新政覆蓋不到的“灰色操作”

吳索薇

國家七部委聯(lián)合制定的“七部委房產(chǎn)新政”有如一顆“驚雷”，再次給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一波震蕩。

新政策直指當(dāng)前頗為敏感的房?jī)r(jià)問題，其中，禁止期房轉(zhuǎn)讓、嚴(yán)禁炒地和二手房營業(yè)稅是三大焦點(diǎn)。然而，據(jù)記者調(diào)查，部分地產(chǎn)商和炒家們對(duì)該政策是應(yīng)對(duì)“有招”，政策制訂之初的意愿恐怕也因此會(huì)被打些折扣。

今年年初，北京市建委發(fā)布的2004年1至12月北京房地產(chǎn)信息顯示，去年北京市商品住宅期房的交易價(jià)格明顯上揚(yáng)，甚至超過了現(xiàn)房?jī)r(jià)格的上升幅度。

而根據(jù)4月份的數(shù)據(jù)顯示，北京市商品房預(yù)售均價(jià)最高的三個(gè)區(qū)是東城、西城和崇文。其中東城區(qū)達(dá)12857元/平方米，而同屬東部的朝陽區(qū)也達(dá)到了7723元/平方米。在以朝陽區(qū)為代表的投資型區(qū)域中，目前期房預(yù)售項(xiàng)目占到了相當(dāng)大的比例，而“期房炒作”無疑是導(dǎo)致這些區(qū)域房?jī)r(jià)上揚(yáng)的主因之一。

中介 停止收購尾房

在七部委新政策公布后不久，北京的6家中介公司就公開承諾，表示不搞期房買賣。而從北京幾家較大的中介公司處了解到的信息表示，目前，前來掛牌銷售的期房數(shù)量大增，有的公司增幅高達(dá)200％，不少人都希望能在6月1日之前將名下的期房脫手。

“目前我們已經(jīng)基本停止了房產(chǎn)證辦理不到兩年的尾房項(xiàng)目的收購”，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松這樣說。“在這樣的現(xiàn)實(shí)情況下，此前已收購的一些尾房，重新包裝再次進(jìn)入市場(chǎng)的交易成本相比以前有所增加，而且還帶有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)?！蔽覑畚壹腋笨偨?jīng)理胡景暉表示，“新政策對(duì)那些采用整體購買進(jìn)行尾房銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來說是一個(gè)非常致命的打擊。目前我國空置房數(shù)量巨大，空置尾房從房屋性質(zhì)來看屬于新房，一些有實(shí)力的經(jīng)紀(jì)公司采取代理包銷或者整體購買的方式進(jìn)行銷售。其收購價(jià)一般略低于同區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格，經(jīng)過包裝后利用其資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行再次銷售。雖然有些尾房項(xiàng)目已經(jīng)建成四五年了，但是房產(chǎn)證是經(jīng)紀(jì)公司收購后才剛剛辦理下來的，新政策實(shí)施后經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)手交易時(shí)要按照新規(guī)定交納營業(yè)稅。”

“假如經(jīng)紀(jì)公司收購一套30萬元的尾房，按照新政策規(guī)定，轉(zhuǎn)手時(shí)經(jīng)紀(jì)公司要承擔(dān)1.7%的契稅和5%的營業(yè)稅，這樣一算，總共需要交納2萬多元的稅費(fèi)，這其中還不包括一些其他交易成本。顯然，經(jīng)紀(jì)公司做這一業(yè)務(wù)肯定要虧本的?！焙皶熣J(rèn)為，這對(duì)目前空置房的銷售，尤其是一些經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)入空置房市場(chǎng)銷售尾房產(chǎn)品的步伐都有一定程度的減緩。

