REITs支持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的路徑研究

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs背景及現(xiàn)狀

業(yè)務(wù)背景

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是指向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。REITs是權(quán)益型融資工具，具有不動(dòng)產(chǎn)與金融的雙重屬性，其出售企業(yè)存量資產(chǎn)權(quán)益緩解資金壓力的融資模式，能有效打破基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的融資困境，降低資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性帶來(lái)的估值損失，保有是否轉(zhuǎn)移資產(chǎn)控制權(quán)的決策權(quán)。目前國(guó)內(nèi)REITs采用公募發(fā)行，在證券交易所公開(kāi)發(fā)行上市交易。

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期依賴(lài)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資，積累了規(guī)模巨大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)作為抵押品，進(jìn)一步成為信用擴(kuò)張的重要方式與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)幽?，有效促進(jìn)了社會(huì)發(fā)展。但基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)具有投資成本較高、投資回收周期較長(zhǎng)的特征，主要依靠地方政府與國(guó)有企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)投資，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變的大背景下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金大幅縮減，債務(wù)壓力持續(xù)加大，通過(guò)REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)，可以有效降低地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，拓寬社會(huì)資本投資渠道、促進(jìn)投資良性循環(huán)。

政策導(dǎo)向

我國(guó)REITs市場(chǎng)自2020年正式啟動(dòng)，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、證券交易所和證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)不斷完善政策制度，形成了以法律法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件、自律管理規(guī)則為主，較為完備的規(guī)則體系，涵蓋準(zhǔn)入、篩選儲(chǔ)備、審核、發(fā)行、信披、交易等多個(gè)環(huán)節(jié)。

2007—2019年，監(jiān)管部門(mén)推動(dòng)REITs試點(diǎn)工作，試點(diǎn)項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)行；2020年，我國(guó)REITs正式啟動(dòng)，國(guó)家發(fā)展改革委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)先后發(fā)布文件，明確了相關(guān)政策措施；2021年，滬深交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)正式頒布業(yè)務(wù)配套規(guī)則，打通全流程政策環(huán)節(jié)，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目正式落地，REITs逐步進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行。2022年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》提出，建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次REITs市場(chǎng)；證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)交易所制定發(fā)布《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，支持上市REITs通過(guò)擴(kuò)募等方式收購(gòu)資產(chǎn)，著力推動(dòng)多層次資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。2023年，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，對(duì)REITs試點(diǎn)工作前期準(zhǔn)備、發(fā)行條件、審核流程等要求進(jìn)行了系統(tǒng)總結(jié)，REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。2024年，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，提出REITs各參與方要積極主動(dòng)適應(yīng)常態(tài)化發(fā)行要求，切實(shí)提高推薦效率，著力推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行。REITs正式啟動(dòng)以來(lái)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議先后兩次對(duì)其發(fā)展提出要求，多地政府發(fā)布支持REITs的專(zhuān)項(xiàng)文件，推進(jìn)項(xiàng)目發(fā)行與擴(kuò)募。目前，REITs處于發(fā)展重要窗口期，業(yè)務(wù)發(fā)展具有較好的政策支持。

市場(chǎng)情況

我國(guó)REITs市場(chǎng)起步較晚，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間較大。2021年，首批項(xiàng)目落地以來(lái)，REITs市場(chǎng)已從快速發(fā)展階段過(guò)渡至平穩(wěn)發(fā)展階段。截至2024年4月，我國(guó)共發(fā)行REITs項(xiàng)目36只，發(fā)行規(guī)模1138.04億元。其中，2021年發(fā)行項(xiàng)目11個(gè)，發(fā)行規(guī)模364.13億元；2022年發(fā)行項(xiàng)目13個(gè)，發(fā)行規(guī)模419.48億元；2023年發(fā)行項(xiàng)目6個(gè)，發(fā)行規(guī)模201.42億元；2024年1—4月，發(fā)行項(xiàng)目6個(gè)，發(fā)行規(guī)模153.01億元。REITs在滬深兩地交易所均有上市，其中，上交所項(xiàng)目25個(gè)，深交所項(xiàng)目11個(gè)。

