“強(qiáng)城市”背景下泰州老舊小區(qū)更新路徑研究

摘 要：文章通過(guò)對(duì)泰州老舊小區(qū)現(xiàn)狀的調(diào)研，進(jìn)行現(xiàn)有問(wèn)題的分析和歸納，并綜合考慮泰州老舊小區(qū)的居民構(gòu)成、建設(shè)現(xiàn)狀、小區(qū)管理，功能布局等因素，將小區(qū)發(fā)展與人民生活結(jié)合思考，作出系統(tǒng)性分析，為泰州老舊小區(qū)更新提出建議和策略。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)；更新路徑；泰州

中圖分類(lèi)號(hào)：TU984.12 " " " " " " 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B 文章編號(hào)：1671-0142（2025）01-0045-03

當(dāng)下國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程如火如荼，在城市發(fā)展的歷史進(jìn)程中，不少城市的小區(qū)由于時(shí)代久遠(yuǎn)，既不能滿足當(dāng)下居民生活的需要，也不能滿足時(shí)代的功能需求，急需進(jìn)行改善更新。近年來(lái)，泰州對(duì)老舊小區(qū)改造更新，既有成功經(jīng)驗(yàn)也存在一些問(wèn)題，需要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化路徑和解決策略。

1 現(xiàn)狀分析

1.1 老舊小區(qū)普遍缺乏管理，公共區(qū)域有待整治

泰州市不少老舊小區(qū)管理跟不上，有些居民隨意占用公共空間，把原本用于美化環(huán)境的花園、綠地等改造成菜園，或是直接將其改造成停車(chē)位；有些居民在不屬于自身產(chǎn)權(quán)范圍之內(nèi)的空間，蓋了儲(chǔ)備間、車(chē)棚、廚房等，破壞了公共空間的和諧性。針對(duì)這種情況，近年來(lái)泰州市加大力度進(jìn)行整治與處理，拆除“兩違”建筑，在此基礎(chǔ)上整治小區(qū)空間，從整體上對(duì)小區(qū)環(huán)境與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃，使小區(qū)居民能生活在一個(gè)整潔、溫馨的環(huán)境之中。

1.2 老舊小區(qū)住宅樓需要本體修繕，功能提升

改造之前，泰州市老舊小區(qū)存在著一系列問(wèn)題，例如基礎(chǔ)設(shè)施不完善、房屋維護(hù)與修繕不到位、小區(qū)功能不健全、綠地面積不夠等。不少小區(qū)在多年以前進(jìn)行建設(shè)時(shí)，沒(méi)有考慮到日后有線電視、網(wǎng)絡(luò)等會(huì)接入尋常百姓家，后續(xù)居民在接入寬帶、水表入戶等方面出現(xiàn)了網(wǎng)線與管道裸露在外部的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了小區(qū)美觀，也無(wú)法滿足居民的生活所需。在對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施改造過(guò)程中，泰州市把配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)的構(gòu)建當(dāng)成重要內(nèi)容，及時(shí)解決群眾的用氣、供水等問(wèn)題，使他們的生活品質(zhì)得到提升。但仍有不少老舊小區(qū)存在建筑年久失修、樓面脫落，無(wú)燃?xì)夤艿?、供水設(shè)施破舊、水質(zhì)欠佳，污水橫流等問(wèn)題。

1.3 老舊小區(qū)老年人口數(shù)量增加，其生活需求得不到滿足

在人口老齡化背景之下，老年人口占比在老舊小區(qū)之中不斷提升，其中三至四成的老年人為空巢老人，得不到子女的照顧。在改造之前，小區(qū)內(nèi)的房屋全部為樓梯房，老年人腿腳不便，他們上下樓梯時(shí)沒(méi)有可以休息的座椅；樓下沒(méi)有可以供他們喝茶、聊天、乘涼的場(chǎng)所；入戶門(mén)門(mén)檻比較高；衛(wèi)生間沒(méi)有設(shè)立壁掛式扶手；在居家生活之中，沒(méi)有為老年人準(zhǔn)備好各種緊急救援求助設(shè)施。

