地下車庫精細化管控：商業(yè)地產(chǎn)不可忽視的“小細節(jié)大影響”

近年來，地產(chǎn)行業(yè)正逐步邁入一個全新的發(fā)展階段，行業(yè)態(tài)勢較以往呈現(xiàn)出明顯的調(diào)整與轉(zhuǎn)變，探索精細化管理、可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)新模式愈發(fā)重要。地下車庫作為地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)設(shè)施，在成本構(gòu)成和施工環(huán)節(jié)中都舉足輕重。對地產(chǎn)項目管理者而言，如何在保證品質(zhì)的同時，有效控制地下車庫建設(shè)成本，不僅是開發(fā)商關(guān)注的核心問題，也是項目成功的關(guān)鍵。

有研究顯示，地下車庫面積通常占地產(chǎn)項目總建筑面積的20%—25%，成本則占項目總建安成本的30%—35%。建設(shè)地下車庫不僅資金投入大、回收周期長，還直接影響項目品質(zhì)。因此，實施精細化管控對保障地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益至關(guān)重要。圍繞地下車庫設(shè)計層高、停車效率、設(shè)備安裝等影響成本的關(guān)鍵因素，實施精細化管控，能夠助力項目在達成既定質(zhì)量和進度目標的同時，降低建設(shè)成本、提升項目品質(zhì)，實現(xiàn)經(jīng)濟收益最大化。

地產(chǎn)項目地下車庫建造管控中存在的問題

設(shè)計不合理導致的無效成本增加。當下，地下車庫設(shè)計由設(shè)計公司主導，經(jīng)開發(fā)商審定。設(shè)計公司各專業(yè)開展設(shè)計工作時，彼此相對獨立，缺少精細協(xié)同，致使不少問題產(chǎn)生，例如，層高設(shè)計不合理。設(shè)計常以局部最不利點高度確定整體層高，導致無效成本增加。柱網(wǎng)設(shè)計粗放。結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)設(shè)計環(huán)節(jié)簡單化，造成停車效率低下，因車位不足，開發(fā)商不得不增加地下車庫面積，進一步推高成本。

施工環(huán)節(jié)組織混亂導致后期拆改成本增加。當前，不少地產(chǎn)項目施工采用各分包公司獨立作業(yè)的模式。這種做法導致施工協(xié)同嚴重不足，以設(shè)備管線安裝來說，水暖電分包公司進場時間不一致，各自依據(jù)自身圖紙施工，沒有充分考慮綜合管網(wǎng)布局。施工過程缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，等到后期才發(fā)現(xiàn)局部凈高不達標，只能現(xiàn)場拆改，以滿足凈高要求。這類問題在項目建設(shè)中屢見不鮮，不僅增加了建安成本，還造成大量時間浪費，壓縮了項目整體利潤空間。

地下車庫精細化管控在地產(chǎn)項目中的實際應(yīng)用

某綜合體項目位于成都市核心區(qū)，項目總建筑面積約17萬平方米，其中地下建筑面積約5萬平方米。

地下車庫層高管控

在地產(chǎn)項目成本控制體系中，設(shè)計階段的決策對最終成本起著關(guān)鍵的影響。當前，多數(shù)地下車庫管線布置理念滯后，受設(shè)備管線，尤其是風管影響，需較高層高來滿足安裝需求。但部分額外層高空間未能充分利用，致使地下車庫建設(shè)成本居高不下。?

在本項目中，風管位置通過采用上翻及異型梁的形式，將負一層梁高控制在0.6米，負二層梁高控制在0.5米；大面積區(qū)域梁高維持0.7米，局部消防車或覆土荷載大的區(qū)域梁高控制在0.8米左右。人防部分經(jīng)結(jié)構(gòu)計算，在風管路由位置，梁高優(yōu)化0.1米。在精裝落客區(qū)，對管線路由進行精細化設(shè)計，敲定最優(yōu)方案保證精裝凈高。

最終，該項目負一層、負二層層高均降低0.2米，車道凈高2.5米、車位凈高2.4米、地下大堂精裝區(qū)凈"2.6米的要求依舊達標。成本驗算顯示，僅土建成本就優(yōu)化近300萬元，且尚未計算因工期縮短帶來的成本節(jié)約。據(jù)測算，地下車庫層高每降低0.1米，土建成本可節(jié)約20—40元/平方米。?

