我國既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制研究*

摘要：近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房屋總量迅速擴(kuò)大。然而，絕大多數(shù)既有房屋建設(shè)時期早，且在使用中缺少全生命周期管理，質(zhì)量缺陷和品質(zhì)下降導(dǎo)致的安全問題頻發(fā)，這些問題直接威脅和影響人民的安全和利益。因此，亟須構(gòu)建既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制，從而保障既有房屋基本安全，延長房屋壽命，提升房屋品質(zhì)。首先，梳理國內(nèi)探索既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制的演化進(jìn)程；其次，總結(jié)既有房屋品質(zhì)提升機(jī)制，包括房屋養(yǎng)老金制度、房屋體檢和房屋保險(xiǎn)制度三個方面，并討論其機(jī)制框架設(shè)計(jì)；最后，提出采用運(yùn)動式治理與制度建設(shè)的組合拳模式不斷完善機(jī)制建設(shè)的建議。研究結(jié)果不僅可彌補(bǔ)現(xiàn)階段既有房屋全生命周期管理機(jī)制方面的不足，也對既有房屋品質(zhì)可持續(xù)性提升的探索具有較重要的實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞：既有房屋；全生命周期品質(zhì)；制度演化；運(yùn)動式治理；機(jī)制設(shè)計(jì)

0"引言

近年來，既有房屋質(zhì)量缺陷和品質(zhì)下降導(dǎo)致的房屋倒塌等安全問題頻發(fā)，直接威脅和影響人民的安全和利益。房屋建筑是承載人們生產(chǎn)生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，其品質(zhì)直接影響到民生福祉。經(jīng)過40多年的高速城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國已成為全球房屋建設(shè)量和既有房屋總量最多的國家。與此同時，隨著人口增長達(dá)峰值和土地增長進(jìn)入強(qiáng)約束時代，許多城市已進(jìn)入存量發(fā)展階段，房屋面臨嚴(yán)重的老化和維護(hù)問題。

既有房屋全生命周期品質(zhì)是房屋在建成后的運(yùn)營、使用、管理全過程階段中有關(guān)安全性、舒適性、實(shí)用性和綠色性等其他影響房屋品質(zhì)、壽命的情況。通過調(diào)研訪談發(fā)現(xiàn)，我國大多數(shù)既有房屋存在普遍性問題，包括相關(guān)立法保障不足、維修資金來源匱乏、公眾主動維護(hù)意識薄弱、既有房屋檢測、改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不成熟等。當(dāng)前，我國現(xiàn)有相關(guān)制度未成體系，多數(shù)制度從房改時期不斷發(fā)展和演化而來，難以適應(yīng)當(dāng)前環(huán)境和解決既有房屋品質(zhì)難題。因此，構(gòu)建有效的既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制以應(yīng)對既有房屋的普遍性問題顯得尤為重要。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期，國家統(tǒng)管城鄉(xiāng)房屋建設(shè)與長期保障，并將其提供給單位職工。在這種公有房屋分配制度下，房屋建設(shè)受國家總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的約束，增長緩慢且區(qū)域間不平衡，房屋管理的主要問題是供給不足與人們對房屋巨大需求之間的矛盾^[1]。1980年以來，我國開始逐步探索符合市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的房屋制度，房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，單一的公有制不斷地發(fā)展為公有制和私有制相結(jié)合的復(fù)合所有制。2000年以來，隨著城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房屋建設(shè)總量迅速擴(kuò)大。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷降溫，新建房屋總量增速放緩，房屋管理進(jìn)入新的存量房時代。至此，我國既有房屋總量已經(jīng)十分龐大，房屋管理的主要問題也發(fā)生了變化。一方面，存在區(qū)域間供給與需求不匹配的問題，如城鄉(xiāng)房屋總量和人口總量的不匹配；另一方面，存在既有房屋品質(zhì)下降與居民需求不斷提升之間的矛盾。隨著時間的推進(jìn)，這一矛盾將會變得更加突出。目前，我國不斷建立并完善房屋鑒定、維修、維修資金等制度，但是尚未形成制度體系，沒有建立完整的房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制，且多為房屋損壞后的補(bǔ)償機(jī)制，缺乏常態(tài)化、預(yù)防性的房屋品質(zhì)提升協(xié)同管理機(jī)制。

