)的基本特點是勞務(wù)型、低利潤。隨著物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，特別是近兩年來國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和各地方政府物業(yè)管理條例的相繼出臺，物管市場規(guī)范化進程加快，行業(yè)發(fā)展的一些深層次矛盾和問題也隨之顯現(xiàn)出來。

據(jù)業(yè)界人士對各類物業(yè)管理項目的調(diào)查分析，當前困擾物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要矛盾和問題中，風險因素占了一半以上，如公眾人身及財產(chǎn)意外傷害、機動車輛損害、公用設(shè)施設(shè)備意外事故、業(yè)主家庭人身傷害或財產(chǎn)損失、物管企業(yè)雇員意外傷害等等。高校物業(yè)管理企業(yè)在運作過程中，除了物業(yè)管理行業(yè)一般生風險之外，還呈現(xiàn)出其自身的特殊性風險，值得我們關(guān)注和深入探討。

一、政治風險

高校物業(yè)管理的業(yè)主群體主要是高校的廣大師生。我們在探討高校后勤社會化改革時，要關(guān)注改革的思路和方向，亦不能忽視高校師生對改革的主觀接受度和心理承受水平。在物業(yè)管理問題上，這一業(yè)主群體表現(xiàn)出兩個突出的特征：

第一，觀念偏于保守，不習慣、不適應(yīng)物業(yè)管理的服務(wù)收費制度。長期以來，受以供給制和福利型為特征的高校后勤管理模式的影響，處在象牙塔里的師生已經(jīng)習慣了“無償服務(wù)”的傳統(tǒng)觀念，當面對以“有償服務(wù)”為特征的物業(yè)管理時，他們心理上總是多少感到有些別扭。

第二，高校業(yè)主群體內(nèi)部矛盾多樣化、復雜化。在物業(yè)管理行業(yè)，業(yè)主群體的內(nèi)部矛盾是十分普遍的，如房屋裝修問題、寵物飼養(yǎng)問題、公共區(qū)域占用問題等等。但高校業(yè)主群體的內(nèi)部矛盾卻表現(xiàn)得尤為尖銳而復雜。首先是不同群體之間的矛盾。如：在收費問題上教師與學校領(lǐng)導層的矛盾，在公共體育場地的使用問題上教師與學生的矛盾；其次是同一群體內(nèi)部的矛盾。如：夜間是否統(tǒng)——熄燈問題等。

近年來，隨著我國開放程度的提高，師生的民主意識、主體意識和維權(quán)意識非常強烈，化解和消弭這些矛盾的難度越來越大。學校決策層對各種問題和矛盾的處理一般都十分慎重。如果采取強硬的行政手段來處理，一旦引發(fā)群體性事件，再被人惡意利用，極易誘發(fā)校園的不穩(wěn)定因素。學校領(lǐng)導層普遍極力避免這種政治風險。而高校物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)是與這種政治風險密切相關(guān)的。

與社會上的物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員相比，高校物業(yè)管理的從業(yè)人員有其特殊性。目前高校物業(yè)管理的從業(yè)人員分為編制內(nèi)和編制外兩類。一類是從原后勤管理部門分離出來的事業(yè)編制職工，即所謂“老人”，少部分人進入具有獨立法人資格的后勤集團公司或物業(yè)管理公司，轉(zhuǎn)化為正式的企業(yè)編制員工；大部分人工作崗位和工資待遇轉(zhuǎn)到了后勤集團或物業(yè)管理企業(yè)，但是仍保留其事業(yè)編制的人事檔案。這部分“企業(yè)員工”在心理層面上擔心國家政策的變化，普遍缺乏歸屬感和責任感；在工作理念上，剛剛從帶有濃厚行政色彩的后勤管理部門轉(zhuǎn)制出來，服務(wù)意識、知識結(jié)構(gòu)、專業(yè)技能和管理水平與物業(yè)管理的要求相去甚遠。如果是社會上的物業(yè)管理公司，可以通過培訓提高或下崗辭退的辦法來解決，但是在高校物業(yè)管理企業(yè)，對這類人員的安置則非常棘手。這些人大多數(shù)既不年輕又還沒到退休年齡，通過培訓的辦法往往是“遠水救不—了近火”；而下崗和辭退的辦法則容易觸發(fā)罷工、鬧事等群體性事件。另一類是非編制內(nèi)人員。其中，一部分是新招聘的合同工，另一部分是從原后勤部門轉(zhuǎn)化過來的臨時工。前者問題較少，后者由于原來普遍沒有簽訂勞動合同，但又存在著長期的事實上的勞動關(guān)系。為了避免法律上的高額賠償，高校會盡量避免辭退他們，尤其年齡偏大者。

