從契約文書看清代福建地區(qū)的土地交易

【導讀】契約文書作為中國傳統(tǒng)社會廣泛使用的文獻形式，如實記錄了底層民眾在日常生活中涉及產(chǎn)權行為的真實場景。本文利用學界整理出版的清代福建地區(qū)土地契約，結(jié)合當?shù)仄跫s格式和基本內(nèi)容，探討民間土地交易的基本形式與“加找”習俗，希冀為理解中國傳統(tǒng)社會的產(chǎn)權交易行為以及福建地區(qū)人文，提供新的文化視角。

20世紀以來，民間契約文書陸續(xù)發(fā)現(xiàn)，極大促進了中國社會經(jīng)濟史領域的發(fā)展。這些珍貴的民間契約不僅是當時社會經(jīng)濟活動的直接記錄，更蘊含著豐富的歷史信息。中國東南沿海的福建地區(qū)，土地交易活動尤為繁盛，遺存契約文書數(shù)量豐富，長期為學術界所關注。有鑒于此，本文基于對部分福建契約文書格式與內(nèi)容的深入分析，探討該地區(qū)民間土地交易的實際運作過程。

一、土地交易的基本形式

（一）斷賣

在福建民間土地交易的契約文書中，絕賣又稱為斷賣，與現(xiàn)代賣的概念無異，是產(chǎn)權交易的基本方式。以楊國禎先生輯錄的《清代閩北土地文書選編》為例，典型的買賣契約文書如例1：

立賣斷契人劉應菁同侄兆榮，承兄手置有糧田壹號，坐落蔣溪口……情愿托中言諭，即將前田大小苗谷，連皮帶骨，寸土塊石不留，盡底立契出賣與林長標邊為業(yè)，當日三面受得土風時值價大定銀陸拾貳兩米馬兌，成契之日，一色現(xiàn)銀交收足訖，無欠分厘，亦無貨物準折、債負之類，并無貪吞、逼勒等情，所有隨田產(chǎn)米，該載壹斗正，現(xiàn)存禾供里五圖四甲劉天任戶內(nèi)，如遇大造之年，仍從收產(chǎn)過戶，起產(chǎn)召佃管業(yè)……前言有定，各無反悔，今恐人言難憑，敬立賣斷契字為照

……

一批出當日計繳上手朱契壹張，再照

乾隆伍拾六年九月 日（具名略）

本案斷賣的土地是劉應菁等人從兄長手中繼承過來的，由叔侄二人共享。由于缺銀使用，劉應菁將這塊“年供大苗谷肆擔莊”的糧田“將前田大小苗谷，連皮帶骨”一并斷賣與林長標。契中所載的“大苗谷肆擔莊”，是指土地出佃所能收取的地租，可以推測這塊土地或已出佃。由于是斷賣，理論上自賣之后這塊土地便與賣家再無瓜葛，買主可以選擇起佃自耕或者重新召佃。

文中的大小苗谷，反映的是福建地區(qū)地權分化下形成的“一田二主”的特殊地權形態(tài)，即同一塊土地可以分割為田底、田面兩個相互獨立的部分。其中田底主需要為國家直接承擔交糧納稅的責任，通常不負責經(jīng)營土地，只收取部分地租，在福建民間契約中這部分地租多稱之為“大苗”或“大苗谷”。田面主則通常可以經(jīng)營土地，或留來自耕，也可召佃收租，賺取標準地租與大苗之間的差額，福建地區(qū)多稱之為“小苗”“小苗谷”。

（二）典

例2是一份標準的典契，來自福建華安縣：

同立典契人郭沛然等，承父閹分應份下有苗田乙段，坐址在上窖土名磨獬穴，大小洋田五丘，又濘田一片，丘數(shù)不計，受種子三斗，全年稅粟捌石……托中招出陳宅就頭承典，三面言議，甘出價銀壹佰叁拾兩正，其銀即日同中親收足訖，其田隨付與銀主召佃耕作收租，不敢阻執(zhí)。此田系自己物業(yè)，與別房人等無干，亦無上手來歷不明及重張?zhí)ソ杷说惹?，典主自理，不干銀主之事，其田限至三年終，備銀贖回，如銀未便不在年限。此系兩愿，各無抑勒。今欲有憑，立典契乙紙付執(zhí)存照。內(nèi)帶錢糧陸分，每年銀主帖（貼）納一半。批照。

