新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與對(duì)策

目前，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨深刻變革。國內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行了廣泛研究，涉及融資模式創(chuàng)新、現(xiàn)金流管理、成本控制等多個(gè)方面。相關(guān)研究成果為行業(yè)發(fā)展提供了理論支撐，但是對(duì)新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的系統(tǒng)性研究仍顯不足。文章旨在分析新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，探討問題成因，并提出針對(duì)性的優(yōu)化策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下實(shí)現(xiàn)健康、可持續(xù)發(fā)展提供參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況特征與挑戰(zhàn)

在新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況呈現(xiàn)以下特征：第一，銷售收入增速放緩，盈利能力下降，毛利率和凈利率雙雙承壓。房企面臨業(yè)績下滑甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出了更高要求。第二，融資環(huán)境趨緊，傳統(tǒng)融資渠道受限，資金成本上升，企業(yè)面臨較大的流動(dòng)性壓力。銀行貸款、信托融資等傳統(tǒng)融資方式受到限制，房企不得不尋求新的融資渠道。第三，去庫存任務(wù)艱巨，資金周轉(zhuǎn)效率下降，現(xiàn)金流管理難度加大。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)延長，經(jīng)營性現(xiàn)金流趨緊，銷售回款周期拉長，這些因素都增加了企業(yè)的資金壓力。第四，土地獲取成本攀升，開發(fā)周期延長，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降。房企需要更加審慎地進(jìn)行土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開發(fā)決策，以確保資產(chǎn)的有效利用。第五，在金融去杠桿背景下，企業(yè)負(fù)債率高企，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。許多房企開始采取主動(dòng)削債策略，通過提前償還債務(wù)、壓降負(fù)債規(guī)模等方式降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題的成因分析

新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化 新常態(tài)下，我國經(jīng)濟(jì)增速放緩，結(jié)構(gòu)調(diào)整和動(dòng)力轉(zhuǎn)換成為主旋律。這一宏觀經(jīng)濟(jì)背景對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。經(jīng)濟(jì)增速的放緩直接影響了居民收入增長和購房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售增速下降。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，改變了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)土地的難度。此外，新常態(tài)下金融體系去杠桿的大趨勢使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨更為嚴(yán)格的融資環(huán)境，資金成本上升，財(cái)務(wù)壓力加大。這些經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化直接影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營策略和財(cái)務(wù)管理模式，迫使企業(yè)必須調(diào)整傳統(tǒng)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。

市場需求結(jié)構(gòu)變化 我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化。一線城市和強(qiáng)二線城市的住房需求仍然旺盛，但三四線城市面臨去庫存壓力。同時(shí)，人口結(jié)構(gòu)變化、家庭規(guī)模縮小等因素導(dǎo)致住房需求類型多元化，改善性需求和租賃需求增加。這種需求結(jié)構(gòu)的變化直接影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品策略和銷售策略，進(jìn)而影響其收入結(jié)構(gòu)和盈利模式。房企必須根據(jù)不同區(qū)域、不同類型的需求調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不僅影響了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率，也增加了財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性。

行業(yè)競爭加劇 新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈。行業(yè)集中度不斷提高，頭部企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢更加明顯。這種競爭格局的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出了更高要求。為了在激烈的市場競爭中保持優(yōu)勢，企業(yè)不得不增加土地儲(chǔ)備、加大營銷投入，這進(jìn)一步加劇了資金壓力。同時(shí)，行業(yè)利潤空間收窄，企業(yè)為維持市場份額而采取的價(jià)格競爭策略，也直接影響了盈利能力。此外，競爭加劇還推動(dòng)了房企向多元化方向發(fā)展，如進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等領(lǐng)域，這種業(yè)務(wù)拓展雖然有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，但也增加了財(cái)務(wù)管理的難度。

