杭州樓市，“不買(mǎi)就后悔”？

高地價(jià)和高房?jī)r(jià)會(huì)給一個(gè)城市的房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么？

瘋了?

非典一役之后，浙江省第十屆房地產(chǎn)交易會(huì)規(guī)模空前，參加的人數(shù)也是空前的。6月19日開(kāi)幕當(dāng)日，參觀人數(shù)超過(guò)13萬(wàn)人。本屆房交會(huì)所傳遞的信息眾多，筆者最強(qiáng)烈的感受是樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升，房子基本上賣(mài)光，不管是新開(kāi)盤(pán)的，還是未開(kāi)盤(pán)的。

對(duì)于那些迫切想改善居住條件，但手中鈔票不多的購(gòu)房產(chǎn)來(lái)講，面對(duì)這樣的房?jī)r(jià)，不單是無(wú)奈和后悔，有的購(gòu)房產(chǎn)簡(jiǎn)直要“中風(fēng)疾走”了!購(gòu)房者的心態(tài)是——如果今天不買(mǎi)，那么明天的房?jī)r(jià)會(huì)漲到什么價(jià)位都不知道，所以只要有房子，房?jī)r(jià)差得不是太多，一定要買(mǎi)!這是一種幾近瘋狂的購(gòu)物心態(tài)了，類似于1987年的商品搶購(gòu)風(fēng)。

房產(chǎn)市場(chǎng)像被無(wú)形的手操控著，使得房產(chǎn)商們“瘋”了，購(gòu)房者也“瘋”了，整個(gè)市場(chǎng)“瘋”了。如果以往的幾屆房交會(huì)最多以火爆來(lái)形容的話，那么本屆房交會(huì)以“瘋”來(lái)形容，并不過(guò)分——前幾屆房交會(huì)上購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)高了，有繼續(xù)等待的想法?？傻搅诉@一屆，很多購(gòu)房者覺(jué)得已無(wú)法等待了，非得立即行動(dòng)不可。

“不買(mǎi)就后悔”是本次房交會(huì)上聽(tīng)到的最多的語(yǔ)言。所以一些人不管三七二十一，見(jiàn)了樓盤(pán)就要樓書(shū)，見(jiàn)了表格就登記，看看還可以的房子就下訂單，戶型，配套，樓層，綠化等等只好將就了。在他們心目中，怎么買(mǎi)都不會(huì)虧，因?yàn)榉績(jī)r(jià)在不停地漲。

再看看房產(chǎn)商們是怎么“瘋”的。樓盤(pán)尚未開(kāi)工，也更談不上開(kāi)盤(pán)了，便興沖沖地趕來(lái)展出。房交會(huì)展臺(tái)布置得越來(lái)越漂亮，大氣；有的樓盤(pán)把小區(qū)今后的園林實(shí)景都搬到房交會(huì)，如果不考慮人多擁擠的因素，那簡(jiǎn)直是一種風(fēng)景，是種享受。面對(duì)蜂擁而來(lái)的購(gòu)房者，不少房產(chǎn)商對(duì)樓盤(pán)如何定價(jià)心里沒(méi)數(shù)，便拿購(gòu)房者來(lái)試水。說(shuō)是市場(chǎng)調(diào)查和信息登記，，實(shí)際上在摸購(gòu)房者的底，看看有多少預(yù)訂者，他們所能承受的價(jià)位。房產(chǎn)商可以根據(jù)訂房產(chǎn)的多少和他們心目中的綜合價(jià)格來(lái)給樓盤(pán)定個(gè)所謂開(kāi)盤(pán)價(jià)。這里，玩的是一套所謂的讓消費(fèi)者定價(jià)的把戲，訂房者越多，房?jī)r(jià)自然越高。

郊區(qū)大盤(pán)時(shí)代?

