我國房地產(chǎn)金融的歷史、現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢

賈秀慧

一、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程

從各國對房地產(chǎn)金融的研究來看，英國是最早進行房地產(chǎn)金融研究的國家，美國對不動產(chǎn)的研究側(cè)重于應用，其學科起步較晚，但發(fā)展迅速，目前居世界領先地位。我國近代商品經(jīng)濟發(fā)育遲滯，造成房地產(chǎn)金融發(fā)展較為緩慢。

清光緒34年(1908年)公布《殖產(chǎn)：銀行條例》后，1911年殖產(chǎn)銀行作為中國的第一個房地產(chǎn)金融機構(gòu)在天津正式成立，實行股份制。其主要業(yè)務是對農(nóng)業(yè)、工業(yè)等發(fā)放中、長、短期貸款。長期貸款可用田園、房屋或股票、債券等作抵押，在30年內(nèi)還本付息。借款總額不能超過抵押物價值總額的70％。

民國三年(1914年)，國民黨政府仿效日本，公布了《勸業(yè)銀行條例》，并成立勸業(yè)銀行。它是全國性的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，資本總額500萬元，并發(fā)行債券。1915年，農(nóng)工銀行頒布條例，規(guī)定該行以定期抵押和分期抵押放款為主，在農(nóng)村發(fā)放可用田契作抵押品的貸款。1933年，國民黨政府撥款250萬元，設立豫、鄂、皖、贛四省農(nóng)民銀行，后改名為中國農(nóng)民銀行。1941年頒布《中國農(nóng)民銀行兼辦房地產(chǎn)金融業(yè)務條例》，同時設立房地產(chǎn)金融處，以協(xié)助政府實施平均地權而開展的房地產(chǎn)金融業(yè)務。1942年頒布《中國農(nóng)民銀行房地產(chǎn)債券法》，房地產(chǎn)金融處可以按規(guī)定發(fā)行債券。

舊中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展，除了政府銀行外，—…些商業(yè)銀行和絕大多數(shù)的外商房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)資金的融通上也起了重要作用。除了銀行直接投資房地產(chǎn)外，房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務也較普遍。據(jù)考證，由于抵押貸款的利率高、抵押期短、逾期不贖，因此，銀行很樂于發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務。1936年，外國銀行在中國占有的房地產(chǎn)估價為13265萬元，8家英商地產(chǎn)公司在銀行的透支達其資本額的54．5％，3家美商房地產(chǎn)公司在銀行的透支達其資本額的89．7％。

上海中國人經(jīng)營的銀行甚至大錢莊也十分熱衷于房地產(chǎn)抵押放款。1906年?？靛X莊的房地產(chǎn)抵押放款占其抵押放款總額的11．5％，到20年代，該比例增加到20％左右，1936年占68％，1943-1944年高達97．3％。

新中國建國初期，由于沒有禁止房地產(chǎn)買賣、典當?shù)仁袌龌顒樱猿擎?zhèn)房地產(chǎn)金融仍然存在。1956年，我國工商業(yè)社會主義改造基本完成后，房地產(chǎn)交易活動就基本停止了。在這一階段，中國實行高度的計劃經(jīng)濟體制，城鎮(zhèn)住房建設由政府和企業(yè)直接投資、開發(fā)、分配和管理，屬國家或集體所有，職工住房實行低租金、高補貼為特征的供給制，因此，從建國一直到70年代末，中國金融行業(yè)的住房信貸基本是空白。

1978年以后，隨著我國經(jīng)濟體制改革，國家住房投資逐步由財政無償撥款轉(zhuǎn)為銀行貸款，建房由企事業(yè)單位各自建房轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)公司統(tǒng)一開發(fā)建設，分配由單位購；建房并低租金分配給職工逐漸向按市場經(jīng)濟規(guī)律將單位住房出租或出售給職工的方式轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門開始形成，房地產(chǎn)金融業(yè)也因改革的需要應運而生。

