已購(gòu)公房上市：需付費(fèi)的禮物

勞動(dòng)節(jié)的禮物

《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》在5月的第一天正式出臺(tái)。它被認(rèn)為是建設(shè)部送給“望房興嘆”族的勞動(dòng)節(jié)禮物。

《辦法》將個(gè)人已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售納入合法的體系。在此以前，公房交易只合理，不合法。

自住房、電腦、汽車(chē)成為時(shí)尚中的“新三大件”之后，人們對(duì)二手房上市的企盼與日俱增。在北京最近的一項(xiàng)民意調(diào)查中，70％以上的被訪者對(duì)“自己家里如果有富余房子，而不出租或是出售等于浪費(fèi)”持贊同態(tài)度。3/5以上的被訪者認(rèn)為取消福利分房后，市場(chǎng)上會(huì)有大量舊房出租或出售。

其實(shí)，在北京的二手房還處于偷偷摸摸的“地下?tīng)顟B(tài)”時(shí)，上海、福州等這些住房改革的先行城市中，二級(jí)市場(chǎng)早呈現(xiàn)一片火紅了。僅去年一年，上海就有1.5萬(wàn)個(gè)居民家庭將自住住宅上市交易。每套住房平均售價(jià)為11萬(wàn)元，面積50平方米。其中，約有2/3的居民購(gòu)買(mǎi)了新房，平均售價(jià)為27萬(wàn)元，面積86平方米。另外，還有數(shù)萬(wàn)戶(hù)居民將自已的住房上網(wǎng)待價(jià)而沽。

朱镕基曾指出：“要讓人家買(mǎi)得進(jìn)房子，也賣(mài)得出房子。”這句話正在慢慢變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

房?jī)r(jià)會(huì)減肥嗎？

涉及房?jī)r(jià)問(wèn)題的文章——不管是理論類(lèi)的，還是報(bào)道類(lèi)的——足以堆起一層樓高，可是房?jī)r(jià)還是沒(méi)有降下來(lái)。

按照國(guó)際慣例，住宅價(jià)格與一般家庭年收入之比應(yīng)保持在3：1至6：1之間，若超過(guò)6：1，市場(chǎng)上就難以形成有效需求。瑞典的房?jī)r(jià)收入比為1.8：1 ，美國(guó)和英國(guó)分別是為2.8：1和3.8:1，巴西為5.7：1，中國(guó)最為保守的統(tǒng)計(jì)也在10：1以上。一個(gè)北京家庭，若以年收入2萬(wàn)元計(jì)，要在市區(qū)購(gòu)一套56平方米的普通住宅，就得至少18年不吃不喝。

在《辦法》出臺(tái)以后，對(duì)于多數(shù)人來(lái)說(shuō)，最想知道的一個(gè)答案是：二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)是否能給房?jī)r(jià)減減肥？

中房指數(shù)據(jù)信息咨詢(xún)有限公司副總經(jīng)理歐陽(yáng)勇華在接受采訪時(shí)指出，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降要看二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放速度與寬度，因?yàn)檫@兩個(gè)因素決定著二級(jí)市場(chǎng)所能提供的供應(yīng)量到底有多大。

北京市房地產(chǎn)交易中心總經(jīng)理田占雄的答案更為肯定：“如果北京的二手房市場(chǎng)能夠順利啟動(dòng)，一定會(huì)把整體房?jī)r(jià)向下拉，不光已經(jīng)買(mǎi)下公房并有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人可以以舊換新，以小換大，那些收入更低者也有望獲得更經(jīng)濟(jì)的房源?！?/p>

田先生認(rèn)為，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該像梯田一樣，呈現(xiàn)鱗次櫛比的價(jià)格分布。更重要的是，在這些不同的層次之間，需要有市場(chǎng)將它們銜接起來(lái)。北京現(xiàn)有可售公房1.65億平方米，市場(chǎng)潛力巨大。

跟特權(quán)算算賬

然而，看上去很誘人的二手房市場(chǎng)，其間也隱藏著地雷。

在福利分房時(shí)代，與房子緊密關(guān)聯(lián)的工齡、職稱(chēng)、學(xué)歷以及單位住房擁有量等諸因素中，權(quán)力是最大的一塊。

《中國(guó)信息報(bào)》的一項(xiàng)調(diào)查顯示：“在各類(lèi)職業(yè)家庭中，以國(guó)家機(jī)關(guān)、黨群組織和企事業(yè)負(fù)責(zé)人家庭的住房條件最為優(yōu)越，單元式配套樓房居住率達(dá)92.37％，其中兩居以上配套樓房居住率達(dá)83.14％，居各類(lèi)家庭之首，高于全國(guó)平均水平14.14個(gè)百分點(diǎn)?！币恍﹪?guó)家機(jī)關(guān)由于住房預(yù)算資金充足，往往只看地段，不問(wèn)價(jià)格。