1.4 老舊小區(qū)管理漏洞較多，存在安全隱患

自從上世紀(jì)末期我國(guó)全面推行房改，老舊小區(qū)的傳統(tǒng)管理機(jī)構(gòu)解散，但沒(méi)有及時(shí)組建完善的自治小組，物業(yè)管理也沒(méi)有及時(shí)入駐，小區(qū)各個(gè)方面都出現(xiàn)了管理真空，引發(fā)了諸如小區(qū)安保人員配備不齊或缺失，小區(qū)入口或樓道之內(nèi)沒(méi)有安裝防盜門(mén)，外部人員進(jìn)入自由，經(jīng)常發(fā)生失竊案件；建筑失修問(wèn)題無(wú)人管理，居民在陽(yáng)臺(tái)、院子里隨處搭蓋防盜網(wǎng)、棚架等問(wèn)題，對(duì)小區(qū)整體風(fēng)貌造成了不良影響。

2 更新改造難題

2.1 違章建筑眾多，部分居民不愿拆除

老舊小區(qū)內(nèi)存在大量違章建筑，最常見(jiàn)的就是占用公共綠地。這些行為嚴(yán)重影響到公共綠地的完整性，更為嚴(yán)重的是破壞了消防通道。在對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施改造時(shí)，居民擅自搭建的戶外簡(jiǎn)易鐵棚、防盜網(wǎng)等需要全部拆除，部分私家花園與停車(chē)位等都要重新改造成公共綠地。但居民對(duì)這一舉措表示不滿，甚至千方百計(jì)阻撓。

2.2 住宅存在產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，影響維保資金

原產(chǎn)權(quán)人中的一部分早已不在小區(qū)居住，有些房屋產(chǎn)權(quán)人搬離小區(qū)，有些已經(jīng)失聯(lián)，即使聯(lián)系上他們也不愿意為小區(qū)改造出錢(qián)出力；有的同一棟樓的部分產(chǎn)權(quán)由第三方掌控，基本無(wú)人居住，由于第三方與租戶在公共維修基金、物業(yè)管理等方面沒(méi)有形成統(tǒng)一意見(jiàn)，不愿意為小區(qū)改造出資，這成為老舊小區(qū)改造最大的難題。

2.3 對(duì)共有產(chǎn)權(quán)部分實(shí)施改造時(shí)，意見(jiàn)不能統(tǒng)一

在對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造時(shí)，每戶通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)部門(mén)獲得的利益有所不同，在對(duì)其實(shí)施改造時(shí)態(tài)度與觀點(diǎn)也有所不同，集體行動(dòng)較為被動(dòng)。例如，在對(duì)屋頂進(jìn)行防水處理時(shí)，一棟樓房共6層，即使出現(xiàn)了年久失修漏水的現(xiàn)象，著急的只有6樓，其他樓層不會(huì)因?yàn)檫@種情況的發(fā)生而受到過(guò)多影響，因此他們不愿意為此出資。

3 老舊小區(qū)改造的解決路徑方法

3.1 整治空間，重塑整潔、舒適的鄰里環(huán)境

泰州市圍繞老舊小區(qū)整治工作召開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議，把拆除“兩違”建筑當(dāng)成重點(diǎn)，到2022年1月底，共有1.365萬(wàn)平方米的“兩違”建筑被拆除。經(jīng)過(guò)空間整治之后，小區(qū)公共綠地得到了重新修建，也建成了公共停車(chē)場(chǎng)，小區(qū)居民的生活環(huán)境更加整潔、溫馨。例如，泰州蓮花五號(hào)小區(qū)經(jīng)過(guò)整治之后，將其中大部分的空間改造成道路和停車(chē)位，而另外的部分全部改為休閑空間，砌筑了景觀墻、花池等，小區(qū)環(huán)境得到了美化，居民生活質(zhì)量得到了提升。

3.2 修繕建筑本體，改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施

改造之前，泰州市老舊小區(qū)功能不完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上，再加上房屋建造時(shí)間比較久遠(yuǎn)，出現(xiàn)了樓面脫落、本體失修等情況。例如，在建造小區(qū)時(shí)沒(méi)有考慮到水表、電視、網(wǎng)絡(luò)等入戶問(wèn)題，后期在滿足居民這些需求過(guò)程中出現(xiàn)了亂拉線等問(wèn)題。泰州市在對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施改造過(guò)程中，把民生保障置于首位，然后進(jìn)行提升，先為小區(qū)居民解決最基本的供電、供水等問(wèn)題，使居民過(guò)上無(wú)憂的生活。例如在對(duì)自來(lái)水廠員工宿舍小區(qū)進(jìn)行改造時(shí)，由于該小區(qū)建于二十世紀(jì)80年代，所有樓房全部為預(yù)制板建造，供水設(shè)施老化、天然氣管道沒(méi)有引進(jìn)、樓面脫落、污水橫流等問(wèn)題較為突出。在該小區(qū)改造工程全部完成后，所有破損建筑得到了翻修，供水、供電、污水、燃?xì)獾裙艿赖玫搅烁脑?，基礎(chǔ)設(shè)施水平有所提升，居民生活得到了改善。

