商品房預(yù)售合同“調(diào)減違約金”糾紛監(jiān)督辦案審視

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)公司與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，明確約定在房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)逾期交房、逾期辦證等違約情況下按標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房者支付違約金的義務(wù)，系雙方真實(shí)意思表示，具有約束力，依法應(yīng)當(dāng)遵守。人民法院可根據(jù)申請(qǐng)，以嚴(yán)格審慎態(tài)度合理、適當(dāng)調(diào)減違約金。檢察機(jī)關(guān)在辦理人民法院違法調(diào)減違約金案件時(shí)，應(yīng)依法落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作要求，通過“監(jiān)督+和解”方式，最大限度實(shí)現(xiàn)案件辦理政治效果、社會(huì)效果和法律效果的有機(jī)統(tǒng)一。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同糾紛 調(diào)減違約金 檢察監(jiān)督 檢察和解

一、基本案情及辦案過程

2015年6月30日，張某與貴州安順某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“某房開公司”）簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買該公司開發(fā)的商品房。合同約定，出賣人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書交付買受人，逾期不能交付的，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的日萬分之一向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，張某依約支付了購(gòu)房款336757元，某房開公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記。2018年12月25日，張某訴至人民法院，請(qǐng)求判令某房開公司交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書，配合其辦理房屋所有權(quán)證，并以購(gòu)房款為基數(shù)，按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計(jì)36706.51元，此后繼續(xù)以購(gòu)房款為基數(shù)按照上述標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，直至辦妥房屋所有權(quán)證之日止。

該案經(jīng)一審、二審，人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請(qǐng)辦理商品房現(xiàn)房備案手續(xù)，達(dá)不到辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為由，對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的訴求未予支持。并酌情調(diào)減判令某房開公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期辦證違約金3980元。張某不服，向高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛撛褐噶钪屑?jí)人民法院再審。再審認(rèn)為，張某不能舉證證實(shí)逾期辦證對(duì)其造成的損失，結(jié)合某房開公司違約的過錯(cuò)程度、合同實(shí)際履行情況等因素，綜合轄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)及收入水平等，酌情判令某房開公司按日萬分之零點(diǎn)一五的標(biāo)準(zhǔn)，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計(jì)5500.93元（336757元×0.000015×1089天）；2018年12月26日起至辦妥并交付案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日期間的違約金，以張某已交付購(gòu)房款為基數(shù)，亦按日萬分之零點(diǎn)一五計(jì)付。同期，70戶業(yè)主也對(duì)該公司提起相同的訴訟要求，人民法院均按照相同裁判尺度作出判決。

張某等71戶業(yè)主不服再審判決，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。檢察機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為，本案再審判決適用法律確有錯(cuò)誤，違約金調(diào)減幅度不當(dāng)。綜合考量監(jiān)督效果、執(zhí)行保障等有關(guān)情況，為有效解決當(dāng)事人實(shí)際問題，化解矛盾，檢察機(jī)關(guān)采取“監(jiān)督+和解”的思路辦理此案，將本系列案提請(qǐng)上級(jí)院抗訴后，兩級(jí)檢察機(jī)關(guān)圍繞“和解”開展了相關(guān)工作。一方面，積極協(xié)調(diào)住建、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門為71戶業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)證，解決張某等人最關(guān)心、最擔(dān)憂的產(chǎn)權(quán)問題，為和解奠定基礎(chǔ)。另一方面，經(jīng)調(diào)查了解到某房開公司尚有其他債務(wù)糾紛，且存在經(jīng)營(yíng)困難，不具備即時(shí)按照約定標(biāo)準(zhǔn)違約金的能力，但其在某商業(yè)銀行繳存的工程質(zhì)量保證金尚余50萬元，且有車位租賃費(fèi)收益，實(shí)際承受能力高于生效判決確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，檢察機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)有關(guān)銀行對(duì)50萬元工程質(zhì)量保證金解除查封，為支付違約金提供條件，進(jìn)一步消減和解障礙。再一方面，對(duì)張某等人及時(shí)釋法析理，耐心解釋介紹當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房開企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難情況，分析違約金增加后可能面臨的難以執(zhí)行到位問題，張某等71戶業(yè)主最終同意按照日萬分之零點(diǎn)三支付違約金。在檢、法、行政機(jī)關(guān)多方共同努力下，雙方當(dāng)事人最終達(dá)成和解，由某房開公司用工程質(zhì)量保證金50萬元支付逾期辦證違約金，不足部分用車位租賃費(fèi)抵扣。