據(jù)說(shuō)，這是二手房上市的管理辦法拖至今天才出臺(tái)的一個(gè)重要原因——部分領(lǐng)導(dǎo)以前所占的大量公房可以在市場(chǎng)上迅速變現(xiàn)，從而從容實(shí)現(xiàn)合法化。

在采訪中，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此多憂(yōu)心忡忡，因?yàn)槿绻试S“掌勺者猛舀大鍋飯”，將會(huì)對(duì)房改產(chǎn)生極大的殺傷力。

建設(shè)部的《管理辦法》對(duì)此也有明文規(guī)定：“住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的，已購(gòu)公房不得上市出售?！钡菢I(yè)內(nèi)人士料想貫徹落實(shí)必然困難重重，充滿(mǎn)較量。原因很簡(jiǎn)單，“如果當(dāng)初他能夠合法多占，那么現(xiàn)在他就能夠合法多得?！?/p>

學(xué)者楊帆認(rèn)為，開(kāi)放二手房市場(chǎng)可以刺激購(gòu)房，但長(zhǎng)期行政分配住房已經(jīng)造成嚴(yán)重不均，如果不先進(jìn)行清理，無(wú)異于白送幾十萬(wàn)給那些多占公房的私人，“豈不是又要造成一次少數(shù)人暴富的機(jī)會(huì)，敗壞改革的名聲?！?/p>

就像此前其他領(lǐng)域的改革一樣，如果清算特權(quán)的思路是清晰而堅(jiān)定的，那么剩下的就只是實(shí)踐的勇氣和操作的技巧了。北京大學(xué)光華管理學(xué)院胡健穎教授認(rèn)為，如果能在二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放前進(jìn)行有效的住房普查，將是一個(gè)確保公平的有效辦法（如洛陽(yáng)市已經(jīng)在這樣做了，清理出違規(guī)多占房1000多套）。

而且，有報(bào)道認(rèn)為，如果將多占的公房以競(jìng)拍的形式投放市場(chǎng)，估計(jì)會(huì)平抑北京目前的房?jī)r(jià)。因?yàn)槎嗾嫉姆孔哟蠖嗟囟魏?，?hù)型及社區(qū)服務(wù)也屬上乘。但畢竟北京不是洛陽(yáng)。

如果住房普查的社會(huì)成本太高，通過(guò)征收稅賦的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，也不失為一種可行的選擇。比如按照房屋出售后的增值額及相應(yīng)的稅率繳納土地增值稅，增值額越高，稅率越高。據(jù)披露，目前北京市有多種公房交易政策正在積極的擬定當(dāng)中。

當(dāng)我們不能阻礙某些人多占房的時(shí)候，至少我們可以阻礙他賣(mài)，至少阻礙他用高價(jià)賣(mài)。一位房地產(chǎn)公司的老總舉了個(gè)簡(jiǎn)單的例子：“以前大家是憑票買(mǎi)煤氣罐的。你買(mǎi)完了就在戶(hù)口本上蓋一個(gè)章，買(mǎi)完了你就不能再買(mǎi)了。公房上市也可以這樣?，F(xiàn)在都是計(jì)算機(jī)時(shí)代了，如果實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，就像打擊走私騙匯時(shí)銀行海關(guān)聯(lián)網(wǎng)一樣，我就不相信他多占的房子還能賣(mài)?！?/p>

事實(shí)上，這個(gè)點(diǎn)子在江蘇已經(jīng)實(shí)施了。南通等三市在上市交易前就進(jìn)行已購(gòu)公房情況普查，建立個(gè)人住房檔案。同時(shí)用微機(jī)進(jìn)行管理。上市申請(qǐng)人所填寫(xiě)的公房上市申請(qǐng)表必須經(jīng)申請(qǐng)人及配偶雙方單位、住房管理單位、紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)審核后，房改辦才能予以審批。

公房上市是重大利好

專(zhuān)家認(rèn)為，已購(gòu)公房上市的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的建立及嚴(yán)格執(zhí)行，將會(huì)使一部分本可能上市流通的公房沉淀下來(lái)，轉(zhuǎn)而以出租的形式去獲取收益。房子多了，房租肯定就會(huì)掉下來(lái)了。

另外，公房上市對(duì)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)重大利好。住房作為一項(xiàng)最大的“大件”，人們?cè)谶x購(gòu)時(shí)必將依托大量的經(jīng)濟(jì)技術(shù)專(zhuān)家、律師、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師的服務(wù)。住房二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)會(huì)讓市場(chǎng)中介“火”上一把。但愿這些機(jī)構(gòu)不會(huì)像租房中介一樣盡是假的。政府在卸掉福利分房的重任之后,又要擔(dān)起這個(gè)新任務(wù)了。