李曉江：高層住宅最令人擔(dān)心的還是火災(zāi)

2024年12月，深圳灣悅府一棟高層住宅樓因燃?xì)獗òl(fā)生火災(zāi)，再次喚醒了社會對高層住宅消防安全的擔(dān)憂。

作為城市規(guī)劃領(lǐng)域的權(quán)威專家，近年來，李曉江注重存量時代的城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和城市有機(jī)更新的研究，他曾連續(xù)五年主持了中國環(huán)境與發(fā)展合作委員會有關(guān)綠色低碳、安全韌性的專題政策研究，曾主持完成珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃、北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究、汶川特大地震災(zāi)后重建城鎮(zhèn)體系規(guī)劃等。

他指出，高層住宅將成為未來社會沉重的負(fù)擔(dān)。國內(nèi)高層住宅是在怎樣的背景下崛起的？未來高層住宅的形態(tài)會發(fā)生怎樣的變化？又該如何對高層住宅進(jìn)行改造或拆除？《中國新聞周刊》就上述話題專訪了中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院原院長、全國工程勘察設(shè)計大師李曉江。

“土地財政和趨利導(dǎo)致高層住宅大幅增長”

《中國新聞周刊》：中國高層住宅數(shù)量在世界范圍內(nèi)處于領(lǐng)先地位。國內(nèi)高層住宅在什么樣的背景下得以迅速發(fā)展？

李曉江：改革開放初期，國內(nèi)大多是多層住宅，因為高層住宅造價更加昂貴，工程材料消耗也更多。但到20世紀(jì)八九十年代，國家對建設(shè)用地的管理比較嚴(yán)，為了提高土地的利用效率，出現(xiàn)了很多十二三層的小高層住宅，有些還蓋到了20多層。

但高層住宅、超高層住宅出現(xiàn)大幅增長，我認(rèn)為不再是土地指標(biāo)的問題，地方土地財政和房地產(chǎn)開發(fā)商的趨利動機(jī)成為主要因素。到了2000年以后，城市建設(shè)用地的增量很大，尤其到2018、2019年，很多城市的人均建設(shè)用地已經(jīng)超過了100平方米。

當(dāng)下，中國的城市建設(shè)用地問題，一方面是超負(fù)荷運(yùn)行，最典型的就是高層的辦公樓和酒店，以及大量的高層住宅。背后的原因是，過去幾十年，城市的建設(shè)資金主要來源于住宅用地。在地方土地財政的壓力下，政府賣地的積極性很高，而隨著拆遷成本的提升，地價也隨之上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下對容積率的需求也越來越高，就出現(xiàn)了極端的情況，很多城市的高層住宅建到了50層、150米高左右。

另一方面，城市里面有大量利用率很低的工業(yè)用地、倉儲用地。由于地方政府有GDP的考核要求，賣地帶來的GDP是一次性的，拉動城市GDP主要還是靠工業(yè)，政府為了招商引資，經(jīng)常以很低的價格出讓工業(yè)用地，甚至白送。也就是說，地方的基礎(chǔ)性制度設(shè)計導(dǎo)致土地資源配置不平衡，最終造成了高層住宅、超高層住宅成為國內(nèi)城市新增住宅的主體形態(tài)。

某種程度上，面對巨大的房地產(chǎn)利益的沖擊，監(jiān)管和規(guī)劃部門是很脆弱的。放寬監(jiān)管，可能會有更大的安全風(fēng)險；若是特別嚴(yán)格地控制容積率和建筑高度，地方政府就很難實(shí)現(xiàn)土地出讓和土地財政收入的目標(biāo)。這本質(zhì)上還是理念和價值取向的問題。2008年汶川地震后，我們已意識到高層住宅具有較高的安全風(fēng)險且耗能很大，因此，在北川新縣城的建設(shè)當(dāng)中，我們堅持了以6層住宅為主。災(zāi)后重建完成后，當(dāng)?shù)卣恢眻猿謱⒆≌叨瓤刂圃?2層及以下。這么多年過去了，北川縣只出現(xiàn)了一棟16層的酒店和兩棟14層的住宅。而且，當(dāng)?shù)匕傩找欢群懿幌矚g這幾棟高層建筑，認(rèn)為破壞了城市風(fēng)貌，跑來向中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院和省建設(shè)廳反映情況。當(dāng)然，地方政府付出了一定代價，其土地出讓的收入有所減少，但從更長遠(yuǎn)的城市發(fā)展的角度來看，這是值得的。