據(jù)記者了解，目前多家有實(shí)力的中介公司均利用自身的資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行尾盤及空置房等各類現(xiàn)房的整合銷售。如我愛我家代理了近10個(gè)項(xiàng)目的空置房銷售；今年2 月初鏈家專門成立了“鏈家尾盤銷售中心”，全盤收購一些地段價(jià)格均比較合理的尾盤；順馳置業(yè)也明確向社會(huì)誠征北京的空置房項(xiàng)目，并將視項(xiàng)目情況進(jìn)行全款收 購，還對(duì)提供有效的“空置房”信息者給予豐厚的利潤回報(bào)；首創(chuàng)金豐易居去年11月以4821萬元整體競(jìng)買了鉆石公寓75套尾房，針對(duì)尾盤的整合銷售提出了系統(tǒng)方案。

開發(fā)商 瞞天過海不備案

商品房在地產(chǎn)商獲得了預(yù)售許可證后，即可進(jìn)入銷售階段，在工程完工驗(yàn)收結(jié)束，獲得房地產(chǎn)權(quán)證之前，商品房都被稱為“期房”。期房銷售，消費(fèi)者需要與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，并在房地局進(jìn)行備案，也就是進(jìn)行預(yù)售登記。并且，目前北京還要求預(yù)售的商品房在網(wǎng)上簽約登記，目的就是為了監(jiān)控期房的銷售。

新政策中用以禁止期房轉(zhuǎn)讓的主要手段，就是要求房地產(chǎn)主管部門不得辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)：“在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！边@樣，雙方的期房轉(zhuǎn)讓就得不到確認(rèn)，即使簽訂了也無法進(jìn)行未來的產(chǎn)權(quán)交接。

但據(jù)記者了解，有的房地產(chǎn)商與一些炒家達(dá)成協(xié)議，在將期房銷售給炒家后為了方便炒家出手，并不去房地局備案，自然也不在網(wǎng)上進(jìn)行登記。

根據(jù)有關(guān)法規(guī)及《商品房買賣合同》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)商品房預(yù)售登記。但事實(shí)上，房地局對(duì)這項(xiàng)規(guī)定并沒有非常有力的監(jiān)督手段。預(yù)售登記從本質(zhì)上說實(shí)際上是為了保障購房者的利益，防止開發(fā)商出現(xiàn)一房多售的情況，所以一般購房者會(huì)要求并監(jiān)督開發(fā)商的備案行為。但如果購房者與開發(fā)商私下達(dá)成協(xié)議，購房者默許開發(fā)商不備案。那么，雙方的期房預(yù)售合同也就無人能知，未來發(fā)生的轉(zhuǎn)讓也就神不知，鬼不覺了。

即使是現(xiàn)在的網(wǎng)上銷售，主動(dòng)權(quán)也是掌握在開發(fā)商手中的。如果有購房者要求在網(wǎng)上購買實(shí)質(zhì)已銷售而未備案的商品房，開發(fā)商就以已預(yù)定、解壓中等理由推辭，待炒家將房子轉(zhuǎn)讓給最終購房者時(shí)，再進(jìn)行正規(guī)的預(yù)售登記。那么曾經(jīng)發(fā)生過的期房轉(zhuǎn)讓，又有誰能知曉呢？

炒房者 先退后買避禁令

即使開發(fā)商能遵紀(jì)守法，按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)備案，但對(duì)于炒房者來說，也并不是無懈可擊的。一些炒房者抓住了房地產(chǎn)備案制度中的漏洞，采取先退房，再購房的方式，一樣可以達(dá)到期房轉(zhuǎn)讓的目的。

例如，購房人A購得一期房，在升值后希望轉(zhuǎn)給購房人B，A便可以先與開發(fā)商達(dá)成退房協(xié)議，再到房地局處對(duì)備案進(jìn)行登記處理。該期房就回到了開發(fā)商的手里，而B再從開發(fā)商手中購得該房即可，期房實(shí)質(zhì)上從購房人A轉(zhuǎn)讓給了B。

