對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析與建議

束哲民

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需政策的推行，近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，以至于出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭?？傮w分析我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，我認(rèn)為仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運(yùn)行，但局部過(guò)熱和房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)快問(wèn)題應(yīng)引起足夠的重視。

一

1．房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)。發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要條件。沒(méi)有投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，任何國(guó)家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國(guó)向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，保持一定的投資規(guī)模尤為重要。近些年，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持7％—8％的高增長(zhǎng)率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3．6％左右。在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重逐步上升，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率下降的遺缺，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。

從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來(lái)看，它主要集中在北京、上海、廣州、南京、杭州等為主導(dǎo)的大城市群，客觀地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。這些地帶是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平的提高，消費(fèi)升級(jí)換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒(méi)有有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)增長(zhǎng)。那么，我國(guó)的房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)是否有需求的支撐?我認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)熱主要是需求拉動(dòng)的。

2．銷(xiāo)售率、空置率，地域分化明顯。近幾年，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)是刺激居民購(gòu)房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的銷(xiāo)售率(當(dāng)年銷(xiāo)售面積占當(dāng)年竣工面積的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的銷(xiāo)售率要更高一些。

但是，由于房地產(chǎn)投資總量的不斷增加，在銷(xiāo)售率回升的同時(shí)，空置面積也在上升。對(duì)于空置率，我們要做認(rèn)真的分析。首先，空置率上升無(wú)論何種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占?jí)恒y行資金多，由此會(huì)影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場(chǎng)上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫(kù)存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫(kù)存期、庫(kù)存比率應(yīng)該為多少?以住宅為例，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房屋多是高層和多層，國(guó)外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其偏好程度差異極大，因此，就有好賣(mài)與不好賣(mài)之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國(guó)外的空置率是以全部存量房為分母，而我國(guó)城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個(gè)未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國(guó)內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對(duì)空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年?yáng)|亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬(wàn)平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來(lái)重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時(shí)上海的空置房屋接近700萬(wàn)平方米，占全國(guó)的1／7，卻能使之化險(xiǎn)為夷，絕處逢生。

3．房?jī)r(jià)快速上漲，炒房圈地?zé)?，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂。近幾年，全國(guó)一些大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格快速上漲，漲幅超前。面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，廣大百姓找不到自己能負(fù)擔(dān)得起的住房。

實(shí)事求是的講，北京等大城市房?jī)r(jià)高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來(lái)人口多、高收入者多和集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)多都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)；但是，土地市場(chǎng)的不規(guī)范，炒房圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績(jī)r(jià)盤(pán)升的根本原因。許多投機(jī)商借“舊城改造”之機(jī)忙著炒房圈地，房?jī)r(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，這些投機(jī)商巨頭從中獲得了暴利，這種炒房圈地?zé)釋?duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說(shuō)是殆害長(zhǎng)遠(yuǎn)。俗話說(shuō)“沒(méi)有能長(zhǎng)到天那么高的大樹(shù)”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無(wú)休止地長(zhǎng)下去。短期的漲價(jià)也許在可承受范圍之內(nèi)，但是，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快超過(guò)廣大百姓可接受的程度，那么，就會(huì)對(duì)社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才產(chǎn)生不利影響。香港土地成本高、房?jī)r(jià)高已成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展一大制約因素，這難道不應(yīng)該引起我們的警覺(jué)和深省嗎?

目前國(guó)家已出臺(tái)了多項(xiàng)政策措施，抑制炒房行為，平抑快速上漲的房?jī)r(jià)，我們已看到有一定的效果，是否能夠有實(shí)質(zhì)性作用，還需繼續(xù)觀察。

4．房地產(chǎn)信貸發(fā)展，有喜也有憂。房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無(wú)論其投資與消費(fèi)都離不開(kāi)金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng)，對(duì)于多年來(lái)習(xí)慣于追逐“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國(guó)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一重大突破，對(duì)于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來(lái)說(shuō)更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長(zhǎng)，不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來(lái)自銀行貸款。因此，無(wú)論資金以何種形式出現(xiàn)，都是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會(huì)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)?在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì)，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會(huì)需求，增進(jìn)社會(huì)的財(cái)富。反之，盲目地炒房圈地、炒高檔樓宇，表面上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長(zhǎng)速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞賬率)、經(jīng)營(yíng)管理水平、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。在1997東亞金融危機(jī)中，香港和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30％～40％，卻能在房地產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無(wú)恙，因?yàn)橄愀酆托录悠裸y行的資本充足率高達(dá)15％～20％，不良資產(chǎn)率僅為3％，而韓國(guó)、菲律賓和泰國(guó)銀行的資本資產(chǎn)比率在6％～10％，不良貸款率高達(dá)22％，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)使這些國(guó)家的銀行陷入前所未有的災(zāi)難。在我國(guó)銀行資本金不足，不良資產(chǎn)率居高不下的情況下，個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款在銀行資產(chǎn)中應(yīng)占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?在我國(guó)信用制度、抵押保險(xiǎn)制度不健全的情況，如何提高房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量?這些都是亟待解決的問(wèn)題。

二

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)不在總量在結(jié)構(gòu)，不在速度在質(zhì)量。因此，對(duì)于不同的房地產(chǎn)熱，政府的調(diào)控方式也應(yīng)有所不同。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理，我認(rèn)為，防范房地產(chǎn)泡沫應(yīng)采取如下措施：