“過高建筑與消防救援能力是不匹配的”

《中國新聞周刊》：你一直對高層住宅的消防安全感到憂心忡忡，原因是什么？

李曉江：我們知道，各種災(zāi)害對高層住宅造成的影響都是非常大的。舉個最簡單的例子，河南鄭州“7·20”特大暴雨災(zāi)害后，高層住宅的居民其實(shí)是最大的受災(zāi)群體，因為大面積的停水停電導(dǎo)致他們幾乎無法生活。再如，面對傳染病時，高層住宅由于居住密度高，豎井管道多，病原體傳播的風(fēng)險更大。

但在眾多災(zāi)害中，最令人恐懼和擔(dān)心的還是火災(zāi)。在我看來，住宅高度越高，風(fēng)險性越大，救援越困難。即便在大城市，消防登高救援能達(dá)到的高度大概是50米，能達(dá)到更高作業(yè)高度的消防車，是非常少的。2020年，我在海口江東新區(qū)研究建筑高度控制和消防登高問題時，和消防部門聯(lián)合做過一次試驗，當(dāng)消防車登高達(dá)到40米時，消防云梯頂端的擺幅能達(dá)到4米。這樣的高度和晃動之下，很少有消防隊員能夠?qū)崿F(xiàn)拿著水槍滅火或救人。也就是說，過高的建筑本身與目前消防救援的能力是不匹配的。另外，面對火災(zāi)，國內(nèi)高層住宅往往缺乏行之有效的逃生工具或途徑。

與此同時，這些年來，由燃?xì)獗ㄒl(fā)的住宅火災(zāi)事故越來越多，我和很多同行也在討論，能不能在高層住宅內(nèi)推行“氣改電”，也就是將燃?xì)舛几某呻娔?。一方面，電能比燃?xì)庖踩恍?，畢竟電線短路可能引發(fā)火災(zāi)，但至少不會發(fā)生爆炸；另一方面，這有利于實(shí)現(xiàn)綠色低碳的發(fā)展目標(biāo)。當(dāng)然，氣改電是非常復(fù)雜的民生和工程改造問題，將影響千家萬戶的日常生活，政策制定需要謹(jǐn)慎。但我認(rèn)為，為了安全，生活習(xí)慣是可以改變的。

《中國新聞周刊》：從現(xiàn)在到未來很長一段時間里，高層住宅的發(fā)展還面臨著哪些問題？

李曉江：我一直說，高層住宅將會成為未來中國社會最沉重的負(fù)擔(dān)之一。從建筑節(jié)能的角度來說，如果大多數(shù)高層住宅無法進(jìn)行有效的保溫改造，建筑能耗是非常高的。隨著供暖需求不斷增加，很多南方家庭也開始裝地暖、水暖，高層住宅的建筑能耗仍會大量增長。

未來高層住宅基礎(chǔ)設(shè)施老化，設(shè)施維護(hù)和更新的費(fèi)用很高。部分高層住宅本身在建造過程中遺留了很多安全隱患，隨著時間推移，偷工減料的問題也逐漸暴露。究竟這份維修基金誰來出，應(yīng)該怎么用，目前還缺少相應(yīng)的較為清晰透明的政策和法律。

“很多高層住宅要面臨被拆除的命運(yùn)”

《中國新聞周刊》：對于既有的大量已投入使用的高層住宅建筑，如何進(jìn)一步改造？

李曉江：如今，城市更新從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，高層住宅建筑的增量明顯放緩。對于新建的高層住宅，其建筑標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范日趨嚴(yán)格，其安全性能也有所提升。更需要關(guān)注的是，如何對既有的大量高層住宅改造，以提升其防火性能和節(jié)能性。

然而，高層住宅的改造具有復(fù)雜性和面廣量大的特征。尤其是20世紀(jì)八九十年代建成的高層住宅，其建筑年代早、建筑質(zhì)量低，材料和內(nèi)部管線的破損程度也很嚴(yán)重，是極大的麻煩。對于商住混用的高層住宅，樓底下的餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)用水、用電、用火多，可能會增加火災(zāi)風(fēng)險。

其復(fù)雜性還體現(xiàn)在，并不是每一層每一戶的居民都能獲得相同的利益。以電梯改造為例，住在高層的居民愿意出錢，但住在低層的居民本身對電梯需求程度低，不愿意出錢，這就產(chǎn)生了利益上的分歧。因此，從更長遠(yuǎn)角度來看，高層住宅的改造提升，既要依靠法律和行政手段的力量，也要建立起完善的協(xié)商和妥協(xié)機(jī)制。