二、商品房預(yù)售合同“調(diào)減違約金”糾紛裁判的分析與處理

在民事訴訟領(lǐng)域，精準(zhǔn)監(jiān)督作為一項(xiàng)重要原則，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持法定性標(biāo)準(zhǔn)與必要性標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合［1］，實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同“調(diào)減違約金”糾紛民事監(jiān)督案件常見、多發(fā)，人民法院調(diào)減違約金是否合法適當(dāng)，以及是否具有監(jiān)督必要性是案件審查的重點(diǎn)，妥善處理促進(jìn)矛盾糾紛化解是辦案的關(guān)鍵。

（一）是否符合法律層面監(jiān)督條件的剖析

根據(jù)《民法典》、原《合同法》及原最高法《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱“原《合同法解釋（二）》”），調(diào)整違約金主要依據(jù)“實(shí)際損失情況”，并綜合考量有關(guān)因素。本案中，人民法院調(diào)減違約金依據(jù)不足，調(diào)減幅度明顯不當(dāng)，在法律層面符合檢察監(jiān)督條件。

第一，根據(jù)“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的民事訴訟規(guī)則，申請(qǐng)調(diào)減違約金的，應(yīng)舉證證實(shí)違約金過高。［2］本案中，違約方系某房開公司，也是申請(qǐng)調(diào)減違約金的主體，能否調(diào)減的舉證責(zé)任應(yīng)由某房開公司承擔(dān)，再審法院認(rèn)為張某不能證實(shí)因遭受違約造成的實(shí)際損失并判決其承擔(dān)不利后果，屬舉證責(zé)任分配不當(dāng)。

第二，結(jié)合《民法典》第143條、第533條第1款規(guī)定，案涉商品房預(yù)售合同依法成立并受法律保護(hù)。本案中，某房開公司和普通購(gòu)房者系基于平等、自愿訂立商品房預(yù)售合同，某房開公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的民商事主體，對(duì)其交易行為的預(yù)期利益、風(fēng)險(xiǎn)等均有更為理性的預(yù)判，足以排除購(gòu)房者在交易中獲取不公平暴利的因素，且逾期辦證并非情勢(shì)變更等導(dǎo)致，因此人民法院不能徑行以“利益平衡”作為裁判理?yè)?jù)。

第三，違約金的主要目的在于填補(bǔ)守約方因違約方的違約行為而遭受的損失，并兼具一定的懲罰性督促履約。本案中，作為普通購(gòu)房者，違約金的核心目的在于避免工程“爛尾”等風(fēng)險(xiǎn)，更突顯督促履行義務(wù)功能。因一旦出“爛尾”等情形，對(duì)房開公司實(shí)施懲罰于購(gòu)房者并無實(shí)際意義，也加重了房開公司的負(fù)擔(dān)，購(gòu)房者的權(quán)益亦難獲保障。

第四，原《合同法解釋（二）》規(guī)定了“超過造成損失的30%”可認(rèn)定為原《合同法》第114條“過分高于造成的損失”的可調(diào)減基準(zhǔn)。民事審判中，只有在法律沒有具體規(guī)定的情況下，為了實(shí)現(xiàn)個(gè)案正義，法院才可以適用法律的基本原則和基本精神進(jìn)行裁判。［3］因此，申請(qǐng)調(diào)減的違約方須證明違約金“過高”，而并非申請(qǐng)即調(diào)減。如約定的違約金雖然高于造成的損失，但并未“過分”高于，就不應(yīng)當(dāng)適用司法酌減。［4］本案中，某房開公司未舉證證實(shí)違約金是否“高”及達(dá)到“過高”的標(biāo)準(zhǔn)，人民法院以平衡利益為由，僅籠統(tǒng)地以某房開公司違約的主客觀過錯(cuò)、合同實(shí)際履行情況，以及轄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)及收入水平等為參考因素調(diào)減，將“每日萬分之一”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“每日萬分之零點(diǎn)一五”，基于無證據(jù)、無法定事由、無權(quán)利人讓步的情況，這種“較大的調(diào)減”有失公平。

（二）對(duì)案件是否具有監(jiān)督必要性的分析

辦理民事訴訟監(jiān)督案件，需堅(jiān)持“嚴(yán)肅、審慎”態(tài)度，審查是否符合“監(jiān)督必要性”標(biāo)準(zhǔn)。檢察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)結(jié)合監(jiān)督的社會(huì)效果、裁判作出時(shí)的司法政策和社會(huì)背景等因素對(duì)監(jiān)督的必要性進(jìn)行審查，對(duì)相關(guān)因素綜合考量后再作出是否予以監(jiān)督的決定。［5］本案具有監(jiān)督必要性。

