房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃與經(jīng)營管理的互動關(guān)系研究

伴隨著中國的經(jīng)濟持續(xù)增長和提升，公眾的生活質(zhì)量和經(jīng)濟狀況也有所改善，這在某種程度上推動了中國地產(chǎn)企業(yè)的快速崛起。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中，稅收策劃起著關(guān)鍵的作用。本文主要是對于房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的關(guān)鍵性做出基礎(chǔ)性的解讀與說明，并根據(jù)現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理決策上的稅收策劃，從運用方面給出了幾點建議。

在房地產(chǎn)企業(yè)的運營和成長階段，稅收策劃被視為一種投資行為，其核心含義是，當納稅者受到相應(yīng)的法律約束時，他們會進行一些有助于提高企業(yè)收入的稅收策劃，以便通過這種方式來達成他們經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導者需要對此給予充分的關(guān)注，并在合法的范圍內(nèi)恰當?shù)剡\用策略，以推動房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益增長，進而保證房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)和持續(xù)的發(fā)展。

稅收策劃的概述

稅收策劃的定義 稅收策劃實際上是一種在市場經(jīng)濟環(huán)境中的稅收應(yīng)對行為，盡管它的含義在國際和國內(nèi)有一些區(qū)別，但大體上的理解是一致的。稅收策劃必須遵守國家的法律法規(guī)和規(guī)章，也就是說，在不違背當前的稅收法律標準的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)涉及的稅務(wù)環(huán)境，運用稅法提供的優(yōu)惠政策，通過預先策劃和安排房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動，選擇合適的納稅計劃，以避免稅務(wù)風險。通過管理或降低稅務(wù)負擔，達到房地產(chǎn)企業(yè)價值和財富的最大化。

稅收策劃的特點

1.合法性

從稅收策劃的解釋來看，它具備合法性的屬性。房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中執(zhí)行稅收策劃，必須在法律允許的范圍內(nèi)進行，這完全反映了政府對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收調(diào)節(jié)的決心，稅收策劃和逃稅行為存在根本性差異。

2.選擇性

稅收策劃是通過選擇或重新設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)、產(chǎn)品、項目等方式來獲取稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)擁有足夠的自主權(quán)來策劃其經(jīng)營的業(yè)務(wù)和交易，以便最大限度地獲取稅收上的收益。

3.籌劃性

稅收策劃是在房地產(chǎn)企業(yè)尚未發(fā)生納稅義務(wù)的情況下，通過預先策劃、設(shè)計和安排其應(yīng)稅經(jīng)濟活動，利用稅收政策的優(yōu)惠，在法律允許的范圍內(nèi)盡可能減少稅收，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

稅收策劃與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)系

作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，稅收策劃涉及房地產(chǎn)企業(yè)管理的各個方面和環(huán)節(jié)，對于完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度并達成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標起著重要的保障作用?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理與稅收策劃存在著緊密的關(guān)聯(lián)和互動。稅收策劃的目標、內(nèi)容、職能和環(huán)境都與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理目標息息相關(guān)。稅收策劃的主要目的是規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風險，減輕稅收負擔，提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益，這與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標是一致的。同時，稅收策劃的目標也會對財務(wù)管理的目標產(chǎn)生積極地推動效果。稅收策劃的主要作用在于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔和提升盈利，同時也能增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。財務(wù)管理的職責包括：策劃、決策和控制。兩者之間存在著相互推動的關(guān)系。財務(wù)管理的三大核心是籌資、投資和利潤分配，稅收策劃的主要任務(wù)就是對這三個方面進行策劃和安排，從稅務(wù)和財務(wù)管理的視角出發(fā)，制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求的稅務(wù)計劃，以達成房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標。所有與房地產(chǎn)企業(yè)管理相關(guān)的因素，包括政治、經(jīng)濟、法律和文化等，都在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的環(huán)境體系中，而稅收策劃則是這個過程的一部分，它對財務(wù)管理的每個環(huán)節(jié)都產(chǎn)生影響。只有當房地產(chǎn)企業(yè)擁有優(yōu)秀的財務(wù)管理環(huán)境，稅收策劃才能發(fā)揮其應(yīng)有的效用。

房地產(chǎn)企業(yè)中稅收策劃的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)的運營和擴張階段，稅收策劃扮演了至關(guān)重要的角色，它對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和社會利益也具備某種程度的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的財務(wù)決策之前，必須在法律所允許的區(qū)域里，妥善籌劃稅收，推動其相應(yīng)的行為符合標準，并且做出準確的決策。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的全部投入和運作都會具備合理和合法的特點，相應(yīng)的財務(wù)管理活動也會得到健康和有序地推進，形成一種良好的商業(yè)循環(huán)。當我們真正應(yīng)用稅收策略的時候，它能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)在成長階段進行精確的預算，有助于解決部分開銷，進而徹底降低資源的浪費。此外，稅收策劃是一項比較繁瑣的系統(tǒng)性工程，它涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的所有相關(guān)環(huán)節(jié)，包括生產(chǎn)、銷售和運營。在稅收政策方面，其具備規(guī)范性、嚴謹性和適用性等特性。若房地產(chǎn)企業(yè)希望在日常操作過程中促使稅務(wù)策略的執(zhí)行，那么他們需要在法定的限制下，積極推進并優(yōu)化其財務(wù)核算、財務(wù)控制及商業(yè)操作。

