房地產項目資金流動性管理策略研究

摘要：在“房住不炒”政策導向下，房地產企業(yè)亟須加強資金流動性管理，實現資金效益最大化和風險最小化，推動行業(yè)高質量發(fā)展。文章針對當前房地產行業(yè)資金緊張的嚴峻形勢，研究加強項目資金流動性管理的重要性和面臨的主要挑戰(zhàn)，提出了一系列管理策略，并從組織保障層面探討了相關配套措施。

關鍵詞：房地產項目；資金流動；財務管理

近年來，房地產行業(yè)受宏觀調控政策的嚴格管控，融資環(huán)境持續(xù)收緊，市場分化加劇。在“房住不炒”理念的指導下，房地產從過去的高杠桿擴張轉向規(guī)范發(fā)展，行業(yè)進入存量博弈時代，資金實力成為房企核心競爭力的關鍵因素。如何在嚴峻的行業(yè)形勢下強化資金流動性管理，最大限度挖掘現有資金的使用效能，防范化解各類資金風險，成為解決當前困境、實現企業(yè)高質量可持續(xù)發(fā)展的現實課題。

一、房地產項目資金流動性管理的重要性

（一）提高項目成功率

房地產項目開發(fā)是一項復雜的系統工程，涉及土地獲取、規(guī)劃設計、工程建設、竣工交付等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要大量資金支持。項目開發(fā)周期動輒數年，投資規(guī)模動輒數億元，資金鏈的穩(wěn)定性和充裕性直接關系項目能否順利推進和按期交付。資金流動性管理是保障項目成功的關鍵因素。通過合理規(guī)劃資金使用進度，科學匹配資金籌措和投放節(jié)奏，確保項目各階段資金供給充足、及時，能夠有效提高項目運作效率和成功率。反之，如果資金籌措不力、資金使用失衡，導致關鍵節(jié)點資金短缺，項目進度就會受到嚴重影響，甚至面臨爛尾風險。例如，在土地獲取階段，房地產公司需要在短時間內籌集大量資金參與土地競拍。如果資金準備不足，可能錯失獲取優(yōu)質地塊的機會；在工程建設階段，項目推進需要持續(xù)的資金投入，如果資金供給出現斷層，工程進度就會延遲，影響項目開發(fā)周期。

（二）滿足項目資金需求

房地產項目開發(fā)對資金需求量大，涉及土地購置費、前期工程費、建安工程費、配套設施費、銷售管理費用、稅金等多項支出，少則數千萬元，多則數十億元。同時，資金需求呈現階段性特點，在拿地、開工等關鍵節(jié)點集中爆發(fā)，資金壓力巨大。高效的資金流動性管理是滿足項目資金需求的有效途徑。通過對項目全周期資金需求進行科學測算和動態(tài)管理，提前做好資金規(guī)劃和籌措安排，合理把控資金成本和風險，可以在關鍵時點保證資金供給，滿足項目開發(fā)的資金需求。具體而言，房地產公司要加強對項目現金流的預測和監(jiān)控，編制滾動資金計劃表，細化各時點的資金缺口和閑置情況，提高資金使用的計劃性和前瞻性。在此基礎上，綜合運用銷售回款、銀行貸款、股權融資等多元化融資手段，擇優(yōu)配置資金來源，在保證資金供給的同時，最大限度降低資金成本。

（三）提升房地產公司市場競爭力

房地產行業(yè)競爭日益激烈，資金實力已成為房企核心競爭力的關鍵要素。良好的資金流動性管理能力，不僅可以提高項目運作效率，控制財務成本和風險，也是房企差異化競爭和可持續(xù)發(fā)展的重要基礎。一方面，穩(wěn)健高效的資金流動性管理有助于提高資金使用效率，降低資金占用成本。通過加強資金計劃管理，盤活存量資金，壓縮資金使用環(huán)節(jié)，減少資金沉淀，可以提高資金周轉速度和使用效率，降低財務費用，從而降低項目總成本，提高項目利潤空間，增強企業(yè)的獲利能力和行業(yè)競爭力。另一方面，良好的資金流動性管理能力，也是房企抗風險能力和可持續(xù)發(fā)展能力的重要體現。房地產行業(yè)受政策調控，市場風險不確定性高，優(yōu)秀的資金管理能力可以幫助房企快速應對市場變化，控制財務風險。通過對項目資金全生命周期進行動態(tài)管理，及時優(yōu)化資金配置，合理平衡投資結構，可以提高抗風險能力，保障企業(yè)穩(wěn)健經營。