3.3 創(chuàng)建長(zhǎng)效管理機(jī)制

在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，泰州市根據(jù)不同社區(qū)的具體情況采取了相應(yīng)的改造措施，有些社區(qū)條件比較好，成立了由物業(yè)、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)等共同管理的機(jī)制，小區(qū)后續(xù)管理工作得以完善。例如，在對(duì)泰州南園新村實(shí)施改造過(guò)程中，與物業(yè)公司合作，向居民收取了公維金、物業(yè)費(fèi)，形成了長(zhǎng)效管理機(jī)制。有些小區(qū)規(guī)模比較小，在街道的輔助下設(shè)立了家園服務(wù)中心，聘請(qǐng)了一定數(shù)量的保安人員，基本能為居民提供準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。這些舉措的實(shí)施，增強(qiáng)了小區(qū)安保能力，并對(duì)后續(xù)物業(yè)服務(wù)的更新提供了制度保障。

3.4 加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老條件改善

泰州市許多老舊小區(qū)老年人口數(shù)量較多，但小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施建設(shè)卻忽略了老年人的需求。為了使老年人能擁有一個(gè)良好的生活環(huán)境安度晚年，泰州市對(duì)一些已經(jīng)實(shí)施改造并取得成功的老舊小區(qū)進(jìn)行二次改造，改造的目的就是增強(qiáng)小區(qū)生活條件的適老化。目前有部分老舊小區(qū)計(jì)劃實(shí)施改造，改造主要包括室內(nèi)、室外兩部分：室外部分，不僅對(duì)小區(qū)路面進(jìn)行了修整，也對(duì)居民樓中的樓梯進(jìn)行了改坡處理，在樓層之間安裝了簡(jiǎn)易休息椅，也在樓閣安裝了堅(jiān)固的扶手。有些小區(qū)條件較好，還在院子里設(shè)置了休閑椅、涼亭等。室內(nèi)部分改造的項(xiàng)目也比較多，包括燈光、地面、衛(wèi)生間等。例如，對(duì)住房地面實(shí)施防滑處理，在老年人經(jīng)常出入的餐廳、臥室、衛(wèi)生間等安裝扶手，在臥室床頭為老年人安裝了感應(yīng)小夜燈、緊急呼救器等。老舊小區(qū)適老化改造工作的有序開(kāi)展，為老年人提供了良好的宜居環(huán)境，養(yǎng)老服務(wù)體系得以完善，老年人的獲得感有所提升。

3.5 堅(jiān)持多方參與的改造理念

泰州市政府對(duì)老舊小區(qū)改造工作表示高度重視與支持，積極踐行群眾路線，在改造中本著服務(wù)于群眾的目的，通過(guò)宣傳與發(fā)動(dòng)得到社區(qū)居民的支持，形成“攜手共建”的改造理念。在這一過(guò)程中，政府部門(mén)形成了“自上而下”的民生建設(shè)體系，也通過(guò)“自下而上”的方式搜集居民的改造需求，群眾熱情被喚醒，改造項(xiàng)目如期進(jìn)行。這些有效措施有：一是“五共”推行機(jī)制。包括共同謀劃、管理、評(píng)價(jià)、分享、建設(shè)，把更多力量積蓄到一起，包括社區(qū)居委會(huì)、居民、企業(yè)等，共同解決改造問(wèn)題。二是以群眾需求為導(dǎo)向。小區(qū)內(nèi)設(shè)立了自治小組，以多種方式從群眾之中征集好點(diǎn)子、好主意，根據(jù)居民意見(jiàn)對(duì)擬定改造的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，形成合理的改造方案，爭(zhēng)取得到群眾的滿意。三是打造“熟人社區(qū)”。在對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施改造時(shí)采取“五共”機(jī)制，社區(qū)成員之間的往來(lái)更加頻繁，增進(jìn)了彼此的了解；在改造過(guò)程中把公共空間整治當(dāng)成重點(diǎn)，為社區(qū)居民帶來(lái)良好的公共生活環(huán)境；改造結(jié)束后組織共同評(píng)價(jià)，鄰里關(guān)系發(fā)生了積極改變?？梢?jiàn)，在整個(gè)改造過(guò)程中居民都是重要的參與主體，小區(qū)面貌煥然一新，居民認(rèn)同感得以增強(qiáng)，小區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)包容的特征，構(gòu)建了“熟人社會(huì)”。

