加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理　促進(jìn)我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

賈冬梅

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場的總體評價(jià)

近年來，我區(qū)房地產(chǎn)投資逐年增長，對自治區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在增加就業(yè)、拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長等方面，成效明顯。

1998年至2002年，自治區(qū)GDP年均增長1208％，固定資產(chǎn)投資年均增長2818％，房地產(chǎn)投資年均增長4485％。五年間，房地產(chǎn)投資分別占全區(qū)GDP的191%、229％、323％、425％和418%，分別占全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的651％、756%、1051%、1323%和1013％。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅拉動(dòng)了自治區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，而且在增加就業(yè)和吸納農(nóng)村外來人口務(wù)工方面也做出了積極的貢獻(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1998年我區(qū)房地產(chǎn)就業(yè)人數(shù)約103萬人，2002年增加到約19萬人，解決了部分人員的就業(yè)問題，在一定程度上緩解了城鎮(zhèn)的就業(yè)壓力，增加了農(nóng)閑進(jìn)城務(wù)工人員的收入。而房屋銷售也從1998年1155億元增加到2002年的489億元，增長了3倍多。商品房銷售增加的同時(shí)也拉動(dòng)了建筑材料等一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用。

（二）內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理

截止2002年底，全區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資35456億元，其中商品房屋開發(fā)28233億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的7963%。在商品房屋的開發(fā)建設(shè)中，商品住宅完成投資25376億元，占商品房屋開發(fā)總投資的8988％。

2、住宅建設(shè)步伐加快，對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率提高

“九五”至“十五”前兩年，全區(qū)住宅建設(shè)投資平均每年增長1456%，按照住宅建設(shè)投資每增加10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1個(gè)百分點(diǎn)測算，七年間，平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長約15個(gè)百分點(diǎn)。截止到2000年底，全區(qū)實(shí)有住宅居住面積689811萬平方米，人均923平方米，實(shí)現(xiàn)了人均居住面積9平方米的小康目標(biāo)。到2002年底，全區(qū)實(shí)有住宅建筑面積1514391萬平方米，比2000年底凈增114127萬平方米，年人均增加近1平方米。

3、商品房屋特別是商品住宅預(yù)售情況較好

截止2002年底，全區(qū)累計(jì)預(yù)銷售商品房屋200279萬平方米，占同期竣工總量的837％，其中預(yù)銷售商品住宅16557萬平方米，占同期竣工商品住宅總量的8846％。

4、我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在為社會(huì)提供產(chǎn)品的過程中，其自身實(shí)力也有了一定的積累。

據(jù)調(diào)查，2001年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，開發(fā)商自籌資金的比例為5025％，增幅比1998年提高1978個(gè)百分點(diǎn)。這表明，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在逐步適應(yīng)市場機(jī)制的過程中，其自我發(fā)展的能力也在增強(qiáng)。

5、居民購買商品房的潛力仍然很大，經(jīng)濟(jì)適用住房受到中低收入家庭的青睞。我行2002年的一次問卷調(diào)查顯示，如果能及時(shí)辦理銀行按揭貸款，有80%以上的月收入1500元的家庭，準(zhǔn)備在五年內(nèi)購買價(jià)格在每平方米1000元左右的商品房。包頭市的調(diào)查結(jié)果顯示，平均價(jià)格在每平米1100—1450元之間的經(jīng)濟(jì)適用住房，利用銀行按揭貸款的方式銷售，中低收入家庭（穩(wěn)定收入的工薪階層）基本能夠接受，銷售較好，入住率較高，空置率僅為5%左右。1998年至2002年，我區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房投資在住宅投資所占的比重基本保持在65%左右，1999年高達(dá)70%，說明經(jīng)濟(jì)適用房及小高層住宅仍是我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)今后投資和發(fā)展的主要方向。

二、我區(qū)房地產(chǎn)市場存在的問題

（一）房價(jià)相對偏高。我區(qū)商品住宅價(jià)格水平和全國相比屬于低價(jià)位，每平米800—2200元左右，2002年平均價(jià)1029元／平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)只有901元／平方米。單純看房價(jià)并不高，但由于我區(qū)城鎮(zhèn)家庭可支配收入僅18456元（2002年底統(tǒng)計(jì)數(shù)字）。房價(jià)與收入比達(dá)62倍，超出3—6倍的合理范圍，中低收入家庭難以承受，影響房屋銷售。

（二）政策不到位。為降低房價(jià)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，自治區(qū)政府出臺(tái)了住宅建設(shè)稅費(fèi)減免政策，但在具體執(zhí)行過程中，還沒有完全到位，該減的沒有減，價(jià)格降不下來，加之目前區(qū)內(nèi)缺少專業(yè)性的房地產(chǎn)評估、中介機(jī)構(gòu)，物價(jià)部門難以履行經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格審定職能，致使經(jīng)濟(jì)適用住房的售價(jià)與商品住宅的售價(jià)差別不大，造成經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的政策效果不能完全體現(xiàn)。