二、體制風險

在物業(yè)管理行業(yè)中，目前最明顯的體制風險是“建管不分”。許多開發(fā)商自己開辦物業(yè)管理公司來管理物業(yè)，形成了房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司的“父子關(guān)系”。開發(fā)商在房屋交付使用時，會有不同程度的遺留問題，如產(chǎn)權(quán)模糊、房屋質(zhì)量與配套設(shè)施不合要求等。當問題拖而不決時，業(yè)主會遷怒于物管公司，或拒付管理費，或狀告物管公司，進而產(chǎn)生物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的危機。

與整個物管行業(yè)相似，高校物管企業(yè)從學校后勤部門轉(zhuǎn)制出來，多數(shù)沒有注冊為獨立的法人企業(yè)，與后勤部門、與學校行政事業(yè)體之間的產(chǎn)權(quán)界線非常模糊。高校，與物管公司之間亦不同程度地存在類似于整個物管行業(yè)的“父子關(guān)系”。當學校的基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化或因校舍使用空間滿足不了教學、科研和師生生活的需要時，作為物管企業(yè)服務(wù)對象的教職員工和學生會遷怒到與學校存在“父子關(guān)系”的物管企業(yè)身上，從而使高校物管企業(yè)面臨著與整個物管行業(yè)相似的風險。

此外，更需關(guān)注的是高校物業(yè)管理企業(yè)特殊的體制風險。在高校后勤社會化改革進程中，后勤實體的所有制關(guān)系十分復雜。后勤社會化改革的標志性目標是“事企分開、分流分離、門戶獨立”，具體來說就是從學校事業(yè)體中分離出來的后勤實體，必須注冊為獨立的法人企業(yè)。但是在實際運作中，大部分未能達到這一目標。這就使分離出來的后勤實體，包括物業(yè)管理企業(yè)與學校甲方之間未能形成獨立平等的契約關(guān)系。這種情形的直接后果是產(chǎn)生了因“所有者缺位”而導致各方責、權(quán)、利不對等的局面。當物業(yè)管理企業(yè)向上級提出權(quán)利訴求、或者在服務(wù)過程中受到指責和投訴時，往往只見“兒子”不見“父親”，即作為企業(yè)上級的后勤集團、甲方職能部門以及學校領(lǐng)導層互相推諉，誰也不愿意出來承擔“父親”的責任。而一旦師生的指責和投訴十分強烈并且指向“父親”們時，“父親”們一般都會將責任推向“兒子”，甚至不惜“揮淚斬馬謖”以平息眾怒，達到校園穩(wěn)定的目的。這種特殊的體制風險是高校物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展的障礙。

三、市場風險

對于整個物業(yè)管理行業(yè)來說，行業(yè)的市場風險主要表現(xiàn)為經(jīng)營項目單一、市場競爭激烈、利潤空間狹窄。據(jù)國家統(tǒng)計局2004年公布的“全國物業(yè)管理企業(yè)抽樣調(diào)查各地區(qū)匯總數(shù)據(jù)”顯示：全國物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入2002年為723．96億元，2003年為745．49億元。

全國物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)利潤2002年為0．34億元，平均營業(yè)利潤為0．]23萬元，獲利極低；2003年為-1O．37億元，平均利潤則為-3．95萬元，行業(yè)整體處于虧損狀況?？傊?，分析以上的匯總數(shù)據(jù)，能夠清晰看到我國物業(yè)管理行業(yè)的市場現(xiàn)狀：物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展低于國民經(jīng)濟整體發(fā)展水平；物業(yè)管理行業(yè)市場風險加劇，生存狀態(tài)堪憂。

而作為整個物業(yè)管理行業(yè)組成部分的高校物管企業(yè)，除此之外，還存在著特殊的市場競爭風險。這種特殊風險主要表現(xiàn)高校物業(yè)管理企業(yè)在與社會上的物業(yè)管理企業(yè)競爭時，明顯處于劣勢地位，難以做大做強。

第一，不具備市場競爭的資格。除了極少數(shù)之外，大部分高校物業(yè)管理企業(yè)都沒有獨立法人地位，客觀上不具備與校外物業(yè)管理企業(yè)競爭的資格。

第二，缺乏企業(yè)競爭力。大部分高校物管企業(yè)之所以能夠占領(lǐng)校內(nèi)市場，主要依靠學校的保護政策。高校物業(yè)管理企業(yè)由于起步較晚、資源短缺，尤其是從業(yè)人員無論在服務(wù)意識、知識結(jié)構(gòu)、專業(yè)技能、管理經(jīng)驗還是管理理念上，都無法與社會上經(jīng)過激烈市場競爭洗禮的專業(yè)物管企業(yè)相比。

第三，競爭勢在必行。由于許多高校物管企業(yè)的服務(wù)水平未能達到學校師生的要求，高校領(lǐng)導層或主動、或迫于無奈，已經(jīng)開始或正在考慮引進社會上專業(yè)物業(yè)管理公司參與校內(nèi)物業(yè)市場的競爭。