地下車庫結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)及柱截面設(shè)計管控

地下室停車效率受地下室輪廓與柱網(wǎng)影響。項目需依據(jù)自身定位，篩選適配的結(jié)構(gòu)方案。參考主要車型、造價和舒適度，除高端住宅項目，一般不采用雙向大柱網(wǎng)，而是采用大小柱網(wǎng)。普通項目橫向柱跨7.8米，高端項目可增至8.1米甚至8.4米；機械車庫為預(yù)留設(shè)備安裝空間，柱跨采用8.0米；商場因空間需求大，可采用8.4×8.4米柱網(wǎng)。此外，優(yōu)先選用扁柱，讓柱長邊平行于車位長度方向，并結(jié)合當?shù)剀囄怀叽缫箪`活調(diào)整柱網(wǎng)"。

施工階段的精細化管控

各分包公司施工管控

在項目建設(shè)中，各專業(yè)分包公司進場時間和施工順序不一，交叉作業(yè)時經(jīng)常未給后入場施工專業(yè)預(yù)留空間，導致不必要的拆改，使得施工成本超出預(yù)算。

為解決這一難題，本項目讓各分包公司技術(shù)人員提前進場，組建精細化管理小組。小組帶領(lǐng)施工人員熟悉圖紙與綜合管線，借助BIM（建筑信息模型）深化設(shè)計、組織管綜評審會，提前排查現(xiàn)場安裝及凈高問題，并給出精準解決方案。各分包公司依據(jù)自身專業(yè)管線，結(jié)合現(xiàn)場實際，多方協(xié)同預(yù)留安裝路徑。比如在安裝消防管線時，同步梳理和預(yù)留暖通風管路徑，對交叉、疊加管線現(xiàn)場規(guī)劃重排。施工前期開展點對點精細化管理，杜絕后期拆改造成的人員與材料浪費。遇到問題，精細化管理小組能迅速協(xié)調(diào)各專業(yè)，及時解決。

創(chuàng)新樣板驗收機制

常規(guī)項目僅在各專業(yè)完成階段驗收，容易導致大量現(xiàn)場問題集中暴露，不得不拆改，造成成本浪費。本項目地下車庫則在各施工階段實施樣板驗收，以首開區(qū)域為例，精細化管理小組協(xié)同工作。主體階段，對結(jié)構(gòu)梁高、結(jié)構(gòu)柱定位等進行驗收；設(shè)備安裝階段，對大管線下凈高、管線翻越情況等進行驗收。通過樣板驗收機制，全面檢查復核現(xiàn)場問題，提出優(yōu)化方案，同時預(yù)先管控大面積施工，最大程度降低拆改風險。

根據(jù)精細化管控措施制定統(tǒng)一標準

本項目在實施過程中，制定了設(shè)計與施工管控標準，明確各階段、各環(huán)節(jié)管控目標，借助全流程精細化管控，實現(xiàn)降本增效。

在地下車庫設(shè)計階段，嚴格審查設(shè)計方案，對關(guān)鍵部位運用BIM技術(shù)設(shè)計，避免無效成本。通過優(yōu)化設(shè)計流程，提升地下車庫層高利用率與停車效率，有效降低豎向成本，優(yōu)化單車位指標。

施工階段，項目團隊狠抓工地管理，大幅提升施工效率，降低施工成本。在材料采購、機械租賃等環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)，降低采購支出，同時加強施工品質(zhì)監(jiān)控，減少返工與維修成本。

得益于各階段精細化管控以及統(tǒng)一的管理標準與流程，項目在達成既定品質(zhì)目標的同時，系統(tǒng)降低了建安成本。地下車庫作為功能性空間，除落客區(qū)、主車道等關(guān)乎物業(yè)品質(zhì)的區(qū)域外，其他部分滿足基本功能即可。因此，節(jié)省下來的建安成本幾乎等同于純利潤。這些節(jié)約的成本，還可投入精裝、景觀等使用者更為關(guān)注的環(huán)節(jié)，在不增加總成本的前提下，進一步提升項目品質(zhì)，為項目實現(xiàn)提質(zhì)增效帶來積極影響。

地下車庫精細化管控，是地產(chǎn)項目降本增效的關(guān)鍵一環(huán)。在項目推進時，借助精細化設(shè)計與施工管理，能有效削減地下室建設(shè)的無效成本。鑒于施工環(huán)境復雜，技術(shù)難題層出不窮，項目管理者需制定科學合理的應(yīng)對策略，既要將地下車庫建安成本控制在目標范圍內(nèi)，又要實現(xiàn)項目的高質(zhì)量、高效率推進，進而提升地產(chǎn)項目的整體經(jīng)濟效益。圍繞地產(chǎn)項目地下車庫關(guān)鍵要素的精細化管控，我們從設(shè)計到施工，提出了一系列針對性舉措，希望能為國內(nèi)地產(chǎn)項目地下車庫精細化管控提供實操借鑒，助力地產(chǎn)行業(yè)探索降本增效新思路，打造科學管理新路徑。