（三）房地產(chǎn)市場秩序有待進(jìn)一步規(guī)范。據(jù)調(diào)查顯示，在我區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)中，92%是四級(jí)以下的低等級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，其中有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋出售后，未能完全按照購房協(xié)議條款執(zhí)行。虛假廣告、面積短缺、合同欺詐等問題的存在，致使購房者利益受到侵害。

（四）債務(wù)鏈條延伸，影響了房地產(chǎn)市場的規(guī)范運(yùn)行。目前，在勞動(dòng)力市場供大于求的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用施工企業(yè)資金的現(xiàn)象在全區(qū)乃至全國也比較普遍，這加大了施工企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也是形成施工企業(yè)拖欠民工工資的重要原因之一。

（五）空置房占用資金較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年全區(qū)空置商品房22344萬平方米，按每平方米1100元的平均開發(fā)價(jià)估算，相當(dāng)于有246億元資產(chǎn)閑置。按2002年銀行貸款占當(dāng)年房地產(chǎn)投資總額1882％的比例計(jì)算，有463億元的銀行房地產(chǎn)貸款沉淀，占2002年全年房地產(chǎn)貸款的328％。如果空置房一旦形成積壓，則會(huì)給開發(fā)商及其他投資者造成較大的資金損失。

（六）住房二級(jí)市場放而不活。自治區(qū)住房二級(jí)市場雖已放開，但各地普遍存在住房二級(jí)市場不活躍的問題，原因主要是由于舊住宅設(shè)備簡陋、配套不全、物業(yè)管理不完善。另外，住宅的市場供求信息不暢，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)少，中介市場服務(wù)力量薄弱，也是住房二級(jí)市場不活躍的一個(gè)重要原因。

三、我區(qū)房地產(chǎn)貸款的基本情況

近年來，隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)個(gè)人消費(fèi)信貸政策的不斷出臺(tái)，人民銀行在下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率的同時(shí)，相應(yīng)調(diào)低了住房公積金貸款利率，促進(jìn)了住房金融的進(jìn)一步發(fā)展。1998年，全區(qū)各金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額為1304億元，到2002年12月末，余額已達(dá)到725億元，增速很快。個(gè)人住房貸款占比上升，引導(dǎo)了房地產(chǎn)投資向更加理性的方向發(fā)展。到2002年12月末，全區(qū)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額14108億元，當(dāng)年新增2308億元，當(dāng)年支持60241戶居民購房59333套，面積達(dá)64057萬平方米。

截止到2003年6月末，全區(qū)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額15316億元，比2002年末增加816億元，增長563％。全區(qū)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額7606億元，其中，抵押貸款5697億元，保證貸款1907億元，分別占比7490％和2510％。2003年1—6月，全區(qū)商業(yè)銀行發(fā)放經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房貸款234億元，完成年度貸款計(jì)劃的4423％。

四、《通知》對我區(qū)房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

（一）《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下簡稱《通知》)的目的旨在抑制部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快、商品房屋空置面積增加、房地產(chǎn)投資增幅過高，防止房地產(chǎn)市場過熱，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。目前，我區(qū)房地產(chǎn)各相關(guān)主要指標(biāo)，基本保持在較為合理的范圍之內(nèi)，表明我區(qū)商品房屋開發(fā)不存在投資過熱的問題。主要表現(xiàn)為：

一是一年以上房屋空置率屬正常、合理范圍。截止2002年底，全區(qū)空置商品房屋22344萬平方米，占當(dāng)年竣工商品房屋總量的4067％，其中空置商品住宅15816萬平方米，占當(dāng)年竣工商品住宅總量的3705％，均超過了20%的合理比例。但在空置的數(shù)量中，空置一年以上的只有5542萬平方米，占當(dāng)年竣工商品房屋總量的1009％。說明在空置的房屋中，除少量高級(jí)住宅及別墅外，大部分沒有構(gòu)成積壓，是在正常銷售內(nèi)的合理存量。

二是開發(fā)商對銀行貸款的依賴程度有所下降。2002年，開發(fā)商利用商品房集資、收取定金和預(yù)收款等形式籌集的資金比2001年增長近21個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，隨著民間資本大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，開發(fā)商對銀行貸款的依賴程度逐步下降。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比從1998年的288％下降到2001年的15％，2002年回升到1882％。

內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場雖然總體上不存在過熱問題，但是，有些問題也不容忽視。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策出臺(tái)對我區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響將主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、《通知》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目的30%”，而我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金僅占總投資的1924％，而這1924％的自有資金也不完全是所有者權(quán)益。據(jù)對商業(yè)銀行調(diào)查，全區(qū)權(quán)益類自有資金達(dá)到30%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量很少，相當(dāng)一部分達(dá)不到要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將很難從銀行獲得信貸支持。

2、《通知》規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)膫€(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。目前，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定金及預(yù)收款占總投資的2649％，此項(xiàng)收入的減少，將直接制約房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。

