物業(yè)公司成本管理問題研究

摘 要：城市化進(jìn)程的加快使物業(yè)公司獲得了一定的發(fā)展機(jī)會(huì)，現(xiàn)階段隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展放緩，且人們對(duì)于物業(yè)服務(wù)的要求更高，物業(yè)公司面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。本文通過分析成本管理對(duì)于物業(yè)公司的重要性，重點(diǎn)梳理了現(xiàn)階段物業(yè)公司存在的成本管理問題，并結(jié)合實(shí)際給出了對(duì)應(yīng)的優(yōu)化措施，以期能夠幫助物業(yè)公司增強(qiáng)成本管理效果，真正實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；成本管理；降本增效

加強(qiáng)成本管理是現(xiàn)階段物業(yè)公司加強(qiáng)管理的重要措施，物業(yè)公司在實(shí)際經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)重視成本管理，將成本理念在日常工作中落實(shí)，確保各項(xiàng)成本得到有效控制，從而幫助物業(yè)公司合理提高經(jīng)濟(jì)效益。但實(shí)際上，大部分物業(yè)公司在成本管理工作中還存在一定問題，因此，如何采取合理的方法和措施，有效控制各項(xiàng)管理成本，實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)是物業(yè)公司現(xiàn)階段的重要工作。

一、物業(yè)公司加強(qiáng)成本管理的重要性

（一）提供多元化服務(wù)

隨著城市化發(fā)展進(jìn)程的加快，人們生活需求的增加，物業(yè)公司必須結(jié)合業(yè)主需求不斷提升服務(wù)質(zhì)量，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中得以穩(wěn)定生存和發(fā)展?，F(xiàn)階段，物業(yè)公司在提供服務(wù)的過程中必須對(duì)現(xiàn)有的服務(wù)范圍進(jìn)行擴(kuò)充，提高服務(wù)質(zhì)量，因此，物業(yè)公司必須對(duì)現(xiàn)有的成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，提升自身管理效率，從而滿足業(yè)主更為多樣性的需求。

（二）增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

物業(yè)公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛過程中得到發(fā)展壯大，現(xiàn)階段，物業(yè)公司面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，物業(yè)管理成本也不斷增加。物業(yè)公司想要提高管理質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)降本增效，必須結(jié)合實(shí)際，加強(qiáng)多元化管理，提供多元化服務(wù)。加強(qiáng)成本管理有利于物業(yè)公司結(jié)合市場(chǎng)需求為業(yè)主提供多元化服務(wù)，從而提升物業(yè)公司口碑，實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)效發(fā)展[1]。

（三）有效控制成本，實(shí)現(xiàn)降本增效

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷完善的過程中，各項(xiàng)成本都在逐漸增加，物業(yè)公司作為為業(yè)主提供綜合服務(wù)的公司，在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中承受著較大的成本壓力。加強(qiáng)成本管理能夠幫助物業(yè)公司在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中對(duì)服務(wù)過程進(jìn)行梳理，從而明確各項(xiàng)費(fèi)用收支，將其中不合理的收支項(xiàng)目取消或者減少投入，以合理控制成本。

二、物業(yè)公司成本管理工作中存在的問題

（一）成本管理意識(shí)不足

成本管理是企業(yè)發(fā)展過程中必要的管理手段，但當(dāng)前部分物業(yè)公司對(duì)于成本管理認(rèn)知還存在一定的不足。物業(yè)公司管理層重視的是公司內(nèi)部的各項(xiàng)重大管理事項(xiàng)，對(duì)于日常管理還缺乏一定關(guān)注，一些公司管理者更加關(guān)注的是經(jīng)濟(jì)效益的獲得，對(duì)于其他管理方面有所忽視，從而導(dǎo)致公司內(nèi)部管理存在一定缺陷，影響公司的成本管理效果。同時(shí)，物業(yè)公司由于服務(wù)屬性較強(qiáng)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中需要投入大量的人力，不僅存在較高的人工成本支出，同時(shí)由于大部分人員為勞務(wù)外包人員，整體成本意識(shí)不足[2]。在具體物業(yè)服務(wù)工作開展過程中，大部分基層服務(wù)人員很難嚴(yán)格遵守公司制定的一些規(guī)章制度，最后導(dǎo)致物業(yè)公司管理成本較高。例如，物業(yè)公司在實(shí)際管理中雖然制定了相應(yīng)的管理制度，但實(shí)際工作中，部分外包人員由于沒有和物業(yè)公司直接簽訂合同，因此對(duì)于物業(yè)公司的管理制度不太遵守。