第一，結(jié)合房開公司運(yùn)行狀況，考察依法啟動(dòng)監(jiān)督的可行性。本案中，從檢察機(jī)關(guān)調(diào)查了解的情況看，一審、二審期間，某房開公司運(yùn)轉(zhuǎn)正常，其違約行為并非因情勢(shì)變更、不可抗力等原因?qū)е?。案件進(jìn)入檢察監(jiān)督環(huán)節(jié)時(shí)，房開公司尚能運(yùn)轉(zhuǎn)。另，房開公司在銀行存有50萬元保證金，有車位租賃費(fèi)收入等，一定程度具備支付違約金的能力，檢察機(jī)關(guān)可以啟動(dòng)監(jiān)督。

第二，對(duì)辦案社會(huì)效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，考察開展法律監(jiān)督的必要性。本系列案中，對(duì)于社會(huì)效果的把控，有三個(gè)因素須得考量。其一，通過訴訟程序維權(quán)的購(gòu)房者雖為71戶，但尚有200余戶系相同情形，在符合監(jiān)督條件下若不監(jiān)督，矛盾糾紛極可能延伸；其二，若一味強(qiáng)調(diào)“保企”“保穩(wěn)定”，則可能損害司法公正權(quán)威，不能很好的實(shí)現(xiàn)促進(jìn)穩(wěn)定和發(fā)展預(yù)期；其三，經(jīng)對(duì)近年來轄區(qū)法院的類型案件裁判情況分析，人民法院存在“一刀切”式適用違約金調(diào)減規(guī)則的情形，有必要進(jìn)行監(jiān)督防范走偏，力爭(zhēng)促進(jìn)解決一個(gè)領(lǐng)域、一個(gè)地方、一個(gè)時(shí)期司法理念、政策、導(dǎo)向的問題。

（三）對(duì)妥善處理案件促進(jìn)矛盾糾紛化解的把握

本案中，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益和保障某房開公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)是監(jiān)督辦案需關(guān)注的問題，二者之間確實(shí)存在一定沖突對(duì)抗。一方面，如前所述，本案符合監(jiān)督條件且有監(jiān)督必要性，監(jiān)督的直接目的是對(duì)人民法院裁判糾偏，但落腳點(diǎn)是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。另一方面，只單純考慮案件的監(jiān)督改判，積聚增加某房開公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極可能出現(xiàn)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難和購(gòu)房者權(quán)益實(shí)質(zhì)上不能保障的尷尬局面。如此，監(jiān)督仍是“就案辦案”，矛盾糾紛仍會(huì)持續(xù)存在。基于以上考量，檢察機(jī)關(guān)積極探索“監(jiān)督+和解”促“化解”多元履職措施，通過“以抗訴促和解”的辦案方式，圍繞問題癥結(jié)為雙方當(dāng)事人紓困解難，有效促成雙方當(dāng)事人和解，一攬子解決了房開公司、購(gòu)房者的實(shí)質(zhì)性問題，徹底化解矛盾糾紛，實(shí)現(xiàn)“案結(jié)事了”的履職效果。

三、商品房預(yù)售合同“調(diào)減違約金”糾紛檢察監(jiān)督辦案啟示

在商品房預(yù)售合同糾紛類型案件中，訴請(qǐng)給付違約金的案件較為常見，實(shí)務(wù)中人民法院多有調(diào)整。辦理此類案件，應(yīng)注意三個(gè)方面的問題。

（一）始終堅(jiān)持嚴(yán)格依法辦案，堅(jiān)守公正司法底線

司法公正是社會(huì)公平的底線，維護(hù)公平正義是司法的核心價(jià)值。［6］司法機(jī)關(guān)應(yīng)公平公正處理民事糾紛，適用法律的結(jié)果應(yīng)當(dāng)為一般社會(huì)觀念所接受。民商事合同中的違約金條款，屬于民商事法律關(guān)系主體之間平等協(xié)商的議定內(nèi)容，是雙方的意思自治結(jié)果，按照平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用和公序良俗原則，依法應(yīng)當(dāng)遵守和履行，并受到法律保護(hù)和支持。法律確立了約定違約金的司法酌增規(guī)則和司法酌減規(guī)則。根據(jù)相關(guān)司法解釋，當(dāng)事人主張約定的違約金過分高于違約造成的損失，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以《民法典》第584條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠(chéng)信原則進(jìn)行衡量，并作出裁判。據(jù)此，違約金的國(guó)家干預(yù)在于實(shí)現(xiàn)公平，但不能隨意適用公平原則干預(yù)不違反法律法規(guī)的意思自治。在商品房預(yù)售合同調(diào)減違約金糾紛案件中，若非法定原因，動(dòng)輒以平衡利益、實(shí)現(xiàn)公平為由減輕違約方房地產(chǎn)開發(fā)公司的責(zé)任，有悖于司法公正理念。檢察機(jī)關(guān)作為法律監(jiān)督機(jī)關(guān)，必須堅(jiān)持依法辦案和堅(jiān)守司法公正，通過開展檢察監(jiān)督，推動(dòng)人民法院合理使用自由裁量權(quán)，保障當(dāng)事人利益，守住公平正義底線，讓人民群眾在司法案件中切實(shí)感受到公平正義。