基于以上背景，本文提出建立既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制，該制度是一種事前事后相統(tǒng)一的動態(tài)管理機(jī)制，能切實(shí)有效地保障既有房屋的基本安全，并推動既有房屋品質(zhì)可持續(xù)性提升。該機(jī)制的具體內(nèi)涵包含房屋養(yǎng)老金、房屋體檢、房屋保險(xiǎn)三大制度，其中，養(yǎng)老金起到發(fā)動機(jī)的作用，推動著整個機(jī)制的運(yùn)行；體檢起到雷達(dá)的作用，周期性監(jiān)測房屋結(jié)構(gòu)安全和品質(zhì)缺陷；保險(xiǎn)起到預(yù)防的作用，集中力量消除既有房屋的重大安全隱患。三大機(jī)制協(xié)同運(yùn)行，從而形成既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制。

1"我國房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制的三個方面

1.1"房屋養(yǎng)老金制度

房改以來，為應(yīng)對房屋所有權(quán)變更及逐年遞增的房屋建設(shè)總量所產(chǎn)生的維修、改造、重建費(fèi)用缺口，1998年出臺的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出探索并建立房屋專項(xiàng)維修金制度，為住房結(jié)構(gòu)與共用部位的維修提供強(qiáng)制性資金保障。該通知在一定程度上填補(bǔ)了房改過程中產(chǎn)生的房屋維修資金來源的空白。2000年出臺的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》建立了工程潛在質(zhì)量缺陷保險(xiǎn)（IDI）制度，規(guī)定建設(shè)方對驗(yàn)收后一定時期內(nèi)的房屋品質(zhì)負(fù)有維修責(zé)任。該制度提高了新建房屋的交付品質(zhì)，并解決了部分維修需求。相比于專項(xiàng)維修資金，IDI更注重工程建設(shè)階段和交付后短期內(nèi)品質(zhì)的保障。然而，其局限性在于不能保障已使用超過一定年限的老舊房屋的品質(zhì)。此外，房屋相關(guān)的商業(yè)保險(xiǎn)逐漸發(fā)展，家財(cái)險(xiǎn)、巨災(zāi)保險(xiǎn)的推出，也為居民預(yù)防自然災(zāi)害與彌補(bǔ)房屋意外損失提供可選擇的路徑。綜上所述，資金的來源呈多樣化發(fā)展的趨勢，但是仍缺乏靈活性，缺少房屋體檢的資金來源。

在專項(xiàng)維修資金制度方面，陳淑云等^[2]總結(jié)了專項(xiàng)維修資金的管理困境，包括集體決策、理念選擇、濫用與惜用、管理邊界界定等多個問題，主張搭建房屋全生命周期管理平臺。趙安然等^[3]基于“杭州經(jīng)驗(yàn)”梳理了維修使用率較低、資金歸集缺乏強(qiáng)制性手段、維修資金使用缺少簡易程序等難題。而宋偉哲等^[4]認(rèn)為，法律制度設(shè)計(jì)缺陷是專項(xiàng)維修資金諸多矛盾的重要根源，在制度重構(gòu)過程中，強(qiáng)調(diào)因地制宜籌集資金、簡化使用程序等。以上學(xué)者從制度設(shè)計(jì)、實(shí)踐困境、法律制度等角度分析了專項(xiàng)維修資金制度存在的問題，它們主要集中在資金收繳、資金使用和資金監(jiān)管三個方面。針對上述問題，不少學(xué)者提出了相應(yīng)的建議。陳淑云等^[5]創(chuàng)新維修資金管理模式，提出了“住房醫(yī)保”模式，日常參保、建立“房屋大病統(tǒng)籌金”。胡曉帆^[6]認(rèn)為維修資金的本質(zhì)屬性是依附于區(qū)分共有部分的業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)構(gòu)建業(yè)主自治為主的模式。陳德豪等^[7]認(rèn)為維修資金管理的特殊性在于容易陷入無序使用的“公地悲劇”和大量閑置的“反公地悲劇”困境，提出政府部門應(yīng)優(yōu)化業(yè)主自治頂層設(shè)計(jì)，建立基于信任基礎(chǔ)的業(yè)主委員會組織，規(guī)范資金管理。