1992年末，中國工商銀行、中國建設銀行系統(tǒng)先后成立了房地產(chǎn)信貸部，制定了職工住房抵押貸款管理辦法。各銀行開始大規(guī)模進入住房金融領域。與此同時，上海市借鑒新加坡的經(jīng)驗，按照“住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶管理、財政監(jiān)督”的原則率先建立了住房公積金制度。上海的公積金制度很快推廣到全國，有效地提高了職工家庭解決自住住房的能力。

1995年，人民銀行頒布《商業(yè)銀行自營性住房貸款管理暫行規(guī)定》，它標志著以商業(yè)銀行自營性信貸業(yè)務和委托性住房存貸款業(yè)務并存的住房信貸體系基本確立。

1998年，為確保國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，中央決定在努力穩(wěn)定出口和增加基礎設施建設投資的同時，進一步深化住房體制改革，把擴大住房建設作為重要的經(jīng)濟增長點，以擴大內(nèi)需。同年，人民銀行下發(fā)《關于加大住房信貸投入、支持住房建設與消費的通知》，進一步放寬了住房貸款的條件，委托性住房金融業(yè)務的承辦銀行擴大到所有國有獨資商業(yè)銀行和交通銀行。

住房體制改革的積極推進和金融行業(yè)住房信貸政策的出臺，使中國金融行業(yè)住房信貸進入了一個快速發(fā)展的新階段。盡管如此，房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展仍處于起步階段。目前，個人住房貸款余額占銀行信貸資產(chǎn)的比重很低，截止到2001年9月，市場占有率最高的商業(yè)銀行也只有9％左右，遠低于世界發(fā)達國家20％以上的水平。

二、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景

當前我國工業(yè)化和城市化的任務十分艱巨，隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的提高，將有大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，按每年一個百分點的速度減少農(nóng)村人口，需50年才能趕上世界平均水平，這50年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不可動搖的，幾十年內(nèi)總量不足是基本態(tài)勢。在未來20年內(nèi)，中國房地產(chǎn)業(yè)的主要功能是為城市化服務，為城市新居民定居服務。當我國人口城市化率達到50％后，功能將會逐步向提升城市現(xiàn)代化功能和質(zhì)量轉(zhuǎn)化?！笆濉睍r期將是我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的時期。按此計劃，到2005年，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積將達到22平方米。2000年，我國城鎮(zhèn)居民為4．58億人，人均住房建筑面積19．8平方米《按2001年中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)推算而得)，預計到2005年，我國城鎮(zhèn)人口將達5．4億人，按平均每人22平方米建筑面積攤算，在“十五”期間，要增加住房建筑面積28．12億平方米，如果原有舊住宅每年按4％的比例拆遷重建，5年合計20％，總面積為18．14億平方米，兩者合計“十五”時期需要新建住宅46．26億平方米，按2000年城鎮(zhèn)商品住宅平均1000元／平方米造價計算，“十五”計劃時期5年中，僅城鎮(zhèn)商品住宅的建設投資就將達到46260億。這也表明，未來中國住房抵押貸款市場的巨大市場前景。

另一方面，從金融行業(yè)的世界發(fā)展潮流來看，大型制造企業(yè)以及高風險行業(yè)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)向資本市場進行直接融資，作為金融中介的銀行信貸業(yè)務，逐步開始向中小企業(yè)、服務行業(yè)和以住房信貸為中心的零售業(yè)務轉(zhuǎn)移。利用銀行網(wǎng)絡優(yōu)勢、服務優(yōu)勢、發(fā)展低風險的零售業(yè)務將是銀行業(yè)的發(fā)展方向。資料顯示，日本個人住房信貸業(yè)務在商業(yè)銀行中的比重已經(jīng)超過20％，美國更是超過40％。從這個角度來說，中國金融業(yè)住房信貸的發(fā)展也是巨大的。同時，加入WTO將促使銀行加快信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項銀行改革的步伐。