嘉慶捌年貳月 日同立典契人郭沛然押（具名略，下同）

作為土地出典的標準件，本契揭示了如下事實：嘉慶八年（1803年）二月郭沛然將自己“承父鬮分”的一段苗田以銀一百三十兩正的價格出典與陳宅，并且雙方約定三年之后郭沛然依然可以贖回土地。本契中，出典人又稱典主，承典人被稱為銀主。依照契約，典主將土地出典之后，銀主有權“召佃耕作收租”，可以將這段土地留來自耕或者召佃收租，即是擁有了這塊土地的使用權和全部的收益權，因而典主在獲得一大筆資金的同時不需要額外支付利息，即地租抵息。契尾“內(nèi)帶錢糧陸分，每年銀主帖（貼）納一半”一句則指的是典賣雙方對稅糧的安排。在民間產(chǎn)權交易中，由于出典土地并不需要也無法完成產(chǎn)權過戶，故典主仍為土地名義上的所有人，即使失去了土地的收益權，典主仍需要承擔為國家完糧納稅的義務，故在本契中雙方約定由銀主每年承擔一半的稅賦。

土地出典的契約一般會包含如下要素：1.出典人姓名；2.交易土地的來源；3.交易土地的方位四至和面積；4.出典原因；5.承典人；6.典價；7.年限約定；8.產(chǎn)稅安排；9.出典人就本次交易“各無抑勒”的自愿性質(zhì)和“如有上手來歷不明”應當由“典主自理，不干銀主之事”的表態(tài)說明；10.立約時間等。

在本案中，契約并沒有對土地面積及四至邊界的描述，只記載土地“受種子三斗”，這是由于福建屬于多山地區(qū)，地表溝壑縱橫，部分田地因而支離破碎，難以計算確切的面積。除了用種子數(shù)表示交易土地的面積，福建契約文書中還大量存在以地租的形式載明交易土地的情況。

（三）典賣混用

《清代閩北土地文書選編》中收錄的土地買賣文書以賣契為多，并未收錄典契。倘若契中載明可以原價取贖，賣契自然于典契無異?？滴跏拍辏?680年）葉漢卿將自買的一段土地以銀十八兩五錢的價格“賣”與族侄葉士繩，見例3：

立賣契叔葉漢卿，自買有大小早田壹段，坐落土名本鄉(xiāng)桔坑口，原計貳畝叁分，遞年實收大苗谷柒籮莊，又收小苗谷拾肆籮仁洲鄉(xiāng)，且卿目下要銀使用，托中將前大小苗田出賣與士繩賢侄邊為業(yè)，當日同中三面議定時值土風價銀壹拾捌兩伍錢紋足……其田自賣之后，任從侄前去管業(yè)收租，不敢異說阻當……如遇大造，任從收戶過糧，不敢阻當，向后備得原價取贖，銀契兩相交付，今欲有憑，敬立賣契為照

盡管本契載明“任從侄前去管業(yè)收租”“如遇大造，任從收戶過糧”，而賣家“不敢阻當”，形式上與絕賣無異，契尾則載明“向后備得原價取贖”，呈現(xiàn)出“死頭活尾”的文書格式，可見本契雖以賣為名，實質(zhì)仍是典。在本契中，葉士繩獲得了這段土地的全部地租收益——按照慣例在福建地區(qū)一般是土地正產(chǎn)的百分之五十。在本案中即指七籮大苗與十四籮小苗。與例1相比，本契未載明土地的四至邊界，如果土地由買主收回自耕，似乎不需要格外載明地租，據(jù)此推測不僅契中“如遇大造，任從收戶過糧”是一紙空文，“任從侄前去管業(yè)收租”亦只是固定的文書格式，并無實際意義。因此，本案雖名為賣契，其實際仍是以出典土地的方式借貸，以地租抵息。

在本案中，由于契尾明確規(guī)定可以原價取贖，不難明確其活賣的性質(zhì)。但如果契中未標明回贖，情況就復雜得多。如例4：

立賣契人黃景鏞，承父置有塘貳口，計苗柒籮貳斗五管正，坐落白蕓等處，系佃人李尾奴等耕作，四至在冊明白，遞年□□□□壹兩肆錢伍分正。今因缺少銀兩使用，情愿將前塘出賣與江郭秋名下邊為業(yè)，□面議時價紋銀肆兩叁錢五分正……其塘□載產(chǎn)肆畝捌分叁厘，候大造之年收刈入戶當差，今欲有憑，立賣契為照