從發(fā)行區(qū)域來(lái)看，REITs項(xiàng)目發(fā)行區(qū)域呈現(xiàn)向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市集中的特點(diǎn)。已發(fā)行上市REITs項(xiàng)目中，廣東項(xiàng)目7個(gè)，北京項(xiàng)目6個(gè)，上海、江蘇、湖北項(xiàng)目各4個(gè)，山東、浙江項(xiàng)目各2個(gè)，安徽、福建、河北、湖南、重慶項(xiàng)目均有發(fā)行，項(xiàng)目所在地區(qū)多為經(jīng)濟(jì)較好的省份。

從原始權(quán)益人性質(zhì)來(lái)看，REITs項(xiàng)目原始權(quán)益人多為國(guó)有企業(yè)。截至2024年4月，已發(fā)行項(xiàng)目36個(gè)涉及原始權(quán)益人48家，其中，中央企業(yè)11個(gè)、地方國(guó)企32個(gè)、民營(yíng)企業(yè)或外資企業(yè)等其他類(lèi)型企業(yè)5個(gè)，國(guó)有屬性較強(qiáng)。

資產(chǎn)類(lèi)型

根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類(lèi)型的不同，REITs可分為商業(yè)零售REITs、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs、租賃住房REITs、倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs等類(lèi)型。目前已發(fā)行的REITs項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種具有穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)屬性的不同，REITs可以分為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)與產(chǎn)權(quán)類(lèi)兩大類(lèi)別。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs認(rèn)購(gòu)標(biāo)的為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在特定期限內(nèi)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)利或經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)權(quán)利，投資收益主要為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，如高速公路、污水處理項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs認(rèn)購(gòu)標(biāo)的為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的所有權(quán)，主要構(gòu)成為政府劃撥的土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)，投資收益既包括基于項(xiàng)目資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取得的租金及經(jīng)營(yíng)收入等基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，也包括項(xiàng)目升值的增值收益，如產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目。

國(guó)內(nèi)REITs交易結(jié)構(gòu)及相關(guān)要求

國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)主要為“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式，其本質(zhì)是將流動(dòng)性低的不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性高、標(biāo)準(zhǔn)化、可上市交易的金融產(chǎn)品。依照《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)公告〔2020〕54號(hào)），采用公開(kāi)募集的方式籌集資金支持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，通過(guò)投資并持有資產(chǎn)支持證券份額的方式取得項(xiàng)目公司的股權(quán)，間接獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的所有權(quán)與使用權(quán)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益與增值獲取的投資收益依照法定比例向投資者進(jìn)行分配。REITs基金及ABS均設(shè)置基金管理人及基金托管人進(jìn)行基金管理與基金托管（見(jiàn)圖1）。

篩選項(xiàng)目資產(chǎn)

REITs的底層資產(chǎn)是其持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)。項(xiàng)目的原始權(quán)益人作為項(xiàng)目發(fā)起人，需依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)收費(fèi)權(quán)，最近3年內(nèi)無(wú)重大違法違規(guī)行為。項(xiàng)目原則上應(yīng)具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和較好的成長(zhǎng)潛力，符合產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流，投資回報(bào)較好，經(jīng)營(yíng)時(shí)間在3年以上等基礎(chǔ)申報(bào)條件。同時(shí)，嚴(yán)控項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量，重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)現(xiàn)金流狀況及盈利性，綜合考量資產(chǎn)類(lèi)型、行業(yè)特點(diǎn)、區(qū)位特征、市場(chǎng)地位、運(yùn)營(yíng)管理與收益分紅能力等因素，篩選具備長(zhǎng)期穩(wěn)定性、成長(zhǎng)性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

發(fā)起設(shè)立基金

基金公司發(fā)起設(shè)立證券投資基金，經(jīng)國(guó)家發(fā)展改革委、證監(jiān)會(huì)審批通過(guò)后，按配額向投資者進(jìn)行分類(lèi)發(fā)售與詢(xún)價(jià)。REITs基金的投資者包括戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者。其中，戰(zhàn)略投資者為本項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，參與REITs基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)不低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%；網(wǎng)下投資者包括符合規(guī)定的證券公司、基金公司等證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的機(jī)構(gòu)投資者，參與配售基金份額在扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后的申購(gòu)數(shù)量后，不低于本次公開(kāi)發(fā)售數(shù)量的70%；其余部分由基金管理人在網(wǎng)下詢(xún)價(jià)結(jié)束后將基金份額申購(gòu)價(jià)格及時(shí)公告給社會(huì)公眾投資者，通過(guò)基金代銷(xiāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。

