淺論個(gè)人住房貸款等額本金與等額本息還款方式的優(yōu)劣

岳宇軒

（青島第五十八中學(xué)，山東 青島 266000）

目前，銀行對個(gè)人住房貸款提供的還款方式主要有等額本息和等額本金兩種，通過比較分析兩種還款方式的特點(diǎn)，可以增強(qiáng)我們對不同還款方式的認(rèn)識和運(yùn)用，達(dá)到和自身財(cái)務(wù)狀況匹配的目的。

一、等額本息和等額本金的概念和特點(diǎn)

等額本息是指在貸款還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款（包括本金和利息），這種方法把按揭貸款的本金總額和利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月按照相等的金額進(jìn)行還款。等額本息的特點(diǎn)是：在整個(gè)貸款還款期內(nèi)，每個(gè)月的還款金額保持不變，是一個(gè)固定數(shù)值，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃的安排家庭的資金支出。

等額本金是指在貸款還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款本金，這種方法把按揭貸款的本金總額平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，而應(yīng)還利息隨著剩余本金的不斷減小而減少，每個(gè)月按照遞減的金額進(jìn)行還款。等額本金的特點(diǎn)是：在整個(gè)貸款還款期內(nèi)，每個(gè)月歸還的貸款本金相同，但是，隨著本金的不斷償還，計(jì)息基數(shù)逐月減小，每月利息逐月遞減，這樣每月的還款金額也是遞減的。采用這種還款方式的借款人，在貸款第一個(gè)月還款金額最大，還款壓力最大，但是，隨著時(shí)間的推移，每月的還款數(shù)額越來越小，還款的壓力也逐月減小。

二、等額本息和等額本金的區(qū)別和利弊

等額本息的每月還款金額（包括本金和利息）相同，從每月還款額構(gòu)成上來看，本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)額不變，即在每月還款額（本金與利息）的比例中，前期所還的利息比例大、本金比例小，后期逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。但是，每月還款金額（包括本金和利息）維持不變。而等額本金的每月還款金額不同，它將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，就形成月還款額。雖然每月還款的本金數(shù)一直不變，但是利息逐漸變少，每月還款數(shù)額就越來越少，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)。

兩種還款方式在利息計(jì)算方面有區(qū)別，等額本息采用的是復(fù)合利率計(jì)算，在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計(jì)息，也就是說未付的利息也要計(jì)息，也就是“利滾利”，是一種適合銀行等放貸人利益的方式。而等額本金采用的是簡單利率方式計(jì)算利息，在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計(jì)算，而只有本金才作利息計(jì)算。因?yàn)橹粚Ρ窘鹩?jì)息，所以對借款人是有利的。

三、選擇前要考慮的問題

僅了解兩種還款方式的特點(diǎn)和區(qū)別是不夠的，購房者在選擇還款方式前，還要結(jié)合自身的實(shí)際情況，如是否有提前還款的打算、還款壓力是否能承受、是否有更好的投資理財(cái)項(xiàng)目、以及開始還款時(shí)的年齡等進(jìn)行綜合考慮，才能做出適合自己的理智選擇。

（一）是否要提前還款

等額本息前期還的利息多本金少，后期還的本金多；而等額本金每月的本金都在減少，如果購房者有提前還款的打算，由于等額本金前期還的本金多、利息少，所以對有提前還款的購房者來說更合適。

（二）還款壓力是否能承受

在相同的貸款本金、期限、利率條件下，采用等額本金和等額本息每個(gè)月的還款額是不一樣的。等額本息每個(gè)月還款額一樣，但是支付的總利息比較多，等額本金前期還款比較多，但支付的總利息比較少。購房者如果還款壓力不大，可以選擇等額本金的還款方式，如果還款壓力比較大，可以選擇等額息的還款方式。在剛開始的還款初期，等額本金方式每月的還款額比較高，還款壓力比等額本息大，需要購房者考慮個(gè)人的還款壓力。

（三）考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值

等額本金前期還款額高，早期負(fù)擔(dān)重；等額本息還款前期比等額本金省出一部分金額，可以更多的利用銀行資金。如果考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，把這部分資金用于投資，如果有較高的投資利潤率，將會獲得更大的收益。這種情況下，選擇等額本息還款方式，更加劃算和省錢。在我國，如此低利率、長期限的貸款品種，幾乎只有住房貸款。這么低的利率水平，把本金過快償還是會吃虧的，等額本息還款讓手中的可支配資金擁有了更高的時(shí)間價(jià)值，如果把這部分資金用于更好的投資理財(cái)項(xiàng)目，你的長期投資收益率能夠超過貸款利率，那么等額本息就是劃算的。

（四）考慮開始還款時(shí)的年齡

購房者在申請辦理住房貸款時(shí)，不僅要考慮每個(gè)月還多少，還需要考慮自己目前的收入以及未來預(yù)期的收入。如果開始還款時(shí)已經(jīng)20歲左右，可以選擇等額本息，每個(gè)月還款比較平均，能控制在自己的收入范圍。如果年齡已經(jīng)超過40歲了，建議選擇等額本金的還款方式，因?yàn)?0歲的人收入正處于一個(gè)相對較高的周期，可以多承擔(dān)一些還款，今后的十多年間，隨著年齡增長收入大多會進(jìn)入下行區(qū)間，還款也相應(yīng)的減少，等額本金還款符合收入曲線的變化規(guī)律。

四、理智選擇適合自己的還款方式

經(jīng)過對上述問題的充分考慮，購房者就可以根據(jù)自身實(shí)際情況做出選擇了。如果是年輕人，手頭沒有過多的積蓄，不能承受前期的還款壓力，那么選擇等額本息是比較明智的；如果購房時(shí)年齡比較大，手頭積蓄較多，能承受前期的還款壓力，那么選擇等額本金方式是合適的；對于有提前還款打算的購房者不妨選擇等額本金方式，以減少利息支出；而對于有較好的投資理財(cái)項(xiàng)目的購房者，因?yàn)榈阮~本息還款在前期比等額本金少還一部分金額，可以更多的利用銀行資金，把這部分資金用于收益率更高的投資理財(cái)項(xiàng)目，等額本息還款讓手中的可支配資金有了更高的價(jià)值。

對購房者來說，等額本息還款有更高的成本和更高的時(shí)間價(jià)值，而等額本金還款則有更大的前期壓力和更低的利息。需要權(quán)衡利弊，根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況，選擇適合自己的還款方式。實(shí)質(zhì)上，等額本息還款由于購房者占用銀行本金時(shí)間長，自然就要多付些利息；等額本金占用銀行本金時(shí)間短，利息也自然少。兩種還款方式本身沒有優(yōu)劣之分，對于購房借款人來講，只有在需求不同時(shí)，才有不同的選擇。不管選擇等額本金還是等額本息，只有適合的才是最好的。