（二）準(zhǔn)確把握“依法監(jiān)督”與“化紛止?fàn)帯钡年P(guān)系

依法監(jiān)督，是保障監(jiān)督剛性的前提和基礎(chǔ)。民事檢察監(jiān)督的剛性直觀體現(xiàn)為“敢監(jiān)督”“善監(jiān)督”，對(duì)符合監(jiān)督條件的案件，應(yīng)依法提出監(jiān)督意見。同時(shí)，民事檢察辦案應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持把矛盾化解理念貫穿始終，將更多的矛盾糾紛“定、止”在檢察環(huán)節(jié)。［7］應(yīng)當(dāng)看到，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定和當(dāng)事人權(quán)益，與敢于監(jiān)督并非完全割裂，原因在于監(jiān)督的最終目的是取得好的效果，而徹底化解矛盾糾紛正是最好的辦案效果。因此，民事檢察監(jiān)督無須執(zhí)著于能監(jiān)督出去、監(jiān)督意見得到采納、監(jiān)督結(jié)果改變，而是可通過提出監(jiān)督意見為手段，發(fā)揮監(jiān)督的震懾性、約束性和預(yù)判性價(jià)值功效，推動(dòng)糾紛解決，實(shí)現(xiàn)“案結(jié)事了”。如此，既讓人民法院清楚看到案件本身的裁判問題，還同步解決了保障各方利益的矛盾，二者具有統(tǒng)一性。因此，在辦理此類案件中，要準(zhǔn)確把握“依法監(jiān)督”與“化紛止?fàn)帯钡年P(guān)系，通過監(jiān)督撬動(dòng)“和解”等方式，有效化解矛盾糾紛，提升監(jiān)督辦案效果。本案中，檢察機(jī)關(guān)重點(diǎn)對(duì)裁判依據(jù)是否正確、裁判結(jié)果是否適當(dāng)，案件本身是否具有監(jiān)督必要性，以及監(jiān)督案件辦理效果等進(jìn)行分析研判，對(duì)標(biāo)依法、精準(zhǔn)的高質(zhì)效辦案要求，作出提請(qǐng)抗訴的處理決定。同時(shí)，堅(jiān)決防止就案辦案，通過“以抗促和”促成案件和解，實(shí)現(xiàn)了較好的辦案效果。

（三）有效發(fā)揮“一體履職”優(yōu)勢(shì)凝聚檢察監(jiān)督合力

檢察機(jī)關(guān)“一體履職”有利于保障檢察權(quán)的統(tǒng)一行使，維護(hù)司法公正權(quán)威。通常表現(xiàn)為針對(duì)一個(gè)法律問題（案件），上下級(jí)檢察院、不同部門、不同地域檢察院等共同樹牢“一盤棋”思想，加強(qiáng)縱向、橫向和跨區(qū)域的協(xié)作協(xié)同。［8］檢察機(jī)關(guān)在開展檢察和解中，要充分運(yùn)用法治思維和法治方式，通過上下一體、檢法聯(lián)調(diào)、府院聯(lián)動(dòng)，形成多向發(fā)力、分層遞進(jìn)、銜接配套解紛格局，積極推進(jìn)一體履職，在促進(jìn)行政審批、查找房企財(cái)產(chǎn)、加強(qiáng)釋法說理和風(fēng)險(xiǎn)防控等方面協(xié)作配合，提升檢察和解效果。本案的有效辦理，關(guān)鍵在于解決購(gòu)房者最關(guān)心的“辦證”和“支付違約金”兩個(gè)焦點(diǎn)問題。一方面，檢察機(jī)關(guān)上下一體，積極協(xié)調(diào)住建等有關(guān)部門為購(gòu)房者解決“辦證”問題，為全面和解奠定基礎(chǔ)；另一方面，檢察機(jī)關(guān)從依法監(jiān)督、辦案預(yù)期、利益風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)益保障等層面對(duì)雙方當(dāng)事人深入開展釋法析理工作，促成張某等71戶業(yè)主與某房開公司達(dá)成一致意見，同意按照日萬分之零點(diǎn)三支付違約金，有效解決“支付違約金”問題，實(shí)現(xiàn)“監(jiān)督”與“化解”辦案預(yù)期。