當日交得紋銀肆兩叁錢伍分正

計開

一佃李尾奴" "耕作塘壹口，糙米陸籮正（坐落白蕓巷口）

一佃□耀" " "耕作塘壹口，糙米壹籮貳斗五管（坐落比建）

本案的交易土地是黃景鏞從父親手中繼承而來，由佃農(nóng)李尾奴、□耀承佃耕作，每年需要遞交錢共一兩四錢五分正。順治十一年（1654年），黃景鏞以銀四兩三錢五分將這塊土地賣與江郭秋。自賣之后，土地仍由原佃農(nóng)耕種，買主則每年可以獲得地租的全部收益。在本案中由于未規(guī)定原價取贖，本契應被視為絕賣。仔細推敲發(fā)現(xiàn)，依照契約，本案中的買主仍無權管業(yè)，土地的使用權掌握在原佃農(nóng)手中。

曹樹基曾以松陽縣石倉村所見的契約文書為例，推算道光年間地價通常應是地租的七八倍，光緒年間則飆升至十一倍。換言之，如果將本次交易視為絕賣，黃景鏞僅以地租三倍的價格即將土地售賣，與常情不符。一般而言，土地的典價通常為賣價的一半，如果將本契視為典地契，則地價約為地租的六倍，這一數(shù)值雖仍然偏低，但與標準地價接近。由此推測，盡管本契標明為賣契，應當為典，可以原價回贖。

二、土地交易中的“加找”現(xiàn)象

（一）加典與添價作絕

找價是土地典價與賣價之間的差額。土地業(yè)主在出典土地并收取典價后，仍有權向買主索取這部分差額，被稱為“加找”。福建地區(qū)的加找一般稱作“找”或者“貼”，或稱之為“添”“盡”“湊”“扎” “撮”“斷”“洗”。例5是一份典型的貼田契，茲轉(zhuǎn)錄如下：

立找貼字熊元光、熊元進同侄等今在陳朝秀親邊找貼主田產(chǎn)銅錢叁千貳百文正，自找之后，再無找貼，即有原價到日聽憑找贖，今欲有憑，立找貼為照。

嘉慶九年十一月 日立找貼字熊元進、熊元光

同侄良琳

本案中熊元進、熊元光等人向索要貼錢后，雙方依然約定原價到日聽憑找贖。由此可見，此處的加找應該理解為加典，并未改變土地典賣的性質(zhì)。契約中的“即有原價到日聽憑找贖”，指的是出典人必須交納原典價和找價才允許回贖。由于地價以及米價的波動，出典人與承典人會基于市場變化后的結(jié)果協(xié)商新的典價。龍登高的研究證明，出典土地的回贖和找價通常與當時的通貨膨脹、地價上漲息息相關。

例6則表明賣主無力取贖時，通過加找的方式將土地由活賣變成絕賣。這種方式通常被稱為添價作絕。

立找杜斷契字人族叔漢寶，先年賣有糧田壹號，坐落蔣溪口……茲因手中缺少銀兩使用，托中勸諭業(yè)主應菁族侄邊找得杜斷契字元銀肆拾叁兩正，成契之日，一色現(xiàn)銀交易，并未短少分厘，所找之田，自己甘愿永斷葛藤，亦無相貪逼勒等情……自找斷之后，任憑族侄永管收苗，向后不得言找言贖，前言后定，永無反悔，恐口無憑，立找杜斷契字存照。

誠如上文所述，賣價與典價之間存在著一定的差額。當出典者缺銀兩使用時，自然可以要求承典人一次性補齊典價，即是找斷。杜斷即表明不可再找。

（二）多次加找

例7為乾隆年間羅恭智賣地契約，因其后二十六年間經(jīng)歷了多次加找，展現(xiàn)出了民間產(chǎn)權交易中更加復雜的情況：

甌寧禾供里立賣契字人羅恭智，今將自己續(xù)置晚田壹號，坐落坪州土名大新源，計大苗陸擔正，該載產(chǎn)米壹斗伍升正，今來具出四至，……且恭因要得銀兩使用，情愿托中說諭，將前田連皮帶骨、一應盡底，出賣與本里趙天若邊為業(yè)，當日三面言議土風時值契價紋銀叁拾玖兩正……即日批明其田向后賣主十年之內(nèi)備得原價，即便取贖退還，不得執(zhí)留此據(jù)，如過十年之外，不得取贖。

