２００３年中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力ＴＯＰ１０

搜房研究院

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，加速發(fā)展城市和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)被確定為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵戰(zhàn)略。以城市經(jīng)營為背景，以房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)帶動(dòng)城市建設(shè)為契機(jī)，提高城市競爭力，不僅成為中國各個(gè)城市市長們特別熱門的話題，而且吸引了眾多媒體和業(yè)內(nèi)人士積極參與討論。同時(shí)，我國房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，眾多開發(fā)商開始進(jìn)行跨地域的房地產(chǎn)開發(fā)，如何評(píng)價(jià)各城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力，確定是否進(jìn)入某一城市的房地產(chǎn)市場，成為社會(huì)各界人士極其關(guān)注的重大問題。

2003年5月9月，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院三家國內(nèi)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”，對(duì)中國省會(huì)城市及計(jì)劃單列的35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力進(jìn)行了公正、客觀、全面的研究。

TOP10研究組認(rèn)為：一個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力指的是市場潛在需求和潛在供給的差距，它主要反應(yīng)了市場投資的增長空間。在對(duì)國內(nèi)外有關(guān)城市競爭力、單一產(chǎn)業(yè)競爭力研究基礎(chǔ)上，結(jié)合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，TOP10研究組從潛在需求、當(dāng)前滿足需求程度、市場表現(xiàn)和潛在供給等4個(gè)方面對(duì)城市的住宅、辦公樓、商業(yè)用房分別設(shè)計(jì)相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量分析計(jì)算三大分物業(yè)的開發(fā)投資潛力得分，最后根據(jù)房地產(chǎn)市場不同分物業(yè)投資結(jié)構(gòu)比例加權(quán)得出房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資潛力。

住宅開發(fā)投資潛力城市TOP10：長三角獨(dú)占四席

按照基本理論框架，TOP10研究組分別從潛在需求、當(dāng)前滿足需求程度、市場表現(xiàn)和潛在供給等4個(gè)方面對(duì)35個(gè)大中城市住宅市場的開發(fā)投資潛力進(jìn)行研究，具體評(píng)價(jià)指標(biāo)為GDP、市區(qū)人口、人均GDP、人均居民儲(chǔ)蓄余額、人口增長率、城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入、收入房價(jià)比、人均居住面積、銷售面積、竣工面積、空置率、銷售額、投資額、吸納率、開發(fā)投資額增長率等等。研究結(jié)果顯示住宅開發(fā)投資潛力10強(qiáng)城市是：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，隨后依次是：廣州、廈門、南京、寧波、杭州、成都、青島。

在10強(qiáng)城市中，以上海為龍頭的長江三角洲的城市占據(jù)四席，珠江三角洲的城市占據(jù)了二席，說明中國最活躍的兩大經(jīng)濟(jì)圈仍然存在較大的房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長空間。TOP10研究組對(duì)10強(qiáng)城市市場供求關(guān)系進(jìn)一步比較分析，10強(qiáng)城市中50％的城市低于35個(gè)城市人均居住面積的平均值15.37平方米，如杭州、寧波、廣州的人均居住面積還不到13平方米；從潛在供給看，投資增長速度和新開工增長對(duì)城市住宅開發(fā)投資潛力影響較大，比如廈門，其投資和新開工不足使得開發(fā)投資空間較大。從潛在需求來看，上海、杭州和寧波三強(qiáng)城市的消費(fèi)水平和財(cái)富積累水平明顯強(qiáng)于其他城市，上海、寧波、杭州、廈門、深圳等人均GDP、人均儲(chǔ)蓄余額都名列前茅，使得其住宅開發(fā)投資潛力較。

辦公樓開發(fā)投資潛力城市TOP10：對(duì)外開放影響巨大

按照基本理論框架，辦公樓開發(fā)投資潛力的具體評(píng)價(jià)指標(biāo)為GDP、白領(lǐng)人數(shù)、進(jìn)出口總額、外商直接投資FDI、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長率、人均第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，人均GDP、銷售面積、新開工面積、吸納率、開發(fā)投資額增長率、新開工面積增長率等。研究結(jié)果顯示辦公樓開發(fā)投資潛力10強(qiáng)城市是：上海名列第一，深圳名列第二，北京名列第三，隨后依次是：寧波、廣州、廈門、成都、石家莊、青島、大連。