設(shè)置專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃

證券公司設(shè)置資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。REITs將80%以上的基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，持有資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃全部份額。同時(shí)，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，取得項(xiàng)目全部所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利，以獲取項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流。REITs設(shè)立前的項(xiàng)目中存在對(duì)外借款的，應(yīng)以募集資金進(jìn)行償還。

基金及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理

REITs及資產(chǎn)支持證券設(shè)置了專(zhuān)門(mén)的基金管理人和基金托管人，也可聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)提供盡職調(diào)查、發(fā)行、定價(jià)、配售等服務(wù)。其中，基金托管人與資產(chǎn)支持證券托管人應(yīng)當(dāng)為同一人，基金管理人與資產(chǎn)支持證券管理人應(yīng)具有實(shí)際控制關(guān)系或?yàn)橥豢刂葡碌年P(guān)聯(lián)方，財(cái)務(wù)顧問(wèn)應(yīng)由取得保薦業(yè)務(wù)資格的證券公司擔(dān)任。

基金管理人可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)的子公司承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，也可以委托外部管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司多為原始權(quán)益人的子公司或?yàn)橥豢刂葡碌年P(guān)聯(lián)方。

基金收益分配

基金應(yīng)將90%以上分配額度以現(xiàn)金形式分配給投資者，分配頻率不低于每年1次。在考慮項(xiàng)目公司持續(xù)發(fā)展、償債能力和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流等因素的同時(shí)，可在凈利潤(rùn)的基礎(chǔ)上對(duì)可供分配金額進(jìn)行合理調(diào)整，調(diào)整項(xiàng)目至少應(yīng)包括公允價(jià)值變動(dòng)損益、項(xiàng)目資產(chǎn)折舊攤銷(xiāo)、可供分配金額等。由于特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)型本質(zhì)與產(chǎn)權(quán)類(lèi)不同，持有到期后不再享有持有份額的產(chǎn)權(quán)價(jià)值，因此前者通常具有更高的派息率。

業(yè)務(wù)的必要性與可行性分析

必要性分析

一是增強(qiáng)金融履職效能。REITs是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制的有效創(chuàng)新，是金融供給側(cè)改革的重要抓手。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出關(guān)于盤(pán)活存量，提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的相關(guān)要求。同時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期依賴(lài)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，存量資產(chǎn)規(guī)模巨大。REITs將存量不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為動(dòng)產(chǎn)，打通募投管退環(huán)節(jié)，拓寬權(quán)益資本直投于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的渠道，推進(jìn)財(cái)政資金逐步退出，有利于促進(jìn)資金有效支持國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域建設(shè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展。

二是拓寬地方融資渠道。REITs能夠拓寬地方融資渠道，降低地方財(cái)政壓力，推動(dòng)解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金籌措問(wèn)題。第一，基礎(chǔ)設(shè)施資金需求持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）50.3萬(wàn)億元，基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模增長(zhǎng)5.9%，保持十年以上連續(xù)增長(zhǎng)。第二，地方債務(wù)壓力持續(xù)增大。截至2023年末，地方政府債務(wù)余額40.74萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，存量債務(wù)持續(xù)攀升。地方政府發(fā)行用于基礎(chǔ)設(shè)施等重大項(xiàng)目、民生項(xiàng)目等用途建設(shè)的新增債券4.66萬(wàn)億元，同比下降2%，融資壓力增加。第三，地方財(cái)政亟需新型融資模式作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源。2023年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降13.2%，降幅較大。相較于直接出售資產(chǎn)，REITs引入社會(huì)資本，能有效避免資產(chǎn)折價(jià)出售產(chǎn)生的國(guó)有資產(chǎn)流失，且權(quán)益性融資能持續(xù)享有后續(xù)資產(chǎn)升值紅利，契合地方實(shí)際需求。

三是優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，企業(yè)金融服務(wù)需求向綜合化、多元化、規(guī)?；D(zhuǎn)變。REITs打通了公開(kāi)市場(chǎng)募集基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)益資金的通道，有助于企業(yè)廣泛籌集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套資金，吸引社會(huì)資金參與基建，拓寬資金籌集渠道。作為一種風(fēng)險(xiǎn)適中、回報(bào)穩(wěn)定、流動(dòng)性好的直融工具，REITs能夠有效盤(pán)活客戶(hù)存量資產(chǎn)，縮短投資回收周期，滿(mǎn)足客戶(hù)的多元化資金配置需求。同時(shí)，REITs為股權(quán)投資提供了規(guī)范化的退出實(shí)施路徑，提高了資產(chǎn)流動(dòng)性和市場(chǎng)估值，能有效縮短資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，提高了資金使用效率。