本契講的是乾隆十一年（1746年）羅恭智因缺銀使用而將自己續(xù)置的一段土地以三十九兩價格賣于趙天若。一般而言，土地出典時的典期約定通常是指最早允許的回贖時間，如“五冬之外，任憑取贖”，而不允許提前取贖。與上例不同的是，雙方明確約定十年之內(nèi)可以原價贖退，若過十年之外，則不得贖回。由于雙方依舊允許原價回贖，本賣契同樣可以作典理解。只是僅三年之后，羅恭智便因“無銀使用”與趙天若立找貼契，要求找價銀十兩，見例8：

既寧縣禾供里立找貼契人羅恭智，原于丙寅年將大新源田大苗田陸擔，當?shù)脙r銀叁拾玖兩正，契再取贖，今因智無銀使用，就托中勸諭到買主趙天若邊，找得價銀拾兩正……自找之后，聽憑買主永遠管業(yè)，賣主向后不得取贖，以及登門索找討貼，任憑買主過割收產(chǎn)入戶，賣主不得阻當異說，今恐無憑，立此找貼契為照。

乾隆拾四年拾二月八日

由于找契載明“自找之后，聽憑買主永遠管業(yè)”，此類契約理應屬于添價絕賣，而非加典，后續(xù)也不應再有回贖、找價等行為。然而九年之后，羅恭智再度索要貼錢，詳見例9：

立找貼斷契字人羅恭智，承祖遺下有糧田壹號，坐落坪州土名大新源……前契明價足，并未短少，情于乾隆拾捌年托親找貼一次，現(xiàn)受貼契價銀交收足訖明白，未有少欠，今因時價不同，再托買主得業(yè)者虧，轉(zhuǎn)托親勸諭，又向買主趙宜珪邊重找，當日三面言議重找貼斷契價銀柒兩正……向后賣主不得登門索找索貼取贖情弊，永無生端異說等情，所找所貼，二家甘允，前言后定，永無反悔，今恐人言難憑，立重找貼斷契字永遠存照。

乾隆貳拾伍年拾貳月 日

立重找貼斷契字人 羅恭智

本契至少有以下三點值得注意：其一，索要貼錢的對象發(fā)生了改變。從姓氏及文書內(nèi)容來看，趙宜珪或為趙天若后人。換言之，即使是土地繼承或者典賣之后，由于土地產(chǎn)權未徹底交割，原業(yè)主仍有權加找。其二，本契貼錢價格為七兩，低于第一次索貼的價格。其三，本契中載加找是因為“時價不同”，似乎是地價上漲而導致的出典人的加找。

耐人尋味的是，盡管契約中已經(jīng)載明了“向后賣主不得登門索找索貼取贖情弊”，乾隆三十六年（1771年），羅恭智及其后人羅啟玉、羅啟亮還是以“缺少銀兩應急”和“父亡家貧手迫”為由，先后兩次向趙宜珪索取貼價銀，總共六兩。方欽從土地宗法財產(chǎn)權的性質(zhì)出發(fā)，將福建土地交易中多次加找歸因于地權仍受到宗族的約束，而非自由交易。仔細推敲，盡管本案中交易的土地經(jīng)過了多次加找，但多次找價的總額仍然接近土地總價的三分之一。換言之，正是由于典價與賣價的差額并未補齊，羅恭智及其后人在訂立找斷契約后依然可以索要貼銀。因此，清代福建地區(qū)的土地交易中盡管存在多次加找的現(xiàn)象，使得表面看似呈現(xiàn)出無序與混亂的態(tài)勢，但這些活動實質(zhì)上仍遵循著內(nèi)在的市場秩序和邏輯。

三、結(jié)語

清代福建地區(qū)民間土地契約書寫格式獨特，形式多樣，蘊含的歷史信息豐富。在土地契約的細節(jié)中，我們看到了清代福建地區(qū)一田二主的地權結(jié)構(gòu)、典賣混用的契約書寫以及土地交易中的找價習俗。隨著研究的推進，我們能夠更全面地理解清代福建地區(qū)的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和土地交易習慣，為現(xiàn)代社會的土地管理提供歷史借鑒。

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