綜上所述，國內(nèi)多數(shù)學(xué)者有關(guān)資金的研究集中在專項(xiàng)維修資金制度方面，但是缺少有關(guān)創(chuàng)新性資金來源的制度探索，資金與既有房屋品質(zhì)提升機(jī)制的聯(lián)系仍不明晰。理清資金來源是整個機(jī)制運(yùn)行的關(guān)鍵，除了上面提到的現(xiàn)有資金制度的相關(guān)問題，居民的房屋安全意識也是養(yǎng)老金制度的突破點(diǎn)之一。從經(jīng)濟(jì)角度而言，理應(yīng)由房屋品質(zhì)提升后的受益方承擔(dān)資金費(fèi)用。然而，舊的公有制房屋管理體系留下的政府包管的房屋管理觀念仍然存在，人們對政府部門的依賴心理較重，且人們的房屋安全意識較差，對房屋裂縫等安全隱患存在僥幸心理。同時，僅靠公共財(cái)政也難以維持龐大的既有房屋總量維護(hù)需求，這些都是建立長效房屋養(yǎng)老金制度需要解決的難題。綜上所述，提高居民主動性房屋安全意識、探索新的房屋養(yǎng)老金制度，拓寬資金來源渠道，吸納社會資本、運(yùn)用市場化手段將資金在房屋更新產(chǎn)業(yè)中可持續(xù)性循環(huán)利用是該機(jī)制的核心問題。

1.2"房屋體檢制度

房屋體檢制度和傳統(tǒng)意義上的房屋安全檢測鑒定有所區(qū)別。針對房屋的檢測鑒定屬于“事后型”管理，通常，當(dāng)房屋出現(xiàn)明顯損傷或在國家強(qiáng)制性規(guī)定的情況下才會進(jìn)行鑒定。而房屋體檢制度重在防患于未然，是對房屋的一種周期性和預(yù)防性的評估。早在1989年，《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》就規(guī)范了房屋鑒定相關(guān)工作，建立了一系列安全檢測標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定針對危險(xiǎn)房屋進(jìn)行評級，對于d級房屋一般應(yīng)整體拆除，但是并沒有建立長期有效的管理執(zhí)行機(jī)制，對已投入使用的房屋缺少定期的監(jiān)督檢查機(jī)制，房屋更新工作難以開展，因此開展定期性的房屋體檢是房屋品質(zhì)可持續(xù)提升的必由之路。后又相繼出臺《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》《農(nóng)村住房安全性鑒定技術(shù)導(dǎo)則》等政策標(biāo)準(zhǔn)，健全了危險(xiǎn)房屋防治和安全管理制度。2022年出臺《建設(shè)工程質(zhì)量檢測管理辦法》，加強(qiáng)了對工程質(zhì)量檢測的管理。目前，我國對正常使用期內(nèi)的房屋安全檢測與監(jiān)測仍存在關(guān)注不足的問題，各地方政府雖出臺了一些既有房屋使用安全管理辦法，但由于政策文件的效力層級普遍較低，且存在配套技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)冗雜、資金周轉(zhuǎn)困難等問題，政策文件難以推進(jìn)，既有房屋開展體檢工作仍面臨許多困難。

有關(guān)房屋檢測的研究主要集中在技術(shù)層面，涉及房屋檢測相關(guān)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、出現(xiàn)問題的原因和改造的方法等。李興龍^[8]