（二）缺乏科學(xué)的成本管理方法

物業(yè)公司開展成本管理工作需要采用科學(xué)的成本管理方法，但大部分公司在管理工作中采用的方法不夠科學(xué)。成本管理方法不夠合理，影響物業(yè)公司具體工作的開展，導(dǎo)致最終成本管理效果不佳。例如，很多物業(yè)公司采用標(biāo)準(zhǔn)成本法對(duì)成本進(jìn)行管理，這種做法注重事后控制，但對(duì)事前、事中缺乏一定的控制力度，無法對(duì)整個(gè)成本管理過程進(jìn)行有效監(jiān)管，成本管理效果不佳。

（三）采購管理不科學(xué)，采購成本過高

物業(yè)公司在經(jīng)營(yíng)管理中面臨著越來越高的成本費(fèi)用，給公司發(fā)展帶來了較大的壓力。實(shí)踐中，部分物業(yè)公司大都采用傳統(tǒng)管理模式，整個(gè)管理比較分散和粗放，管理效果不明顯，但管理成本過高。部分物業(yè)公司在采購工作中難以準(zhǔn)確選擇合適的供應(yīng)商，在具體的采購工作中沒有采用詢價(jià)、比較報(bào)價(jià)等模式選擇合適的供應(yīng)商，且在合同簽訂時(shí)不夠仔細(xì)，導(dǎo)致采購成本過高，影響物業(yè)服務(wù)效率。此外，部分企業(yè)在采購中可能需要額外支付中間商的費(fèi)用，且因?yàn)椴少徶袥]有進(jìn)行市場(chǎng)分析，對(duì)于具體的報(bào)價(jià)和產(chǎn)品質(zhì)量等不了解，給企業(yè)帶來一定損失。

（四）成本管理人員專業(yè)能力不足

物業(yè)公司開展成本管理工作需要有專業(yè)的成本管理人員負(fù)責(zé)推進(jìn)，其對(duì)于成本管理人員專業(yè)能力要求較高。但實(shí)際上，大部分物業(yè)管理公司缺乏專業(yè)的成本管理人員，成本管理工作基本上由物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理人員負(fù)責(zé)，相關(guān)人員不具有專業(yè)的成本管理素質(zhì)，對(duì)于成本管理工具使用不夠熟練，導(dǎo)致公司成本管理工作專業(yè)性不強(qiáng)[3]。物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員本身有大量的財(cái)務(wù)工作要處理，成本管理工作的開展需要占用財(cái)務(wù)人員較多的時(shí)間和精力，財(cái)務(wù)人員缺乏專業(yè)的成本管理知識(shí)，并且也難以抽出更多的時(shí)間從事成本管理工作，因此，物業(yè)公司開展成本管理工作，財(cái)務(wù)人員并不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問題，成本管理工作效果并不好。此外，物業(yè)公司因?yàn)榉?wù)性質(zhì)較強(qiáng)，屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，基層員工綜合素質(zhì)有待提升，更多人員只能從事基礎(chǔ)性工作，難以滿足業(yè)主多元化服務(wù)需求。

（五）成本預(yù)算有待進(jìn)一步優(yōu)化

成本預(yù)算是保障成本管理效果的重要措施，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)確保成本預(yù)算科學(xué)、真實(shí)，才能為加強(qiáng)成本管理提供重要保障。但實(shí)際上，部分物業(yè)公司在成本預(yù)算管理工作中還存在一定的不足，在預(yù)算編制過程中主要由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作，盡管在編制完成后會(huì)將其上交給領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核，但編制完成的預(yù)算基本上不會(huì)再改動(dòng)，使得預(yù)算審核流于形式。公司領(lǐng)導(dǎo)在成本預(yù)算目標(biāo)制定、單位資源合理配置等工作中如果不能起到很好的調(diào)節(jié)和控制作用，成本預(yù)算與實(shí)際就容易產(chǎn)生偏差，從而影響預(yù)算的真實(shí)性。此外，成本預(yù)算需要物業(yè)公司各部門共同參與其中，但實(shí)際上，物業(yè)公司在編制預(yù)算的過程中，財(cái)務(wù)與其他各業(yè)務(wù)部門之間缺乏溝通和聯(lián)系，各部門參與成本預(yù)算工作的程度不高，而財(cái)務(wù)部門對(duì)于業(yè)務(wù)的各項(xiàng)工作通常掌握不足，容易導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際偏差過大，難以真正在公司中落實(shí)。