二、房地產項目資金流動性管理面臨的挑戰(zhàn)

（一）資金需求量大

房地產項目開發(fā)涉及土地獲取、規(guī)劃設計、工程建設等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要大量資金投入。以土地獲取為例，在一線城市動輒數十億元的土地出讓金，對房企的資金實力提出挑戰(zhàn)。工程建設階段，項目推進需要持續(xù)的資金支持，建安工程、材料設備采購、人工費用等需要大額資金，資金需求量大且集中。房地產項目開發(fā)周期長，跨度數年甚至更長，資金需求具有持續(xù)性和階段性疊加的特點。在項目開發(fā)的不同時點，資金需求強度不同，資金籌措和使用壓力持續(xù)存在。如何在項目全生命周期內實現資金供給與需求的動態(tài)平衡，緩解資金壓力，是房企面臨的重大挑戰(zhàn)。

（二）資金回籠周期長

房地產項目資金回籠周期普遍較長，這與行業(yè)特性和商業(yè)模式密切相關。首先，房地產項目開發(fā)周期長，從拿地到交付需要大量時間周期，資金回籠跨度大。其次，房地產項目銷售資金呈現滯后性和不均衡性，銷售回款在項目中后期集中，而前期土地購置、建安工程等環(huán)節(jié)資金支出巨大，資金回籠與投入在時間和金額上錯配，加劇資金壓力。整體行業(yè)市場波動比較大，受政策、經濟形勢等多重因素影響，銷售去化周期存在不確定性，銷售不及預期會延緩資金回籠進度。同時，按揭貸款占比高，房企資金回籠還受到銀行放款速度的制約。銷售資金難以及時足額回流，資金循環(huán)周期拉長，對資金流動性管理形成倒流。一般土地出讓條件要求房企自持商場、酒店等業(yè)態(tài)的綜合體項目，須待商場、酒店等能開業(yè)運營后逐年收回投資，資金回籠周期則更長，多數在十年以上。

（三）外部融資環(huán)境變化頻繁

房地產企業(yè)資金來源以外部融資為主，銀行貸款是最主要的融資渠道。然而，近年來銀行房地產貸款額度趨緊，審批門檻抬高，貸款資金支用及還款條件都更趨嚴格，綜合融資成本顯著上升。同時，在\"房住不炒\"的政策導向下，房地產信托、債券融資等直接融資渠道也受到嚴格限制，融資規(guī)模下降，融資期限縮短。外部融資環(huán)境的頻繁變化，給房企的資金籌措帶來較大不確定性。傳統融資渠道受限，房企不得不轉向創(chuàng)新融資方式，融資成本高企，資金穩(wěn)定性下降。同時，在償債高峰期，房企償債壓力加大、資金鏈緊張的局面，若處置不當，還可能引發(fā)流動性風險。從行業(yè)發(fā)展周期看，房地產行業(yè)呈現明顯的周期性特征。當前，房地產行業(yè)整體增速放緩，市場分化加劇，部分城市庫存高企，去化周期延長。尤其是對于一些高杠桿擴張的房企而言，一旦市場銷售不及預期，資金回籠乏力，償債壓力驟增，資金鏈極易出現斷裂風險。與此同時，土地市場高溫不減，地價居高不下，房企拿地成本居高不下，資金沉淀加劇。同時，建安、人工、材料等成本剛性上漲，進一步壓縮房企利潤空間，加劇資金緊張局面。在銷售回款不暢、融資渠道收緊、成本費用高企的多重壓力下，房企資金鏈風險凸顯，融資環(huán)境惡化。資金實力較弱的中小房企首當其沖，資金鏈斷裂風險加劇，已有多家房企出現債務違約，甚至爆發(fā)流動性危機。而大型房企也普遍面臨著資金壓力，紛紛通過降杠桿、控規(guī)模、調結構等方式，合理控制財務風險，加強現金流管理，謹慎應對行業(yè)融資環(huán)境和市場形勢的變化，確保企業(yè)穩(wěn)健經營?？偟膩砜矗瑹o論是從宏觀調控還是行業(yè)發(fā)展規(guī)律的角度，當前房地產企業(yè)融資環(huán)境趨緊已成為行業(yè)性問題，資金流動性管理能力已成為房企核心競爭力的重要體現。