大多老百姓喜歡市區(qū)房，生活方便，交通便利?？墒鞘袇^(qū)土地要拍賣(mài)，成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，所以本屆房交會(huì)上市區(qū)樓盤(pán)寥寥可數(shù)，有的幾個(gè)樓盤(pán)其房?jī)r(jià)已高得驚人。大規(guī)模開(kāi)發(fā)郊區(qū)樓盤(pán)成了眾多房產(chǎn)商的共識(shí)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小、土地成本低、利潤(rùn)高；交通、配套、入住條件對(duì)于高房?jī)r(jià)帶來(lái)的利潤(rùn)而言是次要的。銷(xiāo)售則可以通過(guò)廣告、樓書(shū)、房交會(huì)等形式來(lái)解決，有大批消費(fèi)者買(mǎi)不起市區(qū)高價(jià)房，但想要住房，會(huì)乖乖來(lái)買(mǎi)郊區(qū)房，因?yàn)闆](méi)其他選擇。

其實(shí)去年北京房產(chǎn)大亨潘石屹先生來(lái)杭演講時(shí)講到這一問(wèn)題，他說(shuō)城市的擴(kuò)展與人的發(fā)育一樣，得慢慢來(lái)。在郊區(qū)市政配套沒(méi)解決好之前，生活是很不方便的，甚至可能很痛苦。消費(fèi)者容易被房產(chǎn)商的誤導(dǎo)所迷惑，其后果只能自己去品嘗。

難道這么多房產(chǎn)商不懂這些道理嗎?其實(shí)他們最明白不過(guò)，但利字當(dāng)頭，其余可以緩顧。這幾年杭州房產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)是出了名的，人說(shuō)杭州房產(chǎn)有“三快”：房子賣(mài)得快，房子造得快，攢錢(qián)來(lái)得快。筆者有個(gè)同學(xué)在某大型房產(chǎn)公司，他說(shuō)：杭州房產(chǎn)市場(chǎng)那么好，以至于他們的老板認(rèn)為沒(méi)有必要花大價(jià)錢(qián)去造房子，即使最差的材料，最差的戶型，最差的配套，也能把房子賣(mài)光。這話聽(tīng)起來(lái)挺可怕，卻是大實(shí)話。在高房?jī)r(jià)形勢(shì)下，房產(chǎn)商拿到土地后急于開(kāi)發(fā)。無(wú)論是小區(qū)規(guī)劃，還是建筑設(shè)計(jì)，都是匆忙行事，施工要趕時(shí)間，而且要節(jié)省投資，這就難保房子質(zhì)量上乘。往往是一個(gè)樓盤(pán)剛開(kāi)工，另一地塊在爭(zhēng)??；這個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行到一半，另一樓盤(pán)要開(kāi)工了。只要拿到土地，抓緊時(shí)間，財(cái)富會(huì)滾滾而來(lái)。

誰(shuí)在買(mǎi)房?

這幾年杭州建的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房，加起來(lái)有幾千萬(wàn)平方米。看看房交會(huì)的熱鬧陣勢(shì)，好像建再多房子也滿足不了市場(chǎng)需求。那么到底建成的房子中誰(shuí)在住?誰(shuí)在買(mǎi)?

這是個(gè)大課題。杭州老百姓真有這么大的購(gòu)買(mǎi)力嗎?市區(qū)一套120平方米的房子連裝修好至少要1 0 0萬(wàn)元。在人均GDP3400美元的經(jīng)濟(jì)條件下，正常的消費(fèi)水平是支撐不了這樣的高房?jī)r(jià)的。都說(shuō)老板階層有錢(qián)，可現(xiàn)在老板們?cè)撡I(mǎi)的都早已買(mǎi)了，剩余購(gòu)買(mǎi)力已不大了，市民中大多是工薪階層，這是消費(fèi)主流；另外一個(gè)購(gòu)房階層是高收入的工薪階層，但給高薪階層算算賬：夫妻兩人工作十年，現(xiàn)有10萬(wàn)元年收入，如有一半剩余，存款30萬(wàn)元，按揭買(mǎi)這高價(jià)房也是很吃力的。