（六）成本績(jī)效考核激勵(lì)約束缺失

當(dāng)前，盡管大部分物業(yè)公司都已經(jīng)制定了相應(yīng)的績(jī)效考核制度，但在實(shí)際績(jī)效考核過程中還存在一定的不足。一些公司并沒有制定科學(xué)的成本目標(biāo)，在具體的考核過程中往往只針對(duì)公司的收入進(jìn)行考核，并沒有考核成本目標(biāo)，因此成本控制存在一定問題。同時(shí)，部分公司在成本績(jī)效考核過程中并沒有從全流程和全方位進(jìn)行考核。因此，實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中，部分公司存在預(yù)算費(fèi)用超出編制的情況，導(dǎo)致成本超支問題嚴(yán)重。

三、物業(yè)公司加強(qiáng)成本管理的措施

（一）樹立正確的成本管理意識(shí)

首先，物業(yè)公司要從管理層開始樹立正確的成本管理意識(shí)，并在單位內(nèi)部構(gòu)建完善的成本管理體系。管理者要明確成本管理的重要性，并將其在單位內(nèi)部進(jìn)行宣傳。重點(diǎn)學(xué)習(xí)先進(jìn)的成本管理知識(shí)和技能，結(jié)合公司實(shí)際工作情況制定完善的成本管理方案。將成本管理方案在公司中落實(shí)，并定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和檢查，掌握各項(xiàng)目的實(shí)際成本管理情況。其次，物業(yè)公司需要對(duì)制定的成本管理體系進(jìn)行完善。想要成本管理工作在單位中真正落實(shí)，必須制定完善的管理體系，采用合適的管理考核方法并健全成本管理制度，利用制度體系對(duì)員工進(jìn)行約束和規(guī)范，以此提高公司實(shí)際成本管理的質(zhì)量。最后，物業(yè)公司要加大對(duì)成本管理的宣傳力度。定期召開宣傳會(huì)議，將成本管理的重要性進(jìn)行推廣，并根據(jù)公司管理情況制定完善的管理方法，讓所有員工都能認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性。通過樹立正確的成本管理意識(shí)，并將其在公司上下全面推廣和落實(shí)，促使所有人員都能認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，從而在日常工作中保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效控制成本。

（二）采用科學(xué)的成本管理方法

首先，在成本決策過程中，成本決策的制定應(yīng)當(dāng)在掌握公司具體的成本數(shù)據(jù)之后，召開分析會(huì)議，結(jié)合具體分析結(jié)果制定科學(xué)的成本決策，公司管理者要杜絕依據(jù)個(gè)人喜好直接決策的行為。在成本分析過程中，成本管理人員要根據(jù)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找出成本項(xiàng)目中的重要關(guān)注點(diǎn)，例如，物業(yè)公司由于存在大量的基礎(chǔ)服務(wù)人員及設(shè)施，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注人工成本費(fèi)用以及設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用等，做好對(duì)該類型成本的有效控制。其次，優(yōu)化員工激勵(lì)方法。物業(yè)公司內(nèi)部服務(wù)人員較多，因此應(yīng)當(dāng)針對(duì)物業(yè)人員制定完善的成本激勵(lì)方法，并制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，確保所有人員都參與其中。最后，完善成本監(jiān)督方法。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部人員的監(jiān)督和管理，設(shè)立專門的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，對(duì)成本管理所有環(huán)節(jié)和過程及所有人員進(jìn)行全面監(jiān)督，保障公司成本得到有效控制。

（三）實(shí)施集中采購，合理控制采購成本

現(xiàn)階段，集中采購是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下更為合理的采購模式，物業(yè)公司為了有效控制采購成本，提高采購質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)采用集中采購管理模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)采購的精細(xì)化管理。各部門根據(jù)實(shí)際需求提出采購申請(qǐng)，由采購部門通過匯總各部門的需求編寫采購計(jì)劃，并在采購之前做好市場(chǎng)調(diào)研，明確具體的市場(chǎng)價(jià)格，通過詢價(jià)和比價(jià)環(huán)節(jié)，選擇性價(jià)比較高的供應(yīng)商，并做好采購工作，確保整個(gè)采購流程清晰透明，避免其中出現(xiàn)跑冒滴漏等現(xiàn)象，合理控制采購成本，提高整體采購質(zhì)量。