（四）政策法規(guī)干預力度較大

近年來，國家對房地產市場的調控力度不斷加大，對房地產項目銷售和資金回籠產生直接沖擊。在政策調整的背景之下，市場觀望情緒濃厚，購房需求被抑制，銷售回款放緩，資金回籠周期被動拉長。若銷售不達預期，資金回籠難以對項目后續(xù)開發(fā)形成有力支撐，房企資金鏈面臨斷裂風險。與此同時，房地產相關的土地、稅收、金融政策調整也十分頻繁，政策變化對房企資金成本和收益預期形成直接影響，加大了資金使用的不確定性。例如，土地出讓金繳納方式、開發(fā)貸融資條件、按揭放款節(jié)點、預售資金監(jiān)管規(guī)定等變化，都會改變房企的資金計劃和現金流安排。

三、房地產項目資金流動性管理策略

（一）合理規(guī)劃資金使用

面對房地產項目開發(fā)資金需求量大、集中的特點，房地產企業(yè)要加強資金使用的計劃性和前瞻性，在時間和空間上合理規(guī)劃資金投放。通過編制項目資金使用計劃，細化分解到各開發(fā)節(jié)點，匹配資金籌措進度，確保資金供給和需求在時點、金額上動態(tài)平衡，避免資金錯配導致項目停滯。同時，要加強對資金計劃執(zhí)行的動態(tài)管控，跟蹤項目實際進展，及時優(yōu)化調整資金安排。針對銷售回款、融資進度等的變化，以及成本、工期等的偏差，動態(tài)修訂資金計劃，保持資金使用的靈活性和彈性。通過滾動預測項目現金流，前瞻性識別資金缺口，提前采取應對措施，最大限度減少資金閑置和資金短缺。在規(guī)劃資金使用時，還應統籌資金成本和使用效率。合理平衡資金使用的安全性、收益性和靈活性，既要保障項目資金供給，又要兼顧財務成本，提高資金使用效率。通過加強預算管理，優(yōu)化資源配置，控制成本費用，盤活閑置資金，最大限度減少資金占用，為項目創(chuàng)造更大價值空間。為了進一步提升資金規(guī)劃的精細化水平，房企還需要在編制資金計劃時做好銷售回款測算和資金需求預估，并將其作為編制依據。具體而言，在編制項目資金使用計劃時，要以銷售和資金回籠預測為起點，綜合考慮項目開發(fā)進度、各階段資金需求強度、籌資策略等因素，在時間和資金金額兩個維度上進行詳細的資金使用規(guī)劃?？删幹圃露?、季度、年度等不同時間跨度的滾動資金計劃，明確資金使用的時點、金額、用途等，并進行動態(tài)調整優(yōu)化。同時，要做好全面預算管理，將資金計劃與預算管理有效結合。一方面，要以資金計劃為基礎編制項目預算，合理匹配項目收入、成本、費用、資金收支計劃，統籌兼顧資金平衡。另一方面，要強化預算剛性約束，加強預算執(zhí)行監(jiān)控，嚴控預算外支出，提高預算執(zhí)行率。通過預算控制，嚴格把關資金使用，加強資金使用全過程管理，提高資金使用效率。

（二）加強銷售回款管理

銷售回款是房地產企業(yè)的重要資金來源，加強銷售回款管理是緩解資金回籠壓力的關鍵舉措。首先，要根據項目定位和市場需求，制定科學的產品價格策略和銷售計劃，合理把握銷售節(jié)奏和去化速度，為資金回籠奠定基礎。通過匹配項目工程進度和資金預算，前瞻性地規(guī)劃銷售目標和回款計劃，引導銷售規(guī)劃" " "與資金需求相匹配。對于售樓部等部門要采取積極有效的銷售策略和營銷手段，加快資金回籠速度。針對預售資金分期回流的特點，靈活設置銷售回款節(jié)點和比例，鼓勵一次性付款；針對按揭客戶，加強與銀行的業(yè)務協作，提高按揭放款效率，及時足額回收銷售款。同時，動態(tài)監(jiān)測銷售數據和回款進度，加大對逾期款項的催收力度，將回款責任落實到人，激勵銷售人員加快資金回籠。在銷售資金流動的同時，重視客戶關系維護，完善售后服務體系，提升產品品質和服務水平，鞏固客戶滿意度和品牌美譽度，建立良性口碑，帶動銷售去化，促進資金加速回流。最后，要采取切實有效措施盤活預售監(jiān)管資金，在滿足銷售需求的前提下，分批次推售，避免初始監(jiān)管金額過大，達到銷售進度節(jié)點后，應及時提取監(jiān)管戶可用資金，同時密切關注保函替代監(jiān)管等政策落地情況，及時跟進盤活預售監(jiān)管資金。