企業(yè)自身管理不足 除了外部因素之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的管理問題也是導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理困境的重要原因。部分企業(yè)對(duì)市場變化反應(yīng)不夠敏銳，仍然沿用高杠桿、高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)發(fā)展模式，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)累積。同時(shí)，一些企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制不健全，資金使用效率低下，成本控制不力，加劇了財(cái)務(wù)壓力。此外，財(cái)務(wù)管理信息化水平不足，決策效率低下，也是制約企業(yè)應(yīng)對(duì)市場變化的重要因素。一些企業(yè)過度依賴單一融資渠道，未能建立多元化的融資體系，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這些內(nèi)部管理問題的存在，使得企業(yè)在面對(duì)外部環(huán)境變化時(shí)，難以做出及時(shí)有效的響應(yīng)。

新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化策略

優(yōu)化融資結(jié)構(gòu) 面對(duì)傳統(tǒng)融資渠道受限的局面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道。一方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用資本市場，探索股權(quán)融資、可轉(zhuǎn)債等權(quán)益類融資工具，降低財(cái)務(wù)杠桿。另一方面，可以嘗試發(fā)行公司債、中期票據(jù)等債務(wù)融資工具，延長債務(wù)期限，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，房企可以積極探索創(chuàng)新融資方式，如經(jīng)營性物業(yè)貸、供應(yīng)鏈金融等，分散融資風(fēng)險(xiǎn)。此外，通過與銀行等金融機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，爭取更優(yōu)惠的信貸支持，如銀團(tuán)貸款等。對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可以考慮引入戰(zhàn)略投資者或設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），盤活存量資產(chǎn)。通過多元化的融資策略，房企可以降低對(duì)單一融資渠道的依賴，提高融資效率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

加強(qiáng)現(xiàn)金流管理 在市場環(huán)境波動(dòng)的背景下，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立全面的現(xiàn)金流預(yù)測和監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各階段的現(xiàn)金流進(jìn)行精細(xì)化管理。通過加快銷售回款、合理安排工程款支付進(jìn)度，提高資金使用效率。同時(shí)，企業(yè)可以采用集中資金管理模式，建立資金池，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)部資金的統(tǒng)籌調(diào)配，提高資金使用效率。此外，可以通過加強(qiáng)與供應(yīng)商的戰(zhàn)略合作，延長付款周期，改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。對(duì)于庫存較高的項(xiàng)目，可以采用多種營銷手段加快去化，如聯(lián)合營銷、渠道下沉等，提高資金周轉(zhuǎn)速度。房企還應(yīng)當(dāng)建立動(dòng)態(tài)的投資決策機(jī)制，根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)整投資節(jié)奏，確?，F(xiàn)金流的平衡。

強(qiáng)化成本控制 在行業(yè)利潤空間收窄的背景下，強(qiáng)化成本控制成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升盈利能力的關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立全周期的成本管理體系，從土地獲取、項(xiàng)目規(guī)劃、施工建設(shè)到銷售運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施精細(xì)化成本管控。在土地獲取階段，應(yīng)當(dāng)審慎評(píng)估土地價(jià)值，避免高價(jià)拿地；在項(xiàng)目規(guī)劃階段，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提高空間利用效率；在施工建設(shè)階段，可以采用標(biāo)準(zhǔn)化、裝配式建造等先進(jìn)技術(shù)，降低建造成本；在銷售運(yùn)營階段，通過數(shù)字化營銷手段，提高營銷效率。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)供應(yīng)鏈管理，通過集中采購、戰(zhàn)略合作等方式，降低材料采購成本。此外，可以推行全面預(yù)算管理，加強(qiáng)費(fèi)用控制，提高管理效率。通過建立激勵(lì)與約束并重的成本考核機(jī)制，將成本控制落實(shí)到各個(gè)部門和環(huán)節(jié)，形成全員、全過程的成本意識(shí)。

調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 為了應(yīng)對(duì)市場變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)質(zhì)量和使用效率。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場需求變化，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，合理布局不同能級(jí)城市和不同類型的項(xiàng)目。對(duì)于非核心資產(chǎn)，可以考慮通過資產(chǎn)證券化、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行處置，盤活存量資產(chǎn)。同時(shí)，企業(yè)可以加大對(duì)優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)的投資，如寫字樓、商業(yè)綜合體等，以獲得穩(wěn)定的租金收入，平衡開發(fā)業(yè)務(wù)的周期性風(fēng)險(xiǎn)。此外，可以探索輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，如代建、合作開發(fā)等，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。對(duì)于一些潛力較大但短期難以盈利的項(xiàng)目，可以采用合作開發(fā)或引入戰(zhàn)略投資者的方式，分散風(fēng)險(xiǎn)。通過合理調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，企業(yè)可以提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。