（四）提高成本管理人員專業(yè)素質(zhì)

首先，物業(yè)公司要制定健全的成本管理機(jī)制，針對(duì)各個(gè)崗位設(shè)置不同的崗位職責(zé)，并配置專業(yè)的成本管理人員，確保各崗位人員各司其職，全面參與成本管理工作，推動(dòng)成本管理工作順利落實(shí)。其次，加強(qiáng)對(duì)成本管理人員的培訓(xùn)。物業(yè)公司要提高成本管理水平，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)成本管理人員的培訓(xùn)，制定相應(yīng)的管理制度，定期開展成本管理培訓(xùn)工作。同時(shí)可以將公司內(nèi)部專業(yè)人員派遣到其他優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)和考察，促使其掌握專業(yè)的成本管理方法，之后將更為先進(jìn)的成本管理方法帶到物業(yè)公司，提高公司整體的成本管理水平。最后，積極引進(jìn)專業(yè)的成本管理人員，物業(yè)公司需要配備專業(yè)的成本管理人員負(fù)責(zé)相關(guān)工作，確保成本管理能夠發(fā)揮該有的作用。

（五）完善成本預(yù)算管理工作

首先，物業(yè)公司要重視規(guī)范預(yù)算流程，確保預(yù)算全面落實(shí)。通過健全的預(yù)算編制流程，讓所有的部門和人員全部都參與到成本預(yù)算管理工作中，保障成本預(yù)算真正可行，促使預(yù)算在工作中真正落實(shí)。其次，采用科學(xué)的預(yù)算編制方法，保障預(yù)算編制與物業(yè)公司實(shí)際項(xiàng)目開展情況一致。預(yù)算編制需要物業(yè)公司成立專門的預(yù)算小組，公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，制定預(yù)期的預(yù)算目標(biāo)，并將其下達(dá)到各部門，各部門根據(jù)預(yù)算目標(biāo)以及自身的實(shí)際工作預(yù)期，編制合理的預(yù)算，并上報(bào)給預(yù)算小組，預(yù)算小組通過對(duì)各部門實(shí)際情況進(jìn)行審查，并確定最終的預(yù)算，將其反饋給各業(yè)務(wù)部門。各部門在收到預(yù)算之后，按照要求對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)，并貫徹落實(shí)。最后，加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)督考核工作的落實(shí)，物業(yè)公司要制定健全的監(jiān)督考核機(jī)制，對(duì)各部門的預(yù)算執(zhí)行過程進(jìn)行全面監(jiān)督和考核。在監(jiān)督過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過程中存在的不足，并將其進(jìn)行反饋，制定有效的應(yīng)對(duì)措施，合理調(diào)整后續(xù)預(yù)算，確保預(yù)算與實(shí)際工作相符。

（六）健全成本績(jī)效考核機(jī)制

首先，要明確績(jī)效考核對(duì)象。物業(yè)公司開展績(jī)效考核，主要目的在于通過科學(xué)的考核對(duì)各部門的員工工作情況進(jìn)行摸底和掌握，并通過對(duì)員工工作的評(píng)價(jià)，增強(qiáng)員工積極性，使其不斷提升自身工作質(zhì)量。因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)制定完善的績(jī)效考核制度，并對(duì)各部門員工的考核指標(biāo)進(jìn)行明確，促使績(jī)效考核工作順利開展。其次，針對(duì)考核對(duì)象制定科學(xué)的考核指標(biāo)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)針對(duì)員工具體工作設(shè)置全方位的考核指標(biāo)，確保指標(biāo)能夠真正反映員工實(shí)際工作情況，并且在考核指標(biāo)設(shè)置中，將定性指標(biāo)和定量指標(biāo)結(jié)合起來，保障考核的科學(xué)和公平。最后，將績(jī)效考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制結(jié)合起來。對(duì)考核結(jié)果較好的員工進(jìn)行一定的精神和物質(zhì)方面的激勵(lì)，對(duì)考核結(jié)果不好的員工應(yīng)當(dāng)從薪資或者福利方面對(duì)其進(jìn)行控制，以此激勵(lì)和約束員工不斷參與成本管理工作，提高成本管理效率。

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