提出4種技術(shù)方法提高危房改造效率；宋娟等^[9]采用建筑上部承重和地基基礎(chǔ)檢測，對老舊小區(qū)房屋安全進(jìn)行了抗震檢測鑒定，并且綜合分析建筑墻體出現(xiàn)裂縫的原因；張勝龍^[10]提出開展房屋變形監(jiān)測工作，以保障房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量。同時，在房屋檢測制度管理模式方面，許多學(xué)者針對房屋安全鑒定的標(biāo)準(zhǔn)和要點(diǎn)進(jìn)行了分析，但較少涉及如何進(jìn)行周期性、預(yù)防性的檢測制度設(shè)計(jì)，以及房屋體檢制度的管理模式。也有學(xué)者提出應(yīng)有序開展房屋安全普查，現(xiàn)行的既有房屋安全管理模式的特征表現(xiàn)為事后管理，這種非常態(tài)化、應(yīng)急性檢查的管理模式已不能適應(yīng)當(dāng)前社會的發(fā)展，應(yīng)探索建立房屋普查管理體系，按照住房建設(shè)年代、使用功能、所屬區(qū)域等制定不同的安全排查制度，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)建立安全管理信息化平臺，從而完善與構(gòu)建既有房屋安全管理體系。

綜上所述，房屋體檢難點(diǎn)集中于管理制度的搭建及如何選定合適的檢測指標(biāo)上。目前，我國房屋檢測與鑒定制度比較零散，沒有形成完整的體系，且覆蓋范圍較窄，缺乏強(qiáng)制性制度。此外，既有建筑巨大的存量導(dǎo)致的巨額鑒定資金缺口，房屋修建年份不同所導(dǎo)致的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不一致等問題也對房屋體檢工作造成了阻礙。

1.3"房屋保險(xiǎn)制度

房屋保險(xiǎn)制度方面，許多學(xué)者對工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)進(jìn)行了研究。瞿富強(qiáng)等^[11]從法規(guī)、強(qiáng)制性初步構(gòu)建住宅質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)體系的框架。劉博等^[12]提出IDI的責(zé)權(quán)范圍僅局限于建設(shè)單位（業(yè)主）和保險(xiǎn)公司之間。以上學(xué)者討論了IDI制度中的權(quán)責(zé)關(guān)系。李德智等^[13]利用層次分析法和模糊綜合評價法構(gòu)建了IDI綜合評價模型，以規(guī)避主觀因素對IDI實(shí)施效果的負(fù)面影響。曹新穎等^[14]提出了基于BIM技術(shù)的工程質(zhì)量保險(xiǎn)信息管理模型，利用其信息集成和協(xié)同高效的特點(diǎn)，快速識別工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)因素，為IDI承保和理賠提供了準(zhǔn)確數(shù)據(jù)來源。以上學(xué)者針對IDI具體問題，結(jié)合國外已有經(jīng)驗(yàn)或引用新技術(shù)構(gòu)建了符合中國工程建設(shè)的IDI制度，集中在責(zé)權(quán)分析、風(fēng)險(xiǎn)識別管控和建立IDI全生命周期信息模型。