由于高層住宅面廣量大，不可能一刀切地全都進(jìn)行改造，政府沒有相應(yīng)的資金，老百姓也不肯這么干。要分清楚輕重緩急。首先還是要關(guān)注安全問題，對高層住宅存在的安全隱患進(jìn)行綜合評估。但各個城市和樓盤面對的問題不一樣，目前全國各地都在推進(jìn)城市體檢工作，主要評估城市的資源使用、公共服務(wù)供給以及是否滿足居民需求。我認(rèn)為，有必要將消防防災(zāi)減災(zāi)相關(guān)的安全韌性評估和建設(shè)，有序納入政府日常工作中。

最后，要加大宣傳教育力度，提高全民防災(zāi)減災(zāi)意識。很多老百姓存在僥幸心理，總覺得火災(zāi)不會發(fā)生在自己頭上，但一旦發(fā)生，就是百分百的損失?，F(xiàn)在的家庭都很重視裝修，把屋里屋外都弄得漂漂亮亮、干干凈凈的，卻忽略了房屋的安全性。

《中國新聞周刊》：一些地方已陸續(xù)出臺政策限制建筑的高度。未來，高層住宅的形態(tài)將會發(fā)生怎樣的變化？人們的居住形式會發(fā)生什么變化？

李曉江：這幾年國家確實(shí)做了一些努力。2021年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等出臺規(guī)定，新建住宅建筑高度控制最大值不超過80米，各地相關(guān)部門審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項目時，應(yīng)征求同級消防救援機(jī)構(gòu)意見，以確保與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹?/p>

但我認(rèn)為80米仍然太高，我相信標(biāo)準(zhǔn)還會不斷調(diào)整。雄安新區(qū)最終將建筑高度規(guī)定在45米及以下，大概15層。北京城市副中心劃定基準(zhǔn)高度管控區(qū)，占總面積約70％以上，基準(zhǔn)建筑高度原則控制在36米，也就是12層。北京東西城區(qū)原則上就不允許建任何高層建筑，當(dāng)然它的出發(fā)點(diǎn)更多是為了保護(hù)歷史文化。

我個人預(yù)測，從長遠(yuǎn)來看，很多高層住宅都要面臨被拆除的命運(yùn)，尤其是對于一些本身建設(shè)品質(zhì)較低的老舊住宅，拆除是必要的。但也不可能全部拆除，要想辦法提升高層住宅的耐久性、舒適性、安全性。

這是一個巨大的系統(tǒng)工程，涉及包括民生、經(jīng)濟(jì)、財政、法律、社區(qū)治理在內(nèi)的諸多問題。從國家層面到地方政府，再到房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)管理部門，都要高度重視這些問題，逐漸建立起一個有機(jī)的系統(tǒng)，從而促進(jìn)高層住宅防護(hù)體系的有機(jī)更新。我之前談到高層住宅的迅速發(fā)展反映了土地資源配置不均衡的問題，我也期待城市對住宅用地的供給適當(dāng)放寬一些，由此把建筑高度、層數(shù)和容積率降下來，也讓住宅區(qū)的環(huán)境更加優(yōu)美舒適。

2017年，我組織雄安新區(qū)城市設(shè)計的國際咨詢時，曾向日本團(tuán)隊提出一個問題：當(dāng)社會富裕起來，其居住形態(tài)究竟會發(fā)生什么樣的變化？是從筒子樓、成套住宅，一路住到大平層和別墅嗎？他們研究后告訴我，在一個富裕的社會中，居住需求將變得多樣化和個性化，更多受生活價值觀和審美的影響，而非單純地追求更大的面積和更先進(jìn)的設(shè)施。那時，日本團(tuán)隊給出的方案，就是從審美的角度提供不同的住宅類型。喜歡熱鬧，樓上樓下有餐飲，就選擇“城居”；喜歡濱水地區(qū)或河湖，就選擇“湖居”；希望享受靜謐，就選擇“林居”；喜歡田園風(fēng)光，就選擇“田居”。當(dāng)然，我們距離這一步還有一定的距離。

城市更新是多價值目標(biāo)的更新，不能簡單將它理解成是將建筑環(huán)境做得更漂亮、更舒適。這固然是很重要的目標(biāo)，但我們還要堅持綠色低碳，又要提升安全韌性的水平。