（三）拓寬融資渠道

在外部融資環(huán)境趨緊的背景下，房地產企業(yè)要主動作為，多渠道拓展融資來源，優(yōu)化融資結構，為項目開發(fā)提供穩(wěn)定、充足的資金保障。一方面，要加強與銀行等傳統金融機構的戰(zhàn)略合作，爭取優(yōu)惠信貸政策支持，提高授信額度和放款速度，確保項目開發(fā)貸款等主要融資渠道通暢。另一方面，要積極探索創(chuàng)新融資模式，發(fā)掘多元化的融資渠道。例如，符合條件的企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券、公司債券等，直接從資本市場募集項目開發(fā)資金；針對自持比例高、資金占壓大、回收期長的綜合體項目，嘗試REITs等房地產金融創(chuàng)新工具，盤活存量資產，加速資金周轉；引入戰(zhàn)略投資者，開展股權合作，獲取長期穩(wěn)定的資本支持。同時，還要加強內部資金統籌，推進集團內部資金歸集和調撥，提高資金使用效率；通過股東增資、利潤留存等方式，補充企業(yè)自有資本，增強資金實力。

（四）建立風險預警機制

房地產項目開發(fā)面臨著多重風險，尤其是政策變化、市場波動帶來的資金風險，需要房企高度重視，建立健全風險預警和應對機制。要加強對宏觀經濟形勢、調控政策走向、行業(yè)發(fā)展趨勢的研判，準確把握外部環(huán)境變化，及時識別和評估潛在的資金風險。針對可能出現的資金錯配、資金短缺等風險情形，要制定完善的風險預案和處置措施，明確風險應對流程和責任主體，確保風險能夠得到及時有效的控制和化解。定期開展資金風險排查，動態(tài)監(jiān)測償債能力指標、現金流指標等預警指標，及時發(fā)現異常變動，啟動風險應對預案。加強全面預算管理，將資金風險管理嵌入預算編制和執(zhí)行的全過程。通過事前預算審核把關，事中執(zhí)行監(jiān)控預警，事后偏差分析和優(yōu)化調整，實現對資金使用全流程的風險管控，提升抗風險能力。

與此同時房企可建立資金風險預警指標體系，綜合運用財務指標和非財務指標，動態(tài)監(jiān)測資金狀況，及時預警資金風險。如圍繞償債能力，重點監(jiān)測資產負債率、流動比率、速動比率、現金短債比等指標;圍繞營運能力，重點監(jiān)測存貨周轉率、應收賬款周轉率、總資產周轉率等指標;圍繞盈利能力，重點監(jiān)測銷售凈利率、銷售毛利率、凈資產收益率、資本金收益率等指標;圍繞發(fā)展能力，重點監(jiān)測營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率、總資產增長率等指標。同時，還要關注預售資金到位率、項目資金缺口、融資到位率、房地產信貸政策變化等非財務指標。通過構建涵蓋資金風險全景的預警指標體系，量化風險預警標準，借助信息化手段實現風險指標的實時監(jiān)測、動態(tài)預警、定期排查，為風險防控提供數據支撐和決策參考。

四、房地產項目資金流動性管理的組織保障

（一）成立專門的資金管理部門

房地產項目資金管理涉及籌資、投資、營運等多個環(huán)節(jié)，業(yè)務鏈條長、專業(yè)性強，需要組織保障給予有力支撐。成立專門的資金管理部門，是加強資金流動性管理的重要舉措。一方面，要明確資金管理部門的職能定位，賦予其資金計劃、籌措、配置、監(jiān)控等方面的管理權限，確保資金管理職責到位、落地。健全資金管理部門的組織架構和崗位設置，配備足夠的專業(yè)人才隊伍，保障部門高效運轉。資金管理部門要統籌協調財務、投資、營銷等相關部門，建立溝通協作機制，及時掌握項目進展、資金需求等信息，優(yōu)化資源配置，提高資金使用效率。資金管理部門還要發(fā)揮資金風險管控的職能，建立資金風險防控體系，加強資金風險的識別、評估、預警和處置，確保資金安全。

（二）完善資金管理制度和流程

房地產企業(yè)要建立健全覆蓋資金計劃、籌措、配置、核算、風險控制等各環(huán)節(jié)的資金管理制度體系，明確管理職責邊界、業(yè)務操作規(guī)程、風險防控要點等，為資金管理提供制度遵循。制度建設要立足企業(yè)實際，圍繞提高資金使用效率、防范資金風險的目標，兼顧制度的前瞻性、系統性和可操作性。要加強對資金管理環(huán)節(jié)的流程再造，優(yōu)化業(yè)務處理流程和審批程序，提高資金調配和使用的精準性、及時性。同時，要建立資金管理的信息化平臺，運用大數據、人工智能等技術手段，實現資金數據的集中管理、實時監(jiān)測、動態(tài)預警，提升管理效能。要加強資金管理制度和流程的宣貫、執(zhí)行和監(jiān)督。通過培訓教育、督導檢查等方式，增強全員的資金管理意識和執(zhí)行力，確保制度落地生效。

