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    中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史路徑

    2005-04-29 00:44:03伍旭升汪守宏
    銀行家 2005年7期
    關(guān)鍵詞:住房土地

    伍旭升 汪守宏

    中國房地產(chǎn)市場總體上起步較晚,嚴格說來,1990年以前的房產(chǎn)只是“產(chǎn)品房”,不存在真正意義的房地產(chǎn)市場。直到后來面向個人購房時,中國房地產(chǎn)市場才有“商品房”,房地產(chǎn)市場才開始算起步,在中國房地產(chǎn)發(fā)展的路徑中,如果以上世紀改革開放作為起點的話,大致可以概括為以下四個階段。

    第一階段(1978~1991年):理論突破與試點起步

    1978~1987年為理論突破階段。鄧小平同志在1978、1979年先后提出可以允許私人建房,城市居民可以自購自建,要聯(lián)系房價調(diào)整房租等等。理論界也提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)理論等概念。這之后,1982年國務院在四所城市進行“三三制”售房試點。1984年10月進一步批準擴大城市公房補貼出售的試點范圍。到1986年,又明確進一步提高房租、增加工資,變實物分配為貨幣分配,并成立了住房銀行和專業(yè)銀行下設立的房地產(chǎn)信貸部。同時,國務院于1980年同意征收城鎮(zhèn)土地使用費,1983年在撫順開始試點,1984年開始,廣東、重慶開始征收土地使用費。1988年國務院發(fā)布城鎮(zhèn)土地稅暫行條例。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌,拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。

    1987~1991年是中國房地產(chǎn)市場化的起步階段。1987年11月26日,深圳市政府首次公開招標出讓第一幅住房用地,12月10日又首次以拍賣方式出讓一幅土地,拉開中國土地市場化的序幕。1988年,各市縣開始建立房地產(chǎn)交易機構(gòu)與常設的房地產(chǎn)交易市場,1990年上海房改方案出臺,住房公積金制度開始建立。1991年開始,國務院先后批復了24個省、自治區(qū),直轄市的房改總體方案,從而房改開始在全國范圍內(nèi)全面推開。1988年4月12日,七屆全國人大一次會議通過《中華人民共和國憲法修正案》規(guī)定“土地的使用權(quán)可依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”等以及之后陸續(xù)出臺的法律法規(guī)政策,構(gòu)成了中國城市土地市場的基本框架。

    第二階段(1992~1997年):非理性炒作與調(diào)整推進

    1992~1993年為非理性炒作階段。1992年房改全面啟動,住房公積金制度全面推行。1993年建立了三級住房基金和發(fā)行住房債券籌集住房建設資金。1993年“安居工程”計劃開始啟動。

    1992年房地產(chǎn)投資總額比上一年增長了117%,達到731億元,1993年又增長了115%。到1993年7月末,僅國有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)就達到了29625個。在地方利益驅(qū)動下,不少地方政府濫沒開發(fā)區(qū),超計劃違規(guī)批地,且多以劃撥及協(xié)議方式出讓,從而導致房地產(chǎn)價格猛漲,在深圳,1991年初平均價格為3000元/米2,年底漲到了4000元/米2,1992年6月,海南省住房價格比1991年上漲了100%,珠江三角洲地區(qū)房價的上漲也超過了60%,其他城市上漲了40%。大量資金涌向了房地產(chǎn)業(yè),導致投資結(jié)構(gòu)失衡,普通住房供應不足,高檔商品房、別墅和寫字樓大量過剩,房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了明顯的過熱與泡沫化傾向。

    1994~1997年為調(diào)整推進階段。1994年房改向縱深方向發(fā)展,確立了城鎮(zhèn)住房新制度基本框架,完善了關(guān)于房改部分產(chǎn)權(quán),公房出售價格銜接問題。房地產(chǎn)市場經(jīng)過低迷后開始復蘇。普通住房迅速發(fā)展,房地產(chǎn)市場體系開始健全,住房逐漸成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。GDP的增長率約有1/3是房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。

    第三階段(1998~2001年):健康協(xié)調(diào),全面發(fā)展

    1998年以來,中國房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)了飛躍。隨著住房制度改革不斷深化,特別是住房貨幣化分配方案的積極推進和住房信貸政策的調(diào)整,使居民的消費觀念發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變,推動了全國范圍內(nèi)商品房銷售持續(xù)、快速健康增長。到2001年房地產(chǎn)投資占總投資的比重為16.9%,2001年住宅占投資總量的比重保持在66%,其中普通住宅占51%,別墅和經(jīng)濟適用房分別占6%和9%,辦公樓為12%,商業(yè)用房為12%。

    第四階段(從2001至今):市場過熱,正在調(diào)控

    自2001年至2004年,房屋價格指數(shù)持續(xù)上揚(見圖1)。2004年,全國房屋銷售價格又一路上漲,漲幅高達9.7%,大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。其中9個城市房價漲幅超過10%,分別是上海(15.9%),沈陽(15.9%)、南京(15.3%)、青島(15.3%)、天津(13.5%)、重慶(13.9%)、寧波(13.9%)、杭州(11.7%)和濟南(10.3%)。出現(xiàn)了與上世紀九十年代初期的海南房地產(chǎn)泡沫、中后期的股市泡沫等諸多類似的情況。

    在這個階段也出臺了許多針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策。首先是2002年下半年建設部和人民銀行對房地產(chǎn)金融展開大檢查,檢查的范圍是商業(yè)銀行在2001年6月到2002年9月的房地產(chǎn)信貸業(yè)務的辦理情況。檢查結(jié)果使管理層不得不正視房地產(chǎn)金融所隱藏的問題。

    2003年6月的“121”號文件適時出臺,該文是195號文件的具體化并切中數(shù)年房地產(chǎn)金融的亂局。但121號文件收效并不十分顯著。

    2004年2月26日,中國銀監(jiān)會在網(wǎng)站上發(fā)布“《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引(征求意見稿)》”。

    2005年我國政府也陸續(xù)出臺了一些政策,把調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)作為政府工作的一件大事。未來的房地產(chǎn)市場的發(fā)展和趨勢如何,政策效應如何,都值得進一步關(guān)注。

    (作者單位:中國人民銀行/人民銀行合肥市中心支行)

    責任編輯:李蕊

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