房屋商業(yè)保險(xiǎn)方面，我國房屋商業(yè)險(xiǎn)的購買率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家市場平均水平，其原因是產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)單一、費(fèi)率不合理，以及潛在客戶風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄、政府管理職責(zé)失衡等問題。其中，客戶難以接受家財(cái)險(xiǎn)相關(guān)外部刺激為需求不足的主要原因^[15]。對于家財(cái)險(xiǎn)等商業(yè)保險(xiǎn)存在的問題，部分學(xué)者也提出了相應(yīng)建議。唐聲強(qiáng)等^[16]認(rèn)為家財(cái)險(xiǎn)的發(fā)展并沒有起到防災(zāi)減災(zāi)的作用，他們提出了火災(zāi)直接經(jīng)濟(jì)損失、人均可支配收入等對家財(cái)險(xiǎn)需求的正向影響，以及商業(yè)車險(xiǎn)對家財(cái)險(xiǎn)的擠出效應(yīng)，因此提議上升家財(cái)險(xiǎn)地位、創(chuàng)新家財(cái)險(xiǎn)的產(chǎn)品形式。黨雪等^[17]提出從需求側(cè)出發(fā)刺激巨災(zāi)保險(xiǎn)需求、從供給側(cè)出發(fā)釋放巨災(zāi)保險(xiǎn)活力、發(fā)揮政府職能推進(jìn)高質(zhì)量巨災(zāi)商業(yè)保險(xiǎn)制度設(shè)計(jì)、探索中國特色的“多層次”巨災(zāi)商業(yè)保險(xiǎn)制度4個方面的建議。王少康等^[18]認(rèn)為要明晰責(zé)權(quán)利益管理，建立容錯試錯糾錯的動態(tài)調(diào)整機(jī)，同時拓寬巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)分散渠道，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?；谝陨涎芯堪l(fā)現(xiàn)，商業(yè)保險(xiǎn)的發(fā)展方向集中于再防范重大安全隱患、自然災(zāi)害等方面，保險(xiǎn)有利于分擔(dān)重建、結(jié)構(gòu)缺陷等重大資金風(fēng)險(xiǎn)。

通過對現(xiàn)有研究和相關(guān)政策文件的梳理和歸納，并且結(jié)合調(diào)研訪談結(jié)果，本文將既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制歸納為三個核心構(gòu)成要素：房屋養(yǎng)老金制度、房屋體檢制度、房屋保險(xiǎn)制度，三者涵蓋了既有房屋維護(hù)中所產(chǎn)生的資金來源、檢測、預(yù)防等多種問題。但是，當(dāng)前的制度體系仍然存在分布較為分散、權(quán)責(zé)劃分不清晰、資金匱乏等現(xiàn)實(shí)難題。例如，目前仍存在房屋養(yǎng)老金收、用、管三大難題；房屋定期體檢費(fèi)用龐大；界定更新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)邊界難；房屋保險(xiǎn)普及度低；房屋更新過程中主體決策等問題。因此，愈演愈烈的既有房屋全生命周期品質(zhì)缺陷問題需要一套在已有零散制度體系的基礎(chǔ)上，以運(yùn)動式治理和制度建設(shè)的方法，探索一套更加長效穩(wěn)定且獨(dú)立于現(xiàn)有政策法規(guī)的既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制。1980—2024年我國房屋品質(zhì)保障與提升相關(guān)政策文件梳理見表1。

2"運(yùn)動式治理與制度建設(shè)的“組合拳”，探索既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)體制逐漸轉(zhuǎn)型，建立與市場經(jīng)濟(jì)體系相匹配的新制度存在許多困難。在房屋制度改革方面，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度與當(dāng)前的社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度是兩種內(nèi)在邏輯完全不同的體系，其本質(zhì)改變了房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，由單一的房屋公有制轉(zhuǎn)變?yōu)樗接兄?、公有制混合的結(jié)構(gòu)。同時，在舊制度逐漸消亡、新制度緩慢形成的過程中，

大量現(xiàn)實(shí)問題勢必會涌現(xiàn)，需要在新制度尚未建立的“空窗期”應(yīng)對不斷產(chǎn)生的問題。因此，如何建立新的房屋管理制度，如何在演化過程中應(yīng)對新的矛盾與問題，搭建基本的房屋管理體系，是改革中房屋品質(zhì)保障的兩大難題。本文聚焦建立我國既有房屋全生命周期品質(zhì)提升制度，并動態(tài)應(yīng)對制度變革過程中產(chǎn)生的普遍現(xiàn)實(shí)問題，進(jìn)而保障既有房屋全生命周期品質(zhì)，延長房屋使用壽命，提高人民幸福感。