可行性分析

一是政策導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)。貫徹落實(shí)國(guó)家意志，全力服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略是政策性銀行的使命和職責(zé)。在進(jìn)一步延長(zhǎng)政策性開(kāi)發(fā)性金融工具服務(wù)鏈條，盤(pán)活基金資產(chǎn)，增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性方面，具備政策性導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)。

二是參控股規(guī)模優(yōu)勢(shì)。例如，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行全資設(shè)立的中國(guó)農(nóng)發(fā)重點(diǎn)建設(shè)基金與農(nóng)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施基金直接開(kāi)展股權(quán)投資，持有被投企業(yè)股份和股權(quán)資產(chǎn)，具備較強(qiáng)的參控股規(guī)模優(yōu)勢(shì)。在政策允許情況下，通過(guò)參控股企業(yè)，可直接作為股東方參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行工作，也可通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行，采取大股東并購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)基金提前安全退出，切實(shí)降低基金風(fēng)險(xiǎn)。

三是機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。例如，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行實(shí)行四級(jí)行機(jī)構(gòu)架構(gòu)，長(zhǎng)期深入服務(wù)全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)，與地方黨政、國(guó)企的業(yè)務(wù)合作緊密，為有效拓展REITs業(yè)務(wù)的資源渠道，奠定了堅(jiān)實(shí)的政銀企合作與項(xiàng)目管理基礎(chǔ)。同時(shí)，REITs業(yè)務(wù)可以增強(qiáng)客戶(hù)黏性，有效擴(kuò)大信貸規(guī)模，具有較高業(yè)務(wù)契合度。目前，基金投資項(xiàng)目、貸款項(xiàng)目以及相關(guān)貸款客戶(hù)、大型集團(tuán)客戶(hù)均有已發(fā)行或在推進(jìn)的REITs案例。

REITs業(yè)務(wù)實(shí)踐路徑分析與相關(guān)建議

加強(qiáng)REITs項(xiàng)目梳理儲(chǔ)備

REITs作為權(quán)益型金融產(chǎn)品，項(xiàng)目需滿(mǎn)足成熟穩(wěn)定要求、資產(chǎn)規(guī)模要求及投資管理手續(xù)完備度要求，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目梳理，做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。一是穩(wěn)定的成熟項(xiàng)目。監(jiān)管部門(mén)判別成熟穩(wěn)定項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間不低于3年、項(xiàng)目保持最近3年盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正、項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散、項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%等四個(gè)方面。綜合考慮市場(chǎng)表現(xiàn)，建議優(yōu)先選取已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段、已產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流、投資回報(bào)良好的產(chǎn)業(yè)園類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行首次試點(diǎn)儲(chǔ)備。二是資產(chǎn)規(guī)模較大的項(xiàng)目。資產(chǎn)規(guī)模是對(duì)首次進(jìn)行REITs發(fā)行的項(xiàng)目進(jìn)行審核的硬性指標(biāo)，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元及發(fā)起人具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以及以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行REITs的各類(lèi)資產(chǎn)規(guī)模原則上不低于擬首次發(fā)行REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍兩個(gè)方面?；谝陨蠈徍艘?，建議梳理具有較大規(guī)模體量資產(chǎn)的企業(yè)作為備選項(xiàng)目主體。三是建設(shè)手續(xù)齊備度高的項(xiàng)目?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以辦理時(shí)的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國(guó)家政策等需要辦理的投資管理手續(xù)是否齊備為發(fā)展改革委的重點(diǎn)審核事項(xiàng)。手續(xù)有所缺失或文件存在瑕疵，視事項(xiàng)重要性程度而定，可能需要采取與相應(yīng)的政府主管部門(mén)溝通補(bǔ)辦或出具合規(guī)豁免函等方式解決。

研究REITs配套貸款服務(wù)