稅收管理策劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的應(yīng)用

增強對稅收管理策劃的認識程度 在實施人力資源的管理策略時，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導層必須清晰地界定房地產(chǎn)企業(yè)的運營領(lǐng)域和各個階段的目標。他們應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃的全面任務(wù)做出分步考核，涵蓋了稅收策劃的任務(wù)、執(zhí)行狀況、團隊成員的觀點和策劃項目的實現(xiàn)程度等各個方面的數(shù)據(jù)分析，這將為房地產(chǎn)企業(yè)未來的稅收策劃活動提供支持。房地產(chǎn)企業(yè)也能模擬卓越的房地產(chǎn)企業(yè)，運用項目化的管理策略，實施集體學習，將團隊的成員規(guī)模限定在5―10人左右。針對房地產(chǎn)企業(yè)的每個職能部門，實施自我評估、自我審核、自我監(jiān)察和第三方審核，在這樣的環(huán)境下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的職員能夠全力以赴地參與到稅收管理策劃的任務(wù)中。

建立健全房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理制度 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，管理需要構(gòu)建一套符合其實際狀況的運營管理系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對其內(nèi)部資源的管理。在管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以對資源進行分類，并在分類的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠?qū)@些資源進行總結(jié)和整理。在這個過程中，我們可以看到房地產(chǎn)企業(yè)精心策劃的運營管理制度，并在這個制度中安排一系列的稅務(wù)管理計劃。在稅收策劃過程中，管理層可以明確資源的運用、人員的配置以及管理的策略，從而推動運營管理的品質(zhì)。

注重培育具有高質(zhì)量專業(yè)素養(yǎng)的管理人才 當制定房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策略和人員的培訓計劃時，必須根據(jù)當前的稅收策略和計劃的主要目標，打造針對房地產(chǎn)企業(yè)的人員培訓計劃和教育框架，并且對他們的管理能力進行分階段的考察。其中，人力資源的培養(yǎng)計劃是一種不錯的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依照國家的教育框架，逐步削減計算型的教育，并且可以通過提高通用教育的數(shù)量來實現(xiàn)培養(yǎng)計劃。在這個過程中，我們可以從理論教學和實戰(zhàn)教學兩個方面進行培訓，旨在增強房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃人員的專業(yè)技術(shù)，塑造他們的設(shè)計思維，并持續(xù)擴大他們的視野和思考方式。

加強對稅收管理策劃的風險認知 房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)計稅收管理策劃，在策劃的過程中，可以清晰地設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)對員工的期望，員工有機會深入學習一些稅務(wù)管理的相關(guān)知識，并參與一些相關(guān)的實踐案例。在分析案例的同時，員工也需要在評估房地產(chǎn)企業(yè)運營狀況的同時，辨認出近3至5年內(nèi)的稅務(wù)管理風險，判斷這些風險是內(nèi)部風險還是外部風險，并在探究風險來源的過程中，做出相應(yīng)的決策。管理者可以策劃房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展路徑，在這個策劃過程中，能夠清晰地定義每一位員工的職責。當員工能夠清晰地了解并應(yīng)對風險時，他們就能在稅務(wù)管理策劃中盡自己的一份力。這不僅能增強員工對稅收管理策劃風險的理解，也能提升房地產(chǎn)企業(yè)的運營和發(fā)展水平，并為未來房地產(chǎn)企業(yè)員工的成長提供合適的參考。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃過程策略