3.6 形成多方資金籌集機(jī)制

泰州市在對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施改造過(guò)程中，所需的資金是以多元化的方式籌集。一是財(cái)政撥款，主要包括兩種形式，一種形式為管線投資，財(cái)政補(bǔ)貼比例達(dá)到了20%；另一種為建筑物提升資金、設(shè)施提升資金、環(huán)境提升資金，財(cái)政在這方面采取了“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的形式。二是管線單位投資，管線單位在對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行管線改造時(shí)，可以從財(cái)政獲得20%的補(bǔ)貼。三是居民出資，由此做到“出資者受益”。例如，居民在對(duì)現(xiàn)有管道進(jìn)行改造或是對(duì)建筑物本體實(shí)施改造時(shí)，居民需要承擔(dān)20%的部分。四是原單位捐資捐物。泰州市有一部分老舊小區(qū)最初都是國(guó)企的職工住房，職工并沒(méi)有為購(gòu)買(mǎi)房屋付出過(guò)多的資金，在改造過(guò)程中，市政府有關(guān)部門(mén)與原有單位進(jìn)行溝通，得到資金支持。五是公益收益補(bǔ)充。為了使老舊小區(qū)管理能獲得穩(wěn)定的資金來(lái)源，一方面，該市對(duì)所有已經(jīng)改造成功的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)化管理，與物業(yè)企業(yè)合作，收取房屋公共維修基金。另一方面，提高小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入。例如停車(chē)位、廣告牌出租等，此類(lèi)收入屬于公共收益，將其運(yùn)用于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善方面。與此同時(shí)，還可考慮在小區(qū)內(nèi)建設(shè)商業(yè)設(shè)施、樓棟加層等，而這些需要得到社會(huì)資本的支持。

3.7 建立多元共治的管理機(jī)制

老舊小區(qū)改造除了體現(xiàn)在物質(zhì)方面，也要把提升治理水平當(dāng)成重要的改造內(nèi)容。對(duì)于如何增強(qiáng)社區(qū)治理能力采用了以下方法：一是多元共同治理。泰州市先是對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施了改造，改造任務(wù)順利完成之后，創(chuàng)建了由物業(yè)、居委會(huì)等共同管理的機(jī)制，后續(xù)管理的實(shí)施，使社區(qū)建設(shè)不只是靠社區(qū)內(nèi)部完成，而是形成了自治共管的良好局面。二是打造“熟人社區(qū)”。在社區(qū)良治實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，“熟人社區(qū)”建設(shè)是必由之路，在改造公共空間過(guò)程中增進(jìn)了鄰里之間的聯(lián)系，社區(qū)居民能敞開(kāi)胸懷接納更多鄰居，形成了包容合作的良好生活氛圍。三是創(chuàng)建自治組織，提升居民的自我管理意識(shí)與能力。在這方面，首先需要設(shè)立協(xié)商組織，在社區(qū)中設(shè)立共同治理理事會(huì)。其次，成立居民管理組織，至于設(shè)立小區(qū)業(yè)委會(huì)還是自治小組，這要視社區(qū)具體情況而定。有些小區(qū)條件比較好，可以引入物業(yè)服務(wù)公司，若有些小區(qū)不具備這樣的條件，街道要設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，并為居民提供準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。在這方面，可以借鑒一些社區(qū)組建的“家園服務(wù)中心”，為后續(xù)過(guò)渡到物業(yè)服務(wù)做準(zhǔn)備。

4 總結(jié)

總體來(lái)說(shuō)，隨著人民居住生活水平的提高，老舊小區(qū)的改造和更新也越來(lái)越引起人們的高度重視，切實(shí)從居住功能、人民生活的需求角度去開(kāi)展泰州老舊小區(qū)的改造更新工作，可以補(bǔ)齊泰州城市建設(shè)與發(fā)展中的短板，為泰州居民帶來(lái)宜居環(huán)境，同時(shí)，社會(huì)治理體系逐漸完善，居民的歸屬感才能越來(lái)越強(qiáng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡云楠，楊宵節(jié)，李冬凌.城市老舊小區(qū)“微改造”的內(nèi)容與對(duì)策研究[J].城市發(fā)展研究，2017，24（4）：29-34.

[2]李劍橋.上海市老舊小區(qū)公共休閑空間更新設(shè)計(jì)策略探索與實(shí)踐[J].住宅科技， 2023，43（6）：1-6.

（責(zé)任編輯 顧雅麗）