在這個(gè)交易中，每個(gè)環(huán)節(jié)都符合有關(guān)法規(guī)政策，關(guān)鍵就在于購房人A、B與開發(fā)商之間的默契，使得期房從A的手里剛回到開發(fā)商處即在轉(zhuǎn)到B手中，如果開發(fā)商配合，這樣的期房轉(zhuǎn)讓與雙方直接轉(zhuǎn)讓幾乎沒有分別，而開發(fā)商則可在A退房時(shí)收取退房手續(xù)費(fèi)，既不影響樓盤銷售，也沒有違反有關(guān)規(guī)定，亦可從中獲得好處。而且，期房?jī)r(jià)格隨著轉(zhuǎn)讓而水漲船高，也是開發(fā)商樂于看到的。

炒房者之所以能夠利用先退后買的招數(shù)，原因在于現(xiàn)有的系統(tǒng)在簽約前不強(qiáng)制進(jìn)行“認(rèn)購備案”，因此，系統(tǒng)對(duì)簽約前的炒房行為沒有制止作用；而對(duì)簽約后的炒賣，業(yè)內(nèi)人士透露，因?yàn)槟壳暗南到y(tǒng)只顯示該套房屋在什么狀態(tài)，而不能顯示簽約修改的次數(shù)，因此，只要開發(fā)商認(rèn)可，炒房人照樣可以“炒”——用“先退房再買”的手法來解決。

當(dāng)然，這樣的交易也存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果開發(fā)商在收回期房后并沒有銷售給B，而是銷售給了其他人，那么B的利益就受到損害；而如果A在退房后沒能獲得預(yù)期的收入，A的投資行為也同樣失敗。即使A與B之間簽訂了期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但因?yàn)閰f(xié)議違反了有關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定，雙方的利益實(shí)質(zhì)上并不能得到保障。

制度漏洞 期房炒賣恐難杜絕

此次新政策中明確禁止轉(zhuǎn)讓期房，其實(shí)早有來歷。期房，即預(yù)售商品房尚未竣工交付、預(yù)購人尚未取得房屋所有權(quán)證的“房子”。這樣的“房子”其實(shí)根本就不是真正意義上的房子。《城市房地產(chǎn)管理法》就有明文規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！?/p>

但在現(xiàn)實(shí)中，情況是千差萬別、五花八門的，有的地方可以自由進(jìn)行期房買賣和再次轉(zhuǎn)讓，有的地方明令禁止期房進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓（如南京），也有的地方則允許公開進(jìn)行期房再次轉(zhuǎn)讓（如上海）。但無論是否允許，時(shí)刻掌控期房銷售情況，減少期房私下交易的現(xiàn)象，都是當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門頭痛的問題。在新政策出臺(tái)之前，各地政府就曾多次出臺(tái)辦法來設(shè)法監(jiān)控期房銷售情況，期房網(wǎng)上簽約備案曾是政府寄以厚望的手段之一。

但在網(wǎng)上售房辦法出臺(tái)不久，就有人指出，在該辦法中，就有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)值得注意：一是開發(fā)商可以“留房”，即開發(fā)商可以圈定現(xiàn)階段可售房屋范圍，對(duì)其中一些房子做“期間銷控”。這就意味著網(wǎng)上預(yù)售登記不能解決開發(fā)商把房子留起來“惜售”問題。二是網(wǎng)上預(yù)售登記對(duì)認(rèn)購不作強(qiáng)制執(zhí)行，而只對(duì)簽約作強(qiáng)制執(zhí)行，而這就決定了：網(wǎng)上預(yù)售登記，無法杜絕“假售”和炒賣。

有專家指出，必須要完善目前的商品房銷售環(huán)節(jié)中的監(jiān)督制度，而且還要對(duì)開發(fā)商的行為進(jìn)行信用記錄，特別是一些違規(guī)行為。據(jù)了解，北京市建委“開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)營信用公示制度”規(guī)定，北京市建委負(fù)責(zé)歸集開發(fā)企業(yè)在商品房銷售活動(dòng)中的有關(guān)信用信息。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在“無證認(rèn)購”等八種違規(guī)行為并經(jīng)查實(shí)的，北京市建委可在開發(fā)企業(yè)信用系統(tǒng)上進(jìn)行公示。