房地產(chǎn)企業(yè)前期準備階段的稅收策劃 在房地產(chǎn)企業(yè)的初期籌備階段，包括策劃批準、設(shè)計建設(shè)、土地出售或轉(zhuǎn)讓等，這是房地產(chǎn)項目運營的核心環(huán)節(jié)，同時也是稅收策劃的重要環(huán)節(jié)。首要的是決定子房地產(chǎn)企業(yè)還是分房地產(chǎn)企業(yè)，前者擁有獨立的法人地位，能夠自主計算，而后者則沒有這個能力，也就是說，子房地產(chǎn)企業(yè)能夠自己承擔稅務(wù)風險，而分房地產(chǎn)企業(yè)和總房地產(chǎn)企業(yè)則需要一起承擔稅務(wù)風險。盡管如此，選取分房地產(chǎn)企業(yè)的做法一般具備如下好處：稅務(wù)機構(gòu)對分房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督較為靈活，同時，在項目初期，分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常面臨盈余不足的問題，這將有助于減輕總房地產(chǎn)企業(yè)的盈余，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)壓力。另外，分支機構(gòu)和總部門之間的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)無須負擔稅務(wù)義務(wù)，這對于減少房地產(chǎn)企業(yè)的開銷有所幫助。其次，對于新建和收購的選擇，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過兩種方式獲得土地：一是從政府手中獲得，二是通過其他機構(gòu)進行購買。實際的采購途徑包括創(chuàng)建新的房地產(chǎn)企業(yè)來獲取土地，也包括收購擁有土地的房地產(chǎn)企業(yè)的股份。觀察稅務(wù)規(guī)定，第二種方案的土地所有權(quán)沒有變動，所以不必繳納契稅，這將為房地產(chǎn)企業(yè)減少稅務(wù)負擔，降低運營費用。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征是資金占用過大，其籌資方式的稅務(wù)策劃中，融資途徑主要有兩種：借款融資和投資融資。前一種的利潤可以在稅前抵消，而投資融資的股息則無法被計入成本。

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收策劃 首先，根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的資本化借款利息不得在企業(yè)所得稅前扣除。但是，一旦成本目標完成，他們的貸款費用就能被看作是財務(wù)費用，直接扣除。因此，對于不同時期完成的開發(fā)項目，房地產(chǎn)企業(yè)需要進行獨立的計算，以便適當減少房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅支出。關(guān)于利息的扣除方法，在計算房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅和土地增值稅時，利息費用的會計處理與上述的情況有所區(qū)別?？少Y本化的利息在項目完工之前被記錄為成本，而在項目完工之后被記錄為期間費用。然而，這些被記錄為成本的利息費用只有在房產(chǎn)銷售時才能進行扣除。其次，對于土地增值稅，根據(jù)相關(guān)的稅收法律，如果利息費用過高，需要提供相關(guān)證明以便真實地進行扣除，反之，如果利息費用過低，那么就可以直接扣除，并增加其他開發(fā)費用的扣除基數(shù)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。此外，根據(jù)開發(fā)類型進行土地增值稅的計算，也就是對各種開發(fā)類型的房產(chǎn)土地增值稅進行計算，確定最優(yōu)開發(fā)類型及組合，最大限度降低土地增值稅負擔。

銷售環(huán)節(jié)稅收策劃 按稅法規(guī)定，土地增值稅執(zhí)行四級超率累進稅率，同時，對于納稅人建造普通住宅銷售，增值率不超過20%的，免征土地增值稅。在此背景下，各種銷售策略可能會提升或降低房地產(chǎn)企業(yè)的收益。針對當前環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮起征臨界點因素進行銷售定價，尋求最優(yōu)定價，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔，增加房地產(chǎn)企業(yè)的盈余。接下來，我們可以通過拆分銷售收益來進行稅務(wù)策劃，例如，成立一家專門的房地產(chǎn)銷售企業(yè)充分降低土地增值稅和企業(yè)所得稅。還可通過簽署裝修協(xié)議，將銷售額進行拆分，這樣就能有效地降低裝修環(huán)節(jié)的土地增值稅，這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收降低有著積極的影響。利用稅收收入的劃分，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。

持有環(huán)節(jié)稅收策劃 在房地產(chǎn)企業(yè)的運作過程中，未銷售的房產(chǎn)通常會被轉(zhuǎn)讓給其他的客戶。在這些房產(chǎn)交易過程中，主要的稅務(wù)問題包括：增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅，以及城市維護建設(shè)稅和教育費附加。如果從承租者的視角考慮，這些房產(chǎn)的實際稅務(wù)負擔相對較高。所以，我們必須對持有階段進行稅收策劃。首先考慮，把房屋出租，通過出租的方式獲取收益，這會帶來較大的稅收負擔。如果把這些房屋進行股權(quán)投資，并且參與到投資者的盈利分配中，就能夠顯著減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。接下來，關(guān)于先租后售的稅收策劃，由于房地產(chǎn)企業(yè)都有大量的銀行貸款，這些費用需要在稅前進行扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇先租后售的方式來保留房產(chǎn)，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅就會相對減少，從整體上看，這對房地產(chǎn)企業(yè)是有益的。

如果房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先地位，就必須將稅收策劃視為關(guān)鍵的預算因素進行思考。通過全面應(yīng)用房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)的稅收籌劃策略，科學、合理地制定稅收計劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟回報，增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，追求最大的稅收收益，達到房地產(chǎn)企業(yè)稅后盈利或現(xiàn)金流的最大化。

（作者單位：昆明廣基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）