基于上述分析，我國房地產(chǎn)金融的未來發(fā)展將呈如下趨勢

1．住房金融市場的競爭將日趨激烈。

一方面，各家銀行已經(jīng)紛紛看好住房信貸特別是個人住房貸款這一市場，本世紀初將是銀行間分割這一市場的關鍵時期。另一方面，隨著地方商業(yè)銀行的成立和外資銀行的進入，金融市場四大國有商業(yè)銀行壟斷的格局將發(fā)生較大變化，住房金融市場的競爭將明顯加劇。

2．個人住房貸款將成為住房金融業(yè)務的主題而得到迅猛發(fā)展。

目前，各家銀行個人住房貸款占其全行信貸總額的比重還很低，如截止2001年9月末，中國工商銀行的個人住房貸款余額所占比例只有8．39％，而發(fā)達國家一般商業(yè)銀行的這一比例則在15％一25％之間，有的甚至更高?？梢灶A計，個人住房貸款在未來5年將得到迅猛發(fā)展，其貸款規(guī)模將超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模。

3．業(yè)務品種將出現(xiàn)多樣化趨勢，特別是住房信貸的中間業(yè)務將得到大力發(fā)展。

如房地產(chǎn)評估、購房與貸款咨詢、代理收付、代辦保險、代辦產(chǎn)權登記等中間業(yè)務將得到大力發(fā)展。在發(fā)達國家，商業(yè)銀行辦理個人住房貸款收入的大部分不是利息收入，而是非利息收入?？梢哉f，個人住房貸款對相關中間業(yè)務的帶動作用，是該項業(yè)務對商業(yè)銀行具有吸引力的重要原因。

4．強化管理、防范風險將成為住房信貸業(yè)務持續(xù)發(fā)展的重要課題。

5．個人住房貸款將出現(xiàn)證券化趨勢。

從商業(yè)銀行角度看，住房抵押貸款是一項長期貸款，其期限長、需求大、貸款規(guī)模大，而銀行的存款結(jié)構(gòu)一般是短期、中期居多。這樣一來，隨著貸款規(guī)模的不斷擴大，勢必造成商業(yè)銀行的流動性風險。住房抵押貸款證券化將有助于解決商業(yè)銀行資金結(jié)構(gòu)不匹配問題，有效化解金融系統(tǒng)的風險。

從房地產(chǎn)角度看，住房抵押貸款證券化的實施，為房地產(chǎn)企業(yè)上規(guī)模上檔次提供了一個良好的平臺。抵押二級市場的開辟，持續(xù)不斷的抵押貸款流將擴大一級市場住宅消費能力，從而意味著有更多的住宅開發(fā)機會，就目前來說，這一證券化安排一方面有利于消化房地產(chǎn)開發(fā)商空置的商品房，加速建設資金回籠，同時，也開辟了住房建設項目進入國內(nèi)外資本市場的新渠道，房地產(chǎn)商可以和銀行等金融機構(gòu)合作，利用資本市場調(diào)節(jié)住宅建設的資金需求，此外，抵押貸款證券化的推行也使得銀行等金融機構(gòu)加強與房地產(chǎn)商的合作以共同降低住宅銷售的風險，眾多中介機構(gòu)的培訓與完善也促進了我國住宅建設市場的規(guī)范化，這些均大大有利于降低房地產(chǎn)商的開發(fā)建設成本，促進我國房地產(chǎn)進入長期規(guī)范化運作軌道。

從投資者的角度來看，住房抵押貸款證券化為投資者提供新的投資工具。目前，由于我國資本市場不夠發(fā)達，民間資金量大而無更好的投資途徑，只好躺在銀行睡大覺。而抵押證券由于其風險大、資信度高、收益好，因而會成為我國證券市場倍受青睞的投資晶，投資者也因此多了一個投資方向。

(作者單位：深圳市茂業(yè)集團有限公司)