完善風(fēng)險(xiǎn)管理 新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加復(fù)雜多變，完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系顯得尤為重要。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立全面的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，涵蓋市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)維度。通過構(gòu)建多維度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)識(shí)別和評(píng)估。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)宏觀政策和市場變化的研判能力，建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)當(dāng)實(shí)施全過程的風(fēng)險(xiǎn)管控，從項(xiàng)目選址、土地獲取到開發(fā)建設(shè)、銷售回款等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理。此外，企業(yè)可以通過設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的組織保障。通過定期開展壓力測試，評(píng)估極端情況下的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型 在新常態(tài)下，推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升財(cái)務(wù)管理水平的重要途徑。企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算等新興技術(shù)，構(gòu)建智能化的財(cái)務(wù)管理平臺(tái)。通過建立財(cái)務(wù)共享中心，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化和集中化處理，提高運(yùn)營效率。利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，對(duì)銷售、成本、資金等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和預(yù)測，為決策提供數(shù)據(jù)支持。同時(shí)，可以運(yùn)用區(qū)塊鏈技術(shù)，提高供應(yīng)鏈管理的透明度和效率。在項(xiàng)目管理方面，通過BIM技術(shù)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)全生命周期的成本管控。此外，企業(yè)可以利用人工智能技術(shù)，優(yōu)化資金調(diào)度和投資決策。通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的精細(xì)化、智能化和可視化，提高管理效率和決策質(zhì)量。

創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式 面對(duì)市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，尋找新的增長點(diǎn)。企業(yè)可以探索“房地產(chǎn)+”模式，如“地產(chǎn)+教育”“地產(chǎn)+養(yǎng)老”等，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，提高項(xiàng)目附加值。同時(shí)，可以發(fā)展長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)，分散傳統(tǒng)住宅開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以嘗試發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），盤活存量資產(chǎn)，拓寬融資渠道。此外，企業(yè)可以加大對(duì)城市更新項(xiàng)目的投入，通過舊城改造、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。在運(yùn)營模式上，可以探索輕資產(chǎn)運(yùn)營，如品牌輸出、管理輸出等，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。通過業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，企業(yè)可以降低對(duì)傳統(tǒng)住宅開發(fā)的依賴，構(gòu)建多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

制定差異化戰(zhàn)略 鑒于房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化和企業(yè)間的差異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身特點(diǎn)制定差異化的發(fā)展戰(zhàn)略。大型房企可以利用資金和品牌優(yōu)勢，布局全國市場，同時(shí)加大對(duì)一二線城市的投資力度。中小型房企則可以聚焦區(qū)域市場，深耕細(xì)作，打造區(qū)域品牌。在產(chǎn)品策略上，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)目標(biāo)市場的需求特點(diǎn)，開發(fā)差異化產(chǎn)品。對(duì)于一線城市，可以重點(diǎn)發(fā)展高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)；對(duì)于二三線城市，則可以關(guān)注改善型住宅和城市綜合體項(xiàng)目。此外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，選擇適合的融資策略和投資策略。通過制定差異化戰(zhàn)略，企業(yè)可以在激烈的市場競爭中找到自己的定位，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)管理挑戰(zhàn)日益復(fù)雜。本研究通過分析當(dāng)前財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀和問題成因，提出一系列優(yōu)化策略。房地產(chǎn)企業(yè)需要從戰(zhàn)略高度重新審視財(cái)務(wù)管理模式，通過優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理、推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型等措施，提升財(cái)務(wù)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。未來要進(jìn)一步探討不同規(guī)模企業(yè)的差異化策略，以及新技術(shù)在財(cái)務(wù)管理中的具體應(yīng)用，為行業(yè)發(fā)展提供更多的實(shí)踐指導(dǎo)。

（作者單位：融創(chuàng)鑫恒投資集團(tuán)有限公司）