第四，競爭將日漸加劇。中國加入WTO之后，高等教育國際化對我國的沖擊和挑戰(zhàn)也勢必波及學校的物業(yè)管理市場。根據(jù)“服務(wù)貿(mào)易總協(xié)定”第13條規(guī)定，凡收取學費、帶有商業(yè)性質(zhì)的各種活動均屬教育貿(mào)易服務(wù)范疇。所有WTO成員國均有權(quán)參與教育服務(wù)競爭。一旦開放市場，具有國際品牌的境外物業(yè)管理公司，憑借著先進的管理理念、管理手段和管理經(jīng)驗，勢必對中國高校物業(yè)管理企業(yè)構(gòu)成更加嚴峻的挑戰(zhàn)。

四、法律風險

物業(yè)管理行業(yè)的法律風險及其防范、規(guī)避、控制與化解，一直是業(yè)界人士關(guān)注的熱點問題。高校物業(yè)管理企業(yè)面臨的特殊法律風險主要集中在兩個方面：

第一，作為物業(yè)服務(wù)對象的師生及相關(guān)機構(gòu)的法律意識有待提高。長期以來，高校作為一個相對獨立、自成體系的“小社會”，習慣于用行政而不是用法律的手段來協(xié)調(diào)“人民內(nèi)部矛盾”。尤其是在長期以供給制和福利型為特征的后勤服務(wù)模式影響下，“無償服務(wù)”的觀念根深蒂固，法律的效用很難體現(xiàn)。因此，高校物業(yè)管理服務(wù)對象在物業(yè)管理過程中，常常表現(xiàn)為“有法不知”。據(jù)某大學的調(diào)查，有43％的教師和55％的學生不知道《物業(yè)管理條例》。一些高校物管企業(yè)也經(jīng)常遇到這樣的難題；學校已經(jīng)實行了房改，教師擁有房屋獨立產(chǎn)權(quán)。但是當小區(qū)道路或房屋本體需要修繕時，業(yè)主們卻認為動用“兩金”等于掏自己的腰包，便會通過業(yè)主委員會出面干預(yù)，要求物管企業(yè)向?qū)W校申請資金修繕。

第二，高校物業(yè)管理各方法律關(guān)系不夠清晰。在高校物業(yè)管理過程中，在法律關(guān)系方面經(jīng)常會出現(xiàn)幾種情形：(1)高校物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)未注冊為法人企業(yè)，不具備獨立的法律地位，無法與學?；驑I(yè)主形成平等的法律關(guān)系。(2)業(yè)主的多重性和不確定性。高校物業(yè)管理企業(yè)所面對的業(yè)主既有學生和教師，又有部門和學校法人，而且通常又很難明確真正的、具體的業(yè)主。以學生公寓為例，學生、部門、學校領(lǐng)導似乎都是業(yè)主，誰都可以批評和指責物管企業(yè)的服務(wù)不到位，但是如果物管企業(yè)提出權(quán)益訴求時，誰都又不愿意出來充當業(yè)主。(3)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜?！耙?guī)范”分離后的物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人到底是企業(yè)職工還是學校，不夠明晰，呈現(xiàn)出所謂“所有者缺位”的難題；而且表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)的職工、至少是原事業(yè)編制的職工也是整個學校資產(chǎn)的共同產(chǎn)權(quán)人。由此產(chǎn)生了一種尷尬的產(chǎn)權(quán)局面：物管企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人既是學校，也是物管企業(yè)的職工。法律意義上的甲方、乙方?jīng)]有明確，則“雙方”的責、權(quán)、利關(guān)系也就無法明確。

這就產(chǎn)生一種隱憂：一旦發(fā)生了物業(yè)管理糾紛，不管是學校、師生或部門對物管企業(yè)的侵權(quán)，還是物管企業(yè)對業(yè)主的侵權(quán)，法律責任都難以追究，合法權(quán)益都難以保障。

綜上所述，在高校后勤社會化改革進程中，學校領(lǐng)導和后勤管理者不僅要看到高校物業(yè)管理公司在轉(zhuǎn)變后勤管理模式、提升后勤服務(wù)水平和優(yōu)化校園育人環(huán)境等方面的促進作用，更應(yīng)當對這一行業(yè)的發(fā)展過程中面臨的矛盾和危機有清醒的認識。同樣，高校物業(yè)管理公司的業(yè)界人士也應(yīng)當高度關(guān)注、充分認識自身的特殊風險和發(fā)展憂患，結(jié)合高校和企業(yè)的實際，針對物業(yè)管理行業(yè)的一般性風險和高校物業(yè)管理企業(yè)的特殊性風險，認真研究防范、規(guī)避、控制與化解的對策，提高企業(yè)競爭力，努力把高校物業(yè)管理做大做強。