運(yùn)動式治理根植于我國傳統(tǒng)政治，并因其在當(dāng)代國家和地方治理中的廣泛存在，成為我國公共管理的關(guān)鍵詞。運(yùn)動式治理是當(dāng)代中國革命、建設(shè)、發(fā)展的重要經(jīng)驗(yàn)，具有鮮明的中國特色^[19]。最初，周雪光^[20]提出運(yùn)動型治理機(jī)制，分析其在國家治理過程中的應(yīng)用。任星欣^[21]研究了改革開放時期經(jīng)濟(jì)制度變革，發(fā)現(xiàn)了利用運(yùn)動式治理和制度建設(shè)的“組合拳”模式應(yīng)對短期治理壓力，并最終成功完成制度變革。譚熒^[22]提出動員式參與是運(yùn)動式治理能夠彌補(bǔ)低效常態(tài)治理，進(jìn)而成為短期內(nèi)有效解決社會問題的核心機(jī)制，且認(rèn)為公眾自助式參與可作為運(yùn)動式治理轉(zhuǎn)向常態(tài)治理的中介機(jī)制?；谏鲜鲅芯浚梢詫ⅰ斑\(yùn)動式治理與制度建設(shè)相結(jié)合的‘組合拳’模式”引入當(dāng)前既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制的搭建中，并通過引導(dǎo)公眾自主參與，推動常態(tài)化機(jī)制的形成。

該方法步驟包括：首先，以制度建設(shè)為根基，對錯綜復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)問題使用運(yùn)動式治理的方法，探索治理成效較好的機(jī)制；其次，逐漸形成穩(wěn)定、合理的制度，引導(dǎo)公眾自主參與，從而持續(xù)形成住房全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制；最后，形成以房屋養(yǎng)老金、房屋體檢、房屋保險(xiǎn)三大制度為核心的常態(tài)化機(jī)制。其中，還應(yīng)引入市場機(jī)制，完善協(xié)同監(jiān)督管理機(jī)制等方法，以運(yùn)動式的改革持續(xù)推動房屋全生命周期品質(zhì)機(jī)制的構(gòu)建。

關(guān)于房屋養(yǎng)老金制度，有研究表明，應(yīng)設(shè)立一個由政府部門主導(dǎo)、統(tǒng)籌、出資的公共賬戶，通過立法，從土地出讓金、土地增值稅、房產(chǎn)稅這類稅收中提取一定比例的份額統(tǒng)籌到房屋養(yǎng)老金的公共賬戶。個人賬戶則吸納住房專項(xiàng)維修資金，用于房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。同時，房屋養(yǎng)老金制度可以像個人養(yǎng)老金制度一樣，建立“三支柱”。第一支柱是公共維修基金，由全體業(yè)主歸集并所有；第二支柱類似企業(yè)年金，如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎補(bǔ)；第三支柱是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充。余旺仔^[23]提出借鑒補(bǔ)助政策，由政府部門賦能私房業(yè)主對房屋進(jìn)行自主更新，以解決房屋更新中產(chǎn)權(quán)主體籌資較少的問題。

關(guān)于房屋體檢制度，寧波市城市體檢通過大數(shù)據(jù)分析形成專業(yè)報(bào)告，包含61項(xiàng)基礎(chǔ)指標(biāo)和22項(xiàng)特色指標(biāo)，分住房、小區(qū)、街區(qū)、城區(qū)4個維度。蘇州市創(chuàng)建了一個名為“房屋醫(yī)院”的一站式安全技術(shù)咨詢和診斷診治服務(wù)平臺。重慶市啟動“智慧房安”信息平臺，開展自建房安全專項(xiàng)整治，檢測機(jī)構(gòu)需在檢測前錄入房屋信息和鑒定信息?？梢钥闯觯瑪?shù)字信息化、市場化是既有房屋體檢制度的發(fā)展的特點(diǎn)，建立房屋定期排查、精準(zhǔn)診斷、分類整治等長效機(jī)制，可為既有房屋提供全生命周期安全保障。