（三）加強人員培訓和考核

不僅是外部的完善，對于資金管理人員的培訓和考核也應提高。要建立健全資金管理人員的培養(yǎng)機制，針對不同崗位、層級，開展有針對性的業(yè)務培訓和能力提升項目，促進員工掌握先進的資金管理理念、工具和方法，提高業(yè)務技能和職業(yè)素養(yǎng)。培訓內容要緊扣資金管理實務，兼顧理論性和實操性，拓寬資金管理人員的專業(yè)視野。培訓方式要靈活多樣，綜合運用課堂教學、在崗指導、交流研討、案例分析等方法，提高培訓的針對性和有效性。同時，要加強后續(xù)跟蹤和評估，建立培訓效果的反饋機制，持續(xù)改進培訓質量?？己私Y果要與薪酬福利、職業(yè)發(fā)展掛鉤，形成獎優(yōu)罰劣的正向激勵機制，調動員工的工作積極性。

（四）加強資金管理信息系統建設

在數字經濟時代，信息技術日新月異，大數據、人工智能、云計算等新技術廣泛應用于企業(yè)管理的各個領域。房地產企業(yè)要順應信息化發(fā)展趨勢，加快資金管理信息系統建設，利用先進的信息技術手段，提升資金管理的精細化、智能化水平。一方面，要建立覆蓋項目全生命周期的資金管理信息平臺，實現資金業(yè)務一體化、數據共享化。通過信息平臺將資金計劃、籌措、配置、使用、核算、監(jiān)控等各環(huán)節(jié)有機集成，打通業(yè)務鏈條，提高協同效率。借助信息化手段，可以實現資金業(yè)務全流程線上化處理，簡化業(yè)務流程，提升工作效率。同時，信息平臺有利于資金數據的集中管理和共享應用，為管理決策提供數據支持。另一方面，要加強資金數據的分析應用，利用大數據技術賦能資金精細化管理。房企可以在資金管理信息系統中嵌入大數據分析模型，對銷售回款、資金成本、現金流等海量數據進行即時分析，多維度挖掘數據價值，形成可視化的分析結果，為資金優(yōu)化配置、風險預警提供決策參考。比如，通過對歷史銷售數據的分析，形成銷售回款預測模型，為資金計劃編制提供數據支撐;通過對資金使用數據的實時監(jiān)測和趨勢分析，動態(tài)預警資金錯配和缺口風險，提高風險管控的前瞻性和時效性。房企還可以利用人工智能、機器學習等新技術，在資金管理信息系統中嵌入智能算法，實現資金管理流程的自動化和智能化。如運用智能算法自動生成資金滾動預算，基于風險偏好自動預警和提示風險，運用知識圖譜技術智能匹配融資渠道和方式等，從而提高資金管理的智能化水平，為管理人員賦能減負。

五、結語

總之，加強房地產項目資金流動性管理是房企可持續(xù)發(fā)展的必然要求。在\"房住不炒\"的政策導向下，在房地產金融監(jiān)管不斷趨嚴的大背景下，房企要主動順應行業(yè)發(fā)展新形勢，將資金流動性管理提升到戰(zhàn)略高度。通過建立專業(yè)化的資金管理組織體系，完善資金管理制度流程，加強人才隊伍建設，構建全面風險管理機制，打造資金精細化管理的核心能力。

參考文獻：

[1]詹琳妍.房地產企業(yè)實行全面預算管理的必要性及策略[J].中國經貿，2024（04）：85-87.

[2]劉甜甜.房地產資金流動性管理與風險控制[J].虹，2023（03）：0165-0167.

[3]劉瑾橙橙.關于房地產開發(fā)項目向土地開發(fā)整理項目建設轉型創(chuàng)新管理策略探討[J].中文科技期刊數據庫（全文版）經濟管理，2023（07）：0103-0106.

[4]劉小麗，唐瑩瑩.基于項目周期理論的房地產企業(yè)資金鏈風險管理研究[J].財會通訊（中），2010（12）：142-143.

（作者單位：廈門地鐵上蓋投資發(fā)展有限公司）