建發(fā)降速

11月下旬，建發(fā)股份董事長林茂，攜三位高管出席業(yè)績會，直面投資者。

“公司正在研究制定估值提升計(jì)劃，后續(xù)將按要求披露?！痹偃獾綄蓛r不滿的詰問后，林茂表態(tài)稱。

本月初，在上會前夕，以林茂為首的管理層，還撤回50億元的配股申請。

“建發(fā)終止配股，可能是出于維護(hù)股價的考慮。”匯生國際資本總裁黃立沖向《21CBR》記者分析。

這家總資產(chǎn)超8700億的巨鱷，總部位于廈門，股價現(xiàn)為9.5元，總市值280億元，相當(dāng)于凈資產(chǎn)的一半左右。

56歲的林茂率隊(duì)，帶領(lǐng)“新閩系”帶頭大哥，更多轉(zhuǎn)向管控風(fēng)險，進(jìn)入換擋縮表的新周期。

擴(kuò)張轉(zhuǎn)向

8月下旬，林茂接替鄭永達(dá)，成為建發(fā)新掌舵人。

他財(cái)務(wù)出身，為高級會計(jì)師，是建發(fā)系的“老人”，歷任證券部經(jīng)理、董秘、總經(jīng)理等職。

“保持風(fēng)險在可承受范圍內(nèi)?！绷置?月以新職亮相業(yè)績會時，即定下基調(diào)，多次強(qiáng)調(diào)“重視風(fēng)險”。

過去4年，建發(fā)逆勢采取積極的擴(kuò)張策略。

2021年拿地高峰期，一年就入手114宗土地，全口徑拿地金額合計(jì)約1576億元；2022年至2023年有所收縮，依然高達(dá)62宗、91宗。

據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有土儲中，71%是在2021年7月后拿的“新庫存”，建發(fā)銷售額，從千億躍升至3000億元，躋身全國地產(chǎn)前10強(qiáng)。

其還高調(diào)入主紅星美凱龍，接管數(shù)百億資產(chǎn)的陽谷祥光銅業(yè)。

林茂于2020年7月起任總經(jīng)理，主管日常運(yùn)營，他也應(yīng)是建發(fā)狂飆的重要推手。

輝煌的另一面是，高峰期，其負(fù)債總額首破7000億元。

其后，管理層迅速調(diào)整方向，力降杠桿。

從2023年9月起，建發(fā)的資產(chǎn)規(guī)模，一年內(nèi)由9311.77億降至8760.13億，收縮550億左右，負(fù)債總額降至6400多億元。

只是，存量債務(wù)依然龐大。

據(jù)財(cái)報(bào)披露，截至6月，建發(fā)合并口徑的有息債務(wù)，合計(jì)高達(dá)1977億，單是1—6月，利息就付了近30 個億。

更糟的是，弱復(fù)蘇行情下，銷售去化在變慢。

2024年1—9月，其核心地產(chǎn)平臺“建發(fā)房產(chǎn)”，操盤的銷售金額為847.9億元，同比下降四成。由于計(jì)提大額存貨跌價準(zhǔn)備，同期地產(chǎn)凈利只剩3.81億元。

“如果市場需求不足，可能會放緩補(bǔ)庫存的速度?！绷置f，當(dāng)前目標(biāo)是盡量維持市場占有率。

目前，建發(fā)房產(chǎn)拿地力度仍位列第一梯隊(duì)，在克而瑞榜單中排名第4，僅次于保利發(fā)展、綠城中國、華潤置地。

在政策利好下，銷售已有所好轉(zhuǎn)。

林茂稱，建發(fā)房產(chǎn)10月合同銷售金額達(dá)187億元，環(huán)比增長148.47%。

加速回籠

林茂當(dāng)下的棘手局面，還源于主業(yè)走弱。

建發(fā)營收的大頭是來自供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，占到總收入逾8成。這兩年，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等沖擊，表現(xiàn)相對低迷。