但市區(qū)已開(kāi)發(fā)的和正要開(kāi)發(fā)的高價(jià)房統(tǒng)統(tǒng)賣(mài)光也是不爭(zhēng)事實(shí)，誰(shuí)買(mǎi)走了?外地購(gòu)房產(chǎn)。浙江省建設(shè)廳業(yè)內(nèi)人土透露，近幾年外地購(gòu)房產(chǎn)買(mǎi)走了本地房的近2／3。他們買(mǎi)杭州房干什么?炒房!去年筆者一個(gè)在浙江江山工作的同學(xué)湊了300萬(wàn)元來(lái)杭州買(mǎi)房子，要我?guī)退暨x挑選，結(jié)果買(mǎi)了六套房子。我問(wèn)他買(mǎi)來(lái)干什么，他說(shuō)是投資，錢(qián)放著沒(méi)用，反正杭州房?jī)r(jià)在不停地漲，這錢(qián)是穩(wěn)賺的，風(fēng)險(xiǎn)很小。

評(píng)判一個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)是否有泡沫，很重要的指標(biāo)是房子空置率。房產(chǎn)商手上的房子賣(mài)光了，說(shuō)明前置空置率為零；如客戶買(mǎi)了房子都不去住，房子空著，那么后置空置率為1?？辗康脑蛴泻芏喾N：儲(chǔ)備，出租，投資，炒房等等?，F(xiàn)在不少房產(chǎn)商認(rèn)為前置空置率為0，就說(shuō)明杭州房產(chǎn)沒(méi)有泡沫。筆者卻認(rèn)為像杭州這樣的情況，前置空置率為零只能說(shuō)明杭州房產(chǎn)火爆，房產(chǎn)商生意很好做。后置空置率節(jié)節(jié)攀升，危害才是巨大的，它會(huì)造成市場(chǎng)崩盤(pán)，發(fā)展停頓。

其實(shí)要了解房產(chǎn)后置空置率辦法很簡(jiǎn)單，晚上到新建一兩年的小區(qū)數(shù)一數(shù)亮燈多少，或到各小區(qū)物業(yè)管理公司查一查人住情況，就可以得出大概數(shù)字。不過(guò)很多房產(chǎn)商對(duì)這個(gè)數(shù)字很忌諱，幾乎沒(méi)有公開(kāi)數(shù)字可供參考。

不過(guò)精明的溫外1人現(xiàn)在在杭州投資房子的少了，而要到上海投資，他們認(rèn)為與購(gòu)房市場(chǎng)對(duì)應(yīng)的是租房市場(chǎng)，杭州的房租與上海比起來(lái)要低多了。這也說(shuō)明杭州房?jī)r(jià)炒得太高，風(fēng)險(xiǎn)也大了。因?yàn)榕c租房有關(guān)的兩個(gè)因素是：人和房子。杭州流動(dòng)人口不算少，但炒房客要出租的房子多了，租金自然下降。綜合上海、廣州、北京、深圳等地與杭州房?jī)r(jià)相近的城市，杭州房租最便宜，與上海的差一半左右。房?jī)r(jià)與房租的嚴(yán)重偏離，已經(jīng)相當(dāng)說(shuō)明問(wèn)題。 住在杭州還是炒在杭州?

去年年底，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾先生來(lái)杭州給杭丹，的房地產(chǎn)市場(chǎng)把脈，他說(shuō)如果房子是買(mǎi)來(lái)住的話，房主不太關(guān)心房?jī)r(jià)的漲與跌；如果買(mǎi)來(lái)炒的，自然希望房?jī)r(jià)漲上去。茅老先生的話真是一針見(jiàn)血!杭州的房?jī)r(jià)不停地漲啊漲，炒房起的作用是否太大了點(diǎn)?

“上帝若讓誰(shuí)滅亡，首先讓其瘋狂!”筆者并不希望杭州的房產(chǎn)崩盤(pán)，但在如此高的房?jī)r(jià)之下，“住在杭州”能成為一句名符其實(shí)的口號(hào)嗎?固

(作者為杭州房地產(chǎn)業(yè)界人士)