3、《通知》規(guī)定，“商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）”。據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)有關(guān)數(shù)字表明，“九五”期間和“十五”前兩年，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年新增資金來源中，三大資金來源占6455%（開發(fā)企業(yè)自有資金占1924%，銀行貸款占1882%，定金及預(yù)收款占2649%），其余3545%資金來源中，據(jù)調(diào)查相當(dāng)一部分為施工企業(yè)墊資，而施工企業(yè)的墊資中，大部分又為銀行貸款。因此，這項(xiàng)規(guī)定將直接減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可用資金。

4、房地產(chǎn)業(yè)是我區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2002年，全區(qū)建筑業(yè)增加值15883億元，占GDP的917％；全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資7246億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的1013％。人民銀行加強(qiáng)房地信貸業(yè)務(wù)管理，在抑制房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性過熱的同時(shí)，也將對我區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響。不過這種影響是暫時(shí)的，而且力度也不會(huì)很大。如果出現(xiàn)象1992年那樣嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫后再去調(diào)控房地產(chǎn)市場，對經(jīng)濟(jì)的沖擊會(huì)更大。

（二）《通知》出臺(tái)對保護(hù)消費(fèi)者利益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)勝劣汰將起到積極作用。

1、對首次買房的消費(fèi)者是利好。對多數(shù)購房者來說，最希望購買到價(jià)格合適、沒有太大風(fēng)險(xiǎn)的住房?！锻ㄖ穼τ谑状钨徺I商品房的普通消費(fèi)者來說，無疑是一個(gè)利好消息。人民銀行為降低居民貸款買房風(fēng)險(xiǎn)，采取對樓房封頂以后才發(fā)放個(gè)人住房貸款的舉錯(cuò)，讓老百姓購房更有安全感。對中低收入的購房者，《通知》作出了十分明顯的傾斜：貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購房需要。商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體，中低價(jià)住宅也將成為銀行信貸支持的重點(diǎn)。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)商將優(yōu)勝劣汰?！锻ㄖ诽岣吡朔康禺a(chǎn)開發(fā)商的入市門檻，一批實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商因此可能會(huì)被淘汰，同時(shí)，也為信譽(yù)好、資質(zhì)高、實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)提供了發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間。通過規(guī)范管理，我區(qū)將涌現(xiàn)一批實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也勢必對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。

五、建議

（一）整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，改善住房消費(fèi)環(huán)境

建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展和商品房銷售的系列配套法律規(guī)定，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督和管理，對不法開發(fā)商要加大處罰力度，清理房地產(chǎn)開發(fā)市場的混亂因素。要對所有開發(fā)的商品房進(jìn)行統(tǒng)一的評估和認(rèn)定，并定期發(fā)布有關(guān)信息，指導(dǎo)開發(fā)商建房和居民購房，研究和解決“非典”時(shí)期在住宅設(shè)計(jì)和物業(yè)管理方面暴露出來的問題。在居民與開發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由專業(yè)的仲裁機(jī)構(gòu)解決。

（二）加速培育和發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場

目前，我區(qū)的二手房市場尚未全面啟動(dòng)。通過開放和完善二級(jí)市場，使房地產(chǎn)的一、二級(jí)市場互補(bǔ)，既可以激活住房市場，促進(jìn)空置商品房的消化，改善居民居住環(huán)境，減少大量閑置資本的浪費(fèi)，還可以使房屋資源得到充分合理的利用，從而不斷地活化資金，為住房金融提供資源。

（三）商業(yè)銀行需要正確調(diào)整信貸思路，繼續(xù)改善信貸投資結(jié)構(gòu)，將新增貸款主要投向于需求性房地產(chǎn)，重點(diǎn)支持建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目以及個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展形成良性互助。在進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)的同時(shí)，要加強(qiáng)對住房開發(fā)貸款對象的資質(zhì)、信用等級(jí)、自有資金比例和開發(fā)商必須具備的“四證”進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對房地產(chǎn)貸款使用情況進(jìn)行連續(xù)的監(jiān)督，通過建立健全房地產(chǎn)貸款的定期通報(bào)、預(yù)警制度，減少房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途的監(jiān)督，對違反信貸資金使用用途，墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)施工企業(yè)，商業(yè)銀行今后將不再提供相應(yīng)的信貸支持。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)適應(yīng)新政策的變化，采取聯(lián)合、兼并等形式壯大實(shí)力，擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，提高開發(fā)和營銷理念，增強(qiáng)品牌意識(shí)，遵守市場規(guī)則，維護(hù)自身社會(huì)形象，通過增強(qiáng)自我發(fā)展能力，逐步向規(guī)范化、規(guī)?；较虬l(fā)展。要以滿足個(gè)人需求為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)推行體現(xiàn)個(gè)性化和人性化的營銷理念，推廣居住文化，宣傳品牌效應(yīng)，樹立以銷售決定開發(fā)的投資理念，推出不同類型的戶型，增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，滿足大多數(shù)中低層收入階層的購房需求，在開發(fā)過程中，還要注重居住環(huán)境建設(shè)和物業(yè)管理的改善，為房地產(chǎn)市場的長期、穩(wěn)定發(fā)展打好基礎(chǔ)。