辦公樓開發(fā)投資潛力10強(qiáng)城市中，80％是中國最早對(duì)外開放的城市，這表明外向經(jīng)濟(jì)和對(duì)外合作程度直接影響辦公樓的開發(fā)投資潛力；特大城市在10強(qiáng)排名中仍然獨(dú)占鰲頭，盡管特大城市的市場供給相當(dāng)大，比如北京和上海連續(xù)三年辦公樓竣工面積之和分別占35個(gè)大中城市的16.02％和12.21％，但由于這兩個(gè)城市對(duì)辦公樓的潛在需求也非常大，比如北京、上海的白領(lǐng)人口分別占35個(gè)城市的白領(lǐng)人口總量的12.6％和11.5％，而且這些城市的辦公樓出租率比35個(gè)城市平均出租率高出一到兩倍，所以他們?nèi)匀痪哂休^大的開發(fā)投資潛力。從辦公樓市場自身的素質(zhì)來看，市場吸納率和空置水平直接影響辦公樓開發(fā)投資潛力，比如石家莊，由于較低的空置率和較高市場吸納率使其躋身10強(qiáng)之列。

商業(yè)用房開發(fā)投資潛力城市TOP10：傳統(tǒng)商業(yè)城市實(shí)力強(qiáng)勁

根據(jù)基本理論框架，TOP10研究組分別從潛在需求、當(dāng)前滿足需求程度、市場表現(xiàn)和潛在供給等4個(gè)方面對(duì)城市市區(qū)人口、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、可支配收入增長率、社會(huì)消費(fèi)品零售額增長率、旅游收入、銷售面積、竣工面積、空置率、吸納率、開發(fā)投資額增長率、新開工面積增長率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，研究結(jié)果表明，商業(yè)用房開發(fā)投資潛力10強(qiáng)城市是：北京名列第一，上海名列第二，深圳名列第三，隨后依次是：廣州、寧波、武漢、廈門、杭州、沈陽、濟(jì)南。

從商業(yè)用房開發(fā)投資潛力10強(qiáng)城市排名可看出：傳統(tǒng)的商業(yè)發(fā)達(dá)城市仍具有較大的開發(fā)投資潛力，深圳、上海、廣州等老牌商業(yè)發(fā)達(dá)城市，居民的消費(fèi)能力普遍較高，對(duì)商鋪的潛在需求間接影響較大。具體表現(xiàn)在人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均可支配收入及人均GDP等消費(fèi)水平遙遙領(lǐng)先于其他城市。從市場有效需求來看，商業(yè)用房市場出租率高的城市投資價(jià)值較大，上海、北京、深圳的出租率分別是46.1％，31.9％和65.7％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于35個(gè)城市的平均水平9.7％。旅游收入及其增長速度提高使得商業(yè)用房開發(fā)投資潛力較大，典型城市比如北京；經(jīng)濟(jì)增長速度，如可支配收入增長率和社會(huì)消費(fèi)零售額增長率對(duì)商業(yè)用房開發(fā)投資潛力影響較大，典型城市如濟(jì)南和沈陽。

中國房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力城市TOP10：滬、京、深位列三甲

綜合上述三大分物業(yè)開發(fā)投資潛力評(píng)價(jià)，按照投資結(jié)構(gòu)比例加權(quán)得出房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力TOP10為：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，緊隨其后的是：廣州、廈門、寧波、杭州、南京、成都、天津。

從區(qū)域分布來看，三大都市圈的代表城市(上海、北京、深圳和廣州)仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)最具投資價(jià)值的城市，東部城市的房地產(chǎn)投資價(jià)值強(qiáng)于中西部城市。10強(qiáng)城市中，90％的城市都在東部地區(qū)。在東部城市中，長江三角洲的上海、寧波和杭州等城市展現(xiàn)了以上海為核心的城市群優(yōu)勢。值得引人注意的是西部城市成都依托西部大開發(fā)的國家發(fā)展戰(zhàn)略而日益顯示其潛在的房地產(chǎn)開發(fā)空間。而東北地區(qū)無一城市躋身前10強(qiáng)，說明老工業(yè)基地的房地產(chǎn)市場急需培育。

從城市規(guī)模來看房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力，呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是大城市具備較大的市場空間。規(guī)模較大的城市不僅擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場需求，而且大城市的市場空間使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進(jìn)行市場定位，來尋找市場的縫隙，進(jìn)行差異化競爭。大城市的另一大特點(diǎn)是對(duì)周邊地區(qū)具有集聚作用。對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，集聚作用的主要表現(xiàn)在于需求部分地來自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地購買力是不容忽視的重要因素。

從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是市場潛在需求越大、潛在供給越小則預(yù)示城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力越大。房地產(chǎn)市場潛在需求主要受到潛在需求方的購買能力和經(jīng)濟(jì)支撐能力的影響。房地產(chǎn)市場供給一方則主要通過未來潛在供給影響房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力。二是房地產(chǎn)市場本身的素質(zhì)，比如空置消化能力和市場吸納能力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)潛力的影響也非常大。寧波、杭州等二線城市，盡管城市和房地產(chǎn)規(guī)模不如特大城市，但由于其較強(qiáng)的市場吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發(fā)投資空間較大。