同時，還應(yīng)完善管理監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)政府監(jiān)管，擴(kuò)大監(jiān)督權(quán)力，引導(dǎo)居民廣泛參與住房全生命周期品質(zhì)管理。管理與監(jiān)督機(jī)制是運(yùn)動式治理的重點(diǎn)，也是將養(yǎng)老金、體檢、保險(xiǎn)三大制度協(xié)同管理的橋梁，通過有效的管理與監(jiān)督機(jī)制，在保障住房基本安全的前提下，面對不斷產(chǎn)生的新的問題進(jìn)行改善和優(yōu)化，在短期內(nèi)完成特定任務(wù)。從長期來看，要著眼于制度構(gòu)建，用合理的制度體系逐步替代運(yùn)動式治理的成果，保障住房全生命周期品質(zhì)持續(xù)提升。全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制運(yùn)動式治理進(jìn)程演示如圖1所示。

既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制，經(jīng)過運(yùn)動式治理與制度建設(shè)，最終逐漸完善既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制（圖2），業(yè)主和政府共同出資搭建房屋養(yǎng)老金資金池，部分用于周期性的房屋體檢，部分用于繳納巨災(zāi)保險(xiǎn)等防范房屋重大隱患性的商業(yè)保險(xiǎn)。在房屋體檢過程中發(fā)現(xiàn)的低危問題時，使用專項(xiàng)維修資金或其他來源的養(yǎng)老金完成維護(hù)更新，遇到重大安全隱患或者自然災(zāi)害破壞等嚴(yán)重問題，則由保險(xiǎn)金進(jìn)行分擔(dān)保障。

最后，既有房屋品質(zhì)得以提升，一方面滿足了政

府安全紅線，避免了既有建筑群死群傷惡劣事件的發(fā)生；另一方面，滿足了業(yè)主對既有房屋品質(zhì)的需求。經(jīng)過業(yè)主和政府的雙推動，結(jié)合市場化運(yùn)作機(jī)制，形成既有房屋全生命周期品質(zhì)提升產(chǎn)業(yè)鏈，推動房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)化，以房屋養(yǎng)老金為抓手，推動定期房屋體檢、房屋保險(xiǎn)發(fā)展為具有中國特色的既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制。

3"結(jié)語

本研究梳理了我國房屋制度改革進(jìn)程。在實(shí)踐方面，提出建立房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制的構(gòu)想，并歸納出機(jī)制的三個核心構(gòu)成要素，即房屋養(yǎng)老金、房屋體檢和房屋保險(xiǎn)。該機(jī)制可統(tǒng)籌各項(xiàng)制度，是一種事前事后相統(tǒng)一的動態(tài)管理機(jī)制，能切實(shí)有效保障房屋基本安全，形成房屋安全長效保障機(jī)制，并推動房屋品質(zhì)可持續(xù)性提升，延長房屋壽命。這一機(jī)制的形成還將為建筑行業(yè)的未來發(fā)展提供新的理論支撐與實(shí)踐指導(dǎo)，并注入新的活力，進(jìn)而推動其持續(xù)、健康的發(fā)展。在理論方面，當(dāng)前關(guān)于房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制的具體內(nèi)涵和頂層設(shè)計(jì)的學(xué)術(shù)研究在國內(nèi)外尚顯不足，存在較大的研究空白和探索空間。本研究將運(yùn)動式治理和制度建設(shè)的“組合拳”模式引入該機(jī)制的搭建中，為我國既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制的研究提供新的視角和豐富的素材，通過本文的探索，以填補(bǔ)現(xiàn)有研究中這一領(lǐng)域的空白，增進(jìn)對各個要素之間關(guān)系的認(rèn)識，將有助于深化學(xué)術(shù)界對既有房屋全生命周期品質(zhì)提升機(jī)制的理論探討。

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