1—9月，收入下降25.8%，至2636億元，凈利潤下滑一成，為22.44億元。

建發(fā)對紅星美凱龍的投資，一度為股東帶來約95億重組收益，眼下卻“吃掉”了部分盈利。

同期，這一家居板塊的收入為61億元，凈虧損20億元。合并報(bào)表后，為建發(fā)帶來5.67億元的虧損。

林茂對該業(yè)務(wù)仍有期待。

他聲稱，紅星美凱龍品牌優(yōu)勢突出，護(hù)城河寬，收購后可提升建發(fā)的形象和全國影響力，助力供應(yīng)鏈運(yùn)營和地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

只是，作為地產(chǎn)強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，美凱龍需要時間扭轉(zhuǎn)局面。

此外，兩大地產(chǎn)運(yùn)營平臺之一的“聯(lián)發(fā)集團(tuán)”，其土儲集中于三四線城市，形勢也更嚴(yán)峻，前9個月，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈虧3.52 億元。

短期內(nèi)，林茂團(tuán)隊(duì)尚可應(yīng)對財(cái)務(wù)壓力。

其底氣在于，賬上現(xiàn)金有900億元，短期借款和一年內(nèi)到期的流動負(fù)債，則為540億元，足以應(yīng)付所需。

只是，應(yīng)對長期發(fā)展依舊捉襟見肘。

2023年秋，建發(fā)答復(fù)上交所問詢時稱，截至2022年末，可自由支配資金為887.45億元，未來3年總體資金缺口為2572.3億元，“不足以通過自有資金”滿足發(fā)展所需。

林茂已公開表態(tài)，建發(fā)將打磨產(chǎn)品和降本增效，謹(jǐn)慎拿地，并梳理持有的各類投資資產(chǎn)，通過出售轉(zhuǎn)讓等方式，回籠資金。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，1—10月，旗下的建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)，合計(jì)新增土地貨值為755億元。

建發(fā)內(nèi)部也收縮支出。

比如，林茂本人的薪酬，去年已降至507萬元，比上一年少了200多萬。

等待回暖

林茂團(tuán)隊(duì)，已在明顯加快融資力度。

最新的一筆，為11月18日起息的中期票據(jù)，總額為15億元。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，年初至今，建發(fā)股份體系已至少進(jìn)行11筆融資，合計(jì)147億元。

1—9月，建發(fā)的籌資活動現(xiàn)金，流凈入額60.95億元。最新發(fā)行的中期票據(jù)，票面利率為2.75%，這顯示其信譽(yù)依然良好。

管理層本計(jì)劃，通過向原股東配股再補(bǔ)血50億元。

這筆融資申請始于2023年4月，當(dāng)時建發(fā)期望的融資金額是85億元。隨后的一年內(nèi)，兩次下調(diào)募資額度，規(guī)模已大降。

誰知，在上會前夕，林茂團(tuán)隊(duì)撤回申請文件，無疾而終。公告中僅模糊解釋為“內(nèi)外部環(huán)境的變化””內(nèi)部實(shí)際情況及發(fā)展規(guī)劃等”。

黃立沖告訴《21CBR》記者，投資者可能對其潛力、盈利性等持保守態(tài)度，影響配股成功率和募資的規(guī)模。

“尤其是現(xiàn)金流的下降，意味著償債能力下降和資金鏈緊張。”黃認(rèn)為，在這種情況下，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對其融資計(jì)劃也會持謹(jǐn)慎態(tài)度。

現(xiàn)階段，也不是配股的合適節(jié)點(diǎn)。

公布配股以來，建發(fā)股價一路下行，最低探至7元，直到9月政策提振，才重新反彈。

林茂為首的管理層，終止配股，投資人至少松了口氣。

“停止配股能更好保護(hù)股東利益，滿足監(jiān)管要求?！痹邳S立沖看來，股價長期破凈，若配股勢必又帶來利空。

于林茂而言，放棄50億的股權(quán)融資，就不得不另找資金，用于支持龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模。

好在，樓市已現(xiàn)止跌回溫態(tài)勢，擴(kuò)張期并購的資產(chǎn)，開始貢獻(xiàn)利潤，如祥光銅業(yè)并表后已現(xiàn)盈利。

建發(fā)的市值，要回歸基本面，既需團(tuán)隊(duì)的努力，更有賴于市場的復(fù)蘇。