1．從土地源頭人手，規(guī)范土地市場(chǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤(rùn)就是來(lái)源于政府對(duì)土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。表面上看起來(lái)，全

國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已超過(guò)4萬(wàn)家，是個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場(chǎng)是政府獨(dú)家壟斷，政府“一個(gè)口子”供地的土地儲(chǔ)備和招拍掛政策，實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤(rùn)”。其中很大一部分通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入了房地產(chǎn)企業(yè)。盡管從前年下半年開(kāi)始土地市場(chǎng)引入了競(jìng)價(jià)機(jī)制，但由于競(jìng)價(jià)拍賣(mài)機(jī)制只適用于競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，而在土地市場(chǎng)國(guó)家高度壟斷和土地資源供不應(yīng)求的情況下，競(jìng)價(jià)拍賣(mài)機(jī)制只會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地價(jià)的預(yù)期，使壟斷供給的壟斷產(chǎn)品形成壟斷價(jià)格，并且不斷把這種壟斷價(jià)格推向新高。所以，我們看到，隨著土地價(jià)格上漲，土地出讓金也水漲船高，而作為終端產(chǎn)品的房子，價(jià)格更是高得離譜。

土地資源短缺不僅是困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題，如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國(guó)民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴(lài)于土地資源的優(yōu)化配置。我們認(rèn)為：首先，應(yīng)通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其次，加快建設(shè)有形的土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正、公開(kāi)、公平。今后，國(guó)有土地?zé)o論使用者是誰(shuí)(政府或其他企事業(yè)單位)，土地出讓都應(yīng)納入有形市場(chǎng)，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標(biāo)并不是簡(jiǎn)單的價(jià)高者得標(biāo)，政府可用綜合指標(biāo)，包括企業(yè)的資質(zhì)，以往的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、土地使用方向、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景等，來(lái)確定中標(biāo)者的資格。這樣，政府才可以有效的調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時(shí)序和位置，同時(shí)，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應(yīng)對(duì)所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息公開(kāi)，防止信息不對(duì)稱(chēng)為一些人圈地、炒地謀取暴利提供便利；另外，必須對(duì)違規(guī)違紀(jì)者給予嚴(yán)厲的制裁，以保障市場(chǎng)秩序的正常運(yùn)行。

2．靈活運(yùn)用利率、完善稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，杜絕偷稅漏稅。近兩年的房地產(chǎn)熱，一定程度是在政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無(wú)可非議，但是，長(zhǎng)期實(shí)施一種政策，或無(wú)視受益對(duì)象實(shí)施同一政策，就可能給市場(chǎng)一種錯(cuò)誤的信號(hào)：多次降息、資金成本低會(huì)誘使許多企業(yè)、個(gè)人涉足于高風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而導(dǎo)致市場(chǎng)資源配置的失誤。為引導(dǎo)企業(yè)投資與開(kāi)發(fā)更符合市場(chǎng)的需求，政府應(yīng)適時(shí)調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè)設(shè)施、商廈寫(xiě)字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應(yīng)對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅，有利于抑制奢靡之風(fēng)，而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化上。此外，完善市場(chǎng)信息的供給，也是政府調(diào)控市場(chǎng)的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅漏稅行為已相當(dāng)嚴(yán)重，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，納稅意識(shí)薄弱。在北京、四川、山西、上海、山東、云南等省市的稅務(wù)稽查人員均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的大肆偷漏稅問(wèn)題，且欠稅金額巨大。其中浙江房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅問(wèn)題已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅手段花樣繁多，查出的不過(guò)是冰山一角，大量沒(méi)查出的自然成了企業(yè)的利潤(rùn)。一方面是房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)，另一方面卻是大肆偷漏國(guó)家稅款，解決房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅漏稅行為已刻不容緩。

3．完善房地產(chǎn)金融體制，防患于未然。我國(guó)銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，從外部環(huán)境上講，我國(guó)的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全，從內(nèi)部機(jī)制上講，我國(guó)銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產(chǎn)過(guò)高，資產(chǎn)負(fù)債管理水平低等，這些都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。但是，面對(duì)金融全球化的沖擊和多次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力，我國(guó)銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，新興的房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個(gè)人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但持有比例過(guò)高，也會(huì)增加資金成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這就是“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”的道理。在美國(guó)，個(gè)人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18％，占抵押銀行資產(chǎn)的50％，銀行資金來(lái)源不同，資金的運(yùn)用也會(huì)有所不同。在香港，銀行要及時(shí)動(dòng)態(tài)追蹤貸款的質(zhì)量。因此，我國(guó)的銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力；金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)從制度建設(shè)人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才有利于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

21世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整，中國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，都為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇。我們的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)清自己的使命與責(zé)任：我們不僅是未來(lái)城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)者，還是未來(lái)城市、地域空間的設(shè)計(jì)者；我們?yōu)槿藗兲峁┑牟粌H僅是實(shí)物資產(chǎn)、價(jià)值的載體，還有全新的知識(shí)技術(shù)、全新的生產(chǎn)與生活方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持“以人為本”的理念，在投資與經(jīng)營(yíng)中少一點(diǎn)盲從，多一點(diǎn)理性；少一點(diǎn)炒作，多一點(diǎn)真誠(chéng)，給消費(fèi)者多一點(diǎn)實(shí)惠。同時(shí)，也為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展作出實(shí)實(shí)在在的貢獻(xiàn)。

(作者單位：南京永華會(huì)計(jì)事務(wù)所)

責(zé)任編輯：浩宇