REITs業(yè)務(wù)在強(qiáng)化客戶(hù)黏性等方面具有優(yōu)勢(shì)，可加強(qiáng)全行部門(mén)聯(lián)動(dòng)，形成合力，共同探討REITs開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)具體路徑。一是支持股東融資的配套貸款，滿(mǎn)足股東方回收資金再投資的配套資金需求。二是支持項(xiàng)目公司融資的配套貸款，滿(mǎn)足REITs項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)、維修改造、項(xiàng)目收購(gòu)等資金需求，并根據(jù)貸款收益和對(duì)REITs或項(xiàng)目公司的信用判斷來(lái)約定期限和本金償還方式，提供項(xiàng)目回收資金配套貸款、并購(gòu)貸款、置換貸款、過(guò)橋貸款等適銷(xiāo)對(duì)路的貸款產(chǎn)品。同時(shí)，加強(qiáng)同業(yè)溝通交流，汲取招商銀行蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT并購(gòu)貸款、交通銀行中關(guān)村REIT置換貸款等成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，完善業(yè)務(wù)配套貸款服務(wù)。

開(kāi)展REITs基金托管或資金監(jiān)管

一方面，加強(qiáng)基金托管業(yè)務(wù)資格申請(qǐng)溝通，爭(zhēng)取政策支持，通過(guò)為REITs基金和專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃提供托管服務(wù)，獲取活躍度高的對(duì)公賬戶(hù)，與低成本、長(zhǎng)期限、資金流量高的存款業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。另一方面，REITs基金的托管人通?？芍付ɑA(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)收支賬戶(hù)的資金監(jiān)管銀行，可探討與基金托管銀行及企業(yè)深入合作，爭(zhēng)取成為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)收支賬戶(hù)資金監(jiān)管銀行。同時(shí)，為確保資金用于募投項(xiàng)目，可積極營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)配合進(jìn)行上下游材料、結(jié)算、分包等費(fèi)用涉及的相關(guān)主體方賬戶(hù)開(kāi)立，形成監(jiān)管閉環(huán)或者核心資金流監(jiān)管閉環(huán)，衍生資金沉淀。

參控股基金管理公司發(fā)起設(shè)立

REITs發(fā)行可采用創(chuàng)新方式與機(jī)構(gòu)合作發(fā)行。根據(jù)證監(jiān)會(huì)對(duì)“基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后，基金管理人應(yīng)當(dāng)將80%以上基金資產(chǎn)投資于與其存在實(shí)際控制關(guān)系或受同一控制人控制的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額”的要求，可研究中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行或控股子公司與證券公司或公募基金公司共同設(shè)立專(zhuān)門(mén)的REITs基金管理公司，前者提供客戶(hù)或項(xiàng)目資源，后者或共同成立基金管理公司作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券管理人，共同實(shí)現(xiàn)REITs項(xiàng)目發(fā)行。目前，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行控股種業(yè)基金、先農(nóng)投資等子公司。其中，先農(nóng)投資可適時(shí)擴(kuò)展業(yè)務(wù)領(lǐng)域和業(yè)務(wù)范圍，嘗試引入社會(huì)資本作為有限合伙人，共同設(shè)立REITs或Pre-REITs投資基金，參與REITs一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)投資業(yè)務(wù)，獲取發(fā)行溢價(jià)或者享受派息收入和資產(chǎn)增值紅利，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期投資回報(bào)。

政策性基金的退出方式

一方面，可研究爭(zhēng)取監(jiān)管部門(mén)政策支持，作為政策性金融工具的原始權(quán)益人參與已投項(xiàng)目戰(zhàn)略配售，通過(guò)資產(chǎn)上市實(shí)現(xiàn)基金安全退出。另一方面，可通過(guò)大股東進(jìn)行基金股權(quán)收購(gòu)或?qū)禹?xiàng)目全方位需求，選取優(yōu)質(zhì)標(biāo)的資產(chǎn)，與項(xiàng)目客戶(hù)充分溝通需求，向具備較強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資能力及REITs投資實(shí)力的證券公司或公募基金推薦已投項(xiàng)目進(jìn)行REITs申報(bào)工作，由其設(shè)立項(xiàng)目并購(gòu)基金/Pre-REITs基金，收購(gòu)基金股權(quán)，實(shí)現(xiàn)基金的完全退出，有效達(dá)成回收資金、